El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Rescisión contrato compraventa!
- Foros Legales
- Derecho Civil General
- Tema: Rescisión contrato compraventa!
- Derecho Civil General
Nuevo Comentario
4 Comentarios
Rescisión contrato compraventa!
Hola a todos. Tengo una gran duda y además es urgente el resolverla.
Hace un tiempo firmé un contrato de compraventa para adquirir una vivienda nueva que me iban a entregar a finales de 2009 y por la que tuve que pagar, a modo de señal, 10.000 € como única cantidad hasta la firma de escrituras.
Al final me ha resultado imposible comprarla por lo que, antes de que me llamaran a firmar las escrituras, me puse en contacto con la constructora para explicarles mi caso y ver si podíamos solucionarlo de alguna forma, ya que me interesaba recuperar al menos una parte del dinero que di. Viendo lo que me sucedía, decidieron no llamarme a escriturar para ver si, teniendo mas margen de tiempo, podía solucionar mi situación personal y hacerme finalmente con la vivienda o, de no ser posible, me daban la posibilidad de pasar la señal a una nueva obra que van a construir, eso si, con una penalización del 25% por los gastos que les ha generado el que yo no escriturara. Ha pasado ese tiempo de gracia que me dieron y me han dicho (solo lo hemos hablado, no hay burofax ni nada por el estilo) que tengo que pasar la inversión a otra de sus obras.
La cosa es que, leyendo de nuevo el contrato de compraventa, pone:
se entenderá por incumplimiento los siguientes:
(….)
C) es prueba de la incomparecencia de la compradora o negativa a otorgar la escritura y/o pagar las cantidades pendientes de acuerdo a lo dispuesto en este contrato, la inexistencia en el protocolo del notario designado, de escritura de compraventa entre las partes. En este punto se hace nueva referencia a que lo que certifica la correcta terminación de la edificación es la dispensa por parte de la dirección facultativa del “certificado fin de obra”, y no el criterio de la compradora y otros técnicos. Obtenido dicho certificado la compradora no podrá argumentar defectos o faltas de acabados para negarse a escriturar la compraventa.
(…)
Los referidos incumplimientos provocarán las siguientes consecuencias:
a)en el caso de que la constructora no entregue la vivienda en el plazo indicado la compradora podrá optar por resolver el contrato (….)
B)en el resto de incumplimientos, la constructora se reserva el derecho a rescindir el contrato, implicando de modo automático la inmediata recuperación de la vivienda (…) poniendo a disposición de la compradora únicamente el 75% de lo abonado por ésta, ya que el otro 25% se considerará, de mutuo acuerdo, indemnización y sanción por incumplimiento. Para el caso de que se hubiesen devengado gastos bancarios por el impago de las cantidades que debe abonar la compradora, dichos gastos le serán retraídos a la compradora de ese 75%
os agradecería que me ayudarais a interpretar esto que he sacado literalmente del contrato de compraventa que tengo, ya que yo entiendo que la constructora me tiene que devolver el 75% si o si, (aunque no haya escriturado, ni tampoco haya recibido una sola carta de aviso para escriturar), y sin necesidad de que yo tenga que invertir ese dinero en otro piso suyo para no perderlo.
De hecho estoy convencido de que la constructora me dio ese margen de tiempo porque con la crisis no lograba vender la vivienda por su cuenta y yo era la única posibilidad que tenían a corto plazo (si es que lograba resolver mi situación). Ahora tienen un posible comprador, así que les corre prisa el que yo cambie mi inversión a otra vivienda cuanto antes, así matan dos pájaros de un tiro.
Me gustaría que me ayudarais con la interpretación de esta parte del contrato, porque siento que me están tomando el pelo con un “favor del siglo” que nunca fue tal. Gracias.
Hace un tiempo firmé un contrato de compraventa para adquirir una vivienda nueva que me iban a entregar a finales de 2009 y por la que tuve que pagar, a modo de señal, 10.000 € como única cantidad hasta la firma de escrituras.
