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Retranqueo calle privada tras pedir licencia de obras de vivienda en plan parcial suelo urbanizable

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41 Comentarios
Viendo 1 - 20 de 41 comentarios
Retranqueo calle privada tras pedir licencia de obras de vivienda en plan parcial suelo urbanizable
perfil
15/11/2019 16:12
Buenos días:

Tengo una parcela con vivienda que linda al sur con una calle de unos 3 m de ancho y unos 100 m de larga, generada, en su día, por división de finca matriz inferior, y que da acceso sólo a dos vecinos. Está sin asfaltar y nunca la ha gestionado ni reparado el Ayuntamiento. Es de titularidad privada sobre escrituras.

En el 2012 se aprobó un Plan Parcial sobre Suelo Urbanizable. El camino aparece en los planos pero no se dice nada de si es público o privado. Además el ancho del vial NO SE MODIFICA en el plano de viales (a diferencia de otros).

El problema es que, tras pedir una licencia de regularización (que me dan sin problemas), me exigen retrancar 2,5 m. mi parcela que está elevada 1,5 m con su riba. Vamos 100 m de vial, camiones y camiones .....

Tengo dos dilemas. Uno de ellos es que, como la alineación de mi parcela en el Plan está dibujado justo donde está ahora, ¿Tendría argumento defender que no he de retrancar ya que según el arquitecto Técnico, los Planos son Palabra de Dios?.

Segundo: ¿Podría exigirse el ensanchamiento de ese vial a los dos propietarios que pasan por este camino ya que fue su finca matriz la que lo generó? Teniendo en cuanta además que el Plano de viales aparece justo como está. Un arquitecto me ha sugerido esto pero no me ha sabido indicarme alguna normativa o uso donde lo ponga.

Ya me comentáis.

Gracias y un saludo
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alga
Jorgillo
16/11/2019 12:28
Por lo que explicas, entiendo que tienes un terreno, con vivienda que no es necesario demoler, afectado por las determinaciones de un Plan Parcial aprobado definitivamente en 2012, proyecto de urbanización elaborado y aprobado pero pendientes de ejecución de las obras de urbanización previstas.

Asimismo entiendo, que con lo de la “licencia de regularización” debes referirte a que el ayuntamiento te concede licencia urbanística para adaptar la vivienda existente a la ordenación urbanística establecida por el Plan Parcial, condicionada a la ejecución simultánea de las obras de urbanización previstas y correspondiente afección de la parcela.

Con relación a tu primer dilema, entiendo que tienes dos opciones:

a) esperar a la ejecución de las obras de urbanización de la totalidad del ámbito.
b) cumplir con los condicionantes de la licencia.

Cualquiera que sea la opción la cesión sería obligatoria, pero la primera tendría la ventaja de que los costes de urbanizar serían sufragados equitativamente entre todos los propietarios del sector.

Tu segundo dilema no es tal, mientras la urbanización no se ejecute, a esos propietarios no se les puede exigir que urbanicen su parte, excepto que quieran edificar en su parcela, que es la situación en que te encuentras.
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Jorgillo
Jorgillo
16/11/2019 13:33
Bueno, a ver si me explico mejor:

La vivienda está consolidada y legalizada desde el principio en suelo urbano consolidado. He hecho una pequeña obra en el tejado y he lucido por fuera. Ahora me exige legalizar el Ayuntamiento la obra (que no es problema en sí). El problema viene en que quiere que retranque el camino que tengo abajo. Pero ojo, aparece delineado en el Plan como está ahora (muy raro) y no dice nada de que sea publico o privado (para exigir los 8 metros para viales públicos en el Plan Parcial), aunque sé que es privado.

Veo que no tiene sentido hacer un desmonte descomunal, teniendo en cuanta que no está clara la delineación y que, además, este camino es de uso privativo. Además si hago esto la fachada de la vivienda se queda a 1 m del nuevo linde, cuando la normativa exige 5 m para las construcciones de viviendas a lindes.

Es cierto que en los Planes prevalece el criterio del Ayuntamiento, pero no se puede obligar a hacer obras arbitrarias o gravemente lesivas, vamos, en contra del sentido común.

