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Suelo urbano que no lo es realmente
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Creo que esta consulta deberías formularla en el foro de derecho tributario.
No obstante, considerando que la Plusvalía es un impuesto que grava el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, entiendo que debe devengarse desde el mismo año de la alteración de su descripción catastral.
De ese modo, a esos efectos se tiene en cuenta la consideración de suelo de naturaleza urbana cuando se cumplen cualquiera de las características del artículo 7.2 del RDL 1/2004, de 5 de marzo.
Por cierto, esa disposición no hace ninguna distinción entre suelo industrial y urbano, la ley del catastro entiende que ambos son suelo de naturaleza urbana.
No obstante, considerando que la Plusvalía es un impuesto que grava el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, entiendo que debe devengarse desde el mismo año de la alteración de su descripción catastral.
De ese modo, a esos efectos se tiene en cuenta la consideración de suelo de naturaleza urbana cuando se cumplen cualquiera de las características del artículo 7.2 del RDL 1/2004, de 5 de marzo.
Por cierto, esa disposición no hace ninguna distinción entre suelo industrial y urbano, la ley del catastro entiende que ambos son suelo de naturaleza urbana.
Buenos dias, y gracias de antemano.
A ver si alguien puede aclararme una duda:
Cuando existe una discrepancia de la naturaleza de un bien en el catastro y en el registro de la propiedad, cual es la que predomina? esto es a efectos de la tributación del IIVTNU
Es lo mismo un solar no consolidado industrial y un solar urbano no consolidado? cual es la diferencia con un suelo urbanizable?
Los suelos urbanizables tributan en el mencionado impuesto?
Si el terreno se adquirió como rústico y únicamente ha pagado los dos últimos años el IBI como suelo urbano no consolidado, en el caso de adquisicion del mismo por herencia, debería tributar por el IIVTNU durante todo el tiempo?
Perdonad mi desconocimiento en temas urbanísticos y gracias
A ver si alguien puede aclararme una duda:
Cuando existe una discrepancia de la naturaleza de un bien en el catastro y en el registro de la propiedad, cual es la que predomina? esto es a efectos de la tributación del IIVTNU
Es lo mismo un solar no consolidado industrial y un solar urbano no consolidado? cual es la diferencia con un suelo urbanizable?
Los suelos urbanizables tributan en el mencionado impuesto?
Si el terreno se adquirió como rústico y únicamente ha pagado los dos últimos años el IBI como suelo urbano no consolidado, en el caso de adquisicion del mismo por herencia, debería tributar por el IIVTNU durante todo el tiempo?
Perdonad mi desconocimiento en temas urbanísticos y gracias
Liébana: el método de capitalización de rentas, no es más que un Valor Actual Neto usado desde siempre por los tasadores, la dichosa ley de 2008 no se ha inventado nada.
La cuestión que yo planteo es otra, pero al no responderme de forma directa, no me aclaro. Yo opino que es posible defender ante un Tribunal que el valor catastral es un valor mínimo de tasación, y como lego en derecho quiero saber tu opinión principalmente porque en otras opiniones anteriores pareces tener un criterio bastante acertado.
Gracias,
La cuestión que yo planteo es otra, pero al no responderme de forma directa, no me aclaro. Yo opino que es posible defender ante un Tribunal que el valor catastral es un valor mínimo de tasación, y como lego en derecho quiero saber tu opinión principalmente porque en otras opiniones anteriores pareces tener un criterio bastante acertado.
