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traspaso con renta antigua

3 Comentarios
 
Traspaso con renta antigua
28/11/2006 11:25
Soy propietaria de un local alquilado con renta antigua desde 1960. En 1995 se le actualizó dicha renta con su correspondiente porcentaje ( en este casa fue el 1º/10 ) , durante 10 años ; pasados estos años se le va subiendo el I.P.C.
¿Puede el inquilino traspasar el negocio?
Si es así, ¿ en que condiciones, por cuanto tiempo y que % me corresponde a mí ?
Si no es así, ¿ durante cuanto tiempo puede el actual inquilino permanecer en el local? , tengo entendido que durante 20 años desde la actualización de la renta, ¿ pero pasado ese tiempo , que pasa ?
Gracias y por favor que alguien me responda
28/11/2006 19:55
Hola,

Si, se puede efctuar el traspaso y tienes derecho al 10% del precio del traspaso, de todas formas también puedes ejercer tu derecho de tanteo o retracto.
La duración del nuevo contrato será la misma que la del antiguo, y se extinguirá dependiendo de si es persona fisica o juridica, hay diferentes plazos.

Un saludo
Virginia
varce@icam.es
Jan
29/11/2006 12:37
Hola Solana. Lamento no estar de acuerdo con la respuesta dada por la Sra virginia, salvo en lo referente a la facultad que usted tiene de hacer uso, si tiene cabida, de su Derecho de Tanteo o de su Derecho de Retracto.

Atendiendo a la fecha de celebración del contrato, anterior al 9 de mayo de 1985, el régimen normativo aplicable al mismo es La Disps. Transitoria Tercera LAU 1994 y la LAU 1964.

1) "¿Puede el inquilino traspasar el negocio?". Si,salvo que expresamente se hubiese pactado en el contrato la prohibición de traspasar o subarrendar el local.

2) "¿ en que condiciones, por cuanto tiempo y que % me corresponde a mí ?. Voy a ir por partes:

a) ¿ En qué condiciones? Deben cumplirse los requisitos establecidos en el art 32 LAU 1964:

Artículo 32

Serán requisitos necesarios para la existencia legal del traspaso los siguientes:
1.º Que el arrendatario lleve legalmente establecido, precisamente en el local objeto del mismo, y explotándolo ininterrumpidamente, el tiempo mínimo de un año.

2.º Que el adquirente contraiga la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año, y destinarlo durante este tiempo por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario.

3.º La fijación de un precio cierto por el traspaso.

4.º Que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, administrador y, en último término, al que materialmente cobre la renta, su decisión de traspasar y el precio convenido.
5.º Otorgarse el traspaso por escritura pública, en la cual deberá consignarse, bajo la responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito anterior y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador.
6.º Que dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador o, en su defecto, a las personas que menciona el apartado 4º, la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente y que este ha contraído la obligación establecida en el apartado 2º.

La falta de cualquiera de estos requisitos facultará al arrendador a no reconocer el traspaso.

b) "¿por cuanto tiempo?". Si el cedente( arrendatario) es UNA PERSONA FÍSICA, la duración del contrato, sea el adquirente( el que recibe el traspaso o cesionario) persona física o jurídica, será el siguiente:

1) 10 años a contar desde su realización( fecha del contrato de cesión o traspaso), si quedase MENOS de ese tiempo para los 20 años que finalizan el 25 de Noviembre de 2014. En su caso, al haberse actualizado la renta desde el 1 de Enero de 1995, este plazo se incrementará en 5 años

2) El plazo que reste, hasta el 25 de Noviembre de 2014, si este plazo fuese superior a 10 años.En su caso, al haberse actualizado la renta desde el 1 de Enero de 1995, este plazo se incrementará en 5 años

c) "¿que % me corresponde a mí?". Si usted no ejercita su Derecho de Tanteo o, en su caso, su derecho de retracto, se aplicará la Disps Transitoria Novena LAU 1964, por lo que usted tiene derecho a percibir un 25% del precio del traspaso.

Como puede observar, su consulta es compleja( además faltan datos sobre si ha habido o no subrogaciones anteriores) por lo que mi consejo es que acuda a un/a profesional de la abogacía especializado en Arrendamientos Urbanos.

Salvo mejor criterio. Un saludo.
29/11/2006 13:09
Hola, muchisimas gracias a los dos por contestarme.
Soy profana en la materia y ¿me podrias explicar los puntos 1 y 2 del apartado b ?
¿ Estas seguro que es un 25 % del traspaso , yo tenia entendido que un 10 % ?
Te informo que el actual inquilino( con contrato desde 1960 y sin pactar la prohibición del traspaso) ya cogio el negocio en 1960 con un traspaso
Muchisimas gracias de antemano y un slaudo

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