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rescinsión de contrato

22 Comentarios
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Rescinsión de contrato
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17/01/2007 11:39
Hola, haber si me podeis ayudar. Tengo alquilado un local comercial y el inquilino acaba de comunicarme por escrito su deseo de abandonarlo en 2 meses. Parece ser que en la fecha que me dijo no va a poder ser, porque todavia no ha terminado las obras en el local al que se cambia. Quiero saber si tengo obligación de seguir alquilandoselo en las mismas condiciones que hasta ahora, si puedo decirle que no puede quedarse ni un día mas de la fecha que él impuso. Puedo luego hacerle otro contrato nuevo con distinto importe de alquiler?
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17/01/2007 17:39
Mientras no se haya firmado la rescinsión del contrato en vigor y no se hayan entregado las llaves del local, el contrato sigue vigente, y firmar otro contrato puede ser problemático.

Habría que ver el tiempo de demora, no es lo mismo retrasarse quince días en abandonar el local que seis meses.

Podría hacer un nuevo contrato, si así lo considera, pero es importantisimo rescindir y dejar sin efecto el primero.

Salvo mejor opinión.

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17/01/2007 20:10
¿Cuando finaliza el actual contrato? ¿Coincide en fechas con esos dos meses?

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17/01/2007 20:43
No te lo pillo Data . ¿ Te refieres a la posibilidad de entrar en precario ? ¿ Una tácita reconducción si el arrendador no reclama el local?.
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17/01/2007 21:08
No, amigo catón. Me refiero a que el consultante está planteando una cuestión en la que, por la forma en la que se expresa no sabemos donde estamos posicionados: Si estamos aun con el anterior contrato y faltan dos meses. Si ya hemos excedido el plazo del contrato, si el inquilino pretende abandonar unilateralmente el contrato antes del plazo pactado....Y todo ello, al margen de los buenos consejos que le has dado tú.

Es un modo de pedir información, cuando a uno no queda clara la pregunta, para afinar más si se puede en la respuesta dentro de la consabida y necesaria prudencia al hacerlo sin todos los datos. Creo que el estilo ya te suena del prudente y compañero Jan :=). Un saludo.

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17/01/2007 21:16
Ciertamente, llevas razón, he presupuesto que el contrato no había llegado a su extinción, sin tener datos bastantes para ello.

Un saludo.
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18/01/2007 09:14
Gracias catón y data por interesaros por el tema.
Expongo varias aclaraciones, el inquilino ha puesto como fecha tope el 28 de febrero de 2007, el contrato se inició el 1 de marzo de 2005.
Por otro lado independientemente del tiempo que se excediera en abandonar el local, si el arrendador le dejara quedarse lo que necesitara, podría fijar otro precio distinto al del contrato terminado? muchas gracias. Por cierto ya que veo que sí ofreceis ayuda, tengo un tema expuesto en "familia" sobre adopción hijo del conyuge, haber si podeis aconsejarme también.
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18/01/2007 11:59
Rachel, sería muy importante que dijese cuando está pactada la finalizacion de ese contrato. A partir de ahí, le podría dar un par de opiniones, que no le pongo ahora por falta de ese dato.
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18/01/2007 18:34
Hola data:
El contrato se inició el 1 de marzo de 2005, con duración de un año prorrogables a 4 años mas.
La notificación de la terminación del contrato es de 11 de diciembre de 2006, y avisa que el 29 de febrero 2007, dejará el local.
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18/01/2007 19:15
Ok. Vamos a suponer que serían prorrogables a voluntad del arrendador previa petición del arrendatario y que no se trata de que el arrendador se obligue necesariamente a conceder las prórrogas.

Partiendo de esta premisa, vemos que ha transcurrido el primer año: Del 1 de marzo de 2005 a 1 de marzo de 2006. Y que tácitamente ( imagino que no lo han hecho por escrito), y al no oponerse el arrendador, hemos entrado en la primera prórroga anual. Por lo tanto, tenemos que esta segunda prórroga finalizaría, el 2 de marzo de 2007, puesto que se iniciaría el 2 de marzo de 2006 ( el 1 de marzo de 2006 entraría en el perido de vigencia del primer año).

Usted comunica el 11 de diciembre de 2006 al inquilino que el contrato, es decir, el segundo año, finaliza ese segundo año e., imagino, lo hace en previsión de que el 2 de marzo de 2007 es cuando se acaba definitivamente ese segundo año.