Gracias,
Precisamente por esto último que comenta liébana, que se da una tremenda injsuticia el llamado sistema de capitalizaciónd e rentas, basado exclusivamente en su rendimiento agropecuario, que puede verse incrementado en el porcentaje señalado legalmente por la localización o ubicación de la propia finca... es muy probable que no alcance el valor que determinan las ponencias a efectos de valor catastral. Por tanto, para pagar impuestos somos RICOS, pero de repente, cuando corresponde indemnizar a la administraciónd e repente nos convertimos en POBRES. Esta doble vara de medir es justamente la que, en mi opinión, no se sustenta y merece ser cuanto menos cuestionada. Es más, el valor catastral, que no ha de superar nunca el valor de mercado legalmente -otra cosa es determinar cual es este valor y los desfases que sufre con el tiempo: esta época de crisis profunda es buen ejemplo- todavía se somete a determinadas reducciones. En definitiva, todo esto es un despropósito que conduce por esa vía a la CONFISCACIÓN. En mi caso, puede considerarse que en 5 años de IBI he pagado más de lo que -en principio- se me pagaría como expropiación, especialmente si el planeamiento ha previsto con gran "alegría" avenidas y dotaciones tan extraordinarias con tan poco suelo para repartir, que resulta inviable urbanizaar (no se ha urbanizado en la época de bonanza, ahora, mucho menos). Pues para todo esto, que expropien, que se cobren el IBI en especie o que hagan lo que quieran, pero que nos dejen en paz... En fin... como decía, nos lo merecemos por especuladores... enriquecernos a costa de la sociedad... y por ricos, en definitivamente... Saludos
Si el suelo no está urbanizado y por lo tanto se encuentra en situación de suelo rural, el régimen que se establece por la Ley de 2008 para determinar su justiprecio es exclusivamente el denominado de capitalización de rentas, basado exclusivamente en su rendimiento agropecuario, el cual puede verse incrementado en el porcentaje señalado legalmente por la localización o ubicación de la propia finca. Un saludo.
Si, pero la administración no puede ir contra los actos propios, en consecuencia entiendo que un Tribunal Provincial de Valoraciones no puede valorar un terreno mío en menos de lo que lo valora una Oficina del Catastro.
Entiendo en consecuencia que tu criterio es que no tienen nada que ver y que el argumento que ofrezco no sería aceptado por un Tribunal.
Entiendo en consecuencia que tu criterio es que no tienen nada que ver y que el argumento que ofrezco no sería aceptado por un Tribunal.
Para franciscocordon:
El régimen de valoración catastral y expropiatorio se encuentran contemplados y regulados en legislaciones diferentes con diferentes finalidades. A efectos expropiatorios, el régimen de valoraciones actuales se encuentra recogido en la Ley del Suelo del año 2008, que recoge pautas y parámetros diferentes para cada clase de suelo ( rústico y urbano ). El valor catastral no es un índice o parámetro recogido por citada legislación para determinar su valor expropiatorio, por lo que citado valor catastral no puede ser considerado como un valor mínimo o máximo a citados efectos.
El régimen de valoración catastral y expropiatorio se encuentran contemplados y regulados en legislaciones diferentes con diferentes finalidades. A efectos expropiatorios, el régimen de valoraciones actuales se encuentra recogido en la Ley del Suelo del año 2008, que recoge pautas y parámetros diferentes para cada clase de suelo ( rústico y urbano ). El valor catastral no es un índice o parámetro recogido por citada legislación para determinar su valor expropiatorio, por lo que citado valor catastral no puede ser considerado como un valor mínimo o máximo a citados efectos.
En el catastro no te harán ningún caso sin el certificado del ayuntamiento del que te hablo.
Sin ese documento, en mi opinión, te denegarán la modificación de calificación catastral obligándote a interponer los respectivos recursos administrativos primero y contencioso después.
Es muy sencillo presentar solicitud en el ayuntamiento de la cédula urbanística de tu terreno y, en su caso, de la ausencia de instrumento urbanístico aprobado que lo desarrolle.
Te será mas sencillo que intentar descifrar el planeamiento.
Que el plan general determine que tu aprovechamiento urbanístico podrás hacerlo efectivo en un área de reparto determinada, no significa otra cosa que hasta que esa área no se urbanice a tí no te podrán adjudicar un solar de uso industrial que vender o donde poder construir.
Como intentes comprender estas cosas te puedes pasar meses o años. Es preferible, cuando sea el momento, contratar a un arquitecto urbanista que te asesore.
En fín, creo que estás desviando el hilo a cuestiones ajenas a las planteadas al inicio. Si realmente el problema es lo que pagas en de IBI considero que lo que te indico mas arriba y en otro post, es lo que deberías hacer.
Sin ese documento, en mi opinión, te denegarán la modificación de calificación catastral obligándote a interponer los respectivos recursos administrativos primero y contencioso después.
Es muy sencillo presentar solicitud en el ayuntamiento de la cédula urbanística de tu terreno y, en su caso, de la ausencia de instrumento urbanístico aprobado que lo desarrolle.
Te será mas sencillo que intentar descifrar el planeamiento.
