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Traspaso local de negocio LAU 1964
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Viendo 1 - 20 de 36 comentarios
Hola Thesect. En su caso concreto para poder darle una respuesta legal adecuada es necesario examinar el contrato de arrendamiento, los documentos relacionados con el mismo (subrogaciones, traspasos, actualizaciones de la renta,etc..) y disponer de más datos. Sólo de esa manera se podrá determinar la duración del contrato después del traspaso, qué renta será la actualizable, qué precio pagar por el traspaso,etc..
Por ello le sugiero que contacte con un/a abogado/a experto/a en arrendamientos urbanos.
Reciba un cordial saludo.
Por ello le sugiero que contacte con un/a abogado/a experto/a en arrendamientos urbanos.
Reciba un cordial saludo.
Buenas tardes,
Me gustaría hacer una consulta relacionada con los mensajes lanzados en este foro; desgraciadamente no tengo conocimientos jurídicos y no me queda clara la situación y pasos que puedo dar.
Estoy analizando la posibilidad de cerrar un acuerdo con una persona física que tiene un negocio de hostelería en un local de renta antigua. El dueño del local está poniendo pegas a través del administrador del mismo, y no tengo claro los derechos que tengo, tanto en cuanto a seguir contando con una renta antigua durante un período de tiempo como en cuanto a la negociación de los términos del traspaso (debo hacerlo con el dueño del local? con la persona que actualmente está alquilándola?)
Gracias de antemano.
Un saludo,
Me gustaría hacer una consulta relacionada con los mensajes lanzados en este foro; desgraciadamente no tengo conocimientos jurídicos y no me queda clara la situación y pasos que puedo dar.
Estoy analizando la posibilidad de cerrar un acuerdo con una persona física que tiene un negocio de hostelería en un local de renta antigua. El dueño del local está poniendo pegas a través del administrador del mismo, y no tengo claro los derechos que tengo, tanto en cuanto a seguir contando con una renta antigua durante un período de tiempo como en cuanto a la negociación de los términos del traspaso (debo hacerlo con el dueño del local? con la persona que actualmente está alquilándola?)
Gracias de antemano.
Un saludo,
Hola de nuevo a tod@s, desearía reabrir este tema con la siguiente pregunta:
Según la DISPOSICIÓN TRANSITORIA TERCERA. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985. de la LAU 1994 donde hace referncia a Extinción y subrogación habla que los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.
En caso que se subroge el conyuge, tambien finaliza el contrato a los 20 años de entrada de la ley? (diciembre 2014)
Un saludo, gracias de antemano
Según la DISPOSICIÓN TRANSITORIA TERCERA. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985. de la LAU 1994 donde hace referncia a Extinción y subrogación habla que los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.
En caso que se subroge el conyuge, tambien finaliza el contrato a los 20 años de entrada de la ley? (diciembre 2014)
Un saludo, gracias de antemano
NOTAS
Entrada en vigor el 1 de enero de 1995, excepto el apartado 3 de la disposición transitoria 2 que será el 26 de noviembre de 1994.
Buenas Car,
como ve la entrada en vigor de la ley es del 1 de Enero 1995 ( usted tendria razon si se siguiera la logica de la publicacion en el BOE) pero en este caso no hay logica ...llevamos años leyendo estas cosas...de todas maneras gracias y un saludo.
Entrada en vigor el 1 de enero de 1995, excepto el apartado 3 de la disposición transitoria 2 que será el 26 de noviembre de 1994.
Buenas Car,
como ve la entrada en vigor de la ley es del 1 de Enero 1995 ( usted tendria razon si se siguiera la logica de la publicacion en el BOE) pero en este caso no hay logica ...llevamos años leyendo estas cosas...de todas maneras gracias y un saludo.
