El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares

Uso vividero de trastero bajo cubierta

10 Comentarios
 
Uso vividero de trastero bajo cubierta
perfil
06/12/2006 09:50
Hola,
mi piso está en la última planta del edificio y tiene encima un trastero bajo cubierta al que se accede por escalera interior. En escritura aparece la superficie de dicho trastero computada en la superficie total de la vivienda pero también queda especificado el carácter no habitable del mismo así como la prohibición de abrir ventanas. La realidad es que todos los vecinos de la urbanización que tenemos los últimos pisos hemos dado uso vividero a estos trasteros (abriendo ventanas velux) con el consentieminto tácito de la comunidad (han pasado ya 7 años desde que entregaron los pisos), y de hecho es una prática habitual en todo el barrio. La constructora nos dijo en su momento que el ayuntamiento hacía la vista gorda en estos asuntos y que este tipo de infracciones al cabo de unos años "prescriben" (de hecho nos subió tomas de agua, calefacción e incluso nos puso parquet), pero no tengo claro si esto es así. También nos dijo que estaba cambiando la normativa y que, llegado el caso, se podría obtener el carácter vividero. Hasta ahora he estado tranquilo pero estaba pensando en vender el piso y quería saber si puedo tener problemas. Aunque, por supuesto, pienso informar al futuro comprador de la situación punto por punto, querría saber si yo o el futuro comprador podemos tener algún problema que ignore. ¿Alguien tiene información más precisa? En concreto me gustaría saber lo siguiente:
1) ¿Es verdad que estas cosas prescriben al cabo de un tiempo? Si es así, ¿cúanto?
2) ¿Qué habría que hacer para "legalizar" el uso vividero, si es posible?
3) En un orden más prático y a efectos de tasación, ¿cómo suelen actuar los bancos? ¿Se limitan a tasar estos trasteros como tales o hacen algo intermedio teniendo en cuenta que constituyen una superficie golosa en perfectas condiciones de habitabilidad?
Muchas gracias por su atención.
perfil
08/12/2006 10:22
1) Si, depende de las comunidades autonomas,generalmente las infracciones urbanisticas prescriben a los 4 años.

2) El tema es un algo complicado y seria mejor que lo consultaras con un abogado urbanista porque habria que solicitar el cambio de uso a urbanismo si éste lo concede y luego pedir permiso a la comunidad de propietarios que deberia cambiar las escrituras de todos los pisos

3) A efectos de tasacion el banco tasara los metros habitables a precio de piso y los metros de trastero a precio de trastero no habitable,independientemente de que el trastero este en buenas condiciones,,al banco solo le interesa lo que esta reflejado en escrituras y no hará concesiones en este sentido.
perfil
08/12/2006 10:30
Gracias por la respuesta mariposa.
Estoy hablando de la comunidad de Madrid. ¿Son 4 años para Madrid?
Entiendo que la prescripción significa que no me pueden obligar a cerrar las ventanas aunque la situación no sea legal, ¿es esto así?
Gracias de nuevo.
perfil
08/12/2006 13:05
Son dos cosas diferentes, pero es mejor que alguien te lo coteje.

Una cosa es el caracter administrativo de solicitar al ayuntamiento la licencia.

Y otra es el que no has solicitado permiso a la comunidad por unanimidad, en tal caso pueden demandarte por lo Civil y eso no prescribe y sería el juez quien podria condenarte a que devolvieras a su estado original las modificaciones realizadas.

Un saludo
perfil
08/12/2006 15:03
Gracias por tu aportación. ¿Puede alguien corroborar que esto es así? Es decir, ¿aún después de muchos años puede denunciarte algún vecino (incluso alguno nuevo) y que te hagan cerrar las ventanas? Como dije arriba, todos los que abrimos ventanas lo hicimos con el consentiemiento tácito de la comunidad pero no hubo petición formal, al igual que ocurrió con los aires acondicionados que todo el mundo ha puesto sin permiso oficial de la comunidad.
Saludos
perfil
09/12/2006 09:35
Te puedo contar lo que yo he ido aprendiendo al haber pasado por un asunto parecido al tuyo.

1) Si ya han pasado 7 años la infraccion ya está prescrita ante urbanismo.

2) Civilmente estas cosas tambien prescriben,,a los 15 años y a veces segun los jueces incluso antes,,si ha pasado un gran numero de años se considera que la comunidad te ha dado su consentimiento tacito al no denunciar ya que ha tenido muchisimo tiempo para haberlo hecho.