Que el plan general determine que tu aprovechamiento urbanístico podrás hacerlo efectivo en un área de reparto determinada, no significa otra cosa que hasta que esa área no se urbanice a tí no te podrán adjudicar un solar de uso industrial que vender o donde poder construir.
Como intentes comprender estas cosas te puedes pasar meses o años. Es preferible, cuando sea el momento, contratar a un arquitecto urbanista que te asesore.
En fín, creo que estás desviando el hilo a cuestiones ajenas a las planteadas al inicio. Si realmente el problema es lo que pagas en de IBI considero que lo que te indico mas arriba y en otro post, es lo que deberías hacer.
Muchas gracias, por supuesto que me es muy útil. Ciertamente, tengo que ver el tema de los plazos por si hay incumplimientos. De hecho, empiezo a pillarle la cosa a estas normas urbanísticas. El problema es que no sé mucho o nada de derecho urbanístico, y por eso no logro a entender bien las normas pues hay muchos conceptos y siglas que se me escapan. Lo que tengo claro es lo que es físicamente el suelo, que se califica urbano, que dicho suelo el Plan quiere que sea todo él calle y que sobre la zona correspondiente se preevió en el año 2004 -de modificación del plan- establecer una AR y una UE. No sé si eso son elementos suficientes para que pueda repartirse las cargas entre todos o, posiblemente, deban hacerse más cosas. Supongo que esto último. Sospecho que ponerme a discutir si la clasificación es urbana o no va a ser una labor árdua, sin perjuicio del tema de los plazos y de quizá, de otra cosa, pues la condición de suelo urbano de suelo que son campos no afecta solamente a mi parcela sino a muchísimas más -no sé exactamente, pero incluso podría ser superior a los 100.000 m2-. De ese modo no se cumpliría con la previsión del art. 103.3 del Reglamento de Ordenación y Gestion Territorial y Urbanística de la Comunidad Valenciana. Luego está el otro problema, el de su valoración. Por ahí me señalan que es defendible que se puede defender una valoración o justiprecio "acorde a lo que se podría abonar por el metro cuadrado de una finca de suelo urbanizable de uso industrial en el mercado inmobiliario". No sé si el valor catastral debería ser mínimo, como han preguntado por ahí, pero de todos modos, con la lectura del TR Ley del Suelo 2008, llegar a esa conclusión y defenderla es cuanto menos dudosa.
Bueno, por ese camino, lo veo arduo -aunque no hay nada imposible.
Otra cosa que se me ha ocurrido, aunque sea como las aspirinas, para calmar los síntomas, sería pedir la exención del IBI en cuanto que se está refiriendo a un vial. De hecho, si no estoy equivocado, lo único que puedo hacer en ese lugar por el que me reclaman el IBI es recoger olivas y construir ahí un vial, y nada más. ¿Es un argumento solvente, o de nuevo me darán un golpe resolutivo?
Saludos y gracias por tu desinteresado tiempo...
Bueno, por ese camino, lo veo arduo -aunque no hay nada imposible.
Otra cosa que se me ha ocurrido, aunque sea como las aspirinas, para calmar los síntomas, sería pedir la exención del IBI en cuanto que se está refiriendo a un vial. De hecho, si no estoy equivocado, lo único que puedo hacer en ese lugar por el que me reclaman el IBI es recoger olivas y construir ahí un vial, y nada más. ¿Es un argumento solvente, o de nuevo me darán un golpe resolutivo?
Saludos y gracias por tu desinteresado tiempo...
Los planes generales de municipios importantes, como lo es Orihuela, suelen ser extensos y lo suficientemente complejos para que desde unos datos puntuales y, quizá, dispersos se pueda dar una opinión objetiva. No siempre desde la situación de unos terrenos en la planimetría, e igual la somera descripción de su memoria, es suficiente para entender objetivamente la realidad urbanística del suelo.
Un plan general, para los no habituados a ellos, es bastante farragoso leerlo en su totalidad, sin embargo es necesario “ estudiarlo “ para una adecuada interpretación de sus determinaciones. No conozco ninguna otra manera para que pueda entenderse el “ espíritu “ del plan, estimando y proveyendo, cual será la futura evolución urbanística y ocupacional del municipio desde la que definir la estrategia de desarrollo. Sucede lo mismo que con la frecuentemente dispersa legislación urbanística, hay que tener muy claros el significado de sus conceptos para comprender determinadas situaciones urbanísticas, aún así, somos sobradamente conocedores de las necesarias ayudas de los tribunales para su correcta interpretación.
