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venta mitad indivisa?
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....siempre y cuando no sea domicilio conyugal...... en cambio, sí se puede hipotecar, a pesar del 1320 CC....
Resolución DGRN, 22 mayo 2006:
En el recurso interpuesto por don Héctor R. Pardo García, Notario de Santiago de Compostela, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Negreira, doña María del Pilar Rodríguez Bugallo, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario, por no manifestarse que no constituye vivienda habitual.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada ante el Notario de Santiago de Compostela, don Héctor Ramiro Pardo García, el 6 de septiembre de 2005, con el número de protocolo 2425, el «Banco Español de Crédito, S. A.», concedió un préstamo hipotecario a favor de doña María Antonio Artimez González, casada en régimen de separación de bienes, haciéndose constar como título, el de compra, en escritura autorizada por el indicado Notario, en el mismo día.
II
Presentada la indicada escritura en el Registro de la Propiedad de Negreira fue calificada de la siguiente manera:
«Defectos: 1) No se acredita el consentimiento del cónyuge de la hipotecante para disponer de la vivienda ni se contiene en la escritura manifestación alguna acerca del carácter de la misma; 2) No se acreditan las facultades de representación invocadas por don Enrique Manuel Martínez Criado; 3) La escritura de préstamo hipotecario contiene cláusulas no inscribibles.
Hechos:
1.-La escritura calificada fue presentada el día 9 de diciembre de 2005, bajo el número 346 del Diario 84, retirada por el presentante sin haberse practicado operación alguna el día 27 de diciembre de 2005 y aportada de nuevo el día 5 de enero último.
2.-En la expresada escritura doña María Antonia Artímez González, casada en régimen de separación de bienes, constituye hipoteca sobre una finca de su propiedad destinada a vivienda y dos participaciones indivisas de otra finca.
3.-No se acredita el consentimiento del cónyuge de la hipotecante para disponer de la expresada vivienda ni se contiene en la escritura manifestación alguna acerca de que la misma no constituye la vivienda habitual de la familia.
4.-La entidad acreedora «Banco Español de Crédito, S. A.», actúa representada por la entidad «Formaliza Servicios de formalización y Gestión, S. L.», quien, a su vez, interviene representada por don Enrique Manuel Martínez Criado. El Notario autorizante de la escritura calificada, tras reseñar los datos identificativos de ambas escrituras de poder, dice que ha tenido a la vista «el testimonio de la copia autorizada de la mencionada escritura de poder y que en ella se le atribuyen facultades suficientes para todos los hechos, actos y negocios jurídicos contenidos en este instrumento público y, en particular, para los que se reseñan en el título de la escritura, pero como no me presenta la copia autorizada le hago las oportunas advertencias. Tampoco se aportó al Registro copia auténtica de ninguno de los poderes.
5.-Las estipulaciones 4.ª, 5.ª, 6.ª bis, apartados b), c), e), k), h), j) y l), 13.ª, 16.ª, 17.ª, 18.ª y 19.ª contienen cláusulas que han sido reiteradamente declaradas como no inscribibles por la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Fundamentos de derecho:
1.-En cuanto al primero de los defectos, el artículo 91.1 del Reglamento Hipotecario, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.320 del Código Civil, establece: «Cuando la Ley aplicable exija el consentimiento de autos cónyuges para disponer de derechos sobre la vivienda habitual de la familia, será necesario para la inscripción de actos dispositivos sobre una vivienda perteneciente a uno sólo de los cónyuges que el disponente manifieste en la escritura que la vivienda no tiene aquel carácter».
En este supuesto, al no haberse manifestado otra cosa, y estando el documento otorgado en territorio en el que rige a estos efectos el Código Civil (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado 20, 26, 27, 23 y 29 de junio de 2000), deben entenderse aplicables dichos preceptos legales. Por otra parte, no puede excluirse la aplicación de tales preceptos por la circunstancia de que la hipotecante se haya casada bajo régimen de separación de bienes puesto que el artículo 1.320 del Código Civil resulta aplicable con independencia de cual sea el régimen económico matrimonial al estar incluido en el Capitulo Primero (Disposiciones Generales) del Título III del Código Civil; ni tampoco por el hecho de que la hipotecante haya hecho constar en la escritura un domicilio distinto (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de noviembre de 1987).
