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Se paga por coeficientes o partes iguales - que dice la Ley.

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Se paga por coeficientes o partes iguales - que dice la ley.
01/03/2009 20:01
Es una comunidad en la que se vienen pagando los gastos , todos a partes iguales. Excepto un piso q paga la mitad.
Ahora llegan nuevos propietarios y piden que el pago sea por coeficientes.
Decir que la comunidad tiene agua caliente central
(caldera gasoleo), tampoco existen contadores.
Si el resto de los vecinos desea seguir pagando como hasta ahora, los que llegan y alguno mas que se les ha sumado pueden hacer que el reparto sea por coeficiente?
La Ley dice algo al respecto o cada comunidad se rige de una forma distinta.
Otra pregunta
Los gastos del año que el administrador tiene en su poder y que no permite que se vean. Como hacer para acceder a ellos.
Saludos.
02/03/2009 18:30
Comenzaré por el final.

El administrador es un mero empleado al servicio de los propietarios que le han contratado por un periodo anual renovable (si la junta de propietarios quiere), lo que significa que si un empleado mio me niega o me oculta datos de mi interés, no dudaría en echarlo.
También y atendiendo a la ley de propiedad horizontal en su artº 20, Deberes del administrador punto e) dice:

"Actuar en su caso como secretario de la junta y CUSTODIAR A DISPOSICIÓN DE LOS TITULARES LA DOCUMENTACIÓN DE LA COMUNIDAD".
..........................
Como puede ver ni la ley cumple.

Segundo asunto, pagar por coeficientes.

La ley establece que los pagos de mantenimiento generales se hagan por coeficientes de participación, si bien deja la puerta abierta a otra modalidad como puede ser la de pagos igualitarios, pero esto se debe de acordar en junta de propietarios y por unanimidad, es decir, no debe haber voto negativo. Siendo de esta forma, es decir, que todo el mundo esté conforme con esta modalidad de pago (que creo un error) el acuerdo para que repercuta a terceros, es decir, a vecinos nuevos que lleguen al inmueble, debe estar registrado en el registro de la propiedad, o sea, que el acta de esa junta debe estar registrada en el registro, de no ser de esta manera, el vecino puede pedir el cumplimiento de la ley que es por coeficientes.
Los administradores, esta modalidad de coeficientes no les gusta ya que les lleva mayor trabajo de cálculo vecino a vecino (en especial antes de llegar los ordenadores y los programas de cálculo) y por eso aplican la de partes iguales que no es ni más ni menos que hacer una simple división y se terminó.