En un post anterior ya indiqué que los planes generales pueden clasificar SUNC los sometidos a actuaciones de dotación. Es una mera especulación pero ¿ porque no puede esa la situación de “ tu calle “ ?. Si el plan general consideró “ necesario complementar la estructura general de comunicaciones del municipio estableciendo un sistema general “ en terrenos de tu olivar, en mi opinión, perfectamente pudo clasificarlo suelo urbano.
El suelo dotacional, los ayuntamientos pueden adquirirlos de distintas formas, adscribiéndolos a un sector de suelo urbanizable, expropiando, e incluyendo el aprovechamiento en un área de reparto a desarrollar. Por la información que has facilitado entiendo que podrías estar en esta última situación, puesto que ese suelo el plan lo incluye en un área de reparto de uso industrial que, según dices, no se ha desarrollado ni se sabe cuando lo será.
Podría darse el caso que el propio plan general ordenara pormenorizadamente esa área de reparto donde hacer efectivo tu aprovechamiento urbanístico pero que, por cualquier circunstancia, no se ha llevado a cabo su urbanización. Del mismo modo, el plan general también pudo determinar que para esa área de reparto debía aprobarse un instrumento ( PP o PERI ) con el que desarrollar sus determinaciones. Ya ves que estoy especulando sobre posibilidades, pero lo descrito en cualquiera de los supuesto ha sucedido, en mi opinión, su inclusión catastral como urbano sería la adecuada, no así en caso contrario.
Otra cuestión que considero deberías valorar es la siguiente. Los planes suelen poner plazos para desarrollar urbanísticamente las sectores que delimitan que en tiempos de crisis como el que padecemos son incumplidos, podría ser interesante que determina para los casos de incumplimiento de plazos, sus posibles prórrogas y la forma de concederlas.
Si yo me encontrara en una de esas situaciones, como te indiqué en otro post, solicitaría del ayuntamiento que me la refrendara para adjuntarla a la solicitud al catastro de rectificación de errores y, de ser estimada, devolución de ingresos indebidos.
En fin Paco, quizá nada de lo escrito te llegue a serte útil, o quizá sí, vete a saber.
Un saludo.
Un plan general, para los no habituados a ellos, es bastante farragoso leerlo en su totalidad, sin embargo es necesario “ estudiarlo “ para una adecuada interpretación de sus determinaciones. No conozco ninguna otra manera para que pueda entenderse el “ espíritu “ del plan, estimando y proveyendo, cual será la futura evolución urbanística y ocupacional del municipio desde la que definir la estrategia de desarrollo. Sucede lo mismo que con la frecuentemente dispersa legislación urbanística, hay que tener muy claros el significado de sus conceptos para comprender determinadas situaciones urbanísticas, aún así, somos sobradamente conocedores de las necesarias ayudas de los tribunales para su correcta interpretación.
En un post anterior ya indiqué que los planes generales pueden clasificar SUNC los sometidos a actuaciones de dotación. Es una mera especulación pero ¿ porque no puede esa la situación de “ tu calle “ ?. Si el plan general consideró “ necesario complementar la estructura general de comunicaciones del municipio estableciendo un sistema general “ en terrenos de tu olivar, en mi opinión, perfectamente pudo clasificarlo suelo urbano.
El suelo dotacional, los ayuntamientos pueden adquirirlos de distintas formas, adscribiéndolos a un sector de suelo urbanizable, expropiando, e incluyendo el aprovechamiento en un área de reparto a desarrollar. Por la información que has facilitado entiendo que podrías estar en esta última situación, puesto que ese suelo el plan lo incluye en un área de reparto de uso industrial que, según dices, no se ha desarrollado ni se sabe cuando lo será.
Podría darse el caso que el propio plan general ordenara pormenorizadamente esa área de reparto donde hacer efectivo tu aprovechamiento urbanístico pero que, por cualquier circunstancia, no se ha llevado a cabo su urbanización. Del mismo modo, el plan general también pudo determinar que para esa área de reparto debía aprobarse un instrumento ( PP o PERI ) con el que desarrollar sus determinaciones. Ya ves que estoy especulando sobre posibilidades, pero lo descrito en cualquiera de los supuesto ha sucedido, en mi opinión, su inclusión catastral como urbano sería la adecuada, no así en caso contrario.
