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separacion y traspaso de vivienda

6 Comentarios
 
Separacion y traspaso de vivienda
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27/01/2004 23:32
Mi marido y yo compramos e hipotecamos un piso en el año 2000 y su madre nos avaló. Nos casamos en el año 2002. Este pasado Noviembre decidimos de mutua acuerdo cesar la convivencia y que yo me quedase con el piso. Nuestra intención no era la de separarnos de inmediato. Lo más urgente es “anular” ese aval y poner un único titular como propietario del piso. Pensamos que el primer paso debía ser pedir la cancelación y una nueva hipoteca sólo a nombre del titular del piso. No sabemos cómo debemos actuar. Lo que tenemos claro es que queremos evitarnos todos los costes que sean posibles y cumplir esos dos objetivos –anulación de aval y un único titular de la vivienda.
En el banco me hablaron de tributaciones, que no se a que se refieren. Y he oído que si pedimos la hipoteca a nombre de los dos – con lo que nos pondrían menos problemas que si la pedimos sólo a nombre de uno – y después nos separamos, tanto las obligaciones de la hipoteca como la titularidad del piso pasarían sólo a uno.
¿Cómo podemos hacerlo para evitarnos el máximo de tramites y costes?.¿o es mejor separarse ya?¿y que nos costaría y cuanto tiempo hemos de esperar?
Muchas gracias por su respuesta.
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28/01/2004 09:59
Cuando hay una sentencia de separación se disuelve la sociedad conyugal,estoquiere decir que los bienes o se reparten o se los adjudica uno en compensación con otras cosas. En el caso de la vivienda habitual, normalmente lo que se hace es que la mitad del piso la venda al otro conyuge (lo que supone una ampliación de la hipoteca y un coste tributario sólo del 1% respecto a quién compra, si mal no recuerdo). Con esta adjudicación que NO COMPRAVENTA, se evita pagar el impuesto de trasnmisiones y plusvalia ya que en casos de separación judicial estan exentos.
Por lo tanto la manera de que haya un solo titular ,una hipoteca a cargo de una persona y así ahorrarse esos impuestos sería conveniente arreglarlo mediante la separación judicial. Habrá que esperar a la sentencia para hacer estas gestiones.
Lo de anular el aval, no sé como funciona,supongo que se podrá anular si lo sustituyes por otro avalista .
Si compras la parte delpiso de tu marido ahora, se entiende que es una compraventa pura y dura por lo tanto deberás tributar por el impuesto de trasnmisiones y tu ex por la plusvalia. Si te lo cede ahora sin contraprestacion, se entiende que es una donación cuyo impuesto es elavadísimo.
Yo aconsejo esperar a que os separeis legalmente.
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28/01/2004 16:12
Me parece muy bien que los gastos de plusvalia y transmision esten exentos en la separacion al considerarse una adjudicacion y no una venta del uno hacia el otro que es lo que realmente es..

Pero yo estoy en el caso contrario ,es decir mi marido y yo queremos ser titulares ambos dos de su piso que es solo suyo en escrituras y me encuentro con que la situación no es igual que la de un separado ,no se le llama adjudicacion sino venta y parece que tenemos que pagar impuestos de compraventa..¿¿No resulta esto injusto?
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29/01/2004 22:10
Gracias Karma por tu respuesta. Me han surgido otras dudas:
¿Cuánto tiempo aproximadamente pasa desde que se solicita la separación hasta que se obtiene la sentencia?
¿Qué conceptos e importes de gastos implica?

La opción de adjudicación nos ha parecido la que más se ajusta a nuestros intereses.

Una vez que tengamos la sentencia de separación. ¿Con la presentación de esta sentencia al banco, las obligaciones hipotecarias pasarían todas a mi automáticamente o es una cuestión que decide el propio banco y puede negarse a dejarme como única titular de la hipoteca obligándolo a él a seguir?.
Me gustaría, si hay opción, que mi marido tuviese todas las garantías de quedar exento de las obligaciones hipotecarias ya que hemos acordado que el piso lo use yo.
Si finalmente y debido a la sentencia de separación el banco exime a mi marido de obligaciones ¿Puede cambiarme las condiciones en las que se firmó la hipoteca inicialmente y pedirme otra clase de garantías, como otro aval o…?. Tanto si hacemos una novación de hipoteca como si cancelamos la actual y escrituramos otra nueva deseo hacerlo sin avales, ya que este es el motivo principal de todo este trámite, el anular uno que ya tenemos. Y la causa de la separación, ya que deseamos que se haga de la forma que más sencilla y económica nos resulte, ya que de hecho pensábamos no pasar por esta diligencia y divorciarnos en su momento debidamente para así ahorrarnos dos gastos.