Resolución DGRN, 22 mayo 2006:
En el recurso interpuesto por don Héctor R. Pardo García, Notario de Santiago de Compostela, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Negreira, doña María del Pilar Rodríguez Bugallo, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario, por no manifestarse que no constituye vivienda habitual.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada ante el Notario de Santiago de Compostela, don Héctor Ramiro Pardo García, el 6 de septiembre de 2005, con el número de protocolo 2425, el «Banco Español de Crédito, S. A.», concedió un préstamo hipotecario a favor de doña María Antonio Artimez González, casada en régimen de separación de bienes, haciéndose constar como título, el de compra, en escritura autorizada por el indicado Notario, en el mismo día.
II
Presentada la indicada escritura en el Registro de la Propiedad de Negreira fue calificada de la siguiente manera:
«Defectos: 1) No se acredita el consentimiento del cónyuge de la hipotecante para disponer de la vivienda ni se contiene en la escritura manifestación alguna acerca del carácter de la misma; 2) No se acreditan las facultades de representación invocadas por don Enrique Manuel Martínez Criado; 3) La escritura de préstamo hipotecario contiene cláusulas no inscribibles.
Hechos:
1.-La escritura calificada fue presentada el día 9 de diciembre de 2005, bajo el número 346 del Diario 84, retirada por el presentante sin haberse practicado operación alguna el día 27 de diciembre de 2005 y aportada de nuevo el día 5 de enero último.
2.-En la expresada escritura doña María Antonia Artímez González, casada en régimen de separación de bienes, constituye hipoteca sobre una finca de su propiedad destinada a vivienda y dos participaciones indivisas de otra finca.
3.-No se acredita el consentimiento del cónyuge de la hipotecante para disponer de la expresada vivienda ni se contiene en la escritura manifestación alguna acerca de que la misma no constituye la vivienda habitual de la familia.
4.-La entidad acreedora «Banco Español de Crédito, S. A.», actúa representada por la entidad «Formaliza Servicios de formalización y Gestión, S. L.», quien, a su vez, interviene representada por don Enrique Manuel Martínez Criado. El Notario autorizante de la escritura calificada, tras reseñar los datos identificativos de ambas escrituras de poder, dice que ha tenido a la vista «el testimonio de la copia autorizada de la mencionada escritura de poder y que en ella se le atribuyen facultades suficientes para todos los hechos, actos y negocios jurídicos contenidos en este instrumento público y, en particular, para los que se reseñan en el título de la escritura, pero como no me presenta la copia autorizada le hago las oportunas advertencias. Tampoco se aportó al Registro copia auténtica de ninguno de los poderes.
5.-Las estipulaciones 4.ª, 5.ª, 6.ª bis, apartados b), c), e), k), h), j) y l), 13.ª, 16.ª, 17.ª, 18.ª y 19.ª contienen cláusulas que han sido reiteradamente declaradas como no inscribibles por la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Fundamentos de derecho:
1.-En cuanto al primero de los defectos, el artículo 91.1 del Reglamento Hipotecario, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.320 del Código Civil, establece: «Cuando la Ley aplicable exija el consentimiento de autos cónyuges para disponer de derechos sobre la vivienda habitual de la familia, será necesario para la inscripción de actos dispositivos sobre una vivienda perteneciente a uno sólo de los cónyuges que el disponente manifieste en la escritura que la vivienda no tiene aquel carácter».
En este supuesto, al no haberse manifestado otra cosa, y estando el documento otorgado en territorio en el que rige a estos efectos el Código Civil (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado 20, 26, 27, 23 y 29 de junio de 2000), deben entenderse aplicables dichos preceptos legales. Por otra parte, no puede excluirse la aplicación de tales preceptos por la circunstancia de que la hipotecante se haya casada bajo régimen de separación de bienes puesto que el artículo 1.320 del Código Civil resulta aplicable con independencia de cual sea el régimen económico matrimonial al estar incluido en el Capitulo Primero (Disposiciones Generales) del Título III del Código Civil; ni tampoco por el hecho de que la hipotecante haya hecho constar en la escritura un domicilio distinto (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de noviembre de 1987).
jolandauc,
Yo ya he pasado por eso, estando mi ex viviendo en una casa de la cual le di el 50%, en un principio de forma temporal, y ahora al pasar dos años me encuentro que al pedirle vender o comprar mi parte, se atribuye el usufructo de la casa por "articulo 13".
Así que he tenido que coger la via judicial, y estoy pendiente de que se le notifique y probablente termine en subasta publica, aunque no sea mas que por fastidiar.
Yo ya he pasado por eso, estando mi ex viviendo en una casa de la cual le di el 50%, en un principio de forma temporal, y ahora al pasar dos años me encuentro que al pedirle vender o comprar mi parte, se atribuye el usufructo de la casa por "articulo 13".