Otra cuestión que considero deberías valorar es la siguiente. Los planes suelen poner plazos para desarrollar urbanísticamente las sectores que delimitan que en tiempos de crisis como el que padecemos son incumplidos, podría ser interesante que determina para los casos de incumplimiento de plazos, sus posibles prórrogas y la forma de concederlas.
Si yo me encontrara en una de esas situaciones, como te indiqué en otro post, solicitaría del ayuntamiento que me la refrendara para adjuntarla a la solicitud al catastro de rectificación de errores y, de ser estimada, devolución de ingresos indebidos.
En fin Paco, quizá nada de lo escrito te llegue a serte útil, o quizá sí, vete a saber.
Un saludo.
O sea, alga, el que la Ley Valenciana llama "suelo urbano sin urbanización consolidada" (del art. 103.3 Reglamentode Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística de la Comunidad Valenciana, Decreto 67/2006, de 12 de mayo), que habla de "el terreno sujeto a actuaciones integradas que el Plan clasifique así porque configuren áreas de nueva urbanización adyacente al suelo urbano y sin entidad suficiente para configurar un sector de planeamiento parcial, por ser su superficie inferior a 100.000 m2 y constituir operaciones de acabado o remate de borde urbano. Su ordenación formará parte de la ordenación pormenorizada del Plan General o podrá delimitarse un sector para su desarrollo mediante un Plan de Reforma Interior, pudiendo acogerse a la regulación prevista en el artículo 63.2.c) de la Ley Urbanística Valenciana. Su tipología edificatoria y alturas de edificación serán homogéneas con el suelo urbano colindante. En el caso de tratarse de áreas sin consolidación por la edificación se aplicarán los estándares dotacionales exigidos a los Planes Parciales".
El PLAN solamente lo califica como URBANO, sin más. La pregunta es (además de entender el precepto, cosa que no alcanzo), ¿con las características de este suelo, no hubiera sido más lógico que se calificara como urbanizable, en cuanto se ha de urbanizar -así, de lógica profana-? ¿Qué diferencia hay entre urbano no consolidado y urbanizable? ¿la mera interpretación del proyectista del PGOU? En realidad, mi duda fundamental es entenderlo. En principio, la lógica no me lo permite (de hecho, en otras localidades, según me dicen suelo similar sobre el que quieren que haya una calle en el futuro se clasifica como urbanizable).
El caso es: ¿yo puedo aprovechar de algún modo el suelo -como urbano- habiendo una AR y una UE? ¿Me darían ya terreno en otro lugar previas las cesiones, etc. para poder construir o vender como suelo edificable ya? ¿Frente a la situación de impass, no sería lógico que esto fuera lo que es: un campo, y se valorara como rústico a todos los efectos: impuestos, expropiaciones, catastro, etc... Yo no quiero que sea urbano, quiero que mi campo sea y siga siendo mi campo (el revés del mundo, pero solo quiero eso; y si hay que pagar como urbano, poder disfrutarlo como tal). En fin...
El PLAN solamente lo califica como URBANO, sin más. La pregunta es (además de entender el precepto, cosa que no alcanzo), ¿con las características de este suelo, no hubiera sido más lógico que se calificara como urbanizable, en cuanto se ha de urbanizar -así, de lógica profana-? ¿Qué diferencia hay entre urbano no consolidado y urbanizable? ¿la mera interpretación del proyectista del PGOU? En realidad, mi duda fundamental es entenderlo. En principio, la lógica no me lo permite (de hecho, en otras localidades, según me dicen suelo similar sobre el que quieren que haya una calle en el futuro se clasifica como urbanizable).
El caso es: ¿yo puedo aprovechar de algún modo el suelo -como urbano- habiendo una AR y una UE? ¿Me darían ya terreno en otro lugar previas las cesiones, etc. para poder construir o vender como suelo edificable ya? ¿Frente a la situación de impass, no sería lógico que esto fuera lo que es: un campo, y se valorara como rústico a todos los efectos: impuestos, expropiaciones, catastro, etc... Yo no quiero que sea urbano, quiero que mi campo sea y siga siendo mi campo (el revés del mundo, pero solo quiero eso; y si hay que pagar como urbano, poder disfrutarlo como tal). En fin...
