El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares

Subasta de local alquilado

5 Comentarios
 
Subasta de local alquilado
perfil
09/01/2018 11:38
Buenos días a todos:

Mis preguntas son las siguientes: ¿Cómo se entera un inquilino de que el local que arrienda se va a subastar? ¿Existe la obligación legal de notificar en el local? El contrato de arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad, por lo que no hay constancia de que esté arrendado.

Es verdad que el art. 101.2, párrafo primero, del Real Decreto 939/2005, de 29 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudación, establece que el acuerdo de enajenación del inmueble - que señala el día, hora y lugar de celebración de la subasta - , será notificado (...) en caso de existir, a los copropietarios y terceros poseedores de los bienes a subastar. Pero con tal afirmación no me quedo tranquila. Quisiera asegurarme de que el licitador tiene la obligación legal de notificar en el local.

Muchas gracias,

Paula
perfil
leonjbr
Paulap
09/01/2018 13:19
Compañera, no estoy 100% seguro de la respuesta que voy a darte, pero estoy casi seguro de que para el inquilino la subasta no es más que un caso muy particular de enajenación de la finca, y por lo tanto se le puede y debe aplicar el art. 25 LAU94 que regula el derecho de adquisición preferente que favorece al inquilino.

Segun dicho art. 25:
1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que SE LE NOTIFIQUE DE FORMA FEHACIENTE la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, CUANDO NO SE LE HUBIESE HECHO LA NOTIFICACIÓN PREVENIDA o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación NOTIFICACION QUE EN FORMA FEHCIANTE DEBERÁ HACER EL ADQUIRENTE al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
Por tanto podemos obtener dos conclusiones:
1.- del apartado 2 deducimos que el arrendador/vendedor debe comunicar al inquilino que va a vender.
2.- del apartado 3 que el comprador también tiene el deber de comunicar.
De todas formas harías bien en consultar jurisprudencia ya que lo que te digo es una orientación, si bien creo que bastante "enfocada".
perfil
Paulap
Paulap
09/01/2018 18:15
Buenas tardes, estimado compañero:

Muchas gracias por tu respuesta. El arrendatario renuncia expresamente al derecho de adquisición preferente en el contrato del que se trata, por lo que entiendo que no se le aplicaría el art. 25 LAU. He buscado jurisprudencia sobre este tema y no he encontrado una respuesta. ¿Se te ocurre alguna otra solución?

Gracias de nuevo,

Paula
perfil
leonjbr
Paulap
10/01/2018 09:57
En mi opinión esa renuncia es nula segun lo dispuesto en el art. 6 LAU94, a cuyo tenor:
Artículo 6 Naturaleza de las normas
Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.
Por tanto vuelvo a mi respuesta inicial: el inquilino mantiene su derecho al tanteo y al retracto y el casero y el adquirente tiene que notificar. Así de simple,
perfil
Paulap
leonjbr
10/01/2018 13:05
Buenos días, estimado compañero:

El art. 25 LAU, que regula el derecho de adquisición preferente del arrendatario, establece en su apartado 8º que "no obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente".
perfil
leonjbr
Paulap
10/01/2018 16:27
Pues entonces no hay nada que hacer. El inquilno no puede hacer nada.