Creo que se están mezclando supuestos de hecho distintos. Volviendo a la pregunta incial me gustaria aclarar un mátiz. Creo que cuando hablais de la fecha de 1 de enero de 2015 estáis en un error. La norma no dice 20 años desde la entrada en o vigor de la LAU, sino 20 años desde su "aprobación", con lo cual entiendo que la fecha de finalización de los contratos celebrados bajo la vigencia de la LAU del 64, que hayan sido traspasados con la LAU del 94 en vigor finalizan el 24 de noviembre de 2014. No hay mucha diferencia, pero sería lo técnicamente correcto. Saludos
Perdonad la intromisión. En mi familia fuimos arrendadores de renta antigua muchos años, y afortunadamente ya no nos queda ninguno.
Con respecto a esta duda de los 20 años y el término a 2015, yo siempre he interpretado que dicho tope es imperativo, sea cual sea la situación en la que llega el arrendamiento a esa fecha.
Se trata de una máxima duración legal del arrendamiento forzoso.
¿Recordáis la formulación de la actualización gradual de la renta antigua en locales?
El plazo del arrendamiento con prórroga forzosa pasó a ser, según eligiera el arrendatario por actualizar o no la renta a instancias del arrendador, no recuerdo bien, de 5 años, si no actualizaba, y de esos 20 años si se procedía a la actualización.
En modo alguno sobrevive la prórroga forzosa a esa fecha, se da término a tal figura legal, se gradúa la desaparición de las situaciones de desequilibrio creada con anterioridad.
Ése es el espíritu y la tendencia de todo el articulado de la LAU 1994, si bien, como en toda norma compleja, se da lugar a interpretaciones en su redacción literal que sólo el TS acabará por dilucidar.
En mi opinión personal, ese plazo de diez años para el adquiriente del traspaso es una imposición obligatoria al arrendador para garantizar el disfrute en la nueva titularidad, pero siempre que queden inmersos en el mayor de los plazos regulados, el de los veinte años que terminan en 2015, plazo improrrogable y definitivo.
Por tanto, si hay que notificarle o no, dependerá de lo que haya hecho el arrendador con la actualización de la renta.
En mi caso, expliqué suficienteme a mis inquilinos cuál era su opción, quedarse cinco años desde esa notificación, o terminar a los veinte con la renta actualizada.
Al recibir su respuesta, ya les notifiqué a cada uno como les quedaba la renta en función de su elección, a partir de ese momento, y la fecha en que finalizaba su Contrato.
Por supuesto, todo en forma fehaciente, documentos y firmas de conformidad, y me consta que mas de uno intentó encontrar un resquicio para escaparse, y ninguno lo encontró.
El último de ellos me duró hasta 2005.
Es mi experiencia personal, y en su momento toda mi actuación estuvo, por supuesto, avalada y conducida por un buen abogado.
Un saludo.
Con respecto a esta duda de los 20 años y el término a 2015, yo siempre he interpretado que dicho tope es imperativo, sea cual sea la situación en la que llega el arrendamiento a esa fecha.
Se trata de una máxima duración legal del arrendamiento forzoso.
¿Recordáis la formulación de la actualización gradual de la renta antigua en locales?
El plazo del arrendamiento con prórroga forzosa pasó a ser, según eligiera el arrendatario por actualizar o no la renta a instancias del arrendador, no recuerdo bien, de 5 años, si no actualizaba, y de esos 20 años si se procedía a la actualización.
En modo alguno sobrevive la prórroga forzosa a esa fecha, se da término a tal figura legal, se gradúa la desaparición de las situaciones de desequilibrio creada con anterioridad.
Ése es el espíritu y la tendencia de todo el articulado de la LAU 1994, si bien, como en toda norma compleja, se da lugar a interpretaciones en su redacción literal que sólo el TS acabará por dilucidar.
En mi opinión personal, ese plazo de diez años para el adquiriente del traspaso es una imposición obligatoria al arrendador para garantizar el disfrute en la nueva titularidad, pero siempre que queden inmersos en el mayor de los plazos regulados, el de los veinte años que terminan en 2015, plazo improrrogable y definitivo.