Solo una precisión, el suelo urbano nunca puede clasificarse urbanizable, sin embargo si puede tener la categoría de no consolidado si así lo define exprésamente como tal el Plan General por estar sometido a procesos de urbanización, renovación o reforma interior y los sometidos a actuaciones de dotación.
Es decir SUC y SUNC. Suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado.
Es decir SUC y SUNC. Suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado.
Muchas gracias por la respuesta, que, por supuesto, resulta muy útil. Como queda claro yo no soy experto en el derecho administrativo ni, por tanto, en el urbanístico, aunque algunos conocimientos jurídicos tengo (además de agricultor). En efecto, puede y desgraciadamente esto terminará conociéndose en el ámbito del contencioso-administrativo. Yo solamente estaba preguntando por la opinión de un experto, cosa que insisto, yo no soy.
En el tema de la clasificación igual se trata de un tema obvio pero que yo no alcanzo, de ahí mi pregunta ¿existe el suelo urbano no urbanizado legalmente o no? ¿Merecería haber sido suelo urbanizable? Si algún experto administrativista o urbanista lo sabe, como supongo que lo sabrá, pues que exprese si quiere su opinión.
El tema de la aplicación de los criterios "legales" de valores, supongo que lo han sido por aplicación estricta de la correspondiente ponencia de valores (y la presuncíón de veracidad que implica). Ciertamente no tiene por qué coincidir con el valor de mercado -pero también no puede ser nunca superior-. En cuanto al valor de expropiación, ahí tengo mis dudas. ¿Cómo se puede valorar una cosa más -por aplicación formal de unas normas catastrales- que conforme a una ley posterior, parece que se deberían valorar por valor inferior (por supuesto, sin perjuicio de pelear el valor de expropiación). Pero, como mínimo, parece incongruente esta doble vara de medir.
Igualmente, frente a la valoración catastral, me queda poner de manifiesto algún hecho: Que la aplicación de la ponencia ha supuesto el incremento de un 700% del valor en menos de 5 años, cosa que en época de crisis como la presente, resulta cuanto menos curiosa o llamativa. Que pueda aportar una tasación que recoja el valor del terreno según mercado y que éste sea inferior al valor catastral, cosa que no parece rara en este mismo contexto de mercado inmobiliario. Sin embargo, antes de entrar en cuestiones fácticas, quería entender la cuestión jurídica -cosa que casi casi he desentrañado pero me cuesta bastante pues me he ocupado siempre del derecho civil-. En fin.. Obviamente puede discutirse todo, pero desde luego, si leemos el prámbulo de la ley del suelo y las "situaciones" -que no clasificaciones de suelo que establece (urbanizado y no urbanizado), salvo mejor interpretación judicial en contra de la voluntad legislativa, cuanto menos me parecería bastante complicado lograrlo. Gracias, en cualquier caso, por la intervención.
En el tema de la clasificación igual se trata de un tema obvio pero que yo no alcanzo, de ahí mi pregunta ¿existe el suelo urbano no urbanizado legalmente o no? ¿Merecería haber sido suelo urbanizable? Si algún experto administrativista o urbanista lo sabe, como supongo que lo sabrá, pues que exprese si quiere su opinión.
El tema de la aplicación de los criterios "legales" de valores, supongo que lo han sido por aplicación estricta de la correspondiente ponencia de valores (y la presuncíón de veracidad que implica). Ciertamente no tiene por qué coincidir con el valor de mercado -pero también no puede ser nunca superior-. En cuanto al valor de expropiación, ahí tengo mis dudas. ¿Cómo se puede valorar una cosa más -por aplicación formal de unas normas catastrales- que conforme a una ley posterior, parece que se deberían valorar por valor inferior (por supuesto, sin perjuicio de pelear el valor de expropiación). Pero, como mínimo, parece incongruente esta doble vara de medir.
Igualmente, frente a la valoración catastral, me queda poner de manifiesto algún hecho: Que la aplicación de la ponencia ha supuesto el incremento de un 700% del valor en menos de 5 años, cosa que en época de crisis como la presente, resulta cuanto menos curiosa o llamativa. Que pueda aportar una tasación que recoja el valor del terreno según mercado y que éste sea inferior al valor catastral, cosa que no parece rara en este mismo contexto de mercado inmobiliario. Sin embargo, antes de entrar en cuestiones fácticas, quería entender la cuestión jurídica -cosa que casi casi he desentrañado pero me cuesta bastante pues me he ocupado siempre del derecho civil-. En fin.. Obviamente puede discutirse todo, pero desde luego, si leemos el prámbulo de la ley del suelo y las "situaciones" -que no clasificaciones de suelo que establece (urbanizado y no urbanizado), salvo mejor interpretación judicial en contra de la voluntad legislativa, cuanto menos me parecería bastante complicado lograrlo. Gracias, en cualquier caso, por la intervención.