Y su inquilino que se irá antes de que finalice el segundo año. Concretamente el 29 de febrero. Es decir, dos días antes de la finalizacion del contrato ( segundo año).

Pues bien, dado que el mes de febrero sólo tiene 28 días, debemos pensar que existe un error o en el inquilino o en usted al escribir aquí la fecha y vamos a pensar que no se trata del 29 sino del 28 de febrero.

Sin embargo, ahora le dice de nuevo el inquilino que no podrá irse para el 28 de febrero sino que precisa de dos meses más por la cuestión de que no ha finalizado las obras en el nuevo local al que se va.

Si no me he equivocado hasta aquí, ahora toca entrar en lo que usted preguntaba al principio. Es decir, usted lo que pretende -corríjame si me equivoco- es saber si está en la obligación de seguir alquilándole, dado que se pactó por 1 año prorrogable a cuatro y, por tanto, está obligado a esos tres años que faltan y, por tanto, el inquilino podría usar a su antojo el tiempo que le quedaría y por la cantidad que quiera o bien no tiene obligación de prorrogar ni un año, ni dos meses ni nada y que, si ustedlo desea, puede dar por resuelto el contrato ala finalización de la primera pórroga, es decir, en la que nos encontramos ahora mismo.

Pues bien, entiendo que, a no ser que se pactará su expresa obligación a conceder las prórrogas una vez finalizado el primer año ( lo que entiendo que no porque de otro modo sería ilógico pactar lo de las prórrogas y se pactarían directamente los 5 años), el contrato finaliza cada año, salvo que se entre en un nuevo arrendamiento de un año cada vez por tácita reconducción si no se pactó lo contrario, postura que avala el hecho de que usted comunicara a su inquilino el día 11 de diciembre que se le acababa el contrato. Y, por lo tanto, podemos dejar de lado la posibilidad de renovación por tácita reconducción

Ahora lo que debe plantearse usted es si quiere o no dárle al inquilino esos dos meses de margen más allá.

Si no quiere dárselos, debiera usted contestarle fehacientemente diciéndole que no le da los dos meses y que debe entregarle la posesión, como mucho, al finalizar el segundo año, tal y como ya le comunicó en diciembre y en virtud de las obligaciones adquiridas por contrato. Es decir, el 2 de marzo si no nos hemos equivocado de fechas. Si llegado el día señalado, no rescinden de forma amistosa el contrato con entrega de la posesión, deberá usted plantearse la posibilidad de un desahucio por expiracion del plazo contractual.

Si, por el contrario, está interesado en concederle los dos meses, deberían proceder a firmar extinción del contrato por expiración del plazo y realizar uno nuevo por dos meses, dejando bien claro que a finalizar dicho plazo de dos meses, el contrato finirá por todo sin posibilidad de mas renovaciones del mismo. De este modo se desvincularía usted completamente de las obligaciones del primer contrato y, sobre todo, de una posible interpretación en cuanto a la cláusula actual "un año prorrogables a cuatro". Que es, en definitiva, lo que ya le dijo Catón.

Por supuesto, las condiciones pueden ser las mismas o pueden ser otras, porque sería un nuevo contrato. No obstante, no olvide que la propiedad es suya y que el inquilino no manda en los plazos si el contrato es claro al respecto y que vale mas una mala negociacion que un buen pleito.









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18/01/2007 19:21
Por supuesto, y se me olvidaba , si va a hacer nuevo contrato es muy importante que firmen , además del fin del arrendamiento primitivo satisfactorio para todos con devolucion de fianzas etc y del nuevo contrato, un documento de entrega de la posesión que puede ser simultaneo: Rescindimos el contrato, entregan la posesión y acto seguido firmamos nuevo contrato y volvemos a entregar la posesión, pero para el nuevo contrato. Es una ficción jurídica pero es lo que delimita a uno y otro contrato de arrendamiento.
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18/01/2007 19:59
La exposición de Data, es magistral, cómo es de esperar en él.

No obstante, hay que tener presente que el arrendamiento de local está afecto a I.V.A y I.R.P.F que ha pasado a ser un 18%.

Firmar un nuevo contrato, por dos meses, le va a traer algún quebradero de cabeza, si le toca inspección de Hacienda. Habría que rescindir de nuevo, el segundo contrato con todos los requisitos legales, llegado el término .

Desde mi ignorancia, le aconsejo la rescinsión del primero, de forma documental, tal y cómo ha expuesto Data, por si fuese preciso un desahucio.