Por eso os preguntaba, caso de ir a pleito, si es razonable alegar que las alineaciones coinciden con las del plan.

Para más inri, resulta que el Ayuntamiento va a modificar este Plan Parcial, pues les ha pasado lo que a mi en muchos casos y, en la propuesta sometida a información pública, dice:

"...… con la redacción actual de las normas no queda claro si la alineación de parcela se mantiene en la alienación dibujada y ese espacio permanece en el ámbito privado, o si la
alineación de parcela la constituye la alineación del nuevo cerramiento y entonces ese espacio debe pasar al suelo público....."

Esto me beneficia cara a un pleito, pero en fin.....

Ya me decís

Saludos
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alga
Jorgillo
16/11/2019 14:44
Por partes:

1ª) En su ordenación, el Plan Parcial establece, entre otras cosas, el trazado de los viales del sector que desarrolla. Significando, su aprobación definitiva, la afectación de la totalidad del suelo delimitado a la ordenación en él prevista, caminos preexistentes incluidos.

El Plan Parcial debe indicar la referencia catastral de todas las fincas afectadas sin especificar la titularidad de los caminos preexistentes, que por cierto, podrán o no coincidir con los viales una vez ajecutadas las obras de urbanización.

2ª) Respecto a lo que te exige el ayuntamiento creo que no es así, es la licencia otorgada la que te condiciona su plena efectividad al cumplimiento de la ordenación urbanística establecida por el Plan Parcial, si no las cumples la licencia no tiene ningún valor y las obras realizadas no se legalizan.

Por tanto, si consideras que las condiciones de la licencia son contrarias a dicha ordenación urbanística, entre ellas el retranqueo que exige, deberás rrecurrirla alegando lo que consideres oportuno en tu defensa, pero no creo que alegar lesividad por el desmonte que haya de realizarse sea un motivo que atender.
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Jorgillo
Jorgillo
17/11/2019 20:29
Buenas tardes:

Si, en efecto. Yo entiendo que las alineaciones del Plan Parcial son vinculantes (por mucho que alegue el Ayuntamiento), si no, la decisión es arbitraria y se genera indefensión. De todas formas, os paso el plano de viales, marcando en flechas rojas dicho camino de 3 m de ancho.

https://drive.google.com/open?id=1tjqRGJFyNozxNWKKSSPeQnYWiL1T2DGr

Ya me contáis

Gracias y un saludo
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alga
Jorgillo
18/11/2019 12:04
¿De donde sacas que ese ese es el plano de los viales del sector desarrollado por el Plan Parcial en cuestión?

No me lo parece.
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Jorgillo
alga
18/11/2019 15:08
Buenas, Alga:

Gracias por tu respuesta.

Pues este plano (capa viales) lo saco de la web de urbanismo del Ayuntamiento, en donde están publicado los planos de este sector. Están en la siguiente dirección:

http://www.ontinyent.es/node/6164/

y hay varios. Es lo único que hay. Donde se indican las Unidades de Ejecución, el suelo dotacional, los viales, la parcelación..... en un mogollón de capas, como decía. No sé si en otros sitios estos planos aparecen delineados de otra forma o con otra denominación.

Por eso te decía de si es viable alegar que los viales son los definidos en los planos y, que si hay errores no subsanados, mediante modificación de esos planos, las alineaciones son esas de cara a un pleito y no otras sino se generaría inseguridad jurídica e indefensión.

Ya me comentáis de vuestra experiencia.

Saludos
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alga
Jorgillo
18/11/2019 20:36
Evidentemente, esos no son los planos de ordenación de un Plan Parcial, sino los de un planeamiento general. .

Si, como dices, el Plan Parcial del que hablas está aprobado definitivamente sus promotores necesariamente presentaron para dicha aprobación la documentación sin la cual la aprobación no hubiera sido posible.

En el PGOU debe identificarse el sector en cuestión con una clave, conociéndola puedes solicitar al ayuntamiento el examen del expediente completo del referido Plan Parcial.