3) Civilmente no te puede denunciar cualquier vecino,solo aquel al que el asunto le afecte directamente,sino le afecta directamente solo la comunidad es soberana para reclamar esa alteracion del elemento comun,,para que me entiendas,,si la comunidad lo consiente tacitamente un vecino no puede denunciarte,deberia primero denunciar a la comunidad por consentirlo y si gana entonces ir contra el vecino,,y por lo que cuentas si hay mas aticos en estas condiciones la comunidad no es probable que os denuncie porque hay que votarlo por mayoria y gastarse el dinero en abogados y procuradores.

4) Denunciar puede cualquiera en cualquier momento por cualquier cosa,denunciar es gratis y digamos que todos tienen derecho a su denuncia,otra cosa es que el asunto prospere cuando estamos hablando de cosas prescritas, y lo que ya es mas raro es que un solo vecino te denuncie en un juzgado por este asunto porque tendria que gastar bastante dinero en un juicio de resultado incierto y que ni siquiera le beneficia a el

Hay personas que las han denunciado por cosas que ni siquiera habian hecho ellos mismos sino los anteriores propietarios,,y por cosas que llevaban hechas 30 años ,siempre puede haber alguien que le de por esas cosas,las denuncias enganchan y divierten a algunas personas.

Por lo que cuentas,al llevar las ventanas tanto tiempo hechas,,al haber otros aticos igual que tu y al no tener a la comunidad en tu contra yo no me preocuparia,,lo unico,que a la hora de vender el piso has de dejar claro al comprador que la parte de arriba es trastero y no piso puesto que de todas formas lo descubriria al pedir una nota simple en el registro de la propiedad y en ese momento se podria sentir engañado.
perfil
09/12/2006 10:39
Muchas gracias de nuevo por tu enjundiosa y clarificadora respuesta, mariposa. Abusando de tu generosidad querría preguntarte una cosa más referente a como justificar la fecha de la obra en una hipotética necesidad. Mantengo las facturas de compra de las ventanas pero la instalación me la hizo el montador que trabajaba para el vendedor y no tengo factura del montaje. ¿Se podría considerar que la factura de compra es suficiente justificante? (en principio parece obvio que uno no va comprando por ahí ventanas para guardarlas sino para montarlas). ¿Qué me puedes decir sobre la validez del testimonio de otros vecinos a este respecto?
Muchas gracias de nuevo.
Un saludo
perfil
09/12/2006 15:28
El tema de la prueba es peliagudo porque aqui recae el peso de todo ,de lo que se pueda probar y los tipos de prueba que acepten depende de los ayuntamientos,algunos son muy duros,testimonios de vecinos no suelen valer ,tendria mas peso un acta de la comunidad dandote permiso para abrir ventanas y facturas depende de lo que al funcionario le parezca, en ocasiones demostrar una prescripcion es complicadisimo precisamente porque no te aceptan las pruebas que tu tienes.

Si hubiera denuncia el ayuntamiento envia a un ténico a comprobar los hechos y hay cosas que para el tecnico son obvias porque hay materiales de construccion que ya no se usan,tambien pueden hacer catas de materiales,etc para determinar la antiguedad de las cosas.

En fin, el mejor medio de prueba que existe es un acta notarial,osea,un aparejador o arquitecto hace un plano de como esta la parte de arriba ,con ese plano se va al notario para que de fe y luego a esperar que pasen los 4 años con el papelito bien guardado,,,eso es lo que hacen algunas personas y lo que hizo mi abogado tambien cuando compro un atico con un cerramiento para evitarse disgustos posteriores.
De todas formas yo dejaría de preocuparme a no ser que tuvieras algún vecino detras tuyo con malas intenciones,entonces si que lo mejor es aprovisionarse con cuantas mas pruebas mejor por lo que pueda pasar.
perfil
09/12/2006 17:49
OK, entendido. Muchas gracias.
Un saludo.
perfil
13/12/2006 09:45
Copio y pego la contestación de mariposa:

1) Si ya han pasado 7 años la infraccion ya está prescrita ante urbanismo.

CORRECTO.

2) Civilmente estas cosas tambien prescriben, a los 15 años y a veces segun los jueces incluso antes, si ha pasado un gran numero de años se considera que la comunidad te ha dado su consentimiento tacito al no denunciar ya que ha tenido muchisimo tiempo para haberlo hecho.