Al final me ha resultado imposible comprarla por lo que, antes de que me llamaran a firmar las escrituras, me puse en contacto con la constructora para explicarles mi caso y ver si podíamos solucionarlo de alguna forma, ya que me interesaba recuperar al menos una parte del dinero que di. Viendo lo que me sucedía, decidieron no llamarme a escriturar para ver si, teniendo mas margen de tiempo, podía solucionar mi situación personal y hacerme finalmente con la vivienda o, de no ser posible, me daban la posibilidad de pasar la señal a una nueva obra que van a construir, eso si, con una penalización del 25% por los gastos que les ha generado el que yo no escriturara. Ha pasado ese tiempo de gracia que me dieron y me han dicho (solo lo hemos hablado, no hay burofax ni nada por el estilo) que tengo que pasar la inversión a otra de sus obras.
La cosa es que, leyendo de nuevo el contrato de compraventa, pone:
se entenderá por incumplimiento los siguientes:
(….)
C) es prueba de la incomparecencia de la compradora o negativa a otorgar la escritura y/o pagar las cantidades pendientes de acuerdo a lo dispuesto en este contrato, la inexistencia en el protocolo del notario designado, de escritura de compraventa entre las partes. En este punto se hace nueva referencia a que lo que certifica la correcta terminación de la edificación es la dispensa por parte de la dirección facultativa del “certificado fin de obra”, y no el criterio de la compradora y otros técnicos. Obtenido dicho certificado la compradora no podrá argumentar defectos o faltas de acabados para negarse a escriturar la compraventa.
(…)
Los referidos incumplimientos provocarán las siguientes consecuencias:
a)en el caso de que la constructora no entregue la vivienda en el plazo indicado la compradora podrá optar por resolver el contrato (….)
B)en el resto de incumplimientos, la constructora se reserva el derecho a rescindir el contrato, implicando de modo automático la inmediata recuperación de la vivienda (…) poniendo a disposición de la compradora únicamente el 75% de lo abonado por ésta, ya que el otro 25% se considerará, de mutuo acuerdo, indemnización y sanción por incumplimiento. Para el caso de que se hubiesen devengado gastos bancarios por el impago de las cantidades que debe abonar la compradora, dichos gastos le serán retraídos a la compradora de ese 75%
os agradecería que me ayudarais a interpretar esto que he sacado literalmente del contrato de compraventa que tengo, ya que yo entiendo que la constructora me tiene que devolver el 75% si o si, (aunque no haya escriturado, ni tampoco haya recibido una sola carta de aviso para escriturar), y sin necesidad de que yo tenga que invertir ese dinero en otro piso suyo para no perderlo.
De hecho estoy convencido de que la constructora me dio ese margen de tiempo porque con la crisis no lograba vender la vivienda por su cuenta y yo era la única posibilidad que tenían a corto plazo (si es que lograba resolver mi situación). Ahora tienen un posible comprador, así que les corre prisa el que yo cambie mi inversión a otra vivienda cuanto antes, así matan dos pájaros de un tiro.
Me gustaría que me ayudarais con la interpretación de esta parte del contrato, porque siento que me están tomando el pelo con un “favor del siglo” que nunca fue tal. Gracias.
Estimado santra,
respecto a este contrato, por si puedo aportarte algo de luz:
-como tú no puedes escriturar, se entiende que el que está incumpliendo el contrato eres tú y que por tanto el perjudicado es el vendedor. En ese sentido el 1124 CC dice:
"El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos."
Esta coletilla suelen ponerla todos los contratos, permitiendo al vendedor mantener "en coma" el contrato mientras no opte por una u otra.
En tu contrato, tal y como pones, "LA CONSTRUCTORA SE RESERVA EL DERECHO A RESCINDIR EL CONTRATO", es decir, puede resolver el contrato y si optara por resolver el contrato entonces implicaría DE MODO AUTOMÁTICO LA INMEDIATA RECUPERACIÓN DE LA VIVIENDA.
La pregunta es, ¿ha instado la resolución del contrato?
Entiendo que no. Para poder instar la resolución, tiene que ocurrir lo siguiente
- que se haya producido el hecho del incumplimiento (que SI se ha producido al no escriturar)
- que el vendedor haya requerido fehacientemente (burofax, notario) al comprador a que cumpla, es decir a que te presentes a escriturar (esto NO se ha producido)
-que el vendedor en dicho requerimiento indique la voluntad resolutoria del mismo si incumples (esto no está tan claro si es obligatorio o no).