En él encontrarás documentación definitoria de la normativa urbanística y los planos de ordenación que son los que te interesa verificar por ser donde se grafía el trazado de los viarios que deberán ejecutarse tras la aprobación del preceptivo proyecto de urbanización.
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Jorgillo
alga
18/11/2019 20:57
Hola de nuevo:

A ver, este Plan Parcial se aprobó en 2012 y existe una memoria y planos que os he indicado antes. No hay nada más. De hecho el arquitecto se basa en ellos.....

Hay unas normas urbanísticas en este sector y unos planos que entiendo vinculan a todos. Lo que no se puede hacer es que el arquitecto te haga retrancar cuando los viales están marcados. Si hay un error en esos planos, pues que los modiquen y aprueben, pero hasta entonces.....

Pues eso, si veis viable recurrir este aspecto y, en todo caso, que no me obliguen a realizar media calle.

Saludos
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Jorgillo
Jorgillo
18/11/2019 21:01
Se me olvidaba comentaros que este Plan Parcial incluye varios sectores (todos dibujados en un mismo plano). Es la típica actuación que realizó el Ayuntamiento en 2012 para dar cabida a las casitas en parte de la montaña pasando a ser Suelo Urbano Consolidado. Pero no hay nada más ni otros planos más que estos y en lo que se basa el Arquitecto Municipal para retrancar.

Bien ya me decís..

Saludos
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alga
Jorgillo
19/11/2019 10:28
A tus subjetivos comentarios y respuestas no he podido responder de otra forma sino que con generalidades. Pero ya que insistentemente pides parecer sobre la viabilidad de pleitear con el ayuntamiento creo que ha llegado el momento en que debes facilitar información y no tu interpretación del asunto.

1º) Dices que al pedir una licencia de regularización te exigen retrancar 2,5 m. tu parcela del actual linde.
Como la licencia de regularización no existe supongo que querrás decir licencia de legalización, pero una licencia de estas características no suele solicitarse si el interesado no está incurso en un procedimiento de legalización inconcluso. ¿ Estás en esta situación?

2º) Haces referencia a un Plan Parcial, el cual autointerpretas, del que desconozco la normativa de aplicación, ¿ puedes facilitarme su denominación y UE en la que está tu terreno, en su caso y municipio ?

Teniendo esta información quizá pueda proporcionarte la ayuda que ahora no puedo.
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Jorgillo
alga
19/11/2019 14:48
Gracias, Alga:

Sí, efectivamente. El ayuntamiento ha abierto expediente de regularización. Hemos hablado con el Arquitecto para legalizar y nos dice "de palabra" lo que ya he apuntado en el foro para legalizar, legaliza pero haciendo media calle (retrancando).

Sí, te paso las normas urbanísticas de este plan parcial y de los planos:

Los planos están aquí:

http://www.ontinyent.es/node/6164/

Y la norma urbanística del plan aquí:

http://www.ontinyent.es/sites/default/files/3-NORMES%20URBAN%C3%8DSTIQUES_1.pdf

En resumen, en el plano se grafica la alineación de la parcela tal cual. En las normas 4 m desde eje camino de viales públicos. Ahí está el dilema.

Para más inri, como parece que esto les ha ocasionado ya problemas, van a modificar el plan:

http://www.ontinyent.es/sites/default/files/files/urbanisme/Planejament/PLANS-PARCIALS/SD/plans_parcials_sectors_sd_11_12_13_i_14.pdf

Bien, ya me das tu opinión.

Saludos
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alga
Jorgillo
21/11/2019 13:29
Parece ser que Onteniente es uno de tantos municipios de la Comunidad Valenciana en los que sus responsables politicos, durante décadas, han mirando hacia otro lado mientras los propietarios de suelo rústico llevaban al caos urbanístico a amplias zonas del municipio, con sus irregularidades urbanísticas.

Con la finalidad de regularizar estas actuaciones, la revisión del Plan General municipal aprobada en 2.006, clasifica estos suelo como suelo urbanizable con la categoría de pendiente de planeamiento de desarrollo, determina como zona de ordenación la de residencial extensiva con la clave AIS y establece los criterios de desarrollo a los que deberán someterse los diferentes sectores en los que divide esta clase de suelo.

