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Usucapión inmobiliaria con mala o buena fe
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Usucapión inmobiliaria con mala o buena fe
Buenos días, se plantea un procedimiento civil esencial por los siguientes hechos:
Dos hermanos hicieron una escritura de adjudicación de herencia (la hace 1 en su nombre y como mandatario verbal del 2, que posteriormente se ratifica). En la misma se adjudica al hermano 2 unos inmuebles, y al hermano 1 un dinero. Pocos años después firman un documento de reconocimiento de deuda por el que el hermano 1 reconoce deber cantidades al hermano 2, y se reduce con una cantidad que el hermano 2 se llevó en un cheque (a pesar que en escritura de herencia se dijo que el dinero se lo quedó el hermano 1, y que no era cierto).
En realidad, señoras y señores, la adjudicación de la herencia fue simulada; en concreto se adjudicó los inmuebles al hermano 2 para que no fueran embargados por deudas del hermano 1.
A pesar de eso, varios años más tarde, con malas relaciones el hermano 2 vende los inmuebles a un tercero, quedándose con todo el dinero, sirviéndose del título que aparentemente le daba la herencia.
Pues bien, ahora se pretende el hermano 1 pretende reclamar la absoluta propiedad de los inmuebles alegando que él es quien la ha venido ocupando y gestionando hasta que su hermano la vendió. Prueba de ello aporta, como es una finca rústica, justificante del recibo de los frutos durante diferentes años, y pidiendo también la nulidad de la escritura de herencia porque aunque se hizo constar que el hermano 1 recibió el dinero y el hermano 2 los inmuebles, en realidad fue el hermano 2 quien se quedó con el dinero sobre la base de aquel cheque y aquel acuerdo.
Mi pregunta es la siguiente...: el hermano 1 vino utilizando de forma pacífica y pública los inmuebles pero nunca estuvieron a su nombre, sino que cuando fallecieron los padres fueron cambiando de nombre, hasta dejarlo a nombre del hermano 2, pero sin dejar nunca de ser el hermano 1 quien las gestionaba.
Entonces... ¿puede perjudicarle el hecho de que el hermano 1, que es quien pretende usucapir, fuera también quien hiciera el inventario y adjudicación a favor del hermano 2?
Mil perdones por la extensión y tal vez la confusión...
Dos hermanos hicieron una escritura de adjudicación de herencia (la hace 1 en su nombre y como mandatario verbal del 2, que posteriormente se ratifica). En la misma se adjudica al hermano 2 unos inmuebles, y al hermano 1 un dinero. Pocos años después firman un documento de reconocimiento de deuda por el que el hermano 1 reconoce deber cantidades al hermano 2, y se reduce con una cantidad que el hermano 2 se llevó en un cheque (a pesar que en escritura de herencia se dijo que el dinero se lo quedó el hermano 1, y que no era cierto).
En realidad, señoras y señores, la adjudicación de la herencia fue simulada; en concreto se adjudicó los inmuebles al hermano 2 para que no fueran embargados por deudas del hermano 1.
A pesar de eso, varios años más tarde, con malas relaciones el hermano 2 vende los inmuebles a un tercero, quedándose con todo el dinero, sirviéndose del título que aparentemente le daba la herencia.
Pues bien, ahora se pretende el hermano 1 pretende reclamar la absoluta propiedad de los inmuebles alegando que él es quien la ha venido ocupando y gestionando hasta que su hermano la vendió. Prueba de ello aporta, como es una finca rústica, justificante del recibo de los frutos durante diferentes años, y pidiendo también la nulidad de la escritura de herencia porque aunque se hizo constar que el hermano 1 recibió el dinero y el hermano 2 los inmuebles, en realidad fue el hermano 2 quien se quedó con el dinero sobre la base de aquel cheque y aquel acuerdo.
Mi pregunta es la siguiente...: el hermano 1 vino utilizando de forma pacífica y pública los inmuebles pero nunca estuvieron a su nombre, sino que cuando fallecieron los padres fueron cambiando de nombre, hasta dejarlo a nombre del hermano 2, pero sin dejar nunca de ser el hermano 1 quien las gestionaba.
Entonces... ¿puede perjudicarle el hecho de que el hermano 1, que es quien pretende usucapir, fuera también quien hiciera el inventario y adjudicación a favor del hermano 2?
Mil perdones por la extensión y tal vez la confusión...
Te has explicado perfectamente, Rubén, por lo que es preciso darte una respuesta igualmente clara. El hermano 1 no ha tenido ni un solo día de prescripción adquisitiva en su favor, en relación a los inmuebles objeto de la herencia. El tiempo de posesión es una magnitud imprescindible para computar la usucapión, pero no es la única. También hay que poseer en concepto de dueño, cosa que es imposible predicar de quien participa activamente en la adjudicación de esos inmuebles en favor de otra persona. Por tanto, el hermano 1 pudo estar movido por un fraude de acreedores y pretender que ahora la ley proteja su engaño; pero mejor que no lo intente. Por tanto, pacta legem contractui dant y que acepte las consecuencias.
Buenos días Grisolia.
Veo que para tí es determinante el hecho de la adjudicación de la herencia, que es lo que se pretende que se declare radicalmente nulo. De hecho si es una simulación simulada y no coincide con la realidad no puede desplegar efectos jurídicos.
Por eso entiendo que ese acto no puede interrumpir el tiempo de la usucapión, en un acto nulo.
Luego, por otro lado, entiendo también que la usucapión del hermano 1 lo es en concepto de dueño dado en base a las pruebas, incluso alguna del hermano 2.
Veo que para tí es determinante el hecho de la adjudicación de la herencia, que es lo que se pretende que se declare radicalmente nulo. De hecho si es una simulación simulada y no coincide con la realidad no puede desplegar efectos jurídicos.
Por eso entiendo que ese acto no puede interrumpir el tiempo de la usucapión, en un acto nulo.
Luego, por otro lado, entiendo también que la usucapión del hermano 1 lo es en concepto de dueño dado en base a las pruebas, incluso alguna del hermano 2.
Tú planteas dos asuntos distintos, como son la nulidad de la escritura de adjudicación de herencia, y además la usucapión. Según este criterio, la usucapión provendría no de que se anulasen las escrituras, sino del uso dado por el poseedor a las fincas; si bien la idea de propiedad conexa al concepto de poseer en concepto de dueño provendría de que se decretase la nulidad radical de las escrituras en las que, en definitiva, quien dice ser el propietario reconoce la propiedad en una tercera persona. Para declarar algo tan grave como la nulidad de un negocio jurídico no es suficiente con que uno de los otorgantes diga "ahora que han transcurrido unos años y que me conviene, me desdigo que lo que manifesté en un documento público y pido que lo anulen". Nulidad significa que el negocio en cuestión jamás existió, pero lo cierto es que las escrituras de adjudicación no solo desplegaron todos sus efectos, sino que una nulidad radical afectaría también a los títulos de adquisición de terceras personas, que habrían de ser demandadas y vencidas en juicio. Te pego el artículo 34 de la Ley Hipotecaria:
Artículo 34.
El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
No hay nulidad, y aunque la hubiese no serviría de nada, y mucho menos de título para usucapir.
Artículo 34.
El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
No hay nulidad, y aunque la hubiese no serviría de nada, y mucho menos de título para usucapir.
