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Vivienda terminada en "edificio en construcción"
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En 1989 adquirí una vivienda de protección oficial con cédula de calificación definitiva. Está año he pedido una nota simple y me aparece que está " en construcción". me dicen que para quitar esa anotación del registro he de tramitar una inscripción de obra nueva terminada. Mi pregunta es, ¿La cédula de calificación definitiva no conlleva la terminación de la obra?
PRIMERO.- Tranquilizar a quien sea dueño o quiera comprar una vivienda en edificio acabado y habitado hace tiempo, con suministros legales de agua y luz, en las que siga apareciendo la coletilla en registro de la propiedad “en construcción”, porque es algo habitual en muchas poblaciones en edificios totalmente acabado hace más de 10 años, y en la mayoría de los casos es fácilmente subsanable.
Suele ocurrir en edificios que se han construido con financiación bancaria, en lo que lo habitual era hacer la declaración de obra nueva y división horizontal antes del inicio de la construcción para poder firmar el préstamo promotor dividiendo la responsabilidad en cada uno de los inmuebles, para posteriormente poder subrogarse cada uno los compradores.
SEGUNDO.- Que en registro aparezca la coletilla “en construcción” no implica necesariamente que las viviendas estén inacabadas, sean ilegales o alegales. Lo habitual es que una vez acabado el edificio, el técnico firmase el final de obra del edificio, y que el promotor tras presentarlo con la documentación requerida en el Ayuntamiento y la revisión por parte del mismo que el edificio se ajusta a la licencia concedida obtuviese la licencia de primera ocupación del mismo y por lo tanto los permisos para ser habitadas y contratar suministros.
Pero el registro de la propiedad no actúa por propia iniciativa, y sólo admite documentos notariales o judiciales, por lo que aunque el edificio tenga Certificado final de obra registrado en el colegio de arquitectos correspondiente, y Licencia de primera ocupación del Ayuntamiento no quitara la coletilla de “en construcción” hasta que se presente en el mismo Acta notarial del final de obra acompañada por la documentación legal requerida en el momento de la finalización. Lo que hace mas de 10 años no era exigible o no se exigía, por lo que es habitual en edificios antiguos que nunca se haya firmado o presentado el acta final de obra en el registro de la propiedad para justificar ante el mismo la finalización de las obras, y que sigan apareciendo en algunas poblaciones gran parte de edificios antiguos acabados con la coletilla “en construcción”.
Que perjuicios prácticos nos puede ocasionar en este caso la coletilla “en construcción”: en cuanto a obtener permisos de segunda ocupación en el Ayuntamiento y contratación de suministros ninguno si en su día se tramito la primera ocupación, pero si que algunas entidades bancarias ponen trabas a la hora de conceder un préstamo hipotecario aunque anteriormente se haya transmitido numerosas veces la misma vivienda con financiación sin problemas, incluso se me dio un caso en el que se me solicitaba tributar por IVA al 21% como vivienda en construcción en vez del 10% de ITP como vivienda en segunda transmisión o posterior si no justificamos la existencia del certificado final de obra.
TERCERO.- Para solucionarlo recomiendo que se dirijan a su notaria de confianza, que seguramente se han encontrado numerosas viviendas en las mismas circunstancias y son conocedoras de la situación y su solución:
- Actualmente un Acta final de obra es complejo, por la documentación requerida, además del Certificado final de obra, libro del edificio, certificados energéticos, seguro decenal, etc.
- Pero en el caso de edificaciones ya acabadas hace más de 10 años lo habitual es hacerlo por un método más sencillo, como es un acta notarial que justifique la terminación de las mismas acompañada de un certificado de antigüedad que acredita la fecha de construcción de la edificación existente, firmado por un Arquitecto o Arquitecto Técnico.
Suele ocurrir en edificios que se han construido con financiación bancaria, en lo que lo habitual era hacer la declaración de obra nueva y división horizontal antes del inicio de la construcción para poder firmar el préstamo promotor dividiendo la responsabilidad en cada uno de los inmuebles, para posteriormente poder subrogarse cada uno los compradores.
SEGUNDO.- Que en registro aparezca la coletilla “en construcción” no implica necesariamente que las viviendas estén inacabadas, sean ilegales o alegales. Lo habitual es que una vez acabado el edificio, el técnico firmase el final de obra del edificio, y que el promotor tras presentarlo con la documentación requerida en el Ayuntamiento y la revisión por parte del mismo que el edificio se ajusta a la licencia concedida obtuviese la licencia de primera ocupación del mismo y por lo tanto los permisos para ser habitadas y contratar suministros.