02/03/2009 21:44
Aqui en el foro, todo se explica y a veces se entiende de maravilla. Solo que en la realidad, cuando estas en las reuniones de vecinos es tan distinto. Luchas contra corriente y llega un momento que no puedes mas.
Fontanero me lo dices de bien, pero yo como lo pongo en practica. Contrato a un abogado?
O puedo hacerlo yo ?
En el tema de coeficientes los primeros que lanzaron la mano negandose fueron los que tienen sus pisos mas grandes, y que cosa fijate que en algunos viven personas que se "entiende" ejercen la ley. Seguro que me comprendes.
Me dices que debe existir unanimidad, ocurre que no tengo constancia que en su dia se reflejara en acta, pero que pasa que este individuo, el mal-administrador no permite que veamos el libro de actas, al igual que las cuentas. Que debemos acudir a su escondite y ante el.
A quien llamo a los municipales.
Este año han sido tantas las irregularidades que no se que pasará.
En el tema del gasoleo dice que le ponen un precio y que suba o baje , se mantiene para todo el año.
Nosotros pagandolo caro toto el año.
Tu has oido algo asi.
Yo no me rindo facilmente y seguiré , veamos que pasa.
Vio
03/03/2009 11:04
Deberá poner voto en contra en el acta, y con esa acta tener preparado un abogado que impugne.
El problema del derecho está en hacerlo valer o sea hacerlo efectivo. Teniendo la razón se ha de conseguir en los tribunales.
Salvo mejor crtierio. Saludos
03/03/2009 13:48
Hola Juli, paso a detallarte mi caso, igual te ayuda.
Estoy en la misma situación que tú, yo quiero que se pague según los coeficientes, que es lo que dice la Ley, salvo que todos estemos de acuerdo en pagar a partes iguales, que no es el caso.
Cuando propuse al presidente de la comunidad que queria que se llevara a cabo lo del cambio del reparto de gastos a coeficientes, puesto que llevan años pagando a partes iguales, me dijo que era imposible, que no habian calculado nunca los coeficientes, que era dificil calcularlos puesto que las parcelas, viviendas, cada una tenian registrado m2 que no correspondia con el inmueble (cosa incierta, ya que yo he visto que algunos no coinciden, pero la mayoria si)
Yo por mi cuenta consegui sacar todos los datos que hay en la Dirección Gra. del Catastro, finca por finca, hice los calculos de los coeficientes, y luego consegui que se celebrara junta extraordinaria (con el apoyo del 25% de los propietarios) y en la junta casi me despellejan, la mayoria (claro tienen casas grandes) no querian ni de lejos hablar del tema, el administrador (un impresentable) logró con comentarios tan ridículos como que a el le pagabamos todos lo mismo y que las cartas que nos enviaba, también le costaba lo mismo y que claro, que era mejor pagar como hasta ahora, a partes iguales, daros cuenta de qué ejemplar tenemos de adminsitrador.
En la junta hice constar en acta mi voto en contra de seguir pagando a partes iguales (hecho muy importante de cara a la impugnación). Ahora lo tengo en manos de mi abogado, y ver que posibilidad hay de impugnar. Adelantar que estoy en el punto de mira de muchos propietarios y que los que me apoyaban están "acojonaos" con perdón, la ley del miedo impera entre los propietarios, unos meten miedo a otros y a mi, ni te cuento. Pero bueno, ya os contaré que sale de todo esto... si vivo para ello.

Un saludo
03/03/2009 17:50
Os dejo la siguiente web donde podréis ver el procedimiento a seguir para pagar por coeficiente. Como verán es de un abogado.

http://www.jlprieto.es/las-cuotas-de-los-vecinos-en-la-comunidad-de-propietarios

Espero que sea de ayuda.
03/03/2009 20:49
Gracias Fontanero.
Isolda en cuanto lo que tu cuentas, te entiendo perfectamente, mas o menos lo vivido en la comunidad, salvo que en algunas viven magistrados que estan en contra, y yo digo si uno se arriesga y va hacia adelante con el proceso. Usaran sus influencias?
Es tan lamentable ver como funciona la injusticia, que uno no sabe a que atenerse en nada.
Que me decis
abogado
o callada por respuesta.
03/03/2009 23:30
Juli no creo que la sangre llegue al río. Yo que tú si quieres pagar por coeficiente, hazlo así. Que sean los otros los que te reclamen ante los tribunales. Con la ley en la mano tienes las de ganar. Y ellos la pataleta de aguantarse. Ni abogado, ni callada.
04/03/2009 13:32
Auzi vamos a ver, tu me recomiendas que tome los gastos de la comunidad, calcule lo que me corresponde pagar y no les avise. Es asi. Y con las derramas que hago lo propio.
Seguro no me meteré en lios.
Yo en la ultima junta vote en contra, pero sabes lo que ocurre que el administrador a la hora de redactar las actas, escribe lo que le viene en gana.
Seguro que no va hacerlo constar.
Con deciros que hace lo que ve viene en gana.

