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vivienda unifamiliar en terreno rústico; derechos y deberes.
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Vivienda unifamiliar en terreno rústico; derechos y deberes.
Primeramente hola a todos, tras leer muchas leyes y "pelearme con la burocracia" y sobre todo la administracion de mi localidad he encontrado este foro en el que veo que estais mucho profesional y espero que me podais orientar. Voy a intentar resumirlo todo,
Aragon, mi padre hereda un terreno de unos 4000 metros en terreno rustico que se divide en dos parcelas con numero de referencia catastral diferentes, una de ellas con propiedad compartida, la finca lindando con urbano, unica vivienda de toda la zona excluida de urbano, ya que las viviendas de alrededor en su dia pasaron de rustica a urbana y esta no se sabe muy porque siguio en rustica. La edificacion es de dos plantas de 100 metros cada una, un almacen de 75 metros y una cochera de 45 metros. 3 edificios contiguos. De repente van a realizar una rotonda de la cual nos expropian unos 400 metros de terreno en la parcela compartida y con documento de expropiacion, y aprovechando van a meter alcantarillado a todos los vecinos menos al nuestro. Avisamos al ayuntamiento ye l concejal nos dice que no hay problema en conectar nuestra vivienda tambien, sale el proyecto y vemos que no contempla, al confiarnos en las palabras del concejal llegamos fuera de plazo la reclamacion (cambio de concejal), aun asi contestan diciendo que al ser una vivienda sin licencia no es posible. Tras numerosos encuentros y busqueda encontramos la liecencia de obra, el proyecto, los planos etc, casa datada en 1960 que se constryo adyacente a una construccion previa, osea anterior a 1960. Vamos a la concejalia y nos dicen ahora que las reclamaciones estan fuera de plazo, y ademas es terreno rustico, la puntilla es que al estar cerca de un abrranco puede ser terreno inundable y se necesita permiso de CHE, los vecinos en urbanizable estan tambien al lado del barranco y ademas a 30 metros del rio, nuestra vivienda esta a 100 del rio. Cbe destacar que es una barranco muy corto y con poco caudal, facilmente se podria hacer un proyecto que certificara que el caudales menos (me he leido actuaciones de la che en estos casos). Bueno y tras el royo esta semana nos encontramos que han puesto las estacas para las obras en la parcela expropiada y tambien en la parcela no exproiada que se nos come 1 metros hacia dentro el terreno(seran unos 40 metros). Contacte con un concejal de la oposicion y le pedi que preguntara por este tema ya que con los actuales solo me dan largas ya. Dijeron, alcantarillado nada, terreno rustico y que lo de las estacas es posible que me lo puedan quitar sin necesidad de expropiacion al ser rustico y pocos metros....
Por lo que...que hago?
¿que puedo hacer yo en esa casa?
¿que derechos tengo y que deberes (conservacion)?
¿que no puedo hacer?
¿podria restaurarla y vivir alli? Mi tia vivio alli mas de 50 años, hasta hace apenas 6.
¿lo de las estacas es posible?
Siempre me gusta dialogar y creo que un mal acuerdo es mejor que un jucio, pero creo que me estan tocando mucho la moral.
Me gustaria hacer un cerramiento, puedo? necesito licencia? hay alternativa? arboles, mojon con topografo...quiero por lo menos que no me quiten lo que es mio.
si has llegado hasta aqui se que es un toco, pero gracias por leerlo todo
Aragon, mi padre hereda un terreno de unos 4000 metros en terreno rustico que se divide en dos parcelas con numero de referencia catastral diferentes, una de ellas con propiedad compartida, la finca lindando con urbano, unica vivienda de toda la zona excluida de urbano, ya que las viviendas de alrededor en su dia pasaron de rustica a urbana y esta no se sabe muy porque siguio en rustica. La edificacion es de dos plantas de 100 metros cada una, un almacen de 75 metros y una cochera de 45 metros. 3 edificios contiguos. De repente van a realizar una rotonda de la cual nos expropian unos 400 metros de terreno en la parcela compartida y con documento de expropiacion, y aprovechando van a meter alcantarillado a todos los vecinos menos al nuestro. Avisamos al ayuntamiento ye l concejal nos dice que no hay problema en conectar nuestra vivienda tambien, sale el proyecto y vemos que no contempla, al confiarnos en las palabras del concejal llegamos fuera de plazo la reclamacion (cambio de concejal), aun asi contestan diciendo que al ser una vivienda sin licencia no es posible. Tras numerosos encuentros y busqueda encontramos la liecencia de obra, el proyecto, los planos etc, casa datada en 1960 que se constryo adyacente a una construccion previa, osea anterior a 1960. Vamos a la concejalia y nos dicen ahora que las reclamaciones estan fuera de plazo, y ademas es terreno rustico, la puntilla es que al estar cerca de un abrranco puede ser terreno inundable y se necesita permiso de CHE, los vecinos en urbanizable estan tambien al lado del barranco y ademas a 30 metros del rio, nuestra vivienda esta a 100 del rio. Cbe destacar que es una barranco muy corto y con poco caudal, facilmente se podria hacer un proyecto que certificara que el caudales menos (me he leido actuaciones de la che en estos casos). Bueno y tras el royo esta semana nos encontramos que han puesto las estacas para las obras en la parcela expropiada y tambien en la parcela no exproiada que se nos come 1 metros hacia dentro el terreno(seran unos 40 metros). Contacte con un concejal de la oposicion y le pedi que preguntara por este tema ya que con los actuales solo me dan largas ya. Dijeron, alcantarillado nada, terreno rustico y que lo de las estacas es posible que me lo puedan quitar sin necesidad de expropiacion al ser rustico y pocos metros....