Te contesto desde un despacho profesional sito en Burgos:
El tema de la valoración catastral que plantea sólo es discutible en el ámbito administrativo y contencioso-administrativo, cuestionando tanto la clasificación urbanística que a efectos fiscales le ha sido otorgada a su finca conforme a la legislación catastral como la valoración que le ha sido atribuida, si ésta lo ha sido en aplicación de los criterios que legalmente se recogen para determinar su valoración catastral, que no tiene por qué coincidir con su valoración de mercado o con su valoración a efectos expropiatorios.
En cuanto a la posibilidad de expropiación de su finca, e independientemente de la situación legal y urbanística en la que se encuentre actualmente, llegado el momento la actual ley del suelo y la legislación urbanística autonómica le pueden permitir que Vd. reclame la fijación de un justiprecio acorde con la finalidad o el destino urbanístico al que está sujeta su finca, abogando por la fijación de un justiprecio acorde a lo que se podría abonar por el metro cuadrado de una finca de suelo urbanizable de uso industrial en el mercado inmobiliario. Es posible argumentarlo y defenderlo. Un saludo.
El tema de la valoración catastral que plantea sólo es discutible en el ámbito administrativo y contencioso-administrativo, cuestionando tanto la clasificación urbanística que a efectos fiscales le ha sido otorgada a su finca conforme a la legislación catastral como la valoración que le ha sido atribuida, si ésta lo ha sido en aplicación de los criterios que legalmente se recogen para determinar su valoración catastral, que no tiene por qué coincidir con su valoración de mercado o con su valoración a efectos expropiatorios.
En cuanto a la posibilidad de expropiación de su finca, e independientemente de la situación legal y urbanística en la que se encuentre actualmente, llegado el momento la actual ley del suelo y la legislación urbanística autonómica le pueden permitir que Vd. reclame la fijación de un justiprecio acorde con la finalidad o el destino urbanístico al que está sujeta su finca, abogando por la fijación de un justiprecio acorde a lo que se podría abonar por el metro cuadrado de una finca de suelo urbanizable de uso industrial en el mercado inmobiliario. Es posible argumentarlo y defenderlo. Un saludo.
Lo que tampoco tengo claro es por qué la clasificación en ese tipo de suelo ha de ser "urbana", cuando -desde la opinión de un profano siempre- parece lógico que se hubieran calificado como "urbanizables". Como no hay aprobados instrumentos de desarrollo (tampoco estoy seguro, pero supongo que delimitar una simple Area de Reparto no lo es, cuando se advierte que será necesario PAI o PRI) serían urbanizables no programados de modo que no entrarían en urbanos catastralmente hablando. En fin... me da la impresión que estamos sujetos a una decisión "caprichosa" de la corporación local que, teniendo en cuenta la falta de desarrollo durante años y la que se prevé, al final, la situación resulta ser CONFISCATORIA para el propietario, que solamente puede PAGAR -y llorar-.
El PGOU es claro que delimita una zona de suelo urbano, y que dicha delimitación afecta al oliveral éste, y el PGOU lo califica como URBANO. Eso son hechos indubitados. En la memoria del PLAN se dicen algunas cosas, básicamente, explica lo que se desprende de los planos, se podría resumir en: "En el presente Plan, se clasifican como urbanos los suelos que están consolidados por las edificaciones y aquellos que por las alineaciones y usos pormenorizados que se determinan, pasan a integrarse en la ordenación propuesta en el mismo.
(…) Se clasifican como urbanizables los terrenos que, por razones dimensionales y formales, deben desarrollarse conjuntamente con los colindantes de tal clasificación situados en otros términos municipales..."
