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Traspaso local de negocio LAU 1964

36 Comentarios
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Traspaso local de negocio lau 1964
13/04/2012 15:54
Hola buenas tardes, mi cosulta es la siguiente:
Se trata de un negocio de hosteleria con un contrato de alquiler firmado en el año 1975 conforme a la normativa de 1964 con caracter indefinido, el arrendatario que es persona física ha decidido traspasarlo; si se interesa una tercera persona por ese negocio por cuanto tiempo tendra dicho arrendamiento o traspaso? la duda es el tiempo de duración de dicho traspaso ya que resulta dificil interpretar la disposicion transitoria tercera de la LAU 1994, que hace referencia a la duración.

Gracias de antemano, un saludo

13/04/2012 23:32
DISPOSICIÓN TRANSITORIA TERCERA. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985.

A) Régimen normativo aplicable

1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.

B) Extinción y subrogación

2. Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 3 a 4 siguientes.

3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley.

La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60.

El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.

Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años.

Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Yo me uno a la corriente que estima que el contrato solo tiene validez hasta el 1-1-2015..entendiendo que los contrato indefinidos ya no existen y se regirian por el Codigo Civil :

Artículo 1581.

Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.

Si se produce un traspaso seria solo hasta el 1-1-2015 es decir la duracion de la prorroga legal forzosa de 20 años a contar desde 1-1-1995...en su conjunto del articulado esta claro que la ley limita ( al igual que acaba de lleno con la figura de la prorroga legal forzosa de una vez por todas).
Al mismo tiempo observe como en el punto 4 del articulado ( personas Juridicas) se ofrecian 10 años para la extincion de esos contratos.La mayoria de ellos ya finalizados...quedando la analogia clara....10 en un caso y 20 en otros....solo introducir aqui la figura legal del usufructo limitado a 30 años ( con el proposito de comparar) estos contratos de personas fisicas para el 2015 ya habran estado mas de 30 años gozando de una prorroga legal forzosa...en fin...como no hay sentencias es dificil pero yo me inclino por comentar que todos estos contratos acaban el 1-1-2015.
Espero leer mas comentarios como siempre.
Un saludo
15/04/2012 20:53
Gracias Circe por su respuesta; según leo, el contrato en caso de traspaso finaliza el 1-1-2015; la duda que me planteo es en caso de que no se traspase, es decir ese contrato indefinido firmado en el año 1975, según la LAU 1964 tambien concluye el 1-1-2015?
Lo que no me queda claro es la interpetación del parrafo siguiente:

"Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley".

Parece que siempre garantiza 10 años la duración del traspaso.

Un saludo, muchas gracias.

16/04/2012 19:10
Buenas Tartales,
Le intentare simplificar...tiene que ver las clausulas del contrato por ejemplo si se hizo por años( que suele ser el caso) pero en las clausulas esta sometido a la prorroga legal forzosa desde mi punto de vista esta claro que una vez se extinge la prorroga legal forzosa se acabo el contrato.Si observa bien se repite aqui:

"o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley".Es decir si se hiciera hoy terminaria el 1-1-2015.
Por contra hay una corriente que opina que si se realizara el traspaso hoy terminaria el 1-1-2022 , yo no comparto esa vision puesto que la extincion,subrogacion y traspaso estan formuladas para terminar con la figura juridica de la prorroga legal forzosa y no para prolongarla un lustro mas alla del 2015.
Pero es mi opinion de afectada y de persona que lleva mas de 9 años rumiando y leyendo la disposicion trasnsitoria tercera de la LAU del 94.
Un saludo espero leer mas comentarios como siempre.
17/04/2012 16:49
Muchas gracias de nuevo, Circe.
Veo que la interretación de la disposicion trasnsitoria tercera de la LAU del 94 es bastante complicada y que usted lleva varios años afectada por ese interpretación.
El contrato al que hago referencia se hizo por meses, no me queda claro lo de "prorroga legal forzosa", no veo ninguna clausula que figure eso.

