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¿servitud de paso o uso en precario de una escalera en finca urbana?
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¿servitud de paso o uso en precario de una escalera en finca urbana?
Inmueble en zona Catalunya. Yo actúo en rol de "posible comprador".
Este inmueble que quiero comprar (llamaré "C" de "Comprar") es propiedad vertical, 2 alturas: planta (local comercial) y piso.
La vecina tiene también otra propiedad vertical colindante, llamaré "V" de "Vecina"), igualmente 2 alturas: planta (local comercial) y piso.
Entre los dos locales existe una escalera por la que se sube a ambos pisos, y así lo han usado desde tiempos inmemoriales.
En las escrituras notariales y también cotejado y comprobado con el Registro de la Propiedad la escalera pertenece a C. En la escritura de V no aparece escalera alguna. Esto es: C es "finca urbana... compuesta de planta, piso y escalera" y V es "finca urbana... compuesta de planta y piso".
La secretaria del Registrador dice que ellos no saben, ni tienen por qué saber, por ser vertical, cómo se sube al piso de arriba. Podría haber una escalera interna o por un patio. Pero definitivamente NO consta registrada ninguna servitud. Eso no implica que la servitud no exista, segun el registro, porque -dicen- el registro es voluntario y no obligatorio, por lo que "potencialmente podría existir y no estar registrado". En cuanto a "propiedad" el vecino 100% seguro que NO tiene escalera.
La cuestión es que propietario actual de inmueble C que quiero comprar me advierte, pre-compra, que la vecina está amenazando con un juicio por el siguiente motivo:
La vecina quiere segregar la finca V en dos fincas separadas: V-abajo y V-arriba. Para ello ha hecho un proyecto de segregación en propiedad horizontal que ha presentado al ayuntamiento DICIENDO que existe una servitud de paso por la finca C, cosa que no es cierta.
El Ayuntamiento hace la aprobación "condicional" diciendo que el proyecto "okey" pero que esa servitud o se documenta, o no se podrá hacer la división.
La servitud, como comentaba arriba no está registrada. Pero según los propietarios actuales ni está escrito en privado sin registrar, ni está en ningún documento. Simplemente "el vecino siempre ha pasado por ahí y ya está".
La vecina está CONVENCIDA de que tiene derecho a la servitud de paso ya que -según ella- "¿cómo se accedería al primer piso si no es por esa escalera?"
Yo, como comprador, estoy CONVENCIDO de que ese uso ha sido un precario desde hace décadas, por mero consentimiento de los propietarios actuales y sin contraprestación, y que según los códigos civiles tanto español como catalán, la servitud de paso no existe si no está escrita y además no se puede obtener por el mero paso del tiempo, así que en mi parecer es meramente "precario", además de que la finca V de la vecina tiene clarísimo acceso a la calle por lo que no tiene derecho a pedir servitud forzosa.
A su pregunta de "cómo subo al piso de arriba" mi respuesta es "te haces una escalera DENTRO de tu casa".
En mi opinión como su finca SÍ tiene acceso a la calle (aún es vertical) ya viola la presunción para siquiera analizar si existe servitud o no, porque según leo en el código civil es requisito indispensable para que exista el concepto de "servitud forzosa" la falta de salida a la calle en la finca que solicita la servitud.
La vecina amenaza a los propietarios actuales y a los futuros compradores (o sea yo) con ir a juicio y ganar la servitud. Argumenta que "hay jurisprudencia" pero no me dice cuál.
Mis preguntas:
a) Si su finca (en vertical) tiene acceso a la calle por el local comercial ¿tiene derecho a una servitud forzosa por el mero hecho que no le da la gana de ponerse una escalera "dentro" de su casa?
b) Según el código civil español y catalán tengo clarísimo que no tiene derecho. Hay alguna otra fuente de derecho (otra ley, norma, algún conjunto de jurisprudencia) que matice esta situación y dicte algo en contra del código civil y prevalezca sonbre éste?
c) El CC establece que la servitud es para fincas "aisladas" de la calle. No es su caso. ¿Hay alguna fuente de derecho que deba leer que diga que eso no es siempre así?
d) El CC establece que la servitud no se puede adquirir por el mero paso del tiempo. És argumenta que es que "siempre ha sido así". ¿Hay alguna fuente que deba leer que diga que la servitud se obtiene por el paso del tiempo?
e) ¿Hay alguna otra razón que yo deba saber por la cual puede obtener derecho a una servitud cuando su finca tiene acceso a la calle?
e) En caso que yo proceda finalmente a la compra, si me pone un juicio demandando que quiere la servitud, si yo hago un reconvencional diciendo que es precario y que deje de usar mi escalera (dándole un plazo más que razonable por ejemplo 1 ó 2 años para que se construya la suya) ¿qué fuentes de derecho debo leer para comprender a quién daría la razón el juez?
