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Venta piso alquiler

7 Comentarios
 
Venta piso alquiler
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02/03/2006 18:49
Soy propietaria de un piso alquilado (vivienda) que ahora deseo vender con inquilinos. El problema es que para venderlo lo debo enseñar y la inquilina dice que no está dispuesta a ello.
Otra opción que se me plantea es de rescindir el contrato de alquiler (firmado el 30 de julio del 2004), pagándole una indemnización. Yo en un principio le había dicho que serían sobre los 6.000€, pero no sé si he sido imprudente (aunque nada se ha firmado) porque quizá legalmente existe estipulada una cantidad al respecto.
Otra cuestión es ¿qué tipo de notificación debo enviarle para comunicarle esa intención de venta, cómo y cuando? Si me pudierais facilitar un modelo estaría muy agradecida.
Respecto a la Fianza, en el apartado de "fianza" del contrato, no figura mención alguna referente a su revisión. Tengo derecho por ley a esa actualización? Si no la ha realizado y no le he notificado, si fuera legal reclamar su actualización, su falta de pago, es causa de rescisión del contrato?
Que quede claro que estamos dispuestos, en todo caso, a pagarle una indemnización, pero queremos tener argumentaciones para que no se exceda en la cantidad que desea percibir en caso de resolución.
Por otro lado, en la casa, hay perros, aunque en el contrato no se menciona nada sobre los animales domésticos.
Si me pudierais dar otros instrumentos negociadores les estaría muy agradecida.
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Jan
03/03/2006 11:15
Hola Mrezfersi. Voy a intentar aclarar sus dudas.

En cuanto a la opción de rescindir el contrato. Necesito que indique la duración inicial del contrato( Si se firmó por 1, 3 5 7.. años) y si en él consta una clausula relativa a la necesidad de para usted( arrendadora) de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de 5 años para destinarla a vivienda permanente para sí.

Respecto a la indemnización para el arrendatario. Dependerá en principio de la duración inicial del contrato.

En lo relativo a la notificación al arrendatario de la enajenación( venta) de la vivienda se regula en el art 25 LAU 1994:

Artículo 25. Derecho de adquisición preferente

1.En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.

2.El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.

3.En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

4.El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

5.Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.

6.Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.

7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.

8.El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años.


Respecto a la actualización de la fianza. Al no haberse pactado nada en el contrato se aplicará el art 36 puntos 2 y 3 LAU 1994:

2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza
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Jan
03/03/2006 11:23
Continuación del post anterior.

Si usted, después de los plazos fijados en el apartado 2 del art 36, actualizara la fianza y su arrendatario se negare a pagarla, este hecho daría lugar a que usted pudiera instar la resoluión del contrato en base a lo estipulado porel art 27.2.b) LAU 1994:

Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.

2.Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

Finalmente, ¿cuando usted celebró el contrato su arrendatario le comunicó que tenía o pensaba tener animales domésticos en su vivienda?

Un saludo.
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05/03/2006 21:37
Buenas noches, Jan.
Antes de nada agradecerte tú respuesta.
Respecto a la pregunta de duración del contrato de alquiler, ésta es de 5 años y no consta ninguna clausula relativa a la necesidad de ocupar la vivienda para destinarla a vivienda permanente.
Tampoco se hace alusión en el contrato a la posibilidad o no de que en la casa convivan animales domésticos.
Una duda que se me plantea con tu respuesta es:
Entonces,¿automáticamente que no se actualiza la fianza existe el derecho de rescindir el contrato sin necesidad de notificación alguna para requerirle el pago?
Y, respecto a la necesidad de entrar a la casa con inquilinos para que la vea un futuro comprador, ¿qué derechos tengo?
Un saludo y de nuevo gracias por las molestias.
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06/03/2006 14:41
mrezfersi, antes de demandarle por no actulaización de fianza requiereselo.

No puedes llevar visitas (compradores) al piso sin autorización de tu arrendatario
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Jan
06/03/2006 17:17
Hola mrezfersi. Dada la duración inicial del contrato y que en fecha 30 de julio de 2006 finaliza la segunda prórroga(facultativa para el arrendatario) veo las siguientes opciones:

1) Una vez notificado al arrendatario su derecho de adquisición preferente y la no utilización del mismo por su arrendatario puede vender la vivienda a un tercero, pero el precio de venta será inferior pues la vivienda soporta una carga( esto debe hacerlo constar en la escritura de compraventa), que es el arrendatario.( A este respecto igual le orienta la lectura del art 14 LAU 1994)

Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años


2) Una vez notificado al arrendatario su derecho de adquisición preferente y la no utilización del mismo por su arrendatario, intentar pactar con él una indemnización. Mi opinión personal es que la indmnización consistiera en 1 mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir hasta los 5 años( plazo mínimo del art 9 LAU 1994) así como la restitución íntegra de la fianza y, quizás, otra mensualidad en concepto de incumplimiento de preaviso.

En cuanto a la visita al piso de futuros compradores, estas deberán ser realizadas una vez que transcurra el plazo para que el arrendatario haga o no uso de su derecho de adquisición preferente. Transcurrido dicho plazo el piso usted deberá acordar con su arrendatario el día y la hora en que se realizarán las visitas.

Respecto a la existencia de animales domésticos en el piso. Si en el contrato no se pactó nada al respecto pero a usted no se le comunicó antes de la celebración del mismo dicha posibilidad ni tampoco posteriormente la existencia de los mismos en la vivienda, existe la posibilidad si se dan las circunstancias adecuadas de intentar " forzar" bien el desalojo de dichos animales o bien el deshaucio a través del art 27. 2. e) LAU 1994.

En último lugar y en relación a la fianza como muy bien apuntó el Sr Ignacio antes debe notificar a su arrendatario la actualización de la misma y, si no paga, requerirsela extrajudicialmente y posteriormente( si continúa si abonarla) instar el deshaucio en base al art 27.2.a) LAU 1994.

Salvo mejor opinión. Un saludo.
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22/10/2006 13:50
Hola: lo siento, pero no es para aportar nada sino para preguntar más. Yo estoy en un caso parecido al de Mrezfersi. Les he ofrecido, verbalmente, a mis inquilinos que me compren la casa y dicen que no puede. ¿Puedo esto considerarse como la notificación a la que alude el párrafo 2 del Art. 25?. Entonces, ¿transcurrido el plazo de 180 días podría intentar negociar una indemnización y que me dejaran la casa vacía?. Muchas gracias
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23/10/2006 11:34
Querida Nora, el problema del ofrecimiento verbal esta en la dificultad de su prueba, asi que para evitarlos mejor requierales por medio de burofax.

(Agradeciendo la atencion que se me ha prestado en el post en aquellas ocasion es en las que he planteado alguna duda)

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