Y si es efectivo el traslado, eso ya se tiene que ver, que los dos meses que solicita sean concedidos de forma verbal. Si hubiese incumplimiento y la demora fuese excesiva, usted ya tendría documentación para iniciar un desahucio.

Un periodo de tiempo de dos meses es un plazo prudencial para buscar un abogado e iniciar un proceso.

Y la otra parte no tendría ningún tipo de documento para justificar un nuevo arrendamiento, aunque fuese de dos meses, y en consecuencia la legitimidad de la posesión.




Pero sin lugar a dudas la respuesta correcta a su pregunta, es la que nos ha ofrecido Data.

El sabe, yo no.

Un saludo.
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18/01/2007 20:27
Gracias por los piropos catón, pero nadie es maestro de nada y sí alumno de todo.

Mi opinión es solo eso.Seguro que habrán más opiniones y seguro que tambienmuch mas acertadas.

Dejando de lado esas cuestiones, no comprendo lo que planteas: La retención y el IVA a los efectos de una inspección de hacienda.

Si el inquilino practica la retención como creo que ya venga haciendo, por ese lado no tenemos problemas. Además, al pagarnos podremos comprobar si hace efectvamente o no la retencion y por el porcentaje correspondiente y, de no hacerlo, se lo diremos.

De lo de ingresar el IVA nos encargamos nosotros, osea que por ahí no habría problema.

Estoy intrigado del porqué lo dices, aunque seguro que tiene su razón.

Y hacienda no tiene porqué venir necesariamente a inspeccionar a raíz de un nuevo contrato por dos meses o por el hecho de hacer un contrato de dos meses, de forma distinta a que lo pudiera hacer ahora con el contrato existente. Se me ocurre una inspección, por ejemplo, por disparidad entre lo que el inquilino ingresa como retencion y lo que el propietario declara que le retiene el inquilino.

Lo que sí encuentro arriesgado es que permanezca sin contrato. Porque podría entenderse que el arrendador accedió tácitamente a la nueva prórroga anual pese a la comunicación de diciembre y más si, como es de esperar que le exija el inquilino, expide recibo del alquiler por cada uno de esos dos meses, lo que acreditaría la existencia, como mínimo, o de una tacita reconducción si no se rescindió y entrego la posesión de manera documentada o bien , si eso se dió, la existencia de un nuevo contrato de arrendamiento, verbal, que acreditaría el inquilino con los recibos del alquiler. Al margen de que nos quedaría en el aire la interpretacion de por cuanto tiempo se estipuló ese contrato verbal.

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19/01/2007 13:30
Gracias por la explicación. Creo que me ha quedado claro, quizás os planteo algunas dudas por la manera de expresarme, pero he decidido que cuando llegue el 28 de febrero ( me había equivocado yo en poner la fecha ), y el inquilino deje el local, le haré firmar un documento donde se refleje que se da por terminado el contrato, en la fecha que ya el inquilido me notificó el 11 de diciembre. Por otro lado creo que aunque necesitara algún tiempo mas para terminar la obra del otro local, no estaría dispuesta ni a hacer otro contrato, ni ampliar éste ni nada, porque hay otras personas a las que les interesa el local. De nuevo gracias por todo. Recomendaré esta página y en concreto a vosotros. Me atrevo a recordaros mi otra petición de consejo sobre la adopción de mi hijo por parte de mi pareja, está expuesto un poco mas en el área de familia. Adios.
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19/01/2007 13:49
Quede dicho de antemano que Data ha dado en todo momento la respuesta correcta a la pregunta planteada por rachel.

Yo sólo he planteado una solución alternativa, menos técnica, pero quizás menos complicada.

Pero en nigún momento me he referido a un segundo arrendamiento verbal.

Intentaré ultilizar un lenguaje sencillo y claro, para que sea entendido por todos.

Al estar afecto el arrendamiento a retención, es probable, que no seguro, que el arrendatario omitiese efectuar el ingreso correspondiente a un arrendamiento de dos mensualidades, (un 18%)

Una vez detectada la omisión por la Hacienda Pública se produciría el cruce de datos, y es ahí cuando el arrendador debería demostrar, que efectuó un contrato por dos meses,pero quizás, y solo es una posibilidad, ya se comprobase si las cuentas cuadran o no desde el incio del arrendamiento con las molestias que ello conlleva. Realmente, problema no supone, simplemente mañanas perdidas, y si las cuentas no salen la correspondiente sanción .

