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Tema venta de proindiviso

17 Comentarios
 
Tema venta de proindiviso
24/10/2018 19:18
Buenas tardes, voy a comentarles mi caso para posteriormente plantearles la duda que tengo.
Hace 3 años, tras el fallecimiento de mi madre, mis dos hermanos y yo heredamos la tercera parte de la casa de mis abuelos entre los tres. Las otras dos partes, son de la hermana de mi madre y de mi primo, que heredo de mi tío ,quien falleció meses después de mi madre. Mi hermano por cuestiones particulares, y que no vienen a cuento, quiere deshacerse de su parte. Nos lo ha transmitido por whats. Dice que su intención es venderlo a una de esas empresas que compran proindivisos y que le dan 2000 euros. Nos ha ofrecido vendérnosla por esa cantidad al resto de los comuneros. Creo que ninguno tenemos intención de comprarla. El sabe que nos esta poniendo contra la espada y la pared, pero el quiere dejar de formar parte de esa copropiedad, y esta en su derecho, aunque sabe que va a fastidiar al resto, porque la intención de todos ha sido vender, hemos bajado el precio, por debajo del precio del mercado, y como no se vende de momento pues la alquilamos otra vez, hace unos meses. Respecto a como se ha llevado el mantenimiento de esa casa, gastos, etc... no hemos tenido problema. Yo quiero saber si él puede vender su parte a una de esas empresas o un tercero , estando alquilado el piso, y si tiene obligación legal de avisarnos de forma fehaciente : fax, burofax... de la operación (si sigue adelante con ella). Si esto viene recogido en ley o sentencia... porque no me acaba de quedar claro, o si sólo podríamos ejercer nuestro derecho de retracto una vez que hubiera inscrito la venta en registro.... Les agradecería me diesen una respuesta que resuelva mis dudas. Un cordial saludo y gracias por adelantado. Lola.
paquito xocolatero
Pucelana23
25/10/2018 17:35
El derecho de retracto se ejercita después de la venta. De todas maneras si ya os lo ha ofrecido al mismo precio no tendría sentido llegar a eso. Si creéis que sacaréis más vendiéndola (lógicamente quien compra partes en proindiviso paga por debajo del valor para luego sacar un rendimiento) comprádsela entre todos. Si la vivienda no se vende y no le compráis el resto su parte, las opciones que tiene son esas, vender su participación a un tercero, o forzar una división de la cosa común y se subaste la propiedad entera.
Pucelana23
Pucelana23
25/10/2018 17:56
Paquito, primero muchas gracias por atenderme, pero lo que me cometas son las opciones que tenemos, eso esta claro. Pero aún me queda sin contestar, si mi hermano puede vender esa parte a un tercero, o forzar la división de la cosa común.... estando el inmueble alquilado, como lo está en la actualidad.... y la otra duda es si una vez decida venderlo a tercero, tiene o no la obligación de ponernos en antecedentes de manera fehaciente... es decir por un burofax , donde aparezca a quien vende, cuando, cuanto le van a dar...., o no es necesario legalmente......
Esperando a que alguien despeje estas dudas...
Schezlaf
Pucelana23
25/10/2018 22:13
Buenas noches Pucelana, tu hermano podría vender su porción indivisa a un tercero así como solicitar judicialmente la extinción del condominio, aunque esté alquilado, si bien en ese caso el nuevo propietario deberá respetar ese contrato de arrendamiento.
Si decidiera venderlo a un tercero no estaría obligado a informarles de nada, por lo que ustedes deberán estar atentos al Registro de la Propiedad ya que el plazo que concede el Código Civil para el ejercicio de la acción de retracto entre comuneros es el de 9 días contados desde la inscripción en el Registro.