Por tanto, si hay que notificarle o no, dependerá de lo que haya hecho el arrendador con la actualización de la renta.
En mi caso, expliqué suficienteme a mis inquilinos cuál era su opción, quedarse cinco años desde esa notificación, o terminar a los veinte con la renta actualizada.
Al recibir su respuesta, ya les notifiqué a cada uno como les quedaba la renta en función de su elección, a partir de ese momento, y la fecha en que finalizaba su Contrato.
Por supuesto, todo en forma fehaciente, documentos y firmas de conformidad, y me consta que mas de uno intentó encontrar un resquicio para escaparse, y ninguno lo encontró.
El último de ellos me duró hasta 2005.
Es mi experiencia personal, y en su momento toda mi actuación estuvo, por supuesto, avalada y conducida por un buen abogado.
Un saludo.
Hola y gracias Jan
Creo que algo se me escapa, la controversia está en si estos contratos traspasados finalizan a los diez años (cuando se cumpla este plazo) o a los veinte años de la aprobación de la Ley, aunque el plazo de 10 años no haya transcurrido.
¿Cómo puede haber jurisprudencia si aún no ha transcurrido el plazo de 20 años? Puedes citar alguna.
Saludos y gracias
Creo que algo se me escapa, la controversia está en si estos contratos traspasados finalizan a los diez años (cuando se cumpla este plazo) o a los veinte años de la aprobación de la Ley, aunque el plazo de 10 años no haya transcurrido.
¿Cómo puede haber jurisprudencia si aún no ha transcurrido el plazo de 20 años? Puedes citar alguna.
Saludos y gracias
Hola alfilvigo. Respecto a la sentencia que enuncia, la misma no hace más que ratificar la opinión que gran parte de la doctrina científica llevaba años aduciendo como la más ajustada a derecho, la cual compartía en su momento y seguiría compartiéndola aunque no hubiese sido respaldada por el Tribunal Supremo.
Reciba un cordial saludo
Reciba un cordial saludo
Si te refieres a esta sentencia que cite en otro post:
Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 17 Nov. 2011, rec. 1635/2008
Creo sinceramente que el TS se columpia, no tiene sentido esa interpretación. Y para que cree jurisprudencia debe haber dos sentencia en idéntico sentido, habrá que esperar.
Juan? Por dónde andas jajajajja
Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 17 Nov. 2011, rec. 1635/2008
Creo sinceramente que el TS se columpia, no tiene sentido esa interpretación. Y para que cree jurisprudencia debe haber dos sentencia en idéntico sentido, habrá que esperar.
Juan? Por dónde andas jajajajja
Buenas Tartales,
Lo mejor es entenderse con los propietarios...tantear el terreno y negociar...sino el traspaso...desde ayer no dejo de leer cosas y mas leo y mas veo que el 2011 ha sido un año llenito de cosas:
Supuesto 1 el contrato se extinge por mandato legal a la jubilacion o fallecimiento del titular en su caso y sin conocer mas ( que no se si son una sociedad de bienes o no) del sujeto A con derecho a prestacion por jubilacion para entendernos . Sujeto B entiendo que ejerce pero no es titular del contrato pero si esta casada/o con sujeto A por lo que tiene derecho a la subrogacion .Usted mismo dice que no interesa esa subrogacion pero si les interesaria el traspaso.Entendiendo que venden dos opciones :
1)"Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley."
Una la que se fija solo en el "Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización"
Otra la que observa "o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley."
Es decir una corriente dice que tienen diez años al traspasar y otros dicen que son 20 años a contar desde la entrada de la ley.
Yo le diria a sus familiares que se entiendan con la propiedad.De todas maneras cuando se formalice el traspaso la propiedad siempre puede pagar el precio que le ofrecen a ustedes y recuperarlo.