Antes de proseguir, por si hubiera alguna dificultad en entender alguna cuestión que posteriormente expondré, me permito aclarar el significado de los siguientes conceptos urbanísticos:

SUELO URBANIZABLE: La clasificación como urbanizable de un suelo, no significa que sea diréctamente edificable, sino su habilitación por el plan para ser desarrollado mediante su urbanización conforme al plan. Sólo entonces, y no antes, es susceptible de ser edificado previa adquisición de la condición de solar.

FUERA DE ORDENACIÓN: Son dos los supuestos de FO, sin embargo sólo me referiré al supuesto que puede afectar a las viviendas existentes en los sectores que ordena este Plan Parcial.

.- Todas las edificaciones que se encuentren dentro de estos sectores de SU que hayan sido construidas sin licencia y transcurrido el plazo que tiene el Ayuntamiento para ejercer su deber de exigir el cumplimiento de la legalidad urbanística, no son consideradas edificaciones consolidadas sino que su situación urbanística es la de fuera de ordenación con aplicación del régimen previsto para estas situaciones.

Así las cosas, el Ayuntamiento de Onteniente decide encargar la redacción de un Plan Parcial con el objeto de establecer la ordenación pormenorizada de los sectores de suelo urbanible 11, 12, 13 y 14 del Plan General, con cuyos criterios municipales en su aplicación no estás de acuerdo.

Teniendo en cuenta su indicación de que en su área de actuación el grado de edificación consolidada existente oscila entre el 35% y el 55% de la prevista para estos sectores, habrá que ver, pues, qué entiende el Plan por edificación consolidada y cual es el régimen aplicable a estas situaciones.

Este Plan Parcial excluye de considerar edificaciones consolidadas aquellas que a la fecha de su aprobación definitiva (noviembre de 2014), contaban con un expediente de restauración de la legalidad urbanística abierto o aquéllas en las que todavía no hubiera caducado el plazo para llevar a cabo las correspondientes acciones de restauración, por tanto, sólo admite la consideración de edificaciones consolidadas las que aún habiendose construido contraviniendo la legislación urbanística, la administración ya no puede actuar contra ellas por caducidad del plazo para su iniciación.

A su vez, la tipología edificatoria, su ubicación y el uso de estas edficaciones ha de ser compatible con la ordenación del Plan Parcial para ser consideradas edificaciones consolidadas, si no lo fuera imposibilitaría su adscripción al régimen de actuaciones aisladas e imposibilitaría la clasificación como suelo urbano de las parcelas vinculadas urbanísticamente a las edificaciones así consideradas.

Continúa...……..
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alga
Jorgillo
21/11/2019 13:30
En consecuencia, este planeamiento no considera como superficie construida existente, ni clasifica como suelo urbano, las parcelas que contengan edificaciones que no puedan considerarse consolidadas, por no haber prescrito la acción para ordenar restaurar la legalidad urbanística, prescrito el plazo para la imposición de sanciones o por contener edificaciones incompatibles con su ordenación urbanística.

A su vez, las parcelas que puedan considerase suelo urbano, por cumplir los requisitos indicados, deberán ejecutar la urbanización necesaria para obtener la condición de solar y poder edificar en ellas compliendo los parámetros urbanísticos establecidos en la ficha de cada sector.

Según indicas, tu consideración es que la clasificación de tu parcela es de suelo urbano, te recuerdo que en ningún caso consolidado, lo que debo entender que la edificación existente cumple con los requistos para ser consideración edificación consolidada.

Según el artículo 2.3.1. de las Normas Urbanísticas, en el suelo clasificado como urbano por tratarse de parcelas con edificación consolidada, además de los deberes de cesión de suelo dotacional y de urbanización, en los términos establecidos por la legislación y el planeamiento, será de aplicación lo dispuesto por el apartado 2 del artículo 21 de la LUV. Los propietarios deberán realizar, en favor del Ayuntamiento, la cesión de suelo o una compensación económica de valor equivalente al de las parcelas edificables correspondientes al 5 por 100 del incremento de aprovechamiento que les atribuye el Plan respecto al preexistente, lícitamente realizado. Esta compensación económica se cuantificará en el momento de la obtención del permiso para realizar las obras de ampliación, sobre la base de un estudio de mercado actualizado.

