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venta de vivienda sin licencia de primera ocupación
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Venta de vivienda sin licencia de primera ocupación
Buenas tardes :
mi pregunta es si se puede vender una vivienda que no tiene licencia de primera ocupación (porque no se tiene licencia de fin de obra por no corresponderse con el proyecto inicial), una vez informado de ello el comprador y haciéndolo constar en la escritura de compra venta.
La vivienda tiene todos los suministros contratados.
¿Qué problemas puede tener en ese caso el vendedor?
Muchas gracias por su atención.
mi pregunta es si se puede vender una vivienda que no tiene licencia de primera ocupación (porque no se tiene licencia de fin de obra por no corresponderse con el proyecto inicial), una vez informado de ello el comprador y haciéndolo constar en la escritura de compra venta.
La vivienda tiene todos los suministros contratados.
¿Qué problemas puede tener en ese caso el vendedor?
Muchas gracias por su atención.
Hola buenas tardes:
La comunidad es Madrid , también comentar que el ayuntamiento ha expedido un certificado de que la propiedad en su dia tuvo licencia para construir y que no tiene expedientes abiertos.
También está dada de alta en catastro desde 2010 y paga IBI y consta en el registro como vivienda en construcción desde el 1993 , pues está sin terminar (falta el proyecto de fin de obra).
Por eso quería saber como hacer el contrato de compra venta para que el comprador diga que conoce la situación y que se hace cargo de ella.
Muchas gracias por su ayuda y atención.
La comunidad es Madrid , también comentar que el ayuntamiento ha expedido un certificado de que la propiedad en su dia tuvo licencia para construir y que no tiene expedientes abiertos.
También está dada de alta en catastro desde 2010 y paga IBI y consta en el registro como vivienda en construcción desde el 1993 , pues está sin terminar (falta el proyecto de fin de obra).
Por eso quería saber como hacer el contrato de compra venta para que el comprador diga que conoce la situación y que se hace cargo de ella.
Muchas gracias por su ayuda y atención.
Desde la perspectiva de la inscripción de la vivienda como obra nueva en construcción, dudo que el notario autorice la escritura de declaración de obra nueva terminada sin que se le aporte la licencia de primera ocupación.
La certificación de que en su día se concedió licencia para construirla y de que no
tiene expediente de protección de la legalidad incoado, sin que explícitamente reconozca caducado el plazo para iniciarlo y prescrita la infracción, de ninguna manera significa que el expediente no pueda iniciarse cuando el ayuntamiento verifique que la obra ejecutada no se ajusta al proyecto al que se le concedió la licencia.
En el supuesto de que el exceso construido fuera legalizable, para conceder la licencia de primera ocupación, el ayuntamiento exigirá adaptar el proyecto a la realidad construida y que se solicite la correspondiente licencia para las obras que carecen de ella y, probablemente, para la totalidad de las obras si declara caducada la licencia concedida en su día.
Por otro lado las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas, telecomunicaciones y otros servicios, exigirán la cédula de habitabilidad para la contratación de servicios y suministros a la vivienda.
En mi opinión, nada impide escriturar la compraventa como obra nueva en construcción haciendo constar la verdadera situación urbanística de la construcción con subrogación del adquiriente en sus consecuencias, si las acepta claro, sin embargo me temo que no vas a poder realizar la transmisión de una vivienda que no existe legalmente sin exponerte a que el comprador resuelva el contrato.
La certificación de que en su día se concedió licencia para construirla y de que no
tiene expediente de protección de la legalidad incoado, sin que explícitamente reconozca caducado el plazo para iniciarlo y prescrita la infracción, de ninguna manera significa que el expediente no pueda iniciarse cuando el ayuntamiento verifique que la obra ejecutada no se ajusta al proyecto al que se le concedió la licencia.
En el supuesto de que el exceso construido fuera legalizable, para conceder la licencia de primera ocupación, el ayuntamiento exigirá adaptar el proyecto a la realidad construida y que se solicite la correspondiente licencia para las obras que carecen de ella y, probablemente, para la totalidad de las obras si declara caducada la licencia concedida en su día.