Debes mirar si tu contrato dice algo acerca de no poder pagar por no concederte hipóteca. Si en ese caso puede resolverse, tu vía de escape puede ser demostrar fehacientmente que los bancos no te dan la hipoteca
respecto a este contrato, por si puedo aportarte algo de luz:
-como tú no puedes escriturar, se entiende que el que está incumpliendo el contrato eres tú y que por tanto el perjudicado es el vendedor. En ese sentido el 1124 CC dice:
"El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos."
Esta coletilla suelen ponerla todos los contratos, permitiendo al vendedor mantener "en coma" el contrato mientras no opte por una u otra.
En tu contrato, tal y como pones, "LA CONSTRUCTORA SE RESERVA EL DERECHO A RESCINDIR EL CONTRATO", es decir, puede resolver el contrato y si optara por resolver el contrato entonces implicaría DE MODO AUTOMÁTICO LA INMEDIATA RECUPERACIÓN DE LA VIVIENDA.
La pregunta es, ¿ha instado la resolución del contrato?
Entiendo que no. Para poder instar la resolución, tiene que ocurrir lo siguiente
- que se haya producido el hecho del incumplimiento (que SI se ha producido al no escriturar)
- que el vendedor haya requerido fehacientemente (burofax, notario) al comprador a que cumpla, es decir a que te presentes a escriturar (esto NO se ha producido)
-que el vendedor en dicho requerimiento indique la voluntad resolutoria del mismo si incumples (esto no está tan claro si es obligatorio o no).
Debes mirar si tu contrato dice algo acerca de no poder pagar por no concederte hipóteca. Si en ese caso puede resolverse, tu vía de escape puede ser demostrar fehacientmente que los bancos no te dan la hipoteca
Gracias javigdiaz por responderme, pero no entiendo del todo lo que me dices.
Por lo que me cuentas, yo aun seguiría atado a la constructora porque si no escrituré fue por mi culpa. Pero la obra la terminaron en el plazo fijado en el contrato y no me llamaron en ningun momento a escriturar, aunque en la conversación que tuve con ellos me dijeron que en breve iban a empezar a escriturar y, visto mi problema, me dejarían a mi para escriturar más adelante. Yo no tengo la culpa de que ellos no me hayan enviado burofax o carta alguna para hacer las escrituras, porque hasta el dia de hoy lo único que pretenden es que yo rompa ese contrato de compraventa y haga otro con ellos pero en otra obra o, de lo contrario, perdería todo el dinero. Y yo entiendo que no me pueden obligar a pasarme a otra promoción, proque en ningun momento yo he faltado al contrato, simplemente he estado a la espera de lo que ellos me dijeran, porque los contactos que he tenido con la constructora ha sido porque yo me he puesto en contacto con ellos, ya que ellos nunca se han intentado comunicar conmigo en ningún momento (ni antes de conocer mi situacion). Visto esto, y como te repito, que yo no he faltado al contrato proque no he recibido citación para escriturar (ni la primera ni segunda vez como indica el contrato), si ellos ahora se han puesto en comunicación conmigo es porque han encontrado un cliente al que vender la vivienda a un precio inferior a lo que a mi me lo estaban vendiendo. Mi intención solo es recuperar mi señal o bien el 75% y que ellos hagan con la propiedad lo que quieran, pero creo qeu no me pueden obligar a pasar mi dinero a otra vivienda como pretenden, ya que no figura nada por el estilo en el contrato que firmé, pero si menciona el que me tienen que devolver el 75% (lo puse en el otro post).
No se si estoy acertado en lo que he expuesto, me gustaria que me lo aclararas un poco.
Muchas gracias.