No se que decirle tal y como esta el tema con la crisis lo mejor es entenderse.
Pero lo que si le digo es que esta usted en todo su derecho al traspaso y el que venga que apechuge.
Un saludo y espero le ayude mi comentario y cuando tenga mas rumiado la sentencia del supremo que tanto me impresiono el otro dia pondre mas cosillas de todas maneras yo siempre pense que la doctrina del Supremo en estos casos andaba caduca y desfasada una pena que todo sea tan lento en referencia a la justicia.
Lo mejor es entenderse con los propietarios...tantear el terreno y negociar...sino el traspaso...desde ayer no dejo de leer cosas y mas leo y mas veo que el 2011 ha sido un año llenito de cosas:
Supuesto 1 el contrato se extinge por mandato legal a la jubilacion o fallecimiento del titular en su caso y sin conocer mas ( que no se si son una sociedad de bienes o no) del sujeto A con derecho a prestacion por jubilacion para entendernos . Sujeto B entiendo que ejerce pero no es titular del contrato pero si esta casada/o con sujeto A por lo que tiene derecho a la subrogacion .Usted mismo dice que no interesa esa subrogacion pero si les interesaria el traspaso.Entendiendo que venden dos opciones :
1)"Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley."
Una la que se fija solo en el "Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización"
Otra la que observa "o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley."
Es decir una corriente dice que tienen diez años al traspasar y otros dicen que son 20 años a contar desde la entrada de la ley.
Yo le diria a sus familiares que se entiendan con la propiedad.De todas maneras cuando se formalice el traspaso la propiedad siempre puede pagar el precio que le ofrecen a ustedes y recuperarlo.
No se que decirle tal y como esta el tema con la crisis lo mejor es entenderse.
Pero lo que si le digo es que esta usted en todo su derecho al traspaso y el que venga que apechuge.
Un saludo y espero le ayude mi comentario y cuando tenga mas rumiado la sentencia del supremo que tanto me impresiono el otro dia pondre mas cosillas de todas maneras yo siempre pense que la doctrina del Supremo en estos casos andaba caduca y desfasada una pena que todo sea tan lento en referencia a la justicia.
Buenos Tardes;
Gracias a todos por vuestro asesoramiento, veo que es un tema que llevais tiempo dándolo vueltas y que da pie a interpretaciones; quisera hacer un resumen real para ver que me aconsejais.
Aunque hable en primera persona, no es un caso propio si no el de unos familiares cercanos; y según he ido comentando en apartados anteriores el tema es el siguiente:
Se trata de un matrimonio que tiene alquilado (son arrendatarios) un local de negocio en el que los dos desarrollan su actividad profesional, el local figura alquilado a nombre de uno de ellos.
Uno cumple en el 2012 62 años, y el otro (al que esta a su nombre el contrato) cumple 65, por lo tanto se puede y quiere jubilarse, y tiene derecho a prestación, mientras que la otra persona no ha llegado a la edad y no cobraría prestación hasta cumplir los 65 (y los meses que correspondan según la nueva normativa). El caso es que han pensado traspasar el local, y una vez traspasado jubilarse (cobrando la prestación) y el otro esperar a cumplir los 65 y... para empezar a cobrarla.
Quieren dejarlo los dos; o sea, no se plantean la posibilidad de traspasarlo al conyuge, etc..; entre otras cosas porque no se puede llevar el negocio uno solo y porque llevan muchos años al frente, con este contrato 37.
Como se puede realizar esta idea?.
Un saludo y gracias de antemano
Gracias a todos por vuestro asesoramiento, veo que es un tema que llevais tiempo dándolo vueltas y que da pie a interpretaciones; quisera hacer un resumen real para ver que me aconsejais.
Aunque hable en primera persona, no es un caso propio si no el de unos familiares cercanos; y según he ido comentando en apartados anteriores el tema es el siguiente:
Se trata de un matrimonio que tiene alquilado (son arrendatarios) un local de negocio en el que los dos desarrollan su actividad profesional, el local figura alquilado a nombre de uno de ellos.
