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Resolución unilateral de contrato

2 Comentarios
 
Resolución unilateral de contrato
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18/05/2009 18:39
Buenas tardes,
Disculpadme si me hago extenso en el caso, pero es que me gustaría contarlo con pelos y señales para que se tenga la visión total del mismo porque es un tanto surrealista y a nosotros nos trae de cabeza.
El 1 de enero de 2008 suscribimos un contrato de arrendamiento de una nave de unos 500 m2 con fines comerciales (venta de material para construcción como Pladur, aislamiento térmico, etc.) Éste contrato se fijo por 5 años de forma obligatoria para ambas partes, sin que hubieran cláusulas que indicaran indemnización en caso de resolución unilateral, por un importe de alquiler total de 3300 euros mensuales. Tener en cuenta por si el dato fuera valioso, que el arrendador firma este contrato con una empresa de nueva creación dedicada al sector de la construcción.

En octubre de 2008 y debido a la crisis económica que empieza a azotar duramente, hablamos con el dueño de la nave para sopesar la posibilidad de una reducción de la mensualidad para poder afrontar los problemas económicos que empezaban a ser acuciantes. Éste accede, y nos realiza un abono en dicho mes de 1500 € y nos dice (verbalmente) que estudiará la rebaja de la cuota mensual para que la actividad económica no se resienta y nos obligue al cierre por las duras condiciones que se empiezan a dar sobre todo con los impagos, lo cual agradecemos. Pero de esa conversación no sale nada más que ese abono en su momento y poco más (ya sabemos que no tiene obligación alguna de ello)

Pasan los meses, y después de realizar el balance de la empresa, las pérdidas son evidentes, como no podía ser de otra manera, debido sobre todo por la fuerte morosidad que empieza a haber. El asesor fiscal nos recomienda hacer reducción de gastos para que la empresa pueda seguir siendo viable, y evidentemente uno de los gastos más importantes son los 3300 € de alquiler que estamos pagando. Volvemos a hablar con el dueño de la nave, y esta vez la respuesta es negativa en cuanto a la renegociación de la mensualidad para adecuarla a los tiempos en los que vivimos. Nuestra respuesta es que si esto no es posible, tendremos que buscarnos otra nave donde poder seguir ejerciendo la actividad o estaremos abocados al cierre a corto plazo, con lo que eso conlleva, despido de trabajadores, cese de actividad, etc. etc.…A lo cual, no puso pega en principio para una posible resolución del contrato.

En esto que justo la nave que está al lado de la nuestra (pegado pared con pared) el inquilino la deja y la alquilan por 2000 € mensuales. Evidentemente, sopesamos la posibilidad de la mudanza siendo los costes de la misma casi nula. Y 1300 € de diferencia dan para unas cuantas cosas, lo cual nos veríamos mucho más desahogados. Así que decidimos hacer el cambio. Nos recomiendan que enviemos un burofax al actual arrendador comentándole lo ya expuesto. Que por las circunstancias actuales, nos vemos obligados a dejar la nave por no poder hacer frente al pago mensual estipulado en contrato (de hecho ya debíamos el mes de febrero) y que el 1 de abril de 2009 dejaremos la nave impoluta y las llaves a disposición del arrendador en lugar y fecha que nos digan. Este burofax se envía el 20 de febrero. A la par, se habla con el dueño, y se nos comenta que no hay problema, para que el contrato quede cancelado.
Dos semanas después y ya en plena mudanza, casi completada la misma, recibimos un burofax del bufete de abogados del arrendador, en el se nos insta al cumplimiento del contrato fijado en 5 años, no reconociendo la rescisión unilateral del mismo por nuestra parte. Por lo que podemos saber, el detonante de ésta reacción, cuando se nos había comentado que no habría problemas para la cancelación del contrato, es que justo nos mudamos a la nave lindante, en el que parece que hay un pique entre dueños.

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18/05/2009 18:39
Total, para no hacerme más extenso, llegamos al 1 de abril y entregamos las llaves de la nave en su oficina, a una de las personas allí presentes (sin papel que lo constate) y nos emplazan para llamarnos para la firma de la resolución pactada. A la semana, su bufete de abogados, nos vuelve a enviar otro burofax en el que reconoce la entrega de las llaves, pero no la resolución del contrato, y nos recuerda la obligación del cumplimiento del contrato por los 4 años restantes, pudiendo solicitar la totalidad restante de las mensualidades como indemnización. Sin embargo, abre la puerta a la posibilidad de negociación de una cantidad como indemnización pactada. Además, ya no se dirigen a la empresa titular del contrato, si no al fiador, directamente. Telefónicamente, nos ponemos en contacto con dicho bufete y nos indican que nosotros tenemos que ser los que hagamos la oferta y ellos decidir si es la adecuada o no.
Por otra parte intentamos negociar con el dueño directamente y tras un mes, la única posibilidad que nos da, es que volvamos a su nave con una renegociación en el precio de 2300 €. Eso, o que paguemos por incumplimiento de contrato.

Esta mañana, la letrada que nos lleva el caso, nos dio dos posibilidades. Volver atrás, con lo que tendríamos que indemnizar al arrendador donde estamos ahora con 20000 € porque tenemos un contrato por un año, o tirar para adelante con una oferta de indemnización que si no es aceptada, ir a juicio y que un juez decida.

Cosas a tener en cuenta. Se puede demostrar la mala fe del arrendador, ya que de decirnos que no habría problema en realizar la resolución pasó a no querer saber nada de la misma. Es más, una vez entregadas las llaves, colocaron un cartel de se alquila, que quitaron a los dos días, justo antes de que nos enviaran el 2º burofax. Hay fotos que lo demuestran.
Para el pago del recibo eléctrico, el agua y el impuesto de actividades, se pactó verbalmente el pago trimestral de una cantidad fija como estimativo (450 € cada tres meses) y a final de año, realizar una compensación a favor o en contra según fuera el caso. Esto no consta en ningún sitio del contrato, sólo que nosotros nos haremos cargo de dichos gastos como es obvio, pero sin forma estipulada. En el año 2008 se pagaron 1800 € por este concepto. A día de hoy, no hay regulación alguna de dichas cantidades, tanto si fuera a nuestro, como a su favor. No sé si por aquí se podría hacer algo…

Bueno, no me extiendo más. Si necesitáis saber algún dato más, a vuestra entera disposición. Me gustaría saber si le veis alguna que otra posibilidad al caso o habrá que apechugar y pagar, o volvernos atrás. Aunque si es de pagar, no sabemos de dónde va a salir la pasta. Sabemos que lo tenemos jodido, pero si hubiera alguna otra posibilidad la sopesaríamos.
Perdonadme por ser tan extenso.

Un saludo y gracias.
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Jan
21/05/2009 17:14
Hola Vicerodri. En principio coincido con las dos opciones que le expuso su letrada. Sin embargo para poder decidir cual de las dos es la más adecuada para sus intereses sería necesario poder examinar toda la documentación relacionada con el caso así como, aunque le parezca excesivo, tener más datos.

Por lo tanto lo único que puedo aconsejarle es que acuda a otro/a profesional de la abogacía EXPERTO/A en arrendamientos urbanos en busca de una segunda opinión.

Lamento no poder ser de más ayuda.

Reciba un cordial saludo