Entiendo que los deberes señalados en este artículo no son exigibles mientras no decidas desarrollar la UE en la que está incluida tu parcela.

Otra cosa es lo determinado por el Artículo 2.8.3. que habrá de determinarse en el supuesto en el que te encuentres, es decir:

1º.- En el supuesto de que las obras realizadas hayan consistido en las necesarias para la conservación del tejado, reforma parcial o que no supongan incremento de la edificabilidad preexistente, PODRÁ el ayuntamiento concederte la licencia para las obras realizadas y PODRÁ no exigirte el retranqueo de los cerramientos, la cesión de suelo dotacional y la compensación económica por el aprovechamiento que el Plan atribuye a tu parcela, lo que significa que no son actos reglados sino que son decisiones que discrecionalmente puede, o no, tomar el ayuntamiento.

2º.- Si las obras ejecutadas han sido de ampliación de la edificación existente, este apartado EXIGE que para autorizarlas has de cumplir las condiciones establecidas para la zona de ordenación de residencial extensiva, la cesión de suelo dotacional, la compensación económica correspondiente y el cumplimiento de los deberes de urbanización. Si por motivos administrativos o de orden similar no te fuera posible realizar las obras de urbanización, el Ayuntamiento está obligado a EXIGIRTE el compromiso de asumir dichas obligaciones, que deberá ser inscrito en el Registro de la Propiedad, o el depósito o prestación de garantías equivalentes por el importe previsible de dichas obras.

3º.- En caso de que las realizadas hayan sido obras de reforma o redistribución generales de la edificación consolidada o hayas sustituido la edificación existente por obra de nueva construcción, es EXIGIBLE el retranqueo de los cerramientos, la cesión de suelo dotacional, la compensación económica correspondiente, el cumplimiento íntegro de los deberes de urbanización. En el caso de no poderse realizar las obras de urbanización es EXIGIBLE el compromiso de asumir dichas obligaciones, que deberá ser inscrito en el Registro de la Propiedad, o el depósito o prestación de garantías equivalentes por el importe previsible de dichas obras.

4º.- En el caso de obras de reforma o redistribución generales de la edificación que no supongan cambio en la ubicación de la edificación existente, el retranqueo de los cerramientos que establece el artículo 3.2.11 respecto a los caminos será EXIGIBLE hasta que la separación de esa edificación al nuevo linde sea de al menos de 2,5 m.

Continúa...…...
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alga
Jorgillo
21/11/2019 13:31
Al parecer, así lo interpreto de tu exposición, el Ayuntamiento te EXIGE retranquear el cerramiento a una distancia mínima de 2,5 metros del edificio existente, lo que podría dar a entender que considera la realización de obras definidas en el apartado 4º, pero no me parece que si es esa su apreciación, pueda EXIGIRTE la ejecución de obra de urbanización ninguna.

Es mi opinión, desde una interpretación de los hechos que aduces, e igualmente considero que durante la tramitación del procedimiento de restauración de la legalidad urbanística que se te ha incoado, tienes abierta la posibilidad de presentar cuantas alegaciones consideres en defensa de tus intereses y, por supuesto, en caso de que la resolución que se dictara no los satisfaciera, el derecho a recurrir en el juzgado de lo contencioso administrativo respectivo.
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Jorgillo
Jorgillo
21/11/2019 21:08
Muchas gracias, Alga por tu concisa respuesta:

Así es, en el redactado de las normas se indica lo que comentas. No tengo problema en ceder parte de esos metros, el problema es que el Arquitecto de turno me obliga a hacer media calle.

Por otro lado, el la LOTUP de la Comunidad Valenciana pone en los artículos 209 y 2016 que se pueden conceder licencias provisionales:

Artículo 209. Obras y usos transitorios en el ámbito de sectores, unidades
de ejecución o actuaciones aisladas
1. Hasta la aprobación del programa de actuación, en las edificaciones
existentes se admitirán las obras y usos regulados en esta ley para
los edificios en situación de fuera de ordenación.
2. Tanto en los sectores de plan parcial, plan de reforma interior y
unidades de ejecución, como en el suelo incluido en actuaciones aisladas,
se pueden otorgar licencias para usos u obras provisionales no
previstos en el plan, siempre que no dificulten su ejecución ni la desincentiven,
de acuerdo con el artículo 216 de esta ley.
Si se trata de usos públicos sobre propiedad privada, el compromiso
de erradicación se formalizará mediante convenio, que preverá, en su
caso, la alternativa futura de emplazamiento del servicio, cuando venza
el plazo o condición pactados para su traslado.