Pero el registro de la propiedad no actúa por propia iniciativa, y sólo admite documentos notariales o judiciales, por lo que aunque el edificio tenga Certificado final de obra registrado en el colegio de arquitectos correspondiente, y Licencia de primera ocupación del Ayuntamiento no quitara la coletilla de “en construcción” hasta que se presente en el mismo Acta notarial del final de obra acompañada por la documentación legal requerida en el momento de la finalización. Lo que hace mas de 10 años no era exigible o no se exigía, por lo que es habitual en edificios antiguos que nunca se haya firmado o presentado el acta final de obra en el registro de la propiedad para justificar ante el mismo la finalización de las obras, y que sigan apareciendo en algunas poblaciones gran parte de edificios antiguos acabados con la coletilla “en construcción”.
Que perjuicios prácticos nos puede ocasionar en este caso la coletilla “en construcción”: en cuanto a obtener permisos de segunda ocupación en el Ayuntamiento y contratación de suministros ninguno si en su día se tramito la primera ocupación, pero si que algunas entidades bancarias ponen trabas a la hora de conceder un préstamo hipotecario aunque anteriormente se haya transmitido numerosas veces la misma vivienda con financiación sin problemas, incluso se me dio un caso en el que se me solicitaba tributar por IVA al 21% como vivienda en construcción en vez del 10% de ITP como vivienda en segunda transmisión o posterior si no justificamos la existencia del certificado final de obra.
TERCERO.- Para solucionarlo recomiendo que se dirijan a su notaria de confianza, que seguramente se han encontrado numerosas viviendas en las mismas circunstancias y son conocedoras de la situación y su solución:
- Actualmente un Acta final de obra es complejo, por la documentación requerida, además del Certificado final de obra, libro del edificio, certificados energéticos, seguro decenal, etc.
- Pero en el caso de edificaciones ya acabadas hace más de 10 años lo habitual es hacerlo por un método más sencillo, como es un acta notarial que justifique la terminación de las mismas acompañada de un certificado de antigüedad que acredita la fecha de construcción de la edificación existente, firmado por un Arquitecto o Arquitecto Técnico.
En el link se ha explicado como realizarlo y que debe hacerse a través de la Comunidad de Vecinos, en mi caso particular el vendedor tuvo la suerte de que ya se había emprendido por la Comunidad las acciones a realizar y sólo tuvieron que dirigirse al ayuntamiento para pedir los certificados de fin de obra y de primera ocupación. Luego se llegaron al Notario y elevaron a escritura pública el cambio como obra nueva vieja, dado que tiene una antigüedad de 30 años. De ahí se autoliquidó el impuesto de actos jurídicos documentados, en este caso al parecer exeto y finalmente al Registro de la propiedad.
No se preocupe, esa nota marginal de afección al impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados lo único que significa es que durante cinco años la administración tributaria puede revisar la liquidación del tributo.
Es un aviso a posibles nuevos compradores, pero en la práctica en nueve de cada diez casos nunca se revisan las liquidaciones.
Es un aviso a posibles nuevos compradores, pero en la práctica en nueve de cada diez casos nunca se revisan las liquidaciones.
Buenos días.
En mi caso al ir a realizar la compra, la nota simple del registro indicaba edificio en construcción. La antigüedad de la vivienda es de 30 años y ha sido solventado mediante la modificación registral para que no figurase "en construcción".
Al emitirse la nueva nota simple aparece una afección por cinco años de una autoliquidación del Impuesto de transmisiones y actos jurídicos documentados, en la que se hace mención de no sujeción al impuesto.
Mi pregunta es: ¿Está bien realizada la autoliquidación sin sujeción al impuesto o por el contrario se debe tributar por ese cambio registral?
Muchas gracias de antemano.
En mi caso al ir a realizar la compra, la nota simple del registro indicaba edificio en construcción. La antigüedad de la vivienda es de 30 años y ha sido solventado mediante la modificación registral para que no figurase "en construcción".
Al emitirse la nueva nota simple aparece una afección por cinco años de una autoliquidación del Impuesto de transmisiones y actos jurídicos documentados, en la que se hace mención de no sujeción al impuesto.
Mi pregunta es: ¿Está bien realizada la autoliquidación sin sujeción al impuesto o por el contrario se debe tributar por ese cambio registral?
Muchas gracias de antemano.
hola que tal: El caso que yo planteo es similar a los que se han tratado ,también es una compra de inmueble en construcción.El inmueble data de su construcción en 1987 y estamos en 2020. dicho inmueble se encuentra construido en Tarragona ,Catalunya. Quisiera saber si existe debido a su situación y antigüedad algun tipo de convenio o amnistía ,que pueda hacer mas fácil el proceso de regularización.
desde ya muchas gracias
desde ya muchas gracias
Muchas gracias de nuevo Juan Carlos!!