Pero solamente, es una posibilidad, quizás el arrendatario, sea un perfecto cumplidor con las obligaciones fiscales.


El que exista un segundo contrato de arrendamiento es delicado, máxime si es vebal, por la dificultad de la prueba de este tipo de contrato .

Cómo ya apunté anteriormente , llegado el caso de desahucio, al existir un único contrato debidamente rescincido, con todos los requisitos legales; el proceso se plantearía de una forma simple, dificultando la defensa de la parte contraria.

La existencia de dos contratos de arrendamiento consecutivos pondría en tela de juicio, la verdadera voluntad del arrendador de continuar con la relación arrendaticia, que de hecho existe, de derecho, el tiempo de duración de esa voluntad se vería en el desarrollo del proceso , dos meses.... o en función del letrado de la otra parte lo que fuese capaz de demostrar.........y hay abogados muy buenos.

Un vez finalizada la relación contractual, que debidamente está rescindida, nos encontramos con que dicha rescinsión es incompleta, porque el inquilino no ha devuelto la posesión del local, el inquilino está dentro.

He ahí la necesidad de un pacto ...........para que se vaya voluntariamente........no para continuar la relación arrendaticia.

En dicho pacto debe haber un dinero de por medio, de lo contrario, podríamos crear otra relación jurídica, más delicada si cabe, el precario.

Pero la cantidad en metalico entregada por el inquilino no es una contraprestación de arrendamiento, ese dinero no debe ser una renta, por los problemas anteriormente manifestados, y que tambien referenció Data .

Es un dinero entregado en concepto de INDEMNIZACION, por el retraso en la entrega de la posesión, es decir, de las llaves, pues ya deberían estar entregadas, y como consecuencia de dicho retraso el arrendador tiene un perjuicio económico.

La cuantía de dicha indemnización podrá fijarse de mutuo acuerdo,tomando cómo referencia lo que el arrendador está perdiendo por culpa de ese retraso y es ese el momento, en el que nace un pacto válido en Derecho.

Si no hay acuerdo debería procederse al desalojo, pues el contrato ya venció, ya no hay arrendamiento, el inquilino no tiene derecho a estar en el local .El arrendador, en Derecho, no debe padecer los problemas del arrendatario.

Pero la realidad, es que el inquilino, no se va, porque no puede, no le viene bien, o no tiene donde ir al no estar su nuevo establecimiento preparado.

Es entonces el momento de iniciar el desahucio, con el primer contrato.

Por otra parte , la redacción de un segundo contrato tiene un problema añadido.

Nos encontramos con un contrato en toda regla.......fianzas.....etc............y la rescinsión necesaria.

Pero el inquilino tiene intención de marcharse y se va, y desaparece sin rescindir y sin entregar las llaves. Pues bien, aunque se hubiese ido el arrendador, legalmente no puede entrar en el local.

Igualmente habría que proceder a un desahucio, bastante más lento, si no se consigue localizar al inquilino.

Y que pasa que además de no irse se queda. Pues el desahucio se complica, porque ya no es tan simple. Hay dos contratos y en el juicio ya no se vería solamente si el inquilino se tiene que marchar, su abogado se defendería diciendo que no, pues el arrendador tenía voluntad de renovar.

Hoy por hoy en el proceso civil la prueba principal es la documental, es decir los contratos.

Si ambos abogados presentan contratos como prueba, el pleito se pondría interesante, para los que estamos aprendiendo, pero no para el arrendador, que lo que quiere es que el inquilino se marche de una vez.

Salvo mejor opinión.

Un saludo

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19/01/2007 14:54
Catón, creo que mi respuesta es una más, y no hay una única respuesta correcta a una misma situación.

Dicho esto, entiendo que la existencia de dos contratos de arrendamiento sucesivos no tienen porqué poner en tela de juicio la voluntad o no del arrendador o el arrendatario en continuar con la relación arrendaticia. Y ello es así por una cuestion sencilla, como la de que en el segundo contrato se hacen constar las circunstancias del porqué se realiza ese nuevo contrato: Porque el inquilino está acomodando otro local al que pretende ir a ejercer su actividady que su voluntad no es la de permanencia en el primitivo local, sino en dejarlo en tal plazo, que será el perido de duracion que pactemos. AL parecer, dos meses.