¡Gracias!
Este inmueble que quiero comprar (llamaré "C" de "Comprar") es propiedad vertical, 2 alturas: planta (local comercial) y piso.
La vecina tiene también otra propiedad vertical colindante, llamaré "V" de "Vecina"), igualmente 2 alturas: planta (local comercial) y piso.
Entre los dos locales existe una escalera por la que se sube a ambos pisos, y así lo han usado desde tiempos inmemoriales.
En las escrituras notariales y también cotejado y comprobado con el Registro de la Propiedad la escalera pertenece a C. En la escritura de V no aparece escalera alguna. Esto es: C es "finca urbana... compuesta de planta, piso y escalera" y V es "finca urbana... compuesta de planta y piso".
La secretaria del Registrador dice que ellos no saben, ni tienen por qué saber, por ser vertical, cómo se sube al piso de arriba. Podría haber una escalera interna o por un patio. Pero definitivamente NO consta registrada ninguna servitud. Eso no implica que la servitud no exista, segun el registro, porque -dicen- el registro es voluntario y no obligatorio, por lo que "potencialmente podría existir y no estar registrado". En cuanto a "propiedad" el vecino 100% seguro que NO tiene escalera.
La cuestión es que propietario actual de inmueble C que quiero comprar me advierte, pre-compra, que la vecina está amenazando con un juicio por el siguiente motivo:
La vecina quiere segregar la finca V en dos fincas separadas: V-abajo y V-arriba. Para ello ha hecho un proyecto de segregación en propiedad horizontal que ha presentado al ayuntamiento DICIENDO que existe una servitud de paso por la finca C, cosa que no es cierta.
El Ayuntamiento hace la aprobación "condicional" diciendo que el proyecto "okey" pero que esa servitud o se documenta, o no se podrá hacer la división.
La servitud, como comentaba arriba no está registrada. Pero según los propietarios actuales ni está escrito en privado sin registrar, ni está en ningún documento. Simplemente "el vecino siempre ha pasado por ahí y ya está".
La vecina está CONVENCIDA de que tiene derecho a la servitud de paso ya que -según ella- "¿cómo se accedería al primer piso si no es por esa escalera?"
Yo, como comprador, estoy CONVENCIDO de que ese uso ha sido un precario desde hace décadas, por mero consentimiento de los propietarios actuales y sin contraprestación, y que según los códigos civiles tanto español como catalán, la servitud de paso no existe si no está escrita y además no se puede obtener por el mero paso del tiempo, así que en mi parecer es meramente "precario", además de que la finca V de la vecina tiene clarísimo acceso a la calle por lo que no tiene derecho a pedir servitud forzosa.
A su pregunta de "cómo subo al piso de arriba" mi respuesta es "te haces una escalera DENTRO de tu casa".
En mi opinión como su finca SÍ tiene acceso a la calle (aún es vertical) ya viola la presunción para siquiera analizar si existe servitud o no, porque según leo en el código civil es requisito indispensable para que exista el concepto de "servitud forzosa" la falta de salida a la calle en la finca que solicita la servitud.
La vecina amenaza a los propietarios actuales y a los futuros compradores (o sea yo) con ir a juicio y ganar la servitud. Argumenta que "hay jurisprudencia" pero no me dice cuál.
Mis preguntas:
a) Si su finca (en vertical) tiene acceso a la calle por el local comercial ¿tiene derecho a una servitud forzosa por el mero hecho que no le da la gana de ponerse una escalera "dentro" de su casa?
b) Según el código civil español y catalán tengo clarísimo que no tiene derecho. Hay alguna otra fuente de derecho (otra ley, norma, algún conjunto de jurisprudencia) que matice esta situación y dicte algo en contra del código civil y prevalezca sonbre éste?
c) El CC establece que la servitud es para fincas "aisladas" de la calle. No es su caso. ¿Hay alguna fuente de derecho que deba leer que diga que eso no es siempre así?
d) El CC establece que la servitud no se puede adquirir por el mero paso del tiempo. És argumenta que es que "siempre ha sido así". ¿Hay alguna fuente que deba leer que diga que la servitud se obtiene por el paso del tiempo?
e) ¿Hay alguna otra razón que yo deba saber por la cual puede obtener derecho a una servitud cuando su finca tiene acceso a la calle?
e) En caso que yo proceda finalmente a la compra, si me pone un juicio demandando que quiere la servitud, si yo hago un reconvencional diciendo que es precario y que deje de usar mi escalera (dándole un plazo más que razonable por ejemplo 1 ó 2 años para que se construya la suya) ¿qué fuentes de derecho debo leer para comprender a quién daría la razón el juez?
¡Gracias!