El caso que he propuesto podría encajar perfectamente con lo que comentas Alga. Ceder terreno bajo compromiso pero sin ejecutar hasta que no se realice la Unidad de Ejecución.

Entiendo que esto es perfectamente alegable, tanto en vía administrativa como en vía judicial.

Ya me comentas

Muchas gracias por vuestras respuestas.

Saludos
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alga
Jorgillo
22/11/2019 09:40
Deberías preguntarle a tu arquitecto si las obras realizadas que el ayuntamiento te exige legalizar tienen carácter de provisionales o de permanencia en el tiempo. Que por cierto, no le veo encaje ninguno con el compromiso de ceder terreno sin ejecutar la urbanización..

Sólo por curiosidad, ¿podrías explicar en qué han consistido lo que denominas "pequeñas obras en el tejado"?
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Jorgillo
Jorgillo
22/11/2019 12:40
Buenas Alga:

Mi arquitecto habló con el arquitecto municipal. Le dijo que a retrancar SI o SI. Nada de ceder parte del terreno para vial, aun cuando en el art. 2.8.3 dice que si no se puede urbanizar, se deberá ceder en escritura, R. Propiedad, etc. Claro, habría que ver eso de "si no se puede urbanizar...." en qué consite y si tiene encaje el no tener los recursos económicos ahora, por ejemplo.

Sabemos de otra gente en el pueblo que sí le han permitido cederlo pero sin ejecutar o como mucho mover una valla.

En cuanto a las obras, hemos cambiado el tejado debido a goteras, de teja moruna.

Lo de la provisionalidad lo decía de cara a la parte del muro ya hecho desde hace años y que me obliga a tirar. No sé si se puede argumentar una licencia provisional para esto y otra para la vivienda, o pasar de historias, pedir licencia de vivienda y recurrir la obligación de urbanizar, alegando que mi muro está justo en la alineación grafiada en el Plano del Plan Parcial.

Ya me dices.

Saludos
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alga
Jorgillo
22/11/2019 14:26
¿Y no aprovechaste el cambio de tejas para colocar alguna VELUX e incrementar la habitabilidad prexistente?, porque si no es así o la licencia solicitada es para actuaciones de mayor calado, como sería la ampliación de la casa, un reformado o una redistribución interior, no acabo de entnder que para legalizar un mero cambio de tejas y revoco de fachadas, además de retranquear el cierre existente, que sí considero que tiene la potestad de reclamarte el ayuntamiento, te exijan la cesión de suelo dotacional, o una compensación económica o la obligación de urbanizar.

Asegúrate de que es así, podría ser una presunción tuya lo de la exigencia municipal de tener que urbanizar.
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Jorgillo
alga
22/11/2019 15:14
Hola Alga:

Por otro lado te quería preguntar cuando prescribe la restitución de la legalidad urbanística. La vigente LOTUP en la Comunidad Valenciana entró en vigor el 20 de agosto de 2014. Anteriormente era la LUV que indicaba 4 años. Ahora son 15 en la LOTUP,


Te quería preguntar qué echa se toma para considerar que ya han prescrito las obras a día de hoy. No sé si es esa fecha del 20 de agosto de 2014 o la del 20 de agosto de 2010 (que me dijo mi arquitecto ya que son 4 años hacia atrás).

Te lo digo porque el arquitecto municipal nos dejó caer de palabra que se habían hecho más obras y en las ortofotos sólo aparecen dos, una de 2010 (vuelo del 2010) y otra actual (2018).

Pues eso, qué fecha se debe considerar (a fecha de hoy) para demostrar que unas obras ya están prescritas (con facturas, testigos, fotos, etc.).

Ya me dices

Saludos