El problema es que esta calificación, en cuanto a sus consecuencias inmediatas, perjudica sobremanera desde un punto de vista fiscal e incluso urbanístico en cuanto no se desarrollan instrumentos por los que, con los repartos correspondientes, poder hacer un uso del mismo. La duda es si esta clasificación es correcta en estas condiciones, cuando se está refiriendo a suelo que no está urbanizado y que es un oliveral. Máxime cuando la inclusión en el catastro como urbano tiene como consecuencia que solamente de IBI (aparte futuro patrimonio, transmisiones patrimoniales...) el pago asciende a más de 1000 euros anuales. Y máxime cuando conforme al TR de la Ley del Suelo de 2008, en caso de expropiación se indemniza por lo que hay no por lo que el Plan prevea que haya. En definitiva, y al final, si ha de tolerarse una interpretación de normas que conducen a un resultado. El Administrado para pagar impuestos es RICO y su inmueble vale una pasta. Pero al mismo tiempo, el administrado para cobrar indemnizaciones o expropiaciones es POBRE y su inmueble no vale apenas nada. Ese es el quid de la cuestión, más allá de aplicaciones automáticas de normas que una vez logras saber cuales son (cosa que cuesta un montón y todavía así no estoy del todo seguro) todavía cuestan de interpretar bien. En fin... sobre este punto estaría el asunto -mas doctrinal- de cómo afecta las normas estatales a las autonómicas así como si analizamos el problema de la calificación aisladamente o atendidas sus muchas implicaciones económicas y fiscales (para visualizar el despropósito que se organiza siempre en perjuicio del Administrado que ya sabemos somos todos especuladores y sinverguenzas). Saludos y gracias de nuevo
(…) Se clasifican como urbanizables los terrenos que, por razones dimensionales y formales, deben desarrollarse conjuntamente con los colindantes de tal clasificación situados en otros términos municipales..."
El problema es que esta calificación, en cuanto a sus consecuencias inmediatas, perjudica sobremanera desde un punto de vista fiscal e incluso urbanístico en cuanto no se desarrollan instrumentos por los que, con los repartos correspondientes, poder hacer un uso del mismo. La duda es si esta clasificación es correcta en estas condiciones, cuando se está refiriendo a suelo que no está urbanizado y que es un oliveral. Máxime cuando la inclusión en el catastro como urbano tiene como consecuencia que solamente de IBI (aparte futuro patrimonio, transmisiones patrimoniales...) el pago asciende a más de 1000 euros anuales. Y máxime cuando conforme al TR de la Ley del Suelo de 2008, en caso de expropiación se indemniza por lo que hay no por lo que el Plan prevea que haya. En definitiva, y al final, si ha de tolerarse una interpretación de normas que conducen a un resultado. El Administrado para pagar impuestos es RICO y su inmueble vale una pasta. Pero al mismo tiempo, el administrado para cobrar indemnizaciones o expropiaciones es POBRE y su inmueble no vale apenas nada. Ese es el quid de la cuestión, más allá de aplicaciones automáticas de normas que una vez logras saber cuales son (cosa que cuesta un montón y todavía así no estoy del todo seguro) todavía cuestan de interpretar bien. En fin... sobre este punto estaría el asunto -mas doctrinal- de cómo afecta las normas estatales a las autonómicas así como si analizamos el problema de la calificación aisladamente o atendidas sus muchas implicaciones económicas y fiscales (para visualizar el despropósito que se organiza siempre en perjuicio del Administrado que ya sabemos somos todos especuladores y sinverguenzas). Saludos y gracias de nuevo
En lo dices que el PGOU establece una línea de DELIMITACIÓN de lo que es suelo urbano y rústico podría estar la clave, pero entiendo que ello debe reflejarse y justificarse en la memoria del plan, de cuya interpretación es competente el ayuntamiento.
Si se da ese supuesto, la porción de tu finca DELIMITADA como SU tendrá esa consideración catastral y el resto, el clasificado como rústico, la consideración de rústico.
Si mi apreciación es correcta considero que con una certificación del ayuntamiento reflejando esa realidad urbanística, podrías instar la modificación en el catastro.
Tampoco estaría de mas preguntar en el catastro, por si acaso, si consideran suficiente esa certificación para la consiguiente modificación.
Si se da ese supuesto, la porción de tu finca DELIMITADA como SU tendrá esa consideración catastral y el resto, el clasificado como rústico, la consideración de rústico.
Si mi apreciación es correcta considero que con una certificación del ayuntamiento reflejando esa realidad urbanística, podrías instar la modificación en el catastro.
Tampoco estaría de mas preguntar en el catastro, por si acaso, si consideran suficiente esa certificación para la consiguiente modificación.