Uno cumple en el 2012 62 años, y el otro (al que esta a su nombre el contrato) cumple 65, por lo tanto se puede y quiere jubilarse, y tiene derecho a prestación, mientras que la otra persona no ha llegado a la edad y no cobraría prestación hasta cumplir los 65 (y los meses que correspondan según la nueva normativa). El caso es que han pensado traspasar el local, y una vez traspasado jubilarse (cobrando la prestación) y el otro esperar a cumplir los 65 y... para empezar a cobrarla.
Quieren dejarlo los dos; o sea, no se plantean la posibilidad de traspasarlo al conyuge, etc..; entre otras cosas porque no se puede llevar el negocio uno solo y porque llevan muchos años al frente, con este contrato 37.
Como se puede realizar esta idea?.
Un saludo y gracias de antemano
Yo veo que es una interpretación muy forzada, la disposicion dice que finalizaran a su jubilación o fallecimiento, y hay un punto y a parte.
Mira lo que dice el preámbulo de la ley:
En el caso de los arrendamientos de locales de negocio, se ha optado por articular un calendario de resolución temporal de estos contratos, aunque distinguiendo entre los arrendamientos en los que el arrendatario sea una persona física de aquéllos en los que sea una persona jurídica, presumiendo mayor solvencia económica allí donde el entramado organizativo sea más complejo.
Por ello, se mantienen, aunque de forma limitada, derechos de subrogación mortis causa en el primer supuesto, garantizándose al grupo familiar vinculado al desarrollo de la actividad, un plazo mínimo de veinte años, que podrá superarse mientras el arrendatario y su cónyuge vivan y continúen el ejercicio de la actividad que se venga desarrollando en el local.
......
Dice expresamente que el plazo de 20 años puede superarse en caso de que viva el arrendatario o su cónyuge.
Mi opinión es use el contrato durará hasta el fallecimiento jubilación del arrendatario o su cónyuge y no hay limite. De 20 años para esta fecha.
Si tenéis otra opinión por favor darla pero fundamentarla y debatimos que el tema es muy interesante.
Un saludo y gracias
Mira lo que dice el preámbulo de la ley:
En el caso de los arrendamientos de locales de negocio, se ha optado por articular un calendario de resolución temporal de estos contratos, aunque distinguiendo entre los arrendamientos en los que el arrendatario sea una persona física de aquéllos en los que sea una persona jurídica, presumiendo mayor solvencia económica allí donde el entramado organizativo sea más complejo.
Por ello, se mantienen, aunque de forma limitada, derechos de subrogación mortis causa en el primer supuesto, garantizándose al grupo familiar vinculado al desarrollo de la actividad, un plazo mínimo de veinte años, que podrá superarse mientras el arrendatario y su cónyuge vivan y continúen el ejercicio de la actividad que se venga desarrollando en el local.
......
Dice expresamente que el plazo de 20 años puede superarse en caso de que viva el arrendatario o su cónyuge.
Mi opinión es use el contrato durará hasta el fallecimiento jubilación del arrendatario o su cónyuge y no hay limite. De 20 años para esta fecha.
Si tenéis otra opinión por favor darla pero fundamentarla y debatimos que el tema es muy interesante.
Un saludo y gracias
Dt3
3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.
En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley.
.....
Ok, veo que interpretáis que el plazo que estable en este último párrafo, veinte años, se aplica apara todos los supuestos y no sólo para los que detalla el propio párrafo. ¿Hay jurisprudencia?
Gracias
3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.
En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley.
.....
Ok, veo que interpretáis que el plazo que estable en este último párrafo, veinte años, se aplica apara todos los supuestos y no sólo para los que detalla el propio párrafo. ¿Hay jurisprudencia?
Gracias