Lo de que la sangre no llegue al rio, es porque todos terminamos pasando, cansados, malhumorados y sin ver resultados que beneficien a la comunidad en general, que al final es lo que se pretende.
04/03/2009 17:53
Auzi, tienes toda la razón, por mi, lo haria sin dudarlo un segundo.
Desde la reunión sigo pagando a partes iguales, pero voy a plantearme tu solución.
Además con una comunidad que no está dada de alta ni en registro, ni en notaria, ni nada que se le parezca.. que me reclamen lo que quieran.
Pero seguramente me demandarán al final, mejor espero a ver que me dice mi abogado, más que nada para aprovechar que el seguro de casa me cubre hasta 3000 € en defensa jurídica. Lo malo es que si pierdo posiblemente tendré que pagar de mi bolsillo las costas legales de la parte contraria, es para pensarlo.
Yo os iré contando algo más de este culebrón.

Saludos y gracias por las respuestas
04/03/2009 17:55
Si usted toma esa decisión se meterá en líos y los perderá en el juzgado cuando demande. Al final terminará en el juzgado si el administrador insiste en su actual forma de proceder.

Le he indicado en la web la forma correcta de actuar, no le dé más vuelta.

Si usted paga por coeficientes (los que usted ha calculado o tiene en escritura), el resto de dinero que no paga se considerará mora (morosidad) ya que usted no paga lo que le requieren. A usted la demandarán por morosidad, teniendo que pagar la deuda y las costas procesales (que posiblemente sean superior a la deuda). En esa vista usted puede alegar que paga según ley, pero el abogado de la comunidad (la demanda a usted se la pondrá la comunidad) alegará que la comunidad ha venido pagando de esta forma (incluso usted) y que si estaba en contra debería haber interpuesto la correspondiente demanda para que le dieran o no la razón y no actuar arbitrariamente.

No le dé más vueltas, si quiere solucionar el problema, actúe como le indican en la web, o como usted dice, dé la callada por respuesta.
Sepa que si gana el proceso (que tiene muchas posibilidades) los gastos judiciales los paga el perdedor, lo que quiere decir que a usted (si gana) le devolverán lo pagado a su abogado y el resto de gastos.

05/03/2009 10:45
Fontanero gracias por las respuestas. Ya tomé nota de esa web en la que dice que no importa que se haya estado pagando a partes iguales desde hace años, que hay que cumplir lo que dice la Ley, pago por coeficientes.
Sé que hay muchas sentencias que no dan la razón al cambio a coeficientes si hace años se estableció el reparto de gastos a partes iguales.
También es cierto que otros si están por la labor de exigir la Ley. El problema es acertar con el juez que sí esté a favor de hacer cumplir la Ley, porque de lo contrario a mi solita me tocaria pagar en caso de pedir el juicio un montón de dinero. Por eso es mejor estudiar todos los detalles y casi tener la certeza de ganar el juicio. Claro que también ganando el juicio, al pertenecer a la comunidad, también me tocaria pagar parte de esas costas legales que le impondria a la comunidad.
Hay otra duda que tengo:
Si gano el juicio y yo he pagado hasta ese dia religiosamente todas las cuotas... desde que fecha empezaría el administrador a pasarnos la cuota correspondiente según el coeficiente? y lo ya pagado de exceso, desde la fecha de la junta extraordinaria donde hice constar en acta mi oposición a seguir con ese reparto de gastos, también se devolveria??

Seria de gran ayuda si alguien me respondiera a estas preguntas.
Muchas gracias,
05/03/2009 17:14
Hola. Me consultaron hace poco un asunto similar y, aunque no soy abogada, sí entiendo un poco del tema, y os comento lo que aconsejé, espero no haber metido la pata. En una comunidad antigua, que no está legalizada y se niegan a solicitar simplemente el C.I.F., pero sí registran las actas en un libro aunque no está diligenciado, el presidente solicitó al Registro de la Propiedad la Escritura de División Horizontal del inmueble, y allí comprobó las cuotas de participación de cada vivienda. Un propietario, que es el nuevo presidente, y que está pagando desde hace muchos años más de lo que le corresponde por su cuota, dijo en una junta que a partir del nuevo ejercicio sólo pagaría lo que le corresponde por ley (su cuota de participación), y que se aplicaran esos porcentajes a todos los efectos. Casi le pegan (los que llevan años, con el morro de pagar menos). Pero el acta lo reflejó así. En esa junta, ese propietario era el único que estaba al corriente en el pago de las cuotas.

