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Sobre la revocación de poderes notariales
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Sobre la revocación de poderes notariales
Hola, tengo una pregunta ( casi de ciencia ficción).
¿Sería factible hoy en día una trama de estafa como la que paso a explicar?
Propietario A da un poder notarial de venta de un inmueble a cómplice B.
El día x el propietario A revoca el poder dado a B.
Unas horas más tarde del mismo día x el Propietario A vende el inmueble con escritura pública a comprador C, pero la escritura la firma B haciendo uso del poder notarial inicial.
¿Sería un venta nula?
¿En qué situación quedaría C si se lleva a cabo la firma y ya ha realizado el pago?
¿Se le podría colar algo así a un notario o estos tienen acceso a información actualizada al minuto (online) para saber si un poder está vigente o no?
Gracias.
¿Sería factible hoy en día una trama de estafa como la que paso a explicar?
Propietario A da un poder notarial de venta de un inmueble a cómplice B.
El día x el propietario A revoca el poder dado a B.
Unas horas más tarde del mismo día x el Propietario A vende el inmueble con escritura pública a comprador C, pero la escritura la firma B haciendo uso del poder notarial inicial.
¿Sería un venta nula?
¿En qué situación quedaría C si se lleva a cabo la firma y ya ha realizado el pago?
¿Se le podría colar algo así a un notario o estos tienen acceso a información actualizada al minuto (online) para saber si un poder está vigente o no?
Gracias.
Hola Alberico:
Hay una cosa que no tengo muy clara en tu exposicion, corrigeme si me equivoco, yo entiendo que el bien susceptible de venta solo tiene un propietario que es a, pero hace un poder notarial a b para su venta, voy bien?, posteriormente a revoca el poder anulandolo a b, y mas tarde vende la propiedad.
Un poder ante notario es un documento con registro y queda revocado siempre que se haga otro en contra, da igual si la informacion online esta actualizada o no, en el momento que se hace el poder es valido con la firma ante notario, y en momento que se revoca igual, lo normal es que cuando haces un poder a favor de alguien este alguien lo sepa, no pasa igual cuando lo revocas, lo puedes revocar y no decir nada, hay un registro centralizado de este tipo de documentos, y es lo que vale.
Yo entiendo que si el poder se revoco, y la propiedad es enteramente de a, la fima de b no es valida para la venta a un tercero, puesto que b ya no tenia atributos para su venta, pero queda por aclarar cuantos propietarios tiene el bien.
Espero haberme explicado bien.
Hay una cosa que no tengo muy clara en tu exposicion, corrigeme si me equivoco, yo entiendo que el bien susceptible de venta solo tiene un propietario que es a, pero hace un poder notarial a b para su venta, voy bien?, posteriormente a revoca el poder anulandolo a b, y mas tarde vende la propiedad.
Un poder ante notario es un documento con registro y queda revocado siempre que se haga otro en contra, da igual si la informacion online esta actualizada o no, en el momento que se hace el poder es valido con la firma ante notario, y en momento que se revoca igual, lo normal es que cuando haces un poder a favor de alguien este alguien lo sepa, no pasa igual cuando lo revocas, lo puedes revocar y no decir nada, hay un registro centralizado de este tipo de documentos, y es lo que vale.
Yo entiendo que si el poder se revoco, y la propiedad es enteramente de a, la fima de b no es valida para la venta a un tercero, puesto que b ya no tenia atributos para su venta, pero queda por aclarar cuantos propietarios tiene el bien.
Espero haberme explicado bien.
Gracias por la respuesta, Nefernefari. El inmueble es sólo de A. La trama tiene por objeto estafar a C. El objeto de revocar el poder horas antes de la venta del inmueble es que el que acuda al notario sea B usando el poder antiguo (que era válido hasta hace unas horas). En tal caso es cierto que la venta sería ilegal porque la está haciendo B (que está usando un poder que ha sido revocado horas antes), pero lo que pregunto es si esta situación se le puede colar al notario que certifica la venta o por el contrario dispone de información actualizada en tiempo real para impedir que B pueda usar el poder antiguo. La estafa consistiría en que B recibe un dinero por una casa que no puede vender y si el notario no es consciente a tiempo de la situación, entonces C estaría entregando un dinero por una casa que está siendo vendida ilegalmente. Obviamente C es inocente en esta trama; si la venta es ilegal imagino que el inmueble no ha llegado a ser de C pero por otra parte B ya se ha largado con el dinero de C.... vamos que la situación en la que queda C es preocupante. Espero haberme explicado bien yo también.
Si, perfectamente:
Pero a mi entender, c no queda en una situacion precaria, siempre y cuando no le hayan cobrado a c ademas del valor del bien que le venden la comision que se lleva b por la venta, osea, la transaccion de hacerlo por a, porque sino no se que sentido tiene que lo venda b en vez de a.