Por lo que me cuentas, yo aun seguiría atado a la constructora porque si no escrituré fue por mi culpa. Pero la obra la terminaron en el plazo fijado en el contrato y no me llamaron en ningun momento a escriturar, aunque en la conversación que tuve con ellos me dijeron que en breve iban a empezar a escriturar y, visto mi problema, me dejarían a mi para escriturar más adelante. Yo no tengo la culpa de que ellos no me hayan enviado burofax o carta alguna para hacer las escrituras, porque hasta el dia de hoy lo único que pretenden es que yo rompa ese contrato de compraventa y haga otro con ellos pero en otra obra o, de lo contrario, perdería todo el dinero. Y yo entiendo que no me pueden obligar a pasarme a otra promoción, proque en ningun momento yo he faltado al contrato, simplemente he estado a la espera de lo que ellos me dijeran, porque los contactos que he tenido con la constructora ha sido porque yo me he puesto en contacto con ellos, ya que ellos nunca se han intentado comunicar conmigo en ningún momento (ni antes de conocer mi situacion). Visto esto, y como te repito, que yo no he faltado al contrato proque no he recibido citación para escriturar (ni la primera ni segunda vez como indica el contrato), si ellos ahora se han puesto en comunicación conmigo es porque han encontrado un cliente al que vender la vivienda a un precio inferior a lo que a mi me lo estaban vendiendo. Mi intención solo es recuperar mi señal o bien el 75% y que ellos hagan con la propiedad lo que quieran, pero creo qeu no me pueden obligar a pasar mi dinero a otra vivienda como pretenden, ya que no figura nada por el estilo en el contrato que firmé, pero si menciona el que me tienen que devolver el 75% (lo puse en el otro post).
No se si estoy acertado en lo que he expuesto, me gustaria que me lo aclararas un poco.
Muchas gracias.
puesto que no te han llamado para escriturar, legalmente la vivienda aún no está lista para ponerla a tu disposición.
En ese sentido mira a ver si el contrato pone tope de entrega. Si se ha pasado dicho plazo (y que suele ser causa de resolución de contrato por parte del comprador), el vendedor ha incumplido.
Mándales un burofax diciendo que si no ponen la vivienda a tu disposición, procederás a resolver el contrato. De esa manera, a ellos no les queda más remedio que llamarte a escriturar (ojo!, sólo debes aceptar como forma de comunicación contigo el burofax o el requerimiento notarial, donde se indique notaria, día y hora para escriturar).
En ese momento, ya puedes presentarte a la notaría, decir que no tienes pasta y que la pelota esté entonces en su tejado
En ese sentido mira a ver si el contrato pone tope de entrega. Si se ha pasado dicho plazo (y que suele ser causa de resolución de contrato por parte del comprador), el vendedor ha incumplido.
Mándales un burofax diciendo que si no ponen la vivienda a tu disposición, procederás a resolver el contrato. De esa manera, a ellos no les queda más remedio que llamarte a escriturar (ojo!, sólo debes aceptar como forma de comunicación contigo el burofax o el requerimiento notarial, donde se indique notaria, día y hora para escriturar).
En ese momento, ya puedes presentarte a la notaría, decir que no tienes pasta y que la pelota esté entonces en su tejado
Para javigdiaz. Hace 2 meses que el promotor me tenia que haber entregado la vivienda. Envié burofax con acuse de recibo y certificado de texto a la promotora comunicándole mi intención de resolver el cv por incumplimientos suyos, a saber por no entregar la vivienda en la fecha pactada y por no entregar garantías de todas las cantidades entregadas a cuenta. Me responde la promotora comunicándome que no resuelve el cv porque no hay incumplimiento suyo y las viviendas están casi terminadas y que nos van a llamar a escriturar en "breve". Yo le puedo decir que las viviendas no podrán ser entregadas por el promotor con LPO, por lo menos, hasta dentro de 4 ó 5 meses que sumados a los 2 meses que llevamos, sumán un total de 6/7 meses. La promotora está hasta las cejas de deudas. Si yo, ahora, presento en el juzgado un acto de conciliación(a sabiendas que no se van a presentar) ¿serviría para algo?. O teniendo en cuenta que yo, ya le comuniqué,fehacientemente, un requerimento para la resolver el cv. Ya me valdría de cara a un posible juicio. Siempre suponiendo que me demande el promotor por negarme a escriturar.
Gracias
Gracias