Lo que aconsejé: Se expuso en una junta, siendo un punto del orden del día relacionado con este tema. Era la primera vez que se conocía el contenido de la Escritura de División Horizontal. El era el único con derecho a voto (aunque lo normal en esa comunidad es que vote todo el mundo aunque adeude mogollón de cuotas). El quiere hacer lo que la ley dice y no desea seguir siendo el pringao perjudicado. Por lo que puede pagar según esos coeficientes (y de hecho ya ha pagado la anualidad completa de recibos -la forma de pago de las cuotas es, por lo general, anual, aunque algunos pagan cuando les viene en gana; él dice que paga siempre a comienzos del ejercicio-). ¿Qué opinaís?. Gracias.
05/03/2009 17:17
Se me olvidaba, un mensaje para Isolda. Con respecto a lo que dice tu administrador, que su coste y gastos relacionados con él, se pagan a partes iguales, tengo entendido que cuando la forma de pago es por coeficientes, todo se hace según esos coeficientes (todos los gastos, incluidos los del administrador; aplicación de los votos -también los votos de las juntas son por porcentajes de participación-; e ingresos -por ejemplo, si percibe una subvención la comunidad).
05/03/2009 17:35
Yo intentaría hablar con el administrador. no creo que se empecine hasta la saciedad pero ha de torear una situación dada y es difícil desmontarla.
Vio
05/03/2009 17:44
Para Isolda.- Ganado el juicio la sentencia tiene efectos (aplicación de gastos por coeficientes), desde el acta que se impugnó y lo pagado en exceso posteriormente se devuelve. Se regularizan las cuentas y los que pagaron de menos han de pagar las diferencias. Si el administrador se niega digan que pedirán administración judicial. Esto suele dar buenos resultados. Salvo mejor criterio.
05/03/2009 18:49
Hola, para mariamm, administrador eloy, Vio.
Mariamm, claro que el administrador no tenia razón, y lo sabe, pero argumentó eso para confundir y convencer a la mayoria de seguir con el reparto a partes iguales, ya que por una parte.. echa una mano a los caraduras que no quieren pagar lo que les corresponde, y por otra se ayuda asi mismo, trabajo extra que evita, aplicar los coeficientes es un trabajo mas tedioso que si simplemente divide entre todos el presupuesto anual.
Por lo tanto el administrador está en contra de ese cambio y simplemente me dijjo que si no se votaba por mayoria el cambio, pues que el no haria nada, ya se aseguró de que la mayoria le apoyara, lógicamente los jetas no quieren pagar y los pringaos de turno seguimos pagando de mas, para que ellos paguen de menos y casi me pegan por simplemente exponer el tema.
En cuanto a la división horizontal de la urbanización, simplemente no existe, son chalets, y la mayoria son individuales, excepto unos pocos, que son casas divididas en dos pisos. Yo tengo la división horizonal hecha con el propietario de abajo, es decir del piso de abajo, ambos pagamos una cuota cada uno, por lo tanto de un inmueble dividido en dos, sacan dos cuotas, mientras que los chalets individuales aparte de tener muchos mas metros, solo pagan una cuota.
Uno que tiene un chalet grande se atrevió a decir que no se podia calcular los coeficientes porque no coinciden los m2 de las parcelas y casas con lo que tienen escriturado y declarado, por lo tanto no quieren mover este tema por miedo a que hacienda les pille, vamos digo yo, es mi impresión.
Impugnar el acta supone unos 3000 € y si pierdo.. pues mucho mas, los primeros 3000 los abonaria mi compañia de seguros, pero si supera esa cantidad en el supuesto de perder el juicio, los abonaria yo.
Ellos dicen que si he pagado durante años a partes iguales, por qué no puedo seguir haciéndolo?? les digo que no conocia la situación de la comunidad, su inexistencia legal y su inexistente estatuto. Pero al conocer tantas irregularidades y tanto morro por parte de la mayoria (con casas grandes) me niego a seguir ejerciendo de pringada.

