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Segregación y agregación parcial de vivienda

3 Comentarios
 
Segregación y agregación parcial de vivienda
29/12/2006 03:42
¡Hola a todos!

Ya estoy aquí otra vez con otro asunto, que me tiene sumergido en un mar de dudas, perdonar que me extienda un poco en la exposición de los antecedentes, pero no quiero dejarme nada determinante para el tema que planteo.

La Comunidad de Propietarios pertenece, a un Conjunto Inmobiliario. (No termino de entender por que razón el único propietario, unos meses antes de proceder a la venta de las viviendas construidas hace 50 años, a los que habían sido sus inquilino, hace una declaración de Obra Nueva y División Horizontal, integrando los 3 edificios en un Conjunto Inmobiliario)

Este Conjunto Inmobiliario esta regido por unos Estatutos muy elementales, inscritos en el Registro de la Propiedad. (Que incluyo en el mensaje siguiente pues al rebasar el número de caracteres permitido, no caben en este,)

Como se desprende de los Estatutos y especialmente en su Artículo 7º, no hay ningún elemento común entre ellos. Las estructuras también son independientes y están separadas por juntas de dilatación, también el alcantarillado y las acometidas. Solo en tiempos remotos, existió una caldera de calefacción común que daba servicio a los 3 Portales, que ya se independizo 15 años antes de vender los pisos, al instalarse 3 calderas independientes, una en cada Portal.,

De acuerdo con dichos Estatutos, cada uno de los 3 edificios tiene sus propios Cargos, Juntas, etc. etc. El que nos ocupa, tienen además un Reglamento de Régimen Interior que fue aprobado en una Junta Extraordinaria, por unanimidad de los integrantes de ese Portal.

Dentro de ese Reglamento, esta incluido un artículo que prácticamente es una copia literal del Artículo 8º de la - Ley 8/99 LPH:

“Artículo 23.- Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte. En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la Junta de Propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos o locales reformados, sin que la suma de estas altere las cuotas de los restantes propietarios, con sujeción a lo dispuesto en el artículo quinto de la Ley de Propiedad Horizontal.
Todos los gastos que esto ocasione serán por cuenta de los propietarios de los pisos o locales modificados.”

La cuestión que planteo es la siguiente:

Un propietario de este Portal quiere vender 2 habitaciones de su vivienda a otro vecino del mismo Portal y este después de comprarlas, quiere registrarlas e incorporarlas a su piso.

Las 2 habitaciones, unos 25 m2, representan un 16% de la superficie del piso de origen, mas la parte proporcional de las zonas comunes.

Ambos pisos están en la misma planta y separados únicamente por un tabique de ladrillo hueco doble de 12 cm.,

Las obras necesarias para ello, consistirían en la apertura de una puerta en dicho tabique y el tapiado de una puerta en la vivienda del vendedor.

No se tocaría ningún elemento común de la finca, fachadas, conducciones, ni tampoco se abrirán nuevos accesos por la escalera.

En principio no hay ningún vecino, de este Portal, que se oponga a esta compra-venta.

No se cual es el procedimiento mas adecuado para que estos vecinos no tengan dificultades a la hora de escriturar esta división, segregación, compra-venta y agregación.

Yo había pensado que previamente a la segregación, en una Junta de la Comunidad de este Portal, se les autorice a ello y se fijen los nuevos coeficientes de los pisos resultantes.

Dudo cual es la mayoría necesaria para tomar este acuerdo y si tendría que ser en una Junta Extraordinaria con ese único punto del día.

¿Tendrían que adoptar el mismo acuerdo las Comunidades de los otros 2 Portales?

Os pido que me asesoréis de todos los pasos a seguir, para no tener problemas.

Gracias a todos y FELIZ AÑO NUEVO.
29/12/2006 03:49
Estos son los estatutos, inscritos en el Registro de la Propiedad.

PRIMERO.- El conjunto esta formado por tres portales con entradas independientes por la calle ________________, calle ________________ y por calle __________________, constituidos en régimen de propiedad horizontal, que se regirán por la Ley de Propiedad Horizontal y por los presentes Estatutos.

