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tacita recondución o nuevo contrato

5 Comentarios
 
Tacita recondución o nuevo contrato
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08/10/2006 20:27
Un contrato de alquiler de vivienda firmado por 5 años desde 1 septiembre 1995 hasta 31 de agosto de 2000, que se prorrogó tácitamente por tres años más, obligatorios para el arrendador y potestativos para el inquilino, por falta de requerimiento de finalización del contrato con fecha de un mes antes de la finalización del contrato; y en el que al finalizar los 3 años de prorroga forzosa el inquilino, esto es en 31 de agsoto de 2003, el inquilino continuó en posesión de la vivienda y pagando rentas, y ha continuado pagando rentas hasta ahora, pero recibió el 25 de junio de 2006 un burofax en el que la propiedad daba por finalizado el contrato por expiración de término, a fecha 31 de Agosto de 2006.
Mi pregunta es cual es la posición predominante en la jurisprudencia respecto a la situación que os describo? Seconsidera que hubo prórroga legal 3 años y al acabar esta se recondujo tácitamente el contrato por 3 años más o 5 años más según el contrato primigenio? Se considera que al agotar los plazos previstos por la LAU, es decir, 5 primeros añosobligatorios, más 3 años siguientes en este caso obligatorios por prórroga legal tácita, se extingue el contrato y no se puede prorrogar más o solo tácitamente por meses según el período de pago? O simplemente que al acabar el plazo más la prórroga legal tacita de 3 años, nace un nuevo contrato de 5 años por imperativo legal al haberse extinguido por ley el primero, y tener la continuidad en la posesión de la finca con pago de rentas consentido por el arrendador naturalez de un nuevo contrato de vivienda al que hay que aplicar el plazo mínimo legal de 5 años ?
Saludos a todos os agradecería que me dieraís vuestras opiniones y sí puede ser docrtrina y sentencias.
Mariopez1.
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Jan
09/10/2006 11:34
Hola mariolopez1. La jurisprudencia más reciente que he sido capaz de encontrar aboga por entender que transcurrido el plazo del art 9( con su prórrogas) y las prórrogas del art 10 entra en juego la tácita reconducción del CC( día, mes o año según si la renta fue fijada anual, mensual o diariamente)

SAP Málaga 23/ 04/ 2001 y SAP Badajoz 24 / 11 / 2005.

Un saludo.
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09/10/2006 14:03

Muy bien Jan, Gracias. Pero mi pregunta va un poco más allá. Es decir sí como tu bien dices hay tácita reconducción por el período de pago, entonces puede ser que nos encontremos ante un nuevo contrato de vivienda de duración por el período de pago al que por imperativo legal habría que dar un plazo mínimo de 5 años obligatorio para el arrendador y potestativo para el inquilino. Si no recuerdo mal esta es la naturaleza de la institución de la táctita reconducción donde se produce una novación temporal del contrato, o sea un nuevo contrato a efectos de plazo. Y para que no se produzca es carga del arrendador pedir la extinción antes de que se produzca la novación temporal por tácita reconducción.
Yo lo veo así aunque se muy bien que la cosa no esta nada clara.
Se agradecerían más opiniones.
Saludos a todos. Mariopez1
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22/10/2006 12:10
Creo que acabada la prórroga de 3 años el contrato se reconducirá tácitamente si hay aquiescencia del arrendador porque no dice nada en 15 días después de la finalización, pero la tácita reconducción será por el período del último contrato y el último contrato es el de 3 años de prórroga según la ley, por lo que se entenderá porrogado por 3 años más y así sucesivamente y no por le período de pago, pues este se aplica solo cuando el plazo es indeterminado y en nuestro caso el plazo del último contrato viene determinado por la Ley art. 10 LAU.
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ATN
23/10/2006 20:37
El plazo de las prórrogas de la LAU es anual aunque se pueda prorrogar por dos más a voluntad del arrendatario. En mi opinión la LAU solo regula un período de 8 años y ello con el fin de asegurar una estabilidad mínima al arrendatario, cumplido este período también llega a fín el carácter proteccionista y entra en juego el CC aún cuando nos hallemos ante un nuevo contrato. Sin embargo mi interpretación de la duración de la tácita es que ésta tiene lugar por el período pactado en el contrato inicial. Digo esto con las debidas reservas pues mientras no tengamos jurisprudencia, este controvertido tema se mantendrá sin clarificar.
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24/10/2006 17:48
Me quedo un poco perplejo. Es cierto que la cuestión de la prórroga tácita no es pacífica pero precisamente por eso lanzo la pregunta siguiente: ¿algún profesional no recoge su duración en los contratos que redacta? Yo la veo incluso en contratos realizados entre particulares y no solo en contratos recientes sino que también la he visto en muchos de los acogidos al "decreto Boyer". Yo creo que podría incluso calificarse de cláusula tipo cuyo origen debe estar seguramente en los contratos celebrados posteriormente a 1.984 y que se ha venido arrastrando hasta ahora. Ciertamente porque en la década comprendida entre 1984 y 1994 era más fácil prever que muchos arriendos prosiguieran mediante la prórroga tácita pero lo cierto es que los contratos más recientes también tienen un horizonte temporal limitado y no es de extrañar que continuen más allá del término de las prórrogas que determina la LAU.
Otra cosa es que al precio que están los alquileres sean legión los arrendadores que cuentan los días para que expire el contrato que suscribieron seguramente tantos como arrendatarios procupados ante la situación a que les puede abocar esa fecha.

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