En lo que a usted corresponde no podría estar más de acuerdo con la seriedad de su contestación además sin duda del conocimiento que a muchos de nosotros nos puede aportar.
Me gustaría que algún día informara Beatriz Llosa sobre las resolución de su caso, pero como bien dijo usted va para dos años el no recibir respuesta y aún estando expentantes, es más que posible no esperar su respuesta.
Un cordial saludo.
En lo que a usted corresponde no podría estar más de acuerdo con la seriedad de su contestación además sin duda del conocimiento que a muchos de nosotros nos puede aportar.
Me gustaría que algún día informara Beatriz Llosa sobre las resolución de su caso, pero como bien dijo usted va para dos años el no recibir respuesta y aún estando expentantes, es más que posible no esperar su respuesta.
Un cordial saludo.
Cómo es esto, Null: ¿significa que estoy despachado como letrado y que espera usted contestaciones más serias?. Cuánta ingratitud. Como dice nuestro asturiano favorito, Crane, el foro jamás puede sustituir al profesional. Pero como esta pregunta ha tenido más de dos mil visitas -lo que significa que tampoco los abogados consultados saben muy bien qué hacer- le contesto mientras espero que me suban el café con canela de Starbucks.
La declaración de obra nueva "en construcción" es un mero mecanismo de retribución hipotecaria, por el cual el acreedor puede subir el dinero originalmente prestado para hacer la obra, y el constructor puede señalar definitivamente de cuánto responderá cada futura finca cuando se haga la declaración formal de obra nueva; lo cual permitirá asimismo la subrogación directa de la misma. Es decir: no tiene nada que ver con una declaración de obra nueva y división de la propiedad horizontal, aunque comparta algún término con la misma (y ninguna semántica).
Este asunto no se soluciona contratando a un arquitecto ni al aparejador del ayuntamiento ni tomándose un bocadillo con el oficial del Registro de la Propiedad, sino demandando al único que tiene su inscripción consolidada, como es el dueño del solar. Si existe, claro está. Un abogado refinado puede además constituir una mayoría de propietarios como comunidad de bienes, adoptar las decisiones por mayoría y disolver el condominio, con la atribución de cuotas que no son más que las respectivas fincas. Pero eso funciona cuando son pocos los propietarios. En un edificio donde hay muchos, será difícil conciliar a esa mayoría y actuar con coherencia y determinación :Aunque se ganase un procedimiento judicial y se tuviese encima de la mesa una sentencia declarando el derecho de los propietarios a hacer la declaración de obra nueva y división de la propiedad horizontal, sería difícil que los costes (que pueden ser elevados ) se aceptasen por parte de todos, puesto que hay gente que, sencillamente, no quiere arreglar el asunto porque le da igual. Y con ello, la conclusión: quien empezó este hilo creía que por sí sola podría arreglar toda una división horizontal con respecto a una finca, lo cual solo podrá hacerse cuando se cuente con una mayoría de propietarios.
La declaración de obra nueva "en construcción" es un mero mecanismo de retribución hipotecaria, por el cual el acreedor puede subir el dinero originalmente prestado para hacer la obra, y el constructor puede señalar definitivamente de cuánto responderá cada futura finca cuando se haga la declaración formal de obra nueva; lo cual permitirá asimismo la subrogación directa de la misma. Es decir: no tiene nada que ver con una declaración de obra nueva y división de la propiedad horizontal, aunque comparta algún término con la misma (y ninguna semántica).
Este asunto no se soluciona contratando a un arquitecto ni al aparejador del ayuntamiento ni tomándose un bocadillo con el oficial del Registro de la Propiedad, sino demandando al único que tiene su inscripción consolidada, como es el dueño del solar. Si existe, claro está. Un abogado refinado puede además constituir una mayoría de propietarios como comunidad de bienes, adoptar las decisiones por mayoría y disolver el condominio, con la atribución de cuotas que no son más que las respectivas fincas. Pero eso funciona cuando son pocos los propietarios. En un edificio donde hay muchos, será difícil conciliar a esa mayoría y actuar con coherencia y determinación :Aunque se ganase un procedimiento judicial y se tuviese encima de la mesa una sentencia declarando el derecho de los propietarios a hacer la declaración de obra nueva y división de la propiedad horizontal, sería difícil que los costes (que pueden ser elevados ) se aceptasen por parte de todos, puesto que hay gente que, sencillamente, no quiere arreglar el asunto porque le da igual. Y con ello, la conclusión: quien empezó este hilo creía que por sí sola podría arreglar toda una división horizontal con respecto a una finca, lo cual solo podrá hacerse cuando se cuente con una mayoría de propietarios.
