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Urbanización con reordenación posterior en galicia

8 Comentarios
 
Urbanización con reordenación posterior en galicia
22/07/2017 02:25
Hola,

Tengo una parcela calificada de urbanizable en Galicia.
El ayuntamiento ha hecho un plan general urbanístico para un sector de fincas, y donde indica que hará un parque en mi finca, en el 95% del terreno, y el otro 5% una zona verde de una parcela con un edificio que han proyectado.
Mi pregunta es que quieren que los vecinos paguemos el coste de urbanizar los terrenos (mi terreno tiene calles por alrededor con aceras, y delante acometida de agua, alcantarillado, recogida de aguas pluviales, teléfono y gas, pero aún así está en el plan de ordenación y por lo tanto en zona para urbanizar.
Para colmo, después de pagar la urbanización de todo el sector, se quieren quedar con él para hacer 2 parques y 9 edificios.
Qué derecho tengo yo sobre esos terrenos de los 9 edificios? Ya que no vuelven a hacer parcelas para viviendas unifamiliares, que hacen, darnos un porcentaje del terreno resultante? Otra parcela en otro lugar, o dinero??

Gracias y un saludo!
alga
Yopyop
22/07/2017 07:54
Sí, básicamente el proceso consiste en eso.

Te corresponderá pagar en proporción al suelo aportado y recibirás suelo o derecho de edificabilidad a cambio en otra parte de la actuación.

Todo ello se resolverá en el proyecto de reparcelación que en su momento se apruebe.
Yopyop
alga
22/07/2017 12:12
Muchas gracias por la respuesta.
Suelo no, ya que entre los parques y los edificios no hay parcelas sobrantes. Por lo que deberán dar derecho de edificabilidad. Pero esto que representa, que tengo derecho a por ejemplo 2 pisos?? Pero que por supuesto deberé de pagar yo lo que cueste su construcción sin poder discutir que se hace o no en la construcción??
Y si no tengo dinero para afrontar esa construcción? Se puede pedir una hipoteca?
Entiendo que si mi terreno ya tenía un valor de X euros por metro cuadrado, la urbanización cuesta otros X euros m2, y la construcción de los pisos otros X euros m2, el valor de mercado de los pisos será superior a la suma de esos tres conceptos sin lugar a dudas.

Perdón por tener tantas dudas.
Gracias y un saludo.
alga
Yopyop
22/07/2017 22:16
Si no entiendo mal, tu finca está dentro de un sector de suelo urbanizable pendiente de desarrollar del que resultarán afectados varias fincas o propietarios

Si la percepción es correcta, se deberán agrupar en una sola todas las fincas afectadas, para que el proyecto de reparcelación. El objeto de la reparcelación es repartir equitativamente los costes de urbanización y adjudicar el suelo urbanizado en proporción al aportado al proceso, sin que sea obligatorio que la parcela adjudicada coincida en el terreno aportado, aunque debería ser lo más cerca posible.

Si te correspondiera un porcentaje de edificabilidad de una determinada parcela, tendrás las opciones de edificar con el resto de adjudicatarios o vender tus derechos si no quieres arriesgar siendo promotor.
Yopyop
alga
23/07/2017 01:13
Muchas gracias de nuevo alga.
Tú preceptión es correcta en todo, salvo que en vez de 1 finca, lo dividen en 2 parques y 9 fincas en las que proyectan 9 edificios de pisos.
Es decir que no dejan ninguna finca para que puedan hacerse chalés.
Entonces si me dan derecho de edificabilidad en una de las parcelas de edificios, y yo no quiero usarla, pueden obligarme a construir o más bien a contribuir con dinero a la construcción del edificio?
Para colmo a la gente que no se quiera sumar a la junta de compensación le quieren expropiar a unos 7 euros m2, cuando las fincas de alrededores con un edificabilidad similar y las mismas características las venden a una media de 215m2.
Me parece sorprendente la ley, les deja hacer y deshacer a su antojo y que aún encima pague el dueño. Una cosa sorprendente.

Un saludo.
alga
Yopyop
23/07/2017 18:56
Lo de que no puedas hacerte un chalet en tu terreno es debido a que el planeamiento general prevé el uso multifamiliar en esa unidad de ejecución.

En el supuesto de que no te adjudicaran una parcela sino cuota indivisa de la propiedad de la misma, o lo que es lo mismo, porcentaje de edificabilidad de la misma, ambos son derechos enajenables.

Y por supuesto, si tu decisión es no adherirte a la junta de compensación, la alternativa es la expropiación, pero ten en cuenta que el justiprecio será de tu terreno será el valor de rústico y no de suelo urbanizado
Yopyop
Yopyop
23/07/2017 23:51
Perfecto, sólo una cosa más, ese derecho enajenable de edificabilidad sobre la construcción, una vez lo posea, si supone un 5% de la finca, por ejemplo, el otro 95% me puede obligar a construir el edificio de pisos y a correr con mi porcentaje de gastos? Qué manera tengo yo de velar por mis intereses llegados a ese punto.
Por cierto, mi terreno ya es urbano, y no se ha realizado nada de lo que indica ese desarrollo urbanístico.

Gracias!
alga
Yopyop
24/07/2017 09:01
El derecho a un prcentaje de edificabilidad o aprovechamiento de un solar o finca, significa que cuando el propietario construya en el solar deberá reservarte el citado porcentaje de edificabilidad en forma de piso, local o garajes, de común acuerdo. Si no quieres esperar a la entrega de lo acordado, puedes vender ese drecho a cualquiera que quiera comprarlo y por el precio que líbremente estiméis, pero no se te puede obligar a participar en la construcción de un edificio en un solar del que no eres propietario.

En el supuesto de que el proyecto de reparcelación te adjudique un porcentaje de propiedad sobre una parcela o solar, entiendo, la reparcelación debe resolver los deberes inherentes a tal participación.

No, tienes suelo urbanizable, lo que es muy distinto a urbano.
Yopyop
Yopyop
24/07/2017 16:00
Gracias alga! Muy amable en responder todo desinteresadamente, bravo.

Un saludo.