Resumiendo: este contrato que se firmó en 1975, se extibgue en el 2015 aunque el arrendatario no se jubile o fallezca?
Un saludo, y muchas gracias otra vez
17/04/2012 20:32
Buenas Tartalés,

Desde mi punto de vista su contrato firmado por meses con fecha de 1975 esta sujeto y sometido a la prorroga legal forzosa de la LAU del 64 .La LAu del 94 pone punto y final a esta prorroga de 20 años apartir del 1-1-1995.Por lo que ese contrato se dará por extingido el 1-1-2015.
Ahora vienen las acepciones tendra usted que comunicar al arrendador un año antes 1-1-2014 siempre por burofax con certificado de contenido la extincion del mismo y su intencion de no renovar.Y dependiendo de como respondan sabra usted lo que le espera....unos dicen una cosa otros dicen otra y como no hay sentencias hay dolores de cabeza para rato....
Un saludo espere le ayude mi comentario.
Jan
18/04/2012 11:32
Hola Tartalés. Como le ha comentado acertadamente la Sra circe, en general el tema de los traspasos en los contratos celebrados con anterioridad al 9-5-1985 es controvertido tanto en la doctrina científica como en la jurisprudencia. Pese a ello, la citada controversia es menor en determinados supuestos de hecho, por lo que le sugiero que acuda a un/a profesional de la abogacía experto/a en arrendamientos urbanos con el contrato y toda la documentación relacionada con el mismo.

Reciba un cordial saludo

Email1: armandogarcia@ical.es

Email2: letradoalquileres@hotmail.com

http://letradosalquileres.es.tl
24/04/2012 10:35
Gracias Circe y Jan por sus respuestas y aclaraciones, la verdad es que es un tema bastante complejo y difuso; y lo que menos me iamginaba es que se produce la exticion del contrato el 1-1-2015 aunque no exista jubilación o fallecimiento del arrendatario.
Un saludo.
Muchas gracias
24/04/2012 10:52
Dices:
Gracias Circe y Jan por sus respuestas y aclaraciones, la verdad es que es un tema bastante complejo y difuso; y lo que menos me iamginaba es que se produce la exticion del contrato el 1-1-2015 aunque no exista jubilación o fallecimiento del arrendatario.
Un saludo.
Muchas gracias

¿Por qué se va a extinguir el 01-01-2015? ¿Lo dices en caso de traspaso, verdad?
24/04/2012 10:57
Jan dices:
Hola Tartalés. Como le ha comentado acertadamente la Sra circe, en general el tema de los traspasos en los contratos celebrados con anterioridad al 9-5-1985 es controvertido tanto en la doctrina científica como en la jurisprudencia. Pese a ello, la citada controversia es menor en determinados supuestos de hecho, por lo que le sugiero que acuda a un/a profesional de la abogacía experto/a en arrendamientos urbanos con el contrato y toda la documentación relacionada con el mismo.


¿Si no hay jurisprudencia, por qué dices que hay determinados supuestos que no son controvertidos?

Yo creo que el traspaso durará un mínimo de diez años desde que se firma, la ley es clara y así lo dice expresamente. El límite de 20 años es sólo plara ampliar el plazo de aquellos traspaso en los que quedan más de 10 años desde que s efirman hasta que se cumplan 20 años desde la aprobación de la ley.

¿Hay alguna sentencia que traten este tema?

24/04/2012 11:00
Circe dices:

Buenas Tartalés,

Desde mi punto de vista su contrato firmado por meses con fecha de 1975 esta sujeto y sometido a la prorroga legal forzosa de la LAU del 64 .La LAu del 94 pone punto y final a esta prorroga de 20 años apartir del 1-1-1995.Por lo que ese contrato se dará por extingido el 1-1-2015.
Ahora vienen las acepciones tendra usted que comunicar al arrendador un año antes 1-1-2014 siempre por burofax con certificado de contenido la extincion del mismo y su intencion de no renovar.Y dependiendo de como respondan sabra usted lo que le espera....unos dicen una cosa otros dicen otra y como no hay sentencias hay dolores de cabeza para rato....
Un saludo espere le ayude mi comentario.


El arrendatario es una persona física por lo tanto el contato se extingue por jubilación o fallecimiento...
24/04/2012 11:04
Opinión de una catedrática:

http://www.legaltoday.com/practica-juridica/civil/civil/comerciar-con-antiguos-arrendamientos-de-local
24/04/2012 13:12
Hola alfilvigo, muchas gracias por sus comentarios y por el enlace hacía otra opinión por parte de una catedrática.
A la pregunta de:
¿Por qué se va a extinguir el 01-01-2015? ¿Lo dices en caso de traspaso, verdad?
Me refiero al contrato sin haberlo traspasado, en base a lo que entiendo en opinión de Circe cuando dice:

"Desde mi punto de vista su contrato firmado por meses con fecha de 1975 esta sujeto y sometido a la prorroga legal forzosa de la LAU del 64 .La LAu del 94 pone punto y final a esta prorroga de 20 años apartir del 1-1-1995.Por lo que ese contrato se dará por extingido el 1-1-2015".
Entiendo que se traspase o no, siempre finaliza el 1-1-2015.