¿Sabría indicarme alguien en qué tema del foro puedo pedir consejo sobre temas hipotecarios, o en Derechos de Familia es donde puedo plantearlos?
Gracias por la atención prestada.
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30/01/2004 17:02
La duda que planteas sobre si se puede anular el aval ante la nueva situación, no la puedo responder con garantías. Habrá que plantearle la cuestión al propio banco y saber que normas tiene al respecto.

En cuanto a las demas preguntas, la sentencia de separación si es de mutuo acuerdo no tarda más de 3 meses, aproximadamente.
Los gastos que implica son los honorarios del abogado que según criterios del colegio de abogados de barcelona, rondan 1.200 € (normalmente es más barato). Implica gastos del procurador, y pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados que es 1% por la ampliación de la hipoteca (no por la transmision del bien). Para la cancelacion de la hipoteca cabe de decir que con efectos desde 1.1.01 está exenta del impuesto de Actos juridicos documentados al igual que la subrogación . Si te subrogas en la parte de la hipoteca que le corresponde a tu pareja, ten en cuenta que podrás deducirte su importe en el IRPF. La titularidad y la afectación de prestamo hipotecario podrá probarse por la inscripcion registral, tambien acreditación bancaria.

Como ya te dije, si existe sentencia de separación estaís exentos del impuesto de transmisiones y plusvalia. Por lo tanto, para hacer la ampliación o subrogación de la hipoteca debe hacerse una que esteis separados judicialmente. Se presenta la sentencia al banco y ante Notario se formaliza la subrogación o ampliación hipoteca. Ignoro si se puede cancelar el anterior avalista o las condiciones que puede exigir el banco.

Lo que me atrevo a decirte es que el banco no puede exigir a tu pareja que siga asumiendo la hipoteca si ha decidido, mediante sentencia, adjudicártela a tí asumiendo las cargas correspondientes. Quizás pueda exigirte un avalista. Has comentado tu asunto al banco?.

Mire en esta web a ver si te ayuda en algo http://www.nitro-compras.com/Hogar/Hipotecas/hipoteca%20subrogacion.html
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30/01/2004 17:53
Solo una aclaracion de sentido común,,si hace dos años a pesar de ser dos personas las que suscribian el préstamo,tu banco te exigió un avalista que respondiera en caso de impago es muy dudoso que si pasas el préstamo solo a tu nombre el banco no te exiga el avalista puesto que ahora tiene menos garantias de cobro a ser solo una persona la que va a pagar las cuotas,,,podrás cambiar el avalista,,pero tendrá que ser alguien que reuna las garantias que el banco en cuestion exiga,es decir, propiedades,nóminas,etc,,no pensionistas que los bancos no los aceptan porque las pensiones solo se pueden embargar hasta una cierta cantidad.
Todas estas cuestiones solo puede resolvertelas tu propio banco ya que las condiciones varían de un banco a otro,es decir,,un banco te puede considerar apta como cliente para darte a ti la hipoteca y otro te la puede rechazar porque considere que no eres un cliente con garantias de cobro, de entrada las personas solas lo tienen mas dificil que las parejas.
En la concesión de hipotecas nunca el importe de la cuota puede superar un porcentaje de tu nomina o ingresos ,creo que es el 40%, así que te podrias encontrar con la desagradable situación de que no te concedieran a ti sola la hipoteca a no ser que tu avalista sea absolutamente solvente para las cantidades que tu pidas
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30/01/2004 21:04
Gracias, Karma y martina, por vuestra inestimable ayuda.
Me encuentro muy desorientada y mis dudas parecen no tocar nunca fondo.
Sí Karma, lo he comentado con el banco con el que tengo contratada la hipoteca, y como bien apuntas Martina, no parecían muy convencidos de cambiar a un único titular y anular el avalista porque la perspectiva de garantías queda muy mermada. Me han dicho que tenían que estudiar la viabilidad de las nuevas condiciones.
Entre tanto me esfuerzo en encontrar otro modo de arreglar esta situación que sea la mejor posible para los dos. He ido a un banco a pedir información sobre subrogaciones. He expuesto la situación y me han subrayado que la manera más acertada sería subrogarse una vez tenga la sentencia de separación, como bien me has aconsejado Karma. He entendido que harían una subrogación y novación del crédito hipotecario al mismo tiempo.
Me hablan de escisiones de condominio y no sé si esto significa lo mismo que la adjudicación.
Karma, he visitado la página web que me indicabas y parece muy interesante. La repasaré con más detenimiento.

De nuevo, todo mi agradecimiento por la atención.