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Saldo individual negativo comunidad de propietarios

14 Comentarios
 
Saldo individual negativo comunidad de propietarios
11/10/2017 12:31
Buenos días, recientemente he comprado un piso de banco, sin deudas de comunidad, me he enterado que mi cuenta individual de la comunidad tiene saldo positivo inferior al resto de los propietarios, se debe solicitar al banco que aporte el importe para que quede igualado con otro piso similar?

Gracias
amadeo2002
Normam
11/10/2017 15:47
Es la primera vez que oigo, que exista una cuenta individual de un ropietario.
Supongo que quiere decir, que el anterior propietario dejo cuotas sin abonar, y como usted no solicito certificado de ausencia de deudas, ahora usted es el responsable y debera abonarlas, quiera o no quiera
chelinka
Normam
11/10/2017 16:00
No es su cuenta individual sino el saldo que por coeficiente se le atribuye de la cuenta de la comunidad. Dos pisos similares no tienen porque tener el mismo coeficiente y por tanto no tendran un saldo igual. Por otra parte, si el banco no tiene deudas con la comunidad, como usted dice, no tendra nada que aportar, ni le podra usted pedir nada.

Hable con el administrador y que le explique de donde procede la diferencia pero no habiendo deudas cabe pensar que lo que tiene de saldo positivo es lo que corresponde de acuerdo a su cuota que sera inferior a otros pisos
Normam
amadeo2002
11/10/2017 16:18
Gracias por responderme tan pronto!!!!
Tiene razón hasta yo misma no lo entiendo muy bien. Intentaré explicarlo de otra forma:
Lo que llamo la cuenta individual de un propietario es la diferencia existente entre los gastos y lo abonado durante el año, si ese saldo es positivo se reparte por partes iguales entre los propietarios y va conformando como una especie de ahorro y si al año siguiente los gastos exceden a lo abonado durante el año se tira de ese ahorro. Todo ésto es manejado por una administradora.
Cuando compré el piso al banco me dijo que no había deudas de comunidad y de hecho no sólo llamé yo mismo a la administradora para asegurarme sino que en la escritura hay una cláusula que dice que no hay deuda de comunidad y de haberla el banco se haría cargo del año en curso y los cuatro anteriores.
Lo que nadie me dijo y de hecho le digo que no lo comprendo es que todos los propietarios tenían un saldo positivo de 280€ y yo un saldo positivo de 105€. Después de 2 años, me entero de ésto, cuando se hace el balance anual y los gastos superan a lo abonado durante el año y como la cuenta "ahorro" individual de cada uno no alcanza, surge que cada uno tiene que pagar 15€ y yo 190€.
Ante mi sorpresa la administradora me dice " que es el ahorro que fueron haciendo todos los propietarios". Y yo me pregunto ese ahorro no surge de las cuotas abonadas? Y si el banco hubiera pagado todas las cuotas adeudadas, no debería tener yo el mismo ahorro que los demás?
Espero haber sido un poco más clara y desde ya le agradezco profundamente su atención.
Normam
chelinka
11/10/2017 16:43
Gracias también por contestarme tan pronto,
Es posible que sea por coeficiente como Ud dice, pero si fuera así, no tendría porqué ser diferente a los demás, el único que veo que es diferente es un local que hay en la pb del edificio.
Todos los demás propietarios tienen el mismo saldo.
Tiene razón hablaré con el administrador pero quería estar preparada antes de esa conversación y segura de defender mi posición.
muros
Normam
11/10/2017 18:37
Creo que se por donde pueden ir los tiros. Supongo que a principio de año se hará un presupuesto con las aportaciones que cada propietario debe hacer, y cada X tiempo se hará una regularización sobre gasto real, lo que realmente le tocaría pagar a cada uno. Es posible que el banco no pague las cuotas mensuales, sería moroso, pero al final haga las liquidaciones por gasto real, con lo que sus pagos siempre corresponderán */- con lo que realmente debe pagar, no teniendo remanente. Por otro lado es muy posible que el resto de vecino hagan ingresos por presupuesto y este sea un poco más alto, o tengan remanentes por aportaciones de años anteriores, con lo cual su saldo favorable es mayor que el suyo. Y el banco no tiene que poner nada, el ha cumplido con sus obligaciones pagando lo que realmente debía, solo que usted ahora no tiene saldo favorable a su favor.

