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Venta de vivienda fuera de ordenación

12 Comentarios
 
Venta de vivienda fuera de ordenación
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03/03/2017 14:36
Espero que este sea el foro correcto y que puedan ayudarme; resumiré un poco mi caso para no entrar en demasiados detalles...
Vi una casa en venta a través de una inmobiliaria, firmé contrato de arras y se tasó la vivienda. Al ver el informe de tasación, me entero de que la vivienda está fuera de ordenación por incumplir la normativa municipal vigente (evidentemente, me deniegan la hipoteca). Para solucionarlo habría que hacer una obra mayor, con proyecto... Supongo que tanto la inmobiliaria como los dueños sabían esto y no me dijeron nada, por lo que me planteo reclamar el importe de la tasación que he pagado (lo que deposité al firmar el contrato estaba sujeto a la financiación,así que no hay problema en que me lo devuelvan -espero-). ¿Sería viable esta reclamación?
Gracias.
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veo
Galiciasur
04/03/2017 00:23
yo creo que no sería viable.
las construcciones pueden quedar fuera de ordenación sin haber cometido la más mínima infracción urbanística ... basta con que cambien las reglas del juego, el planeamiento
no es problema del vendedor si el sistema hipotecario no concede préstamo a edificaciones fuera de ordenación
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leonjbr
Galiciasur
05/03/2017 14:04
Yo creo que la reclamación si es viable, y aunque no soy especialista en Derecho Penal, me da la sensación de que la actuación del vendedor y (sobre todo) de la inmobiliaria (que se supone que son profesionales) raya el delito de estafa.
No se puede vender algo con defectos tan evidentes, sobre todo para la inmobiliaria, y cuya subsanación pasa simplemente por hacer la tasación antes de poner la vivienda en venta, sobre todo si encima se cobra la tasación al comprador. La tasación y la investigación jurídico patrimonial de la vivienda tienen que ser previas. Si por h o por b dicha tasación es posterior y en el curso de la misma surge un problema lo menos es pedir perdón al comprador y por supuesto restituir el dinero cobrado a dicho comprador.
Lo contrario sería permitir situaciones en las que la inmobiliaria utiliza este esquema para cobrar unas tasaciones que sabe que no van a llegar a buen puerto con el consiguiente enriquecimiento injusto.
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veo
Galiciasur
05/03/2017 23:11
no entiendo lo de que la inmobiliaria cobra tasaciones, no sé dónde
lamentablemente, la mayoría de las inmobiliarias españolas apenas se diferencian de un bazar chino, con reponedores de material y cajeros, pero sin agentes inmobiliarios
correcto sería rescindir el contrato de arras con devolución de la entrega, admitiendo que ha habido falta de información que finalmente ha resultado relevante, aunque es muy probable que el vendedor no lo supiera, y es muy normal que la inmobiliaria (el bazar chino) tampoco
respecto a la tasación, que supongo pedida al objeto de negociar un préstamo hipotecario, independientemente de que lo razonable es advertir al cliente cuando surge el problema, y paralizar ahí los trabajos con una clara reducción de coste respecto al de la tasación pactada, no es problema del vendedor sino absolutamente ajeno a él y a la casa, es el gasto en un estudio técnico para el análisis de la viabilidad de un préstamo al comprador
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leonjbr
Galiciasur
06/03/2017 09:00
No, no, el vendedor no puede desentenderse de los problemas del objeto que vende. Para no alargar el asunto me limito a decir "vicios ocultos" que están regulados en el Codigo Civil.
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veo
Galiciasur
06/03/2017 16:57
estar fuera de ordenación ni es vicio ni es oculto, sino una situación urbanística transitoria cuyo conocimiento es de acceso público
la legislación hipotecaria trata de regular el mercado hipotecario (no el mercado inmobiliario), y pone una nota de suspenso a los inmuebles fuera de ordenación (lógicamente, porque a día de hoy no son reconstruibles en caso de ruina), pero ni siquiera impide a un banco formalizar un préstamo hipotecario en esas condiciones.
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Galiciasur
Galiciasur
06/03/2017 17:53
Buenas tardes.
La tasación la ha hecho una tasadora oficial, no la inmobiliaria. Tanto la inmobiliaria como los dueños sabían que la vivienda está fuera de ordenación (desde hace casi 40 años, no es nada transitorio...) y me lo han ocultado durante meses, es éso lo que quiero reclamar, vicios ocultos.
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leonjbr
Galiciasur
06/03/2017 19:38
veo: lo que he dicho sobre vicios ocultos era simplemente un ejemplo ilustrativo.
Los vendedores han sido negligentes por no saber como está lo que venden e inducir al comprador a realizar una tasación onerosa que al final no le conduce a nada. Es decir: han sido lo suficientemente negligentes como para causar un daño al comprador. En ese caso resulta de plena aplicación lo dispuesto en el art 1902 del Código Civil, a cuyo tenor:
