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Transmisión de viviendas como donación o como compraventa.

7 Comentarios
 
Transmisión de viviendas como donación o como compraventa.
03/10/2017 19:35
Un padre le hace una casa a cada uno de los hijos (un hijo y una hija) y, por el motivo que sea, pone una casa a nombre de la hija y la otra a nombre de la hija y a su nombre a partes iguales.
La hija está casada y tiene descendencia.
La casa puesta a nombre de la hija realmente es para el hermano, que es el que la usa, y la que esta a nombre del padre y la hija realmente es para ésta que es la que la usa junto con su familia.
Ahora quieren regularizar la situación y poner la casa puesta a nombre de la hija a nombre del hermano y la que está a nombre del padre y la hija ponerla sólo a nombre de ésta.
Estoy mirando si es conveniente hacerlo como una compraventa y pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales o hacerlo como donación y pagar este impuesto, sobre todo la que está a nombre de la hermana y realmente es del hermano.
¿Habría algún problema, si sale más barato, hacerlo como donación?
¿Podrían los sobrinos reclamar luego al tío algo?
AR.abogada
marga s.
04/10/2017 09:32
Efectivamente, hay que tener cuidado con las colaciones a la herencia. Se soluciona poniendo en la escritura que la donación NO ES COLACIONABLE. De todas formas, es mejor que lo comentes con el Notario con el que vayais a hacer la gestión.
marga s.
marga s.
04/10/2017 13:58
Gracias por la contestación, no había caído en lo de las colaciones.
Según veo interesa que el padre haga testamento indicando que el bien es colacionable, me refiero a la vivienda que utiliza el hijo y que está a nombre de la hermana.
Se puso la casa a nombre de la hermana, sin pensar que realmente era para el hermano.
Supongo que la hermana debería hacer también testamento indicando que ese bien puesto a su nombre realmente es una donación colacionable.
Es que la hermana tiene hijos y si falleciera ella antes que su padre podría haber problemas con la herencia y esa vivienda.
Por otro lado, ¿se puede inscribir en el registro que esa vivienda es una donación colacionable hecha por el padre a su hija?
La cosa es que en la escritura de la vivienda, que es de obra nueva construida en el año 2000 simplemente se puso a nombre de la hija, sin indicar si era donación o qué, era un terreno que tenía el padre y allí se construyó la vivienda.
AR.abogada
marga s.
04/10/2017 17:04
No... creo que estás confundiendo.

Vamos a ver, si ahora no donas el bien al hijo, esa vivienda estará al 50% padre e hija. El 50% del padre entra en la herencia, y se tendrá que repartir al 50% entre los dos hijos, o en la proporción que establezca el testamento.

Lo de NO COLACIONABLE lo tiene que poner en la escritura de donación por medio de la cual padre e hija le donan la vivienda al hijo.
marga s.
marga s.
04/10/2017 19:21
A ver si me aclaro:
La casa que realmente es del hermano, donde éste vive y que para toda la familia es de él, está a nombre de la hermana.
La casa donde vive la hermana está a nombre de la hermana y del padre al 50%.
He estado mirando y sale muy caro hacer una donación de la hermana al hermano de la vivienda en la que realmente es de él, aunque esté a nombre de ella. En Castilla y León se paga mucho por donaciones, y encima es entre hermanos, por sucesiones se puede decir que no se paga.
Viendo lo de las colaciones, he pensado que el padre haga testamento diciendo que la vivienda del hermano (puesta a nombre de la hermana) es un bien donado y es colacionable y, ya de paso, que mencione que la vivienda de la hermana (50% del padre y la hermana) también está donada al 50% y que también es colacionable.
Creo que se puede hacer, ¿no?
Si es correcto, se puede hacer mención en el Registro de la Propiedad de esta circunstancia?
Gracias de todas formas.
AR.abogada
marga s.
05/10/2017 11:05
Vale, la que no te había entendido del todo era yo.