Así que he tenido que coger la via judicial, y estoy pendiente de que se le notifique y probablente termine en subasta publica, aunque no sea mas que por fastidiar.
Gracias, el tel. de la pagina no lo encuentro.
La propiedad es al 50% entre 2 personas, pero la parte que no quiere vender esta empadronada y tiene esa vivienda como domicilio habitual. La parte que quiere vender -osea yo- solo quiere saber si hay algun impedimento legal para vender su parte. Nada mas. Es por si no hay acuerdo de venta por las buenas, vender mi parte y quitarme el problema de encima, pero asegurarme de que la otra parte no tenga derecho a recalmar nada, puesto que ya se lo he comunicado "fehacientemente".
gracias.
La propiedad es al 50% entre 2 personas, pero la parte que no quiere vender esta empadronada y tiene esa vivienda como domicilio habitual. La parte que quiere vender -osea yo- solo quiere saber si hay algun impedimento legal para vender su parte. Nada mas. Es por si no hay acuerdo de venta por las buenas, vender mi parte y quitarme el problema de encima, pero asegurarme de que la otra parte no tenga derecho a recalmar nada, puesto que ya se lo he comunicado "fehacientemente".
gracias.
Gracias Patricia. Abusando de tu amabilidad, podrías responderme las otras preguntas?: ¿Puede ser un consentimiento general para que el otro pueda vender sin especificar plazo, precio, comprador, condiciones, etc...? ¿O debe ser necesariamente un consentimiento expreso para una operación determinada, especificando plazo de venta, comprador, etc...?
Y en relación a la revocación, podría revocar el consentimiento antes de la compraventa?
Y en relación a la revocación, podría revocar el consentimiento antes de la compraventa?
Lío con el copi-pega, lo siento. Si aplicas el 1.320 constante el matrimonio, basta que se haga constar la autorización en la escritura de compraventa. Si hay divorcio, que preste el consentimiento notarialmente, o modificáis las medidas de mutuo acuerdo en ese sentido como te indico si confías que no cambie de opinión.
Es que no mencionaste al cónyuge en tu primer post, te contesté a un supuesto de copropiedad donde uno de los copropietarios está utilizando el bien, y el otro, quiere vender.
El artículo que citas, entiendo que es aplicable constante el matrimonio. El consentimiento, en escritura pública y lo pones en conocimiento del Juzgado, así no podrá echarse atrás.
Para el caso de divorcio (disolución del matrimonio), el que se aplica es el 96.4 del mismo código civil, que sigue protegiendo la vivienda familiar frente a todos pero limitada a que se siga ocupando durante el tiempo que el juez la haya atribuido y que es compatible con su venta disuelto el matrimonio (otra cosa, es que te la compren con esa "carga"). Claro está, salvo mejor criterio jurídico. Si hay acuerdo, bien váis a notaría y luego al juzgado, o si la otra parte actúa de buena fe, simplemente acudís a modificar la medida de mutuo acuerdo respecto a la atribución del uso y disfrute, y ahi que preste el consentimiento en su nombre y en el del menor.
El artículo que citas, entiendo que es aplicable constante el matrimonio. El consentimiento, en escritura pública y lo pones en conocimiento del Juzgado, así no podrá echarse atrás.
Para el caso de divorcio (disolución del matrimonio), el que se aplica es el 96.4 del mismo código civil, que sigue protegiendo la vivienda familiar frente a todos pero limitada a que se siga ocupando durante el tiempo que el juez la haya atribuido y que es compatible con su venta disuelto el matrimonio (otra cosa, es que te la compren con esa "carga"). Claro está, salvo mejor criterio jurídico. Si hay acuerdo, bien váis a notaría y luego al juzgado, o si la otra parte actúa de buena fe, simplemente acudís a modificar la medida de mutuo acuerdo respecto a la atribución del uso y disfrute, y ahi que preste el consentimiento en su nombre y en el del menor.
Patricia: el código civil dice lo siguiente:
"Artículo 1320.
Para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno sólo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial.
La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el carácter de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe."
Por lo que dices, entiendo que este artículo, al disolverse el matrimonio y dejar de ser cónyuges, ya no es de aplicación en caso de divorcio. ¿Es así realmente? Gracias.
"Artículo 1320.
Para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno sólo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial.
La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el carácter de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe."
Por lo que dices, entiendo que este artículo, al disolverse el matrimonio y dejar de ser cónyuges, ya no es de aplicación en caso de divorcio. ¿Es así realmente? Gracias.