Por otro lado las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas, telecomunicaciones y otros servicios, exigirán la cédula de habitabilidad para la contratación de servicios y suministros a la vivienda.
En mi opinión, nada impide escriturar la compraventa como obra nueva en construcción haciendo constar la verdadera situación urbanística de la construcción con subrogación del adquiriente en sus consecuencias, si las acepta claro, sin embargo me temo que no vas a poder realizar la transmisión de una vivienda que no existe legalmente sin exponerte a que el comprador resuelva el contrato.
si la vivienda está en uso desde 1993, y desde aproximadamente entonces tiene contratos de servicios, está dada de alta en IBI, allí empadronados sus usuarios, y a mayores hay certificación del ayuntamiento sobre la no incoación de expediente de disciplina urbanística ... no cabe esperar problemas
hay casas de esa fecha, sin licencia ni proyecto, de las que se ha podido otorgar escritura
exponga el tema en la notaría, y es muy probable que desaparezcan sus temores
hay casas de esa fecha, sin licencia ni proyecto, de las que se ha podido otorgar escritura
exponga el tema en la notaría, y es muy probable que desaparezcan sus temores
Buenas tardes , muchas gracias por su atención.
Me surge otra pregunta a tenor del comentario de alga , ¿podría el ayuntamiento iniciar un expediente urbanístico en las condiciones expuestas?¿si ya esta tributando y desde 1993 la vivienda en uso?
Por otro lado los suministros de luz y agua están de alta .
Gracias
Me surge otra pregunta a tenor del comentario de alga , ¿podría el ayuntamiento iniciar un expediente urbanístico en las condiciones expuestas?¿si ya esta tributando y desde 1993 la vivienda en uso?
Por otro lado los suministros de luz y agua están de alta .
Gracias
Por supuesto.
De conformidad con el artículo 28.1 del Real decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en correspondencia a lo dispuesto en el apartado 3 del mismo, para autorizar una escritura de obra nueva de vivienda terminada deberá aportarse una certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto y otros documentos que acrediten el cumplimiento de los requisitos de seguridad, accesibilidad y habitabilidad de la vivienda.
Tratándose de una construcción que hasta la fecha de la declaración de obra nueva el ayuntamiento no ha tenido constancia de su terminación, será esa fecha, y no otra, la que se tendrá en cuenta para el inicio de cualquier actuación destina a depurar la ilegalidad o infracción cometida.
Por otro lado, el propio uso de la vivienda sin la preceptiva cédula de primera ocupación constituye un acto ilegal continuado que impide la prescripción del ilícito.
En lo relativo al IBI igualmente, este impuesto grava la titularidad del inmueble que es distinto al uso que se le de.
De conformidad con el artículo 28.1 del Real decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en correspondencia a lo dispuesto en el apartado 3 del mismo, para autorizar una escritura de obra nueva de vivienda terminada deberá aportarse una certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto y otros documentos que acrediten el cumplimiento de los requisitos de seguridad, accesibilidad y habitabilidad de la vivienda.
Tratándose de una construcción que hasta la fecha de la declaración de obra nueva el ayuntamiento no ha tenido constancia de su terminación, será esa fecha, y no otra, la que se tendrá en cuenta para el inicio de cualquier actuación destina a depurar la ilegalidad o infracción cometida.
Por otro lado, el propio uso de la vivienda sin la preceptiva cédula de primera ocupación constituye un acto ilegal continuado que impide la prescripción del ilícito.
En lo relativo al IBI igualmente, este impuesto grava la titularidad del inmueble que es distinto al uso que se le de.
Además de la documentada respuesta de Alga, usted lo que quiere saber es si el vendedor tendrá problemas en el caso de vender en estas condiciones, aunque en la escritura se haga constar el estado legal del inmueble vendido. La respuesta es que no habrá problemas, porque estos vienen de la ocultación y el engaño, de tal manera que, de haberlo sabido, el comprador no hubiese adquirido la casa o hubiese podido negociar otro precio más bajo por ella. Pero si no omite nada y compra cuerpo cierto, nada le puede reprochar sobre la situación administrativa del inmueble. Descríbala bien en la parte expositiva y ponga una cláusula de salvaguarda. Si el comprador la acepta así, ninguna ley va a prohibir a una persona que quiere vender y otra que quiere comprar la transmisión de la vivienda.