Habitualmente estos poderes, para venta de bienes a cuyo representante en este caso b, se les llama apoderados, no deberia tener mayor problema por parte de c, que levantar la liebre en cuanto a lo ilegal de vender b en nombre de a, no habiendo un poder ya en alza, sino todo lo contrario.
Es muy muy posible que los notarios ante la presentacion de un poder en alza, que presente b, o cualquier otro, no contrasten si hay algun otro en contra en los arhivos que correspondan, pero eso no le resta validez al documento que horas antes se ha realizado a ojos legales, con lo cual la notaria entiendo tiene tambien parte de responsabilidad, por supuesto a la tiene enteramente, todo depende de como se haya realizado la transaccion del titular de la propiedad y que valores del inmueble se hayan respetado, depende de como haya sido, lo que esta claro es que la titularidad del bien, ha pasado a c, y su correspondiente registro en la camara de la propiedad, yo creo que esa irregularidad se puede subsanar sin mayores problemas, y si en el acto ilegal c ha pagado mas, habria que ver que cantidad es comparada con la que se habria pagado en vez de hacerlo bien, si merece la pena remover depende del dinero que sea la diferencia mover los hilos, porque esta claro que habiendo una notaria de por medio, costara un dinero removerlo, de todos modos, no creo que corra peligro en ningun caso la autenticidad de la titularidad de c, supuestamente, las notarias lo hacen todo bien, pero en la practica no es asi, solo hay que ver contratos redactados por ellos, que muchas veces ni siquiera interviene el mismo notario sino un simple pasante, y no todos los notarios se toman el tiempo suficiente para leer un contrato antes de que los clientes acudan a la notaria y leerles todos los derechos y mucho menos corroborar que todo en el contrato esta en regla normalmente.
En la compra de un piso que yo hice en el año 2001 me colaron la deuda del vendedor con la comunidad, y yo me entere dos meses despues, ni la notaria, ni la inmobiliaria ni la administradora se molestaron en informarme ni en corroborar, y yo pazguata de mi en ese momento que como todos sabemos son cosas muy rapidas y de mucho jaleo, no estamos a todo, y damos por bien hecho que otros se encargen de las gestiones que para eso estas pagando a una inmobiliaria y a un notario para que lo hagan por ti, te fias y luego te la dan, y dices, para esto me ahorro los intermediarios y lo hago yo, pero son tantas cosas cuando te cambias de piso que no estas a todo, porque no te llega el tiempo en gestiones y en estar en todos los detalles, menos mal que con esto se aprende y luego estas mas al loro, pero es que encima te sientes idiota, porque te medio inculpas pensando que se podria haber evitado.
Esto no quiere decir que pase a menudo, pero ocurre, solo tienes que ver como leen en una notaria los articulos de una escritura de venta y compra a vendedores y compradores, es tan rapido que solo te queda decir que si a todo, porque no te da tiempo a mas.
Espero que te salga bien, si tienes alguna duda mas y en mi entender te puedo aclarar algo mas...
Un saludo.
Pero a mi entender, c no queda en una situacion precaria, siempre y cuando no le hayan cobrado a c ademas del valor del bien que le venden la comision que se lleva b por la venta, osea, la transaccion de hacerlo por a, porque sino no se que sentido tiene que lo venda b en vez de a.
Habitualmente estos poderes, para venta de bienes a cuyo representante en este caso b, se les llama apoderados, no deberia tener mayor problema por parte de c, que levantar la liebre en cuanto a lo ilegal de vender b en nombre de a, no habiendo un poder ya en alza, sino todo lo contrario.
Es muy muy posible que los notarios ante la presentacion de un poder en alza, que presente b, o cualquier otro, no contrasten si hay algun otro en contra en los arhivos que correspondan, pero eso no le resta validez al documento que horas antes se ha realizado a ojos legales, con lo cual la notaria entiendo tiene tambien parte de responsabilidad, por supuesto a la tiene enteramente, todo depende de como se haya realizado la transaccion del titular de la propiedad y que valores del inmueble se hayan respetado, depende de como haya sido, lo que esta claro es que la titularidad del bien, ha pasado a c, y su correspondiente registro en la camara de la propiedad, yo creo que esa irregularidad se puede subsanar sin mayores problemas, y si en el acto ilegal c ha pagado mas, habria que ver que cantidad es comparada con la que se habria pagado en vez de hacerlo bien, si merece la pena remover depende del dinero que sea la diferencia mover los hilos, porque esta claro que habiendo una notaria de por medio, costara un dinero removerlo, de todos modos, no creo que corra peligro en ningun caso la autenticidad de la titularidad de c, supuestamente, las notarias lo hacen todo bien, pero en la practica no es asi, solo hay que ver contratos redactados por ellos, que muchas veces ni siquiera interviene el mismo notario sino un simple pasante, y no todos los notarios se toman el tiempo suficiente para leer un contrato antes de que los clientes acudan a la notaria y leerles todos los derechos y mucho menos corroborar que todo en el contrato esta en regla normalmente.