Un saludo
muros
Pucelana23
26/10/2018 18:22
Si os ha avisado, aunque sea por guasap, que quiere venderla, que os la deja a precio de derribo (como compran las empresas de proindivisos), yo me dejaría de problemas con la familia, se la compraría en caso de poder uno solo o entre todos, y se acabó el problema. El resto serán más gastos para vosotros, pues le tendréis que pagar el precio estipulado y los gastos a la empresa que lo compró, y luego los gastos de compra venta propios. Sois 4 a comprar, a 500 € cada uno, listo, o lo podeis ver que es ¿5-6? mensualidades que aportáis a la compra de un 11% de la vivienda.

Saludos
Pucelana23
muros
27/10/2018 10:38
Buenos días Muros, estoy de acuerdo contigo en que la solución que propones es la mejor dentro de que ninguna beneficia a ninguno de los comuneros, incluso al que quiere vender.... para el resto es la menos mala..... Para mi el que vende tendría que informar de forma fehaciente , es decir por un burofax y con datos contrastados, no de cualquier manera, " es que tengo pensado vender mi parte antes de que termine el año.... os pediría 2000 euros, que es lo que mas o menos me ofrecen.... " Pero bueno a día de hoy esto es lo que hay. Así que si que mi hermano ya amenazado, ha lanzado el globo sonda.... ahora al resto nos toca otra batalla que es ponernos entre 4 de acuerdo, cuando hace un tiempo hubo otro amago de venta.... y nadie quería comprar esa parte.
Muchas gracias en particular a ti Muros ...y al resto del foro en general.