En esto estamos todos de acuerdo Juan Carlos, sólo que la transmisión no deberá formalizarse como de una vivienda, que es lo que una parte quiere comprar y la otra vender, sino de un edificio o vivienda en construcción.
Vender y adquirir una vivienda sin especificar que está en construcción, podría significar la vulneración del principio de confianza legítima del comprador considerando que no podría darle el uso previsto al bien adquirido.
Vender y adquirir una vivienda sin especificar que está en construcción, podría significar la vulneración del principio de confianza legítima del comprador considerando que no podría darle el uso previsto al bien adquirido.
El consultante está diciendo que la razón de la inhabilidad para la concesión de la licencia es que la realidad física del inmueble (al parecer, una vivienda unifamiliar) no se corresponde con el proyecto inicial. Por lo tanto, ni se puede hacer una obra nueva en construcción, puesto que requiere un certificado del técnico imposible (que el inmueble se adapta a la licencia) ni se puede hacer una obra nueva convencional, puesto que jamás podrá subsanarse el requisito de la falta de adaptación; y eso aunque cambie la ley, puesto que lo que se penaliza por falta de documentos no es la falta de adaptación a la ley, sino al proyecto que se presentó en su día y en cuya virtud se aprobó la licencia.
Por lo demás, la vivienda está terminada y con los suministros conectados, por lo que la falta de rigor se produciría si se afirma que está "en construcción" una casa que se construyó hace 24 años. Lo que tiene que decir es que compra cuerpo cierto y, a no ser que la vivienda sea indultada por antigüedad, jamás tendrá declaración de obra nueva. La “confianza legítima” está perfectamente salvaguardada, pues el comprador informado pudo formar su decisión correctamente.
Por lo demás, la vivienda está terminada y con los suministros conectados, por lo que la falta de rigor se produciría si se afirma que está "en construcción" una casa que se construyó hace 24 años. Lo que tiene que decir es que compra cuerpo cierto y, a no ser que la vivienda sea indultada por antigüedad, jamás tendrá declaración de obra nueva. La “confianza legítima” está perfectamente salvaguardada, pues el comprador informado pudo formar su decisión correctamente.
Intento explicar que la compraventa debe formalizarse, desde la perspectiva del vendedor, tal cual esté inscrita en el Registro de la Propiedad en el momento de autorizar la escritura.
En mi opinión, es un error considerar que por el hecho de tener los servicios públicos contratados la construcción existente ya tiene adquirida la cualidad de vivienda terminada, que es, interpreto, lo que interesa adquirir el comprador.
La circunstancia de haberse ocupado tampoco le otorga ninguna cualidad de habitabilidad o lo que es lo mismo, de vivienda.
En fín, quizá el equivocado soy yo.
En mi opinión, es un error considerar que por el hecho de tener los servicios públicos contratados la construcción existente ya tiene adquirida la cualidad de vivienda terminada, que es, interpreto, lo que interesa adquirir el comprador.
La circunstancia de haberse ocupado tampoco le otorga ninguna cualidad de habitabilidad o lo que es lo mismo, de vivienda.
En fín, quizá el equivocado soy yo.
Buenos días:
muchas gracias a todos , me surge la duda sobre la cláusula de salvaguarda que se debería añadir en el contrato de compra venta , que el sr.Grisolía menciona en su mensaje ¿qué es lo que debería recoger en esa clausula?.
Por otro lado , responder a la pregunta de jmym , por lo visto , en una revisión catastral del municipio , fue el catastro el que decidió que el inmueble ya estaba terminado y debía tributar .
muchas gracias a todos , me surge la duda sobre la cláusula de salvaguarda que se debería añadir en el contrato de compra venta , que el sr.Grisolía menciona en su mensaje ¿qué es lo que debería recoger en esa clausula?.
Por otro lado , responder a la pregunta de jmym , por lo visto , en una revisión catastral del municipio , fue el catastro el que decidió que el inmueble ya estaba terminado y debía tributar .