Por lo que...que hago?
¿que puedo hacer yo en esa casa?
¿que derechos tengo y que deberes (conservacion)?
¿que no puedo hacer?
¿podria restaurarla y vivir alli? Mi tia vivio alli mas de 50 años, hasta hace apenas 6.
¿lo de las estacas es posible?
Siempre me gusta dialogar y creo que un mal acuerdo es mejor que un jucio, pero creo que me estan tocando mucho la moral.
Me gustaria hacer un cerramiento, puedo? necesito licencia? hay alternativa? arboles, mojon con topografo...quiero por lo menos que no me quiten lo que es mio.
si has llegado hasta aqui se que es un toco, pero gracias por leerlo todo
En mi opinión, la información facilitada es de escaso valor para responder a las preguntas.
¿Qué permite hacer o no hacer en ese terreno y en esa casa el PGOU o las NNSS municipales?, creo que deberías empezar por averiguarlo examinando el planeamiento.
¿La construcción, está califica en fuera de ordenación por el planeamiento?, si es esa su situación creo que ya eres consciente que en ella sólo podrás realizar en ella actuaciones destinadas a su conservación, que no rehabilitación.
Vivir en la casa, ¿porqué no, acaso no tiene licencia de primera ocupación?
Lo de las estacas, si su cometido es delimitar el área expropiada me parece adecuado.
¿Un cerramiento?, quizá sí, pero con las condiciones establecidas en la normativa urbanística, en el caso de que lo permita el planeamiento.
Respecto a los motivos por los que se ha excluido del proyecto de saneamiento a tu terreno, tendrás que averiguarlo examinando el procedimiento administrativo desde el principio hasta el final.
Por último un consejo. Con la administración no se negocia Caxourro, a la administración se le pide, siempre por escrito, lo que se consideras es tu derecho para obligarle a responder motivadamente, también por escrito, la concesión o denegación de lo solicitado.
Por cierto, ¿de qué municipio hablas?.
¿Qué permite hacer o no hacer en ese terreno y en esa casa el PGOU o las NNSS municipales?, creo que deberías empezar por averiguarlo examinando el planeamiento.
¿La construcción, está califica en fuera de ordenación por el planeamiento?, si es esa su situación creo que ya eres consciente que en ella sólo podrás realizar en ella actuaciones destinadas a su conservación, que no rehabilitación.
Vivir en la casa, ¿porqué no, acaso no tiene licencia de primera ocupación?
Lo de las estacas, si su cometido es delimitar el área expropiada me parece adecuado.
¿Un cerramiento?, quizá sí, pero con las condiciones establecidas en la normativa urbanística, en el caso de que lo permita el planeamiento.
Respecto a los motivos por los que se ha excluido del proyecto de saneamiento a tu terreno, tendrás que averiguarlo examinando el procedimiento administrativo desde el principio hasta el final.
Por último un consejo. Con la administración no se negocia Caxourro, a la administración se le pide, siempre por escrito, lo que se consideras es tu derecho para obligarle a responder motivadamente, también por escrito, la concesión o denegación de lo solicitado.
Por cierto, ¿de qué municipio hablas?.