SEGUNDO.- La totalidad de los propietarios de los departamentos situados en los TRES portales, constituyen una sola comunidad de propietarios que en adelante se llamará Comunidad General, para distinguirlos de las Comunidades Particulares de cada Portal.

TERCERO.- La cuota de participación de cada departamento que se integran en el Conjunto de la Comunidad General es la fijada para cada uno de ellos en su descripción, como cuota de Conjunto. La cuota de participación en los gastos que ocasionen los elementos comunes de cada portal, cuyo uso corresponde a los propietarios de los departamentos que se integran en el portal, ya sean de conservación, aseguramiento, reparación, mejora, ornato, etc., cualquiera que sea su naturaleza ordinaria o extraordinaria y motivo que los produzca serán sufragados por los propietarios del Portal a que pertenece, en la proporción asignada a cada departamento como cuota de Portal.

CUARTO.- La Comunidad General de Propietarios se regirá por el artículo 396 del Código Civil y por la Ley de Propiedad Horizontal, complementadas en lo que no esté previsto por las reglas de este Estatuto. En cuanto a los órganos de gobierno de la Comunidad General, administración, libro de actas etc., se estará a lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal.

QUINTO.- Además de la Comunidad General, existirán Comunidades Particulares de cada Portal, integradas por los propietarios de los departamentos que componen cada uno de ellos, a los efectos de regular las cuestiones comunes de su portal, en relación con las materias o aspectos a que se refiere el último párrafo del artículo 3º de estos Estatutos, que serán sufragados por los propietarios del portal a que pertenecen y a cuyo efecto tendrán sus propios órganos de gobierno y libro de actas.

SEXTO.- La Junta de Propietarios, de entre sus miembros elegirá un presidente cuyo mandato durará un año, salvo que la Junta de Propietarios decidiera su cese, pudiendo ser reelegible por periodos sucesivos. En todo caso dicha duración se prorrogará hasta que se produzca el nombramiento del nuevo presidente que deba sustituirle.
La Junta de Propietarios determinará el nombramiento, en su caso, de vicepresidente, secretario y/o administrador cuando lo considere conveniente y, si no lo hiciera, las funciones del secretario y del administrador las asumiría el Presidente.
La Junta de Propietarios de cada Portal se reunirá con carácter ordinario una vez al año, dentro del primer trimestre de cada año, con el fin de aprobar las cuentas del ejercicio y los presupuestos y cuotas a satisfacer en el siguiente.
Con carácter extraordinario se reunirá tantas veces como así lo considere el Presidente o los propietarios, en los términos que se establece la Ley de Propiedad Horizontal. En este último caso la convocatoria se deberá realizar al menos con cuarenta y ocho horas de antelación.

SÉPTIMO.- Cada una de las tres casas que componen el Conjunto Inmobiliario tiene su propio servicio de calefacción para las viviendas de cada casa, respectivamente.
Los locales, al no disfrutar del servicio de calefacción comunitario, no participarán de los gastos que origine dicho servicio.
29/12/2006 10:24

Necesita acuerdo POR UNANIMIDAD de la comunidad. Siempre que afecte a las cuotas de participación es así. Y en su caso, dado que la división horizontal es para los 3 edificios, entiendo que debe acordarse por unanimidad de los propietarios de los 3 portales.

Igualmente necesitará los permisos de obra pertinentes.

Sobre los pasos concretos a seguir le recomendaría que consultara con un gestor, pues debe haber bastante papeleo.
29/12/2006 12:35
Gracias, PAQUITO XOCOLATERO

¿No seria suficiente con comunicar, fehacientemente al Presidente de la Comunidad General, o/y a los Presidentes de los 2 otros Portales el acuerdo que se ha adoptado?

¿Y después de treinta días desde su notificación, para esperar algún posible desacuerdo, y si éste no llega, pasado el plazo ya tendríamos la unanimidad necesaria para su Inscripción Registral?