He pensado coger el coeficiente que me corresponde, (el que calculé yo con los datos de la dirección gral del catastro) y pagar justo lo que me corresponde, pero dice fontanero que al final seria morosa y me demandarian por la cantidad adeudada y seria mucho mas caro.
Por otra parte tengo a un abogado nuevo del seguro estudiando que hacer, aunque siempre pido mas opinión por este foro porque encuentro gente con bastante idea que me suelen aclarar las dudas.
Un saludo, mil gracias.
Vio
05/03/2009 19:09
Por una impugnación de acta 3000 eur.me parece excesivo. Respecto a la división horizontal tiene que existir algo en el Registro de la Propiedad. Las parcelas tendrán un coeficiente, y de las construcciones se dduce por m2 construidos. Además el Catastro mide en cada recibo los m2 de terreno y m2 de construcción en cada parcela. Es una labor tediosa pero no imposible. Saludos
05/03/2009 19:38
Vio, lo de los 3000 € me lo dijo la abogada que tenia antes, dice que entre abogado, procurador y demás... eso es mas o menos.
En cuanto a la división horizontal, ya me djeron en el registro de la propiedad que no está registrada la urbaización alli. En mis escrituras no dice nada de pertenecer a ninguna comunidad y la única división horizontal que aparece es la que tengo hecha con el piso de abajo, el 50% del inmueble. Además cuando compré la casa no tenia hecha la división h. hecha y yo tramité la división en el catastro ya que en realidad son dos casas y se pagaba antes un unico recibo de IBI, ahora cada uno paga el suyo.

Como ya he dico antes, la comunidad se estableció hace muchos años, y lo hicieron de palabra, y con los años pues ha ido tomando forma, es decir con gastos comunes, presupuesto anual y desde hace dos años tenemos administrador, que en qué hora lo cogimos, es de lo peor, un listo y un caradura de mucho cuidado.
En fin que esto me trae de cabeza y no se por donde tirar, si seguir adelante y llevar a juicio a la comunidad y arriesgarme a que uno con mala idea y peor mala leche me haga algo a la vivienda o ser osada y luchar por hacer justicia.
Sin mencionar que algunos se beneficarian de mis esfuerzos y logros...GRATIS, porque la gente no está por la labor de pagar gastos de abogados, sencillamente pasan de todo y dejan que otros den la cara por ellos. En la junta nadie de los afectados me apoyaron de palabra, solo de votos, pero me dejaron sola con esa jauria de hienas, sin más defensa que mi entusiasmo por hacerles comprender que la ley hay que cumplirla guste o no y casi me linchan. que panda de degenerados.

Como veis el panorama es desolador.
13/03/2009 18:14
Fontanero, he visitado la web que me indicó , la duda es tengo posibilidades de que el reparto se haga por coeficientes.
En la última Junta hubo votaciones y salió seguir como hasta ahora, todos a partes iguales, acuerdo que fue tomado en su día, de palabra. Me manifesté en contra, pero temo que el malisimo-administrador no lo haga constar en acta. Si fuese asi. Como ya me ha ocurrido en otros temas. Como debo actuar.
Cuanto me supondrían estos gastos, abogado, etc. ect.

Isolda te comprendo perfectamente cuando dices que otros se puedan beneficiar de tus esfuerzos gratis, la gente en su mayoria tiene un morro .
Yo vio algo parecido a lo tuyo y parece que das con paredes de hormigón. No entiendo que nadie se preocupe y que todos pasen. Eso si luego quejarse si que saben hacerlo, pero no en las juntas, sinó en las escaleras.
Panorama desolador , sin leyes que nos amparen.

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