Un saludo, Lola, desde Valladolid.
paquito xocolatero
Pucelana23
29/10/2018 12:18
No tiene que informar de forma previa y fehaciente, podéis ejercer el derecho de retracto después, pero de todas maneras si ya estáis informados, y os ha dado de antemano la posibilidad de comprarlo y podéis ejercer ya vuestros derechos ¿qué más os da la forma en que se haya comunicado? Si queréis comprar su parte a ese precio lo hacéis antes de que lo venda y es más sencillo para todos, y si no la queréis que la venda y ya está. Pero pedirle que lo haga mediante cierta vía solo para retrasarlo un día o dos, o esperarse a que la venda para ejercer el retracto, complicándolo todo, no me parece que tenga ningún sentido para nadie. Es más sencillo todo: si la queréis comprar su parte ya, si no, que la venda a quien quiera. Si se trata de concretar precio, pues lo mismo, se lo decís ya que concrete u ofrecedle ya una cantidad.
De todas maneras si puede demostrar que habéis tenido conocimiento por comunicaciones posteriores (respuesta a whatsapp, email, conversación grabada...), testigos, o como sea YA es una notificación fehaciente (se puede probar que se ha producido). Esta sirve proteger al que comunica.
Pucelana23
paquito xocolatero
30/10/2018 11:37
Hola de nuevo Paquito, tus argumentos son los correctos... y aquí el problema es no sólo tener que soltar un dinero , que en este caso es lo de menos porque 2000 euros entre 4 en principio es algo irrisorio.. El tema es que el resto de gastos, los que sean, los tendrá que pagar quien se quede con esa parte, o a lo mejor todos y cada uno en la proporción correspondiente, con el consiguiente jaleo de trámites, papeles que es lo que realmente no queremos.... por eso le hemos invitado a que abandone por favor su idea, esto ya a nivel personal y familiar... Se esta topando con dificultades para venderlo a empresas que compran proindivisos, por lo que en último caso acudiría a la subasta, pero dice que también se planteo la donación, que imagino seria propuesta para sus dos hermanas (yo una de ellas).... Entonces ahora mi pregunta es si nos donase esa parte a las hermanas (el inmueble esta en Cantabria) tanto económicamente como a nivel de trámites y papeleo nos saldría mejor...... y así quedaba todo en casa sin implicar a mi tía y mi primo... Si alguien quiere consolarme dando una respuesta lo agradecería. Y muchas gracias de nuevo Paquito. Un saludo de Lola desde Pucela
paquito xocolatero
Pucelana23
30/10/2018 13:46
Si se dona habrá que pagar ISD, si se vende habrá que pagar ITP, aunque no habrá mucha diferencia para un valor como el que cuentas, tampoco (que ella quiera cobrar algo o no por su parte, claro). En cualquier caso se puede vender/donar a otro copropietario sin involucrar al resto, yendo un día al notario los afectados con la documentación, y nada más. Por el tema de gastos simplemente se les notifica al resto de copropietarios que uno ha adquirido la participación del otro (no habría retracto al ser la transmisión a un copropietario y no a un extraño, ni hace falta que sea por burofax ni historias), y se reparten los gastos a partir de ese momento como corresponda. Si esperáis venderlo pronto en principio siempre le corresponderá más al que haya comprado o recibido por donación esa parte, que lo que le toque asumir de gastos hasta ese momento, pero vaya, ya es cosa de cada cual. En principio el "negocio" que pudiera hacer la empresa de compra de proindivisos lo haría el comprador o donatario de esa parte, aunque sin ninguno de los gastos que esta tendría, si ya hay acuerdo entre todos los propietarios para la venta.
Si hubiera que hipotecarse para comprarle su parte sí que entendería el marrón de meter a un inversor buitre en la copropiedad, pero siendo esas cantidades, incluso puedes ganarte un dinerillo.
Pucelana23
paquito xocolatero
30/10/2018 19:09
Hola de nuevo Paquito, por lo que me comentas si mi hermano decidiera donarnos a mi hermana y a mi (1/9 parte del inmueble a partes iguales que ya no sé ni lo que es) tendríamos que pagar nosotras proporcionalmente el ISD y con ir solamente nosotros tres al notario valdría?....
Y a los otros dos comuneros mi tía y mi primo, como les afectaría? Solamente se les notificaría que hemos adquirido por donación esa parte de mi hermano entre las dos... Lo que no entiendo es que gastos habría que repartir.... con el resto de comuneros (mi tía y mi primo ) que han quedado fuera de la operación y cuyo coeficiente de inmueble es el que tenían 1/3 de casa cada uno....
Cada vez me surgen más preguntas.... Pero por si alguien esta dispuesto a responderlas ahí las dejo... Y de nuevo muchas gracias Paquito, que me has aliviado algo con tu ultima respuesta.... mira lo de donación me gusta más... Venga un saludo para todos los foreros...de Lola desde Valladolid.
muros
Pucelana23
31/10/2018 18:15
Lo que te comenta paquito es que tu hermano os puede donar/vender (preguntad en la hacienda cántabra cual es la manera más barata de hacerlo fiscalmente) su parte solo a vosotras dos, o a una sola de vosotras, sin involucrar al resto de comuneros. Una vez hecha la venta/donación, avisar al resto de comuneros que a partir de ese momento los gastos y beneficios de tu hermano pasan a ser vuestros, pues habéis aumentado vuestro % sobre la vivienda. Sin más. Lo arregláis entre los hermanos, y solo tenéis que avisar al resto de copropietarios cuando esté la operación terminada.