Saludos
Normam
muros
11/10/2017 20:24
Gracias también, por responderme y por ayudarme en mis expresiones. Aunque mi idioma es el castellano, soy extranjera y hay algunos términos que se me escapan.
Si, es verdad que a principio de año se hace un presupuesto con las aportaciones iguales para todos los propietarios, pero no se hace regularización.
O sea que la cuota de ese año es la que se ha presupuestado.
A fin de año, si los ingresos son mayores que los gastos, la diferencia queda como saldo favorable para el año siguiente.
Entonces hipotéticamente: si durante un año, todos los propietarios ingresan las cuotas presupuestadas y el Sr.X no ingresa. Cual es la verdadera deuda del Sr.X? los gastos reales o las cuotas presupuestadas para ese año y que los demás propietarios ingresaron?
Cabe aclarar que el piso en cuestión, era un piso que quedó en manos del Banco y que ya venía acumulando deuda de comunidad.
Un saludo.
amadeo2002
Normam
11/10/2017 23:01
Es que la verdad su administraccion lleva las cuentas de una forma un poco rara.
Cuando se presenta un presupuesto anualmente, normalmente se hace a la alta, no a la baja.,
Si en la escritura pone que no existen deudas, eso no sirve para nada, si no va acompañado de un certificado de deudas firmado por el administrador
Usted en que año compro el piso, y de que años le piden la deuda?
Normam
Normam
12/10/2017 08:18
Si, estoy de acuerdo con Ud. No entiendo esas cuentas.
Si el presupuesto a la alta significa que el presupuesto es mayor que los gastos estimados para el año, ésto es así.
El piso lo compré en septiembre del 2015 y el cierre de cuentas se hizo en abril del 2016, como ese año los gastos no superaron lo presupuestado, la diferencia quedó como saldo a favor para el año siguiente. Y éste año es cuando surge el problema, pues los gastos superaron a lo presupuestado durante el año.
Hay que hacer un ingreso extra, y cuando todos los demás les toca pagar 15€ a mí me toca pagar 190€ porque según el administrador yo tenía del año anterior, un saldo a favor inferior al resto de propietarios.
amadeo2002
Normam
12/10/2017 10:40
Si no tiene el certificado indicado, tendra que abonar los desfases del 2014, 2013, 2012.
Lo que tiene que hacer en proxima junta, es que el administrado haga el presupuesto a la alta.
Una pregunta, si un año todos losvsaldos individuales son negativos, quien pone el dinero para abonar los gastos, dado que no existe fondos? O si existen fondos?
muros
Normam
13/10/2017 12:42
Banco se queda con piso, que lo más seguro al 99.99% es que tuviese deuda con la comunidad. Usted compra piso y justo antes de formalizarse la compra venta el banco paga lo adeudado a la comunidad, con lo cual no queda saldo remanente en su finca, que es muy posible que los otros pisos si tuviesen por aportaciones de años anteriores. El banco, lógicamente, solo va a pagar lo adeudado hasta el momento de la firma, nada más. Puede ser un error contable del administrador, o simplemente que los gastos a mayores sean posteriores a la compra del piso, alguna obra, avería,... que no estaba presupuestada o de urgencia, con lo que le tocaría a usted hacerse cargo. Pero en este caso yo creo que el banco no tiene que poner nada más.

La única duda que tengo es si la deuda exigible es por gasto real a final de año o por gasto presupuestado.