Pues a ver, tendrías que verificar que en el RP conste que la adquisición de la vivienda por parte de la hermana (la que en realidad es del hermano) es por donación. De lo contrario no sé si cuando vayas a inscribir en el RP el cambio de titularidad por la sucesión el registrador te va a poner pegas.

Además de lo anterior, ten en cuenta que aunque colaciones a la herencia tienes que hacer reparto. Y que las valoraciones de las viviendas puede que no sean equivalente y por tanto no haya reparto del 50% exacto.

¿Has comprobado cuánto sería el impuesto de transmisiones?


La verdad es que este asunto está bastante enrevesado y no va a salir barato.
16/10/2017 15:14
Veo dos maneras de hacerlo, se trata de hacer cuentas a ver qué sale mejor fiscalmente. Una es dejarlo ya como se quiera dejar, suponiendo que ambas viviendas valgan igual: que ella done la primera vivienda al hermano, y que el padre done el 50% de la segunda vivienda a la hermana. De esta forma además ya no habría que pagar sucesiones ni plusvalía municipal cuando el padre falleciera, porque ya ni habría herencia de las viviendas, pero habría que pagar plusvalía y AJD de ambas viviendas ya. Otra, que sólo aplicaría a una vivienda en un primer momento, sería que la hermana donara la vivienda al 50% al hermano y al padre. De esa forma cada uno tendría su 50% de su vivienda junto al padre que tendría el otro 50%, y al fallecer este en el reparto de la herencia cada uno se quedaría el otro 50% de su vivienda, hasta completar cada uno su 100%. Eso sí, lo que te ahorras ahora al tocar solo una vivienda y pagar por solo una donación, se tendría que pagar luego en la sucesión, según proceda. Yo diría que sería más económico en total lo segundo, pero habría que ver el impuesto de sucesiones y donaciones según comunidad, plusvalías y tal. En cualquier caso siempre será más barato que una compraventa, que el ITP es siempre más alto, juraría yo, pero también podria compararse al hacer número y ver qué sale. Con la primera forma aunque sea un poco más caro en un primer momento te quitas también ya el tema de la colación, si es que no hay otros bienes de valor considerable que heredar, y papeleo para el futuro. Es cuestión de hacer números.
marga s.
marga s.
18/10/2017 10:57
Hola, gracias por contestar. La comunidad es Castilla y León.
El que la hija done al hermano tiene un problema, y es que ésta tiene hijos y si dona al hermano la vivienda que usa éste le puede traer problemas en la herencia de la hermana, por los sobrinos.
Creo que lo mejor es que el padre haga testamento diciendo que las viviendas puestas a nombre de la hija (la que está al 50% a nombre de la hija y la que realmente es del hermano 100% puesta a nombre de la hija) son colacionables.
Si fallece el padre se hacen lotes de forma que la vivienda del hermano (100% a nombre de la hija) pase a ser herencia para el hijo.
Si la hija hace una donación a su hermano en vida puede darle problemas con los sobrinos (hijos de la hermana) y además, al ser entre parientes en 2º grado, hace que esa donación sea más cara; en Castilla y León se paga por las donaciones y un buen pellizco.
Tampoco veo apropiado hacer una compraventa entre hermanos porque pueden tener problemas con hacienda ya que sería ficticia.
Entiendo que hicieron mal las cosas cuando realizaron la obra nueva en los dos terrenos del padre y pusieron las viviendas recién construidas a nombre de la hija.
Como esto viene del año 2000, ya ha prescrito el pago del impuesto de donaciones. En la escritura de obra nueva no se menciona nada de la donación, pero con el testamento del padre ya se mencionaría que fueron donadas, con la colación se salvaría el problema de los sobrinos y se intentaría reponer la situación lo más acorde a la realidad de la familia.
No sé si es lo mejor, pero, salvo que alguien me dé una mejor idea, creo que es lo que debo hacer.

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