Es un tema complicado determinar la duración del contrato en caso de traspaso y si existe fecha de exticioón del contrato aún no habiendo traspaso.
24/04/2012 13:18
Pero tu has dicho que el arrendatario es persona física, entonces la DT tercera dice:

3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

----------

Entones no veo que se extinga el 01/01/2015.
24/04/2012 14:19
BUenas Alfilvigo,
Rumiando ando con estos temas desde hace 9 años y agradezco todos los comentarios y puntos de vista...le ejemplifico mi pensamiento...pero sera mas tarde en el dia de hoy que ando liada...solo decir que usted aplica solo una parte del articulado yo prefiero analizarlo en su conjunto:

"3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley.

La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60.

El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.

Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años.

Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964."
Continuare esta noche espero me disculpen.
Un saludo.
24/04/2012 16:49
Gracias, espero la explicación....

Hablo de un arrendatario persona física que no traspasa. ¿Cuando acaba su contrato? Minimo hasta su muerte o jubilación, que es una fecha incierta. Por eso me extraña que le digas que su contrato acaba el 01/01/2015.

Un saludo
24/04/2012 17:03
Hola de nuevo Alfilvigo, inicialmente al hacer una lectura de la normativa; yo entendía que para este tipo de contrato de arrendamiento (persona fisica, fecha inicio: 1975 en base a la LAU 1964 y con las modificaciones de la LAU del 1994, siendo siempre el mismo arrendatario), si se trapasaba el local daba pie al siguiente arrendatario a un contrato de duración de 10 años, y en caso de que no se traspase mientras no se jubile o fallezca no se extigue el contrato.
Pero despues de leer las aclaracioes que han hecho Circe y Jan, creo que no estoy en lo cierto.
Y según esto es dificil traspasarlo ya que nadie se interesa por algo que finaliza su contrato el 1-1-2015, y que tenga nuevas condicones mas gravosas con el propietario del local a partir de eesa fecha. Y en el caso de no traspasar y seguir al frente del negocio, este finaliza a esa fecha que hablamos de 1-1-2015.
Por lo tanto, no se como actuar.
Un saludo
24/04/2012 18:50
Sigo sin entender por que dices que finaliza el 01/01/2015 y nadie me lo ha explicado aún, para mi no finaliza hasta la jubilación o fallecimiento.
24/04/2012 19:13
Dt3
3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley.


.....

Ok, veo que interpretáis que el plazo que estable en este último párrafo, veinte años, se aplica apara todos los supuestos y no sólo para los que detalla el propio párrafo. ¿Hay jurisprudencia?

Gracias
24/04/2012 20:37
Yo veo que es una interpretación muy forzada, la disposicion dice que finalizaran a su jubilación o fallecimiento, y hay un punto y a parte.

Mira lo que dice el preámbulo de la ley:

En el caso de los arrendamientos de locales de negocio, se ha optado por articular un calendario de resolución temporal de estos contratos, aunque distinguiendo entre los arrendamientos en los que el arrendatario sea una persona física de aquéllos en los que sea una persona jurídica, presumiendo mayor solvencia económica allí donde el entramado organizativo sea más complejo.

Por ello, se mantienen, aunque de forma limitada, derechos de subrogación mortis causa en el primer supuesto, garantizándose al grupo familiar vinculado al desarrollo de la actividad, un plazo mínimo de veinte años, que podrá superarse mientras el arrendatario y su cónyuge vivan y continúen el ejercicio de la actividad que se venga desarrollando en el local.


......

Dice expresamente que el plazo de 20 años puede superarse en caso de que viva el arrendatario o su cónyuge.

Mi opinión es use el contrato durará hasta el fallecimiento jubilación del arrendatario o su cónyuge y no hay limite. De 20 años para esta fecha.

Si tenéis otra opinión por favor darla pero fundamentarla y debatimos que el tema es muy interesante.

Un saludo y gracias

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