Saludos
Normam
muros
13/10/2017 14:46
Pues sí, de hecho hoy mismo de hecho tuve una conversación con el administrador.
Le hice la misma pregunta que Ud. me hace y me contestó que la deuda es por gasto presupuestado.
De toda esa conversación y en la cual expuse todos los argumentos, en mi defensa y de los cuales me fue dada la razón, tengo que hacerme cargo.
Al parecer el Banco pagó la deuda cuando yo compre el piso y de ahí 4 años para atrás, y yo me pregunto y la deuda anterior? porqué me tengo que hacer cargo yo?
El Banco no se debería hacer cargo de la deuda existente a partir del momento que se quedó con el piso?
En fin, me lo merezco por no haber exigido el certificado de la comunidad.
Es una experiencia y ya no volverá a ocurrirme.
Gracias a todos, un saludo
muros
Normam
16/10/2017 18:35
Primer error no haber solicitado el certificado de la comunidad, pero así y todo, no creo que a usted le puedan reclamar los gastos anteriores, y si lo hacen podrá repetir sobre el banco que es quien le vendió el piso. ¿Pero realmente el banco pagó los años anteriores? Si es así es porque la comunidad no hizo bien su trabajo y posiblemente tampoco le pudieron cobrar al banco, no creo que le puedan cobrar a usted. Si el banco pagó los gastos hasta la compra venta, hay algo que no me cuadra, o la administración no hizo bien las cuentas, o solo pudieron reclamarle los últimos años y no ha quedado remanente, es muy posible que, de haberlo, lo hayan contabilizado como pago de deudas anteriores, o algo raro hay.
De todas maneras sigo teniendo dudas de que puedan reclamar sobre gasto presupuestado y no sobre gasto real, haciéndose este regularización a año vencido. La finca no tendrá fondo de reserva propio, pero no debería pagar lo que no corresponde.

Le aconsejo que si tiene seguro de hogar utilice la defensa jurídica para preguntarle este hecho.

Saludos
Normam
muros
19/10/2017 17:49
Coincido totalmente con Ud. "hay algo que huele a podrido". Cuando compré el piso, me aseguré de muchas cosas (sabiendo de los abusos de los bancos), investigué, llamé aquí y allá y aún así se me escaparon algunas cosas por las cuales tuve que pelear, discutir y perder el tiempo, y menos mal que logré mi cometido. Y cuando después de 2 años me aparece ésto, me puse como loca, cuando fui a hablar con el administrador, hubo algunas cosas que no me quedaron claras, pues no me mostraron todo lo que pagó el Banco, ni tampoco desde cuando. Cuando pregunté si yo pagaba sólo los 15€ como los demás, que pasaba con el resto, me dijeron que pasaría a ser una deudora de la comunidad.
Yo sé que Ud tiene razón, no debería pagar, pues estoy segura que no me corresponde, pero si consulto con la defensa jurídica es volver a empezar, hacerme malasangre. Así que prefiero pagar en cómodas cuotas y terminar de una vez con éste asunto.
Aun así estoy satisfecha de haber entrado en éste foro, y contribuir de alguna manera a que otra persona no le pase lo mismo.
Un abrazo y gracias.
muros
Normam
23/10/2017 10:48
Varios apuntes.
1- Yo en ningún momento le digo que no pague, nooo. Esa deuda es suya, o del banco, pero ahora usted debe responder, y si puede, repercutir sobre el banco.

2- He releído el hilo y me queda una duda ¿pagan todos los pisos la misma cuota sobre el presupuesto o pagan por coeficiente? Me ha parecido entender que pagan igual cuota todos y después regularizan por coeficiente.
Si esto es así, y no está en los estatutos de la comunidad, en mi opinión, al banco no pueden reclamarle por presupuesto, sino por gasto real en las liquidaciones anuales (que sería lo lógico en el 99,99% de las comunidades, pagar por coeficiente), con lo cual cuando usted compra el piso la "cuenta del piso del banco" queda a 0, por lo que las desviaciones de presupuesto las debe abonar usted.
Es una manera un poco rara de llevar las cuentas de la comunidad, pero si es aceptada por todos, es válida como cualquier otra, pero no oponible a terceros que se hagan con la propiedad después de aprobar este tipo de cuentas.

Hable con la administración, que le explique como lleva realmente las cuentas y como ha hecho la reclamación de cuotas debidas al banco, no las cantidades que no puede dárselas hasta la reunión anual en las que si debería dar datos, en mi opinión, pues tiene que venir desglosado lo que se cobra de cada piso.

Saludos