EN EFECTO EL PLAZO DE PRESCRIPCIÓN GENERAL ES DE 15 AÑOS. EL RESTO DE PLAZOS DE PRESCRIPCIÓN ESTÁ ESTABLECIDO EN LA LEY Y NO SE APLICA DE FORMA CAPRICHOSA POR LOS JUECES.

3) Civilmente no te puede denunciar cualquier vecino,solo aquel al que el asunto le afecte directamente,sino le afecta directamente solo la comunidad es soberana para reclamar esa alteracion del elemento comun, para que me entiendas, si la comunidad lo consiente tacitamente un vecino no puede denunciarte,deberia primero denunciar a la comunidad por consentirlo y si gana entonces ir contra el vecino, y por lo que cuentas si hay mas aticos en estas condiciones la comunidad no es probable que os denuncie porque hay que votarlo por mayoria y gastarse el dinero en abogados y procuradores.

LA RESPUESTA ES INCORRECTA. NO ES NECESARIO DEMANDAR A LA COMUNIDAD PREVIAMENTE. SE PUEDE HACER SIMULTÁNEAMENTE EN LA MISMA DEMANDA. EN CUANTO A LA POSIBLE AFECCIÓN DEBO DECIRTE QUE CUALQUIER MODIFICACIÓN ESTATUTARIA CUAL ES EL CAMBIO DE USO AFECTA DIRECTAMENTE A TODOS Y CADA UNO DE LOS PROPIETARIOS DEL MISMO.

4) Denunciar puede cualquiera en cualquier momento por cualquier cosa,denunciar es gratis y digamos que todos tienen derecho a su denuncia,otra cosa es que el asunto prospere cuando estamos hablando de cosas prescritas, y lo que ya es mas raro es que un solo vecino te denuncie en un juzgado por este asunto porque tendria que gastar bastante dinero en un juicio de resultado incierto y que ni siquiera le beneficia a el

DENUNCIAR ES GRATIS PERO NO SIEMPRE INÓCUO. DEMANDAR, GENERALMENTE NO.

Hay personas que las han denunciado por cosas que ni siquiera habian hecho ellos mismos sino los anteriores propietarios, y por cosas que llevaban hechas 30 años, siempre puede haber alguien que le de por esas cosas, las denuncias enganchan y divierten a algunas personas.

SIN COMENTARIO.

Por lo que cuentas, al llevar las ventanas tanto tiempo hechas, al haber otros aticos igual que tu y al no tener a la comunidad en tu contra yo no me preocuparia, lo unico, que a la hora de vender el piso has de dejar claro al comprador que la parte de arriba es trastero y no piso puesto que de todas formas lo descubriria al pedir una nota simple en el registro de la propiedad y en ese momento se podria sentir engañado.

YO TAMBIÉN ADVERTIRÍA.

DE TODOS MODOS TE DIRÉ QUE DUDO QUE TE DEMANDEN POR EL CAMBIO DE USO QUE HAS EFECTUADO EN UNA PARTE DE TU VIVIENDA. IMAGINO QUE LA ESCALERA INTERIOR DE ACCESO AL TRASTERO ERA DE OBRA, PORQUE EN OTRO CASO, LA APERTURA DEL HUECO PODRÍA AFECTAR A LA ESTRUCTURA DEL INMUEBLE. SI LA COMUNIDAD NADA HA DICHO SERÁ PORQUE NINGUNO DE LOS PROPIETARIOS DE LOS ÁTICOS HA PEDIDO AUTORIZACIÓN EXPRESA PARA REALIZAR EL CAMBIO DE USO. EN CUANTO AL CONSENTIMIENTO TÁCITO, TENDRÍAS QUE ASEGURARTE DE QUE CONOCEN LA SITUACIÓN PORQUE TU MISMO HAS DICHO QUE A DICHOS TRASTEROS SE ACCEDE POR UNA ESCALERA INTERIOR Y EL HECHO DE QUE HAYAS PUESTO VENTANAS TIPO VELUX NO SIGNIFICA QUE ESTÉS UTILIZANDO EL TRASTERO COMO HABITACIÓN O BUHARDILLA.
perfil
16/12/2006 12:00
Gracias por tu mensaje Dick Turpin y tus puntualizaciones.