Saludos
Pucelana23
muros
31/10/2018 18:51
Buenas tardes Muros, con tu respuesta las dudas que tenia me han quedado aclaradas. Sería por lo tanto en el tema económico echar cuentas, y el papeleo imagino que será parecido, lo único que haciéndolo entre los tres hermanos , el resto de comuneros no estarían implicados, al fin y al cabo nosotros heredamos la parte del inmueble que era de mi madre, Todo quedaría en casa y me parece una opción más justa. Nos comemos con patatas la decisión de mi hermano, porque la mayoría en porcentajes , aunque queremos vender, siempre hemos estamo de acuerdo en esperar hasta encontrar una oferta que se ajuste al precio de venta en el que nos pusimos de acuerdo que esta por debajo del precio de mercado; no se está perdiendo dinero con lo ingresos que obtenemos del alquiler, y hasta ahora unos más que otros lo hemos ido gestionando sin problema.... Sólo es mi hermano con un porcentaje del 1/9, el que por un tema de honor personal, quiere dejar de formar parte de esa comunidad, a toda costa incluso , yo creo, aunque no recibiese un euro, eso sí pagar por ello tampoco. Muchas gracias Muro por tu aportación. Un saludo al foro, Lola. desde Valladolid.
Pucelana23
Pucelana23
02/11/2018 12:26
Buenos días al hilo del ultimo mensaje que envié...Se le propone a mi hermano que nos done su parte a las dos hermanas, corriendo nosotras con los gastos legales que nos correspondan e incluso abonándole si tuviera que pagar el algo... Y su respuesta es asombrosamente: "pero luego si se vende el piso quiero que me deis la parte que me corresponda".
Evidentemente después de la reunión que tuvimos, y tras rechazar la proposición de mi padre que era comprarle su parte por los 2000 euros que le decían darían las empresas que compran proindivisos, sólo se me ocurre , y es lo que me gustaría alguien me confirmase si es factible el que le donase a mi padre ese 1/9 de propiedad, y que ante notario o como tenga que hacerse, el día de mañana si se vende esa parte el dinero que correspondiera a mi padre, se lo diera a él , o si falleciera mi padre antes de que se vendiera la casa, pues que mi hermano estuviera compensado de otra manera, porque él lo que realmente no quiere es formar parte de esa comunidad. No sé si me habré explicado bien. A lo mejor todas esas "cláusulas" o cómo se quieran llamar podrían establecerse en documento privado... Aquí ya me pierdo. A la espera de vuestra colaboración... Un saludo, Lola. Valladolid.
muros
Pucelana23
02/11/2018 13:12
Tu hermano quiere todo y eso es imposible. No puedes salirte de un proindiviso, y cuando se venda quedarte con lo que te correspondería. La única manera es como comentas, donación a tu padre y en caso de venta que se lo deje en el testamento, pero son cosas totalmente distintas. Si se sale del proindiviso, se sale para lo bueno y para lo malo.
Por otro lado, si lo vende a un tercero se queda definitivamente fuera y no verá nada de un hipotética venta.

Saludos
Inmoabogado
Pucelana23
04/11/2018 20:05
Se puede hacer tanto una donación como una compraventa, o una extinción del proindiviso judicial y sacarlo a pública subasta. Y siempre pueden vender su parte de la herencia a empresas como ElegantLuxe, que compran viviendas y partes indivisas incluso con inquilinos, puede encontrar información en útil en proindivisoherencia.com
Lo que está claro, es que la mejor solución siempre será llegar a un acuerdo.
Pucelana23
Inmoabogado
05/11/2018 11:43
Muchas gracias de nuevo tanto a Inmoabogado como a Muros. Si en breve hay algún movimiento por parte de alguna de las partes o algún tipo de proposición, no dudaré en volver a solicitaros asesoramiento con vuestros conocimientos.
paquito xocolatero
Pucelana23
06/11/2018 12:36
Si lo que quiere es salirse del condominio por un tema personal no puede "reservarse el valor" tras donar o vender su parte, como bien dice muro. Si lo vendiera a un tercero no lo tendría, ese derecho sobre una futura venta. En este caso en vez de pedirle que os lo done, compradle su parte, por lo mismo que le ofrezcan, y ya habrá cobrado su parte de herencia. Si luego se vende por más será para vosotras, pero también si se vende por menos eso que habrá ganado. Que se decida en si quiere venderlo o no, pero estar a todo no se puede. Y puestos a venderlo, mejor a vosotras que a un extraño, entiendo.
Pucelana23
Pucelana23
06/11/2018 13:42
Hola Paquito... tu piensas con lógica. Eso será lo que quizás tengamos que terminar haciendo, aunque no queremos por lo que ya expliqué. No es cuestión de dinero, es de papeleo, escrituras, registro, imptos..... Mientras la casa este alquilada, no de excesivos gastos, aunque todos queremos venderla la podemos mantener así. Bajamos drásticamente el precio de venta, por debajo del precio de mercado, para venderla cuanto antes, pero esta la cosa difícil.... Menos uno, queremos dejar las cosas como están, de momento, para no complicarnos. Esta claro que el legalmente esta en su derecho, y de momento a esperar....
Venga muchas gracias. Lola.

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