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Rescisión contrato falleciendo propietario/usufructario

4 Comentarios
 
Rescisión contrato falleciendo propietario/usufructario
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08/04/2021 18:11
Mi madre era usufructuaria del 50% de un piso del que yo era nuda propietaria. A la vez, era propietaria del otro 50%, que me ha dejado como legado. A su muerte, yo recibo la vivienda con un inquilino. Puedo rescindir el contrato al haberse extinguido el usufructo del 50%?
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08/04/2021 19:04
Esto es una pregunta de un tema o trabajo o lo que sea de la facultad de Derecho ¿no?
Aparte de eso nunca se me había dado este caso. Le digo desde ya que tengo todas las dudas del mundo, pero vamos a intentar ponerlo en pie.
En principio su madre concierta el arrendamiento en virtud de dos títulos: el de propiedad y el de usufructuaria.
El problema consiste en que en el 50% que se concierta como propietaria ud. se subrogaría en la herencia y en esa parte el contrato seguiría vigente, PERO en el otro 50% no, porque el usufructo se extingue a la muerte de la usufructuaria, de modo que por asi decirlo ese arrendamiento tendría una mitad que subsiste pero otra mitad que no.
Eso nos llevaria a pensar que se extingue por completo, porque hay una parte del derecho a poseer que se ha "esfumado" y por tanto el inquilino ya no tiene derecho a seguir viviendo en una vivienda en la que no tiene el 100% del derecho a estar.
Pero vamos: esto es super dudoso.
Vamos a esperar a que se pase por aqui Hoplon, a ver que nos dice.
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08/04/2021 23:40
Yo estoy a favor de la conservación del contrato ("favor contractus"); es bueno intentar preserva el contrato válidamente nacido.

Espero que no se líen mucho con el tema de si dicho principio se aplica solamente a cuestiones de nulidad o anulabilidad de cláusulas.

Todos los años, cuando se acerca el trabajo de fin de curso, nos preguntan lo mismo. Si sigue mi consejo, espero que le aprueben.

Los profesores, gente despiadada y sin entrañas, suelen recurrir a esta sentencia:

Sentencia del Tribunal Supremo nº 21 de 17 de enero de 2018, ponente MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN:

"Es objeto del presente recurso de casación la cuestión de la validez… de un contrato de arrendamiento de una vivienda de carácter ganancial otorgado después de la extinción de la sociedad de gananciales pero sin haber procedido a su liquidación. En el caso, tras el fallecimiento del esposo, el contrato de arrendamiento lo otorgan conjuntamente como arrendadoras su viuda y su nieta. La viuda, además de partícipe en el patrimonio común de la disuelta sociedad de gananciales, es legataria del usufructo universal y vitalicio sobre todos los bienes del esposo. La nieta es legataria de la parte o derechos que le correspondían a su abuelo en la vivienda...."

El Supremo extingue el contrato, pero es que en este caso la usufructuaria lo era del 100 % y no tenía porcentaje de nuda propiedad. Por eso me inclino por compartir la respuesta de Leonjbr.

Por cierto, al profesor se le ha olvidado contarnos quién es el titular del otro 50 % de usufructo que no pertenecía a la madre. Y espero que su mente retorcida no esté pensando en un contrato que no sea de vivienda habitual.

Mire la fecha del contrato, si está sujeto a la LAU/64 no se extingue por fallecimiento del usufructuario: art. 114, 12.

Si ya han pasado quince días desde el fallecimiento de su madre, el contrato, teóricamente extinguido, se ha prorrogado, ahora en virtud de la tácita reconducción. Si además ha cobrado usted alguna mensualidad de renta, eso se interpreta como un acto propio a favor de la perviviencia del contrato. Póngaselo así al profesor, a ver qué opina.
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09/04/2021 10:09
Incluso eso es dudoso Hoplon, porque yo creo que para que se dé la tácita reconducción hace falta un contrato de arrendamiento previo entre las mismas personas, y aqui tenemos una extinción de contrato, por lo que en todo caso parece que el inquilino sería un ocupa, no un arrendatario en tácita reconducción.
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Hoplon
leonjbr
09/04/2021 11:51
Bueno, el consultante ya tiene nuestra opinión: que por la parte del 50 % de propiedad pervive.