En la compra de un piso que yo hice en el año 2001 me colaron la deuda del vendedor con la comunidad, y yo me entere dos meses despues, ni la notaria, ni la inmobiliaria ni la administradora se molestaron en informarme ni en corroborar, y yo pazguata de mi en ese momento que como todos sabemos son cosas muy rapidas y de mucho jaleo, no estamos a todo, y damos por bien hecho que otros se encargen de las gestiones que para eso estas pagando a una inmobiliaria y a un notario para que lo hagan por ti, te fias y luego te la dan, y dices, para esto me ahorro los intermediarios y lo hago yo, pero son tantas cosas cuando te cambias de piso que no estas a todo, porque no te llega el tiempo en gestiones y en estar en todos los detalles, menos mal que con esto se aprende y luego estas mas al loro, pero es que encima te sientes idiota, porque te medio inculpas pensando que se podria haber evitado.
Esto no quiere decir que pase a menudo, pero ocurre, solo tienes que ver como leen en una notaria los articulos de una escritura de venta y compra a vendedores y compradores, es tan rapido que solo te queda decir que si a todo, porque no te da tiempo a mas.
Espero que te salga bien, si tienes alguna duda mas y en mi entender te puedo aclarar algo mas...
Un saludo.
Te cuento como se resuelve tu duda:
c:se queda con el piso ,como tercero de buena fe que se supone que es.
a:tiene que denunciar a b ,y poner una tercería de dominio sobre el piso.
b: solo tiene 1 salida ,o canta ante el juez o se come el marrón.
claro esta siempre puede alegar error y buena fe y darle el dinero cobrado a b,quien se ara el tonto delante del juez .
c:se queda con el piso ,como tercero de buena fe que se supone que es.
a:tiene que denunciar a b ,y poner una tercería de dominio sobre el piso.
b: solo tiene 1 salida ,o canta ante el juez o se come el marrón.
claro esta siempre puede alegar error y buena fe y darle el dinero cobrado a b,quien se ara el tonto delante del juez .
Hola Alberico . Lo que expones , hoy no es posible hacerlo, pués el notario que autoriza la escritura, siempre comprueba la vigencia del poder. Para ello los notarios tienen una especie de correo electronico privado, con firma electronica para comunicarse al instante.
Juan41, creo que no te has enterado. A y B son complices en la estafa, como dices que : A tiene que denunciar a B y poner una tercería de dominio", logicamente lo que hará B una vez cobrado el importe será desaparecer y C se habrá quedado sin el piso y sin dinero.
Pero como he dicho antes esta situación hoy en día es bastante dificil que se dé, por las razones apuntadas.
Además, si la escritura se llevase a término, habría una responsabilidad para el notario por negligencia o mala praxis.
Un Saludo.
Juan41, creo que no te has enterado. A y B son complices en la estafa, como dices que : A tiene que denunciar a B y poner una tercería de dominio", logicamente lo que hará B una vez cobrado el importe será desaparecer y C se habrá quedado sin el piso y sin dinero.
Pero como he dicho antes esta situación hoy en día es bastante dificil que se dé, por las razones apuntadas.
Además, si la escritura se llevase a término, habría una responsabilidad para el notario por negligencia o mala praxis.
Un Saludo.
Buenas tardes, pulpito, espero que no sea exactamente lo mismo, pues A y B eran cómplices de una tentativa de estafa, que, como bien dijo en su día Oquendo, no afectaba a C: el pretendido registro de poderes revocados fue anulado por el TS, así que el notario sólo está obligado a preguntar al apoderado si manifiesta que está vigente, no tiene más responsabilidad.
Lo que sí hace el notario que autoriza la revocación es comunicarla al notario que autorizó el poder para que no expida una segunda copia auténtica, y al apoderado requiriéndole que entregue la primera (pero, si no lo hace, el notario ya ha cumplido).
Y, desde luego, el poder es válido mientras no se acredite haber notificado la revocación al apoderado.
Saludos,
Lo que sí hace el notario que autoriza la revocación es comunicarla al notario que autorizó el poder para que no expida una segunda copia auténtica, y al apoderado requiriéndole que entregue la primera (pero, si no lo hace, el notario ya ha cumplido).
Y, desde luego, el poder es válido mientras no se acredite haber notificado la revocación al apoderado.
Saludos,
Hola Pomares,
Gracias, me ayuda bastante.
mi caso no es lo mismo, yo he revocado un poder a tercero y lo utilizo para la venta de 3 propiedades de mi empresa.
Yo no soy cómplice de nada, pero el precio estipulado en las escrituras de venta de estas propiedades es tan bajo que creo que los compradores son cómplices.
O no ?
Gracias, me ayuda bastante.
mi caso no es lo mismo, yo he revocado un poder a tercero y lo utilizo para la venta de 3 propiedades de mi empresa.
Yo no soy cómplice de nada, pero el precio estipulado en las escrituras de venta de estas propiedades es tan bajo que creo que los compradores son cómplices.
O no ?