"El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o NEGLIGENCIA está obligado a reparar el daño causado."
Por tanto nuestro consultante está perfectamente legitimado para solicitar que le devuelvan el dinero de la tasación e incluso algo más por los posibles daños adicionales que pudiera haber sufrido (gasolina para desplazamientos etc).
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Lmotimo18
Galiciasur
05/01/2018 16:52
Buenas días y muchas gracias de antemano.
En noviembre firmé un contrato de arras sin cláusula financiera. La única cláusula era la inscripción del 50 % del la mitad indivisa pendiente de inscribir por parte del propietario. El propietario heredó esta casa de su padre. Cuando solicité la nota simple, sólo aparecía un 50 por ciento inscrito, el resto no. Me dijo que él era heredero único y q en el testamento así lo establecía. Él contrató a un abogado y según el propietario, el abogado le propuso hacer un declaratorio de herederos por ser la via mas rápida para solucionar el problema. Nosotros confiamos en el señor y firmamos un contrato de arras con solo está cláusula. Resulta que cuando se inscribe, esa mitad indivisa, ésta está afectada por el articulo 207 de la lh. Mi preguntas es: ¿ puedo exigir que me devuelva las arras ya q la inscripción sufre una afección que dura dos años? Pero ahi no queda la cosa, resulta q mediante una tasación nos enteramos q la casa está fueta de Ordenación. Además de q esta persona tenía desde hace 7 años una certificación urbanistica en la q el Ayuntamiento la exigía que comprobara las características de la ordenanza que debía cumplir esta casa.... cosa q no hizo. Dicho sea de paso, la casa se encuentra en una zona afectada por una unidad de actuacion de la q tb se tenía constancia en el mismo documento
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veo
Galiciasur
06/01/2018 01:10
mmm, lo suyo, Lmotimo18, es un cúmulo de problemas, y me duele como me duele todo lo malo que le sucede a quien actúa de buena fe
mantengo que la información urbanística es de acceso público y, por ello, no es un vicio oculto ni algo de lo que haya de advertir el vendedor
lo del 207 es un problema de garantías, para todos, pero fundamentalmente para el sistema financiero
deben ustedes hablarlo para buscar una solución. Me cuesta creer que el vendedor acceda a devolver el dinero, pero quizá acceda a devolver una parte de ese dinero ... lo que en mi opinión sería una opción a valorar
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Lmotimo18
veo
06/01/2018 09:40
Muchas gracias Veo por responder. Y Si, yo siempre he actuado de buena fe, que es lo que más me enfada. De verdad no tengo nada que hacer? Yo fui al Ayuntamiento y en ningún momento m dijeron que la casa estaba fuera de Ordenación. De hecho fui pq empecé a sospechar cuando vi este documento que me dió el propietario y que tenía desde hace 7 años. Les pregunté por la unidad de Actuacion y si tenía infracciones urbanísticas y m dijeron q no
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Lmotimo18
Lmotimo18
06/01/2018 09:57
Tb le quería comentar que en el declaratorio de hetederos, en el apatado de cargas,el propietario dijo que la casa no tenía ninguna limitación, a lo que el notario dijo que prevaleceria lo que establezca el registrador. Si mi contrato de arras tenía una cláusula referente a la consecución o no de la inscripción del 50% restante y si esa inscripción resulta afectada por el articulo 207¿ no tengo derecho a rescindir el contrato? Estoy un poco desesperado. Mil gracias otra vez
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veo
Galiciasur
06/01/2018 15:03
no veo motivo para dudar que no existen infracciones urbanísticas, o que no existen expedientes de infracción en vigor
lo de la unidad de ejecución puede salir adelante a corto plazo, como puede no salir en muchos años, ya que es una decisión que requiere la mayoría de participación de entre los propietarios del suelo afectado. Es un problema para quienes no quieren cambios, y es una expectativa para quienes esperan poder dar a su suelo un uso más rentable. De entrada, una unidad de ejecución es un área de pequeña dimensión en la que el Ayuntamiento pretende una solución conjunta y equilibrada en cuanto a los derechos de los afectados, un marrón que se quita de encima y deja en manos de los propietarios. Será más difícil de desarrollar cuanto mayor sea la proporción de afectados satisfechos con la situación actual.
y lo del 207 es una precaución, no más que eso. En principio no se pone en duda la legítima propiedad de ese 50% que no estaba inscrito. El problema es que esa precaución tiene claros efectos crediticios durante el plazo de dos años, lo que sin duda es relevante si no existe alternativa de financiación al préstamo hipotecario ordinario.
no veo nada reclamable, del mismo modo que valoro esos dos años como algo importante en nuestra vida, lo suficiente como para refllexionar si se está en condiciones de esperar o si se opta por otra cosa. Esa reflexión será el hilo conductor de la negociaciópn con el vendedor.

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