Dicho esto, y aún contando con que efectivamente esté físicamente ocupando el local, la posesión puede entregarse al dueño y éste volvérsela a dar sin necesidad de sacar lo que tiene y volverlo a meter. Por lo tanto, podríamos rescindir completamente el primer contrato, con entrega de la posesión, y cumplimentando la rescisión con la entrega de la posesión tal yc omo apunté.

No obstante, no sé hasta que punto sería más beneficioso procesalmente interpretar el pago de un dinero como indemización en lugar de como renta por nuevo contrato, pues la acción sería distinta y, sea como indemnización o como renta, si el inquilino no se va, habría que instar de todos modos un procedimiento judicial.

Existe una opción más y es la de rescindir el primer contrato, entregando la posesión y acordando que se permite al inquilino estar en el local a cambio de un dinero indemnizatorio, como apuntas. En ese supuesto, si el inquilino se marcha sin decir nada, el dueño no precisaría intentar recuperar la posesión judicialmente, pues ya se le entregó en su momento, y el inquilino, que ya no lo sería, estaría porque el dueño, que tiene además la posesión, se lo permitía, ni más ni menos. Lo que pasa es que, quizás, nos encontrariamos con que el periodo de tiempo sería demasiado largo para hacerlo creible -es decir, para negar que, verdaderam, ente no se trata de un arrendamiento o una extensión del viejo contrato- y que, además, si llegado el momento el inquilino no se va , deberemos igualmente, y aunque nos entregó la posesión, solicitar el auxilio judicial para echarlo, porque lo tendremos dentro, al margen de que también podría el dueño, transcurrido el plazo de dos mese sque se le dió, cambiar tranquilamente la cerradura para no permitir que el inquilino entrase, porque la posesión sería nuestra. Para hacer eso, es evidente que, previamente, deberiamos firmar un inventario de cuanto hay en el interior, inventario que se realizaría al principio de la autorización y que, llegado el momento de cambiar la cerradura, se haría ante notario y éste realizaría acta, además , de cuanto hay para que no nos pudiese decir que nos hemos apropiado de nada.

Si, mediando segundo contrato en los términos que expuse al principio, el inquilino no se va, da igual lo que pretenda interpretar el abogado contrario pues los motivos del contrato quedaron expresamente recogidos y es relativamente fácil y comprobable si es cierta o no la existencia de un segundo local que el inquilino está preparando para ejercer su actividad, pudiéndose documentar incluso en el segundo contrato dicha circunstancia: permiso de obras, nuevo contrato del nuevo local, etc, que se añadirían como anexo a nuestro segundo contrato.

Y si estamos ante una relación arrendaticia mediando segundo contrato y no se va el inquilino, tenemos claro el procedimiento: Desahucio por expiración del plazo con acumulación de rentas si procede.

Pero es solo una opinión, por supuesto y que no es ni mejor ni peor que otra.



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19/01/2007 16:40
Lamento discrepar contigo, tus respuestas , no sólo no son una de tantas . Son unas respuestas de las que se pueden aprender mucho, y es para mi una suerte haber coincidido contigo en estos foros, y poder ser un discípulo virtual tuyo.

Y sin lugar a dudas, cuando no estoy de acuerdo, contigo deber ser causa de mi ignorancia.


Un saludo.
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20/01/2007 00:04
caton, porque idce que el irpf ha pasodo ha ser el 18%, tengo entendido que sigue siendo el 15%. saludos
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20/01/2007 10:22
Con fecha de 29 de Noviembre de 2006, se ha publiado en el BOE la Ley 35/2006, Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las Leyes de los Impuestos de Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio cuya entrada en vigor es el 1 de Enero de 2007.

En la misma se indican los nuevos porcentajes de Retención de IRPF a aplicar a partir del 1 de Enero de 2007, a medida que se vayan produciendo los pagos de las rentas

Artículo 101. Importe de los pagos a cuenta.
..........
8. El porcentaje de retención e ingreso a cuenta
sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o
subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, cualquiera
que sea su calificación, será del 18 por ciento.
Este porcentaje se reducirá a la mitad cuando el
inmueble esté situado en Ceuta o Melilla en los términos
previstos en el artículo 68.4 de esta Ley.
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20/01/2007 13:27
Efectivamente , agualenta, Data, ha dado la ley , las retenciones han pasado del 15 al 18, en arrendamientos y en temas bancarios, fondos de inversiones, imposiciones a plazo y demás.