Primeramente, muchas gracias por la respuesta. Es verdad que no me he explicado al detalle y voy a intentarlo hacer. Soy ingeniero y por supuesto no soy ningun experto en leyes. Voy a empezar por el final, nunca mi intencion ha sido la de negociar con la administración ni pedir nada que no me permita la ley, si hay algo que no puedo hacer, pues tengo que acatarlo como todo el mundo. En la administracion hay personas, yo confio en ellas hasta que me fallan, el deber de los trabajdores publicos es informar y trabajar para el ciudadano. Como dije nos prometieron la conexion y nos confiamos. Me dijeron que el motivo era porque era una vivienda sin licencia de obra y cuando la encontramos en el archivo municipal el motivo cambio. Yo en ningun momento he negociado, solo he pedido informacion y explicaciones de porque se ha actuado asi. Cierto es que por escrito solamente una reclamacion fuera de tiempo, al cual me contestaron que estaba fuera de tiempo y que no tenia licencia, volvi a contestarles y llevo 7 meses de mutismo. Ahora voy a intentar responder a tus preguntas.
¿Qué permite hacer o no hacer en ese terreno y en esa casa el PGOU o las NNSS municipales?, creo que deberías empezar por averiguarlo examinando el planeamiento.
Estamos en un terreno declarado
Suelo no urbanizable de protección del regadío:
Su delimitación es la que figura en el plano de Ordenación nº. 1, donde se ha señalado con el código
SNU-PR.
En este grado se consideran dos niveles de protección:
Nivel 1: que corresponde al suelo no urbanizable de protección del regadío, en general, y cuyo código es
SNU-PR1
¿que se dice que se puede hacer en este terreno?
Las edificaciones permitidas en esta categoría de suelo no ~urbanizable de protección del regadío, son de conformülad con lo establecido en el artículo 4.2.7.
:
a) Casetas de monte.
b) Invernaderos o protección de cultivos.
c) Almacenes agrícolas.
* d) Granjas.
e) Edificación vinculada a la actividad extractiva.
* f) Edificación vinculada al ocio, lúdicas y culturales.
g) Edificación vinculada a la acampada.
h) Edificación vincUlada al mantenimiento d~ los servicios urbanos e infraestructurales.
i) Edificación vinculada al servicio del tráficoautorrovilista.
j) Edificación vinculada a actividades declaradas de utilidad pública e interés social.
k) Vivienda unifamiliar.
¿Qué permite hacer o no hacer en ese terreno y en esa casa el PGOU o las NNSS municipales?, creo que deberías empezar por averiguarlo examinando el planeamiento.
Estamos en un terreno declarado
Suelo no urbanizable de protección del regadío:
Su delimitación es la que figura en el plano de Ordenación nº. 1, donde se ha señalado con el código
SNU-PR.
En este grado se consideran dos niveles de protección:
Nivel 1: que corresponde al suelo no urbanizable de protección del regadío, en general, y cuyo código es
SNU-PR1
¿que se dice que se puede hacer en este terreno?
Las edificaciones permitidas en esta categoría de suelo no ~urbanizable de protección del regadío, son de conformülad con lo establecido en el artículo 4.2.7.
:
a) Casetas de monte.
b) Invernaderos o protección de cultivos.
c) Almacenes agrícolas.
* d) Granjas.
e) Edificación vinculada a la actividad extractiva.
* f) Edificación vinculada al ocio, lúdicas y culturales.
g) Edificación vinculada a la acampada.
h) Edificación vincUlada al mantenimiento d~ los servicios urbanos e infraestructurales.
i) Edificación vinculada al servicio del tráficoautorrovilista.
j) Edificación vinculada a actividades declaradas de utilidad pública e interés social.
k) Vivienda unifamiliar.
*1) Edificación vinculada a la actividad industrial, cuandó sea de transformación de productos agropecuarios.
CONDICIONES DE LA EDIFICACION DE VIVIENDA UNIFAMILIAR
1.-Conforme a lo indicado en el artículo 4.2.7., no se podrá construir ninguna edificación para vivienda un i f am i 1 i a r e n parc e 1a s d e s u p e r f i c i e inf e r i o r a c ine o mil (5.000) metros cuadrados. (creo que ahora son 10.000 metros)
2.-La edificación se separará diez (10) metros de
los linderos con los caminos, salvo que la vía sea de orden superior y se exija mayor retranqueo; y quince (15) metros de los linderos con las fincas colindantes.(Criterio establecido por la C.P.U.) 231
3.-La superficie edificada de la vivienda, no superará los trescientos (300) metros cuadrados, sin considerar la superficie edificada que sea precisa para edificaciones directamente ligadas al funcionamiento
de la explotación.
4.-Se establece en doce (12) metros y' dos (2) plantas, PBl, la altura total y el número máximo de plantas,
admitiéndose el aprovechamiento bajo cubierta.
5.Cumplirá las condiciones generales señaladas en estas N.U. para las viviendas en los suelos con destino urbano, y cuantas le fuesen de aplicación de carácter municipal o supramunicipa1.
6.-No formará "núcleo de población", entendiéndose como tal el que se define en el artículo 4.2.19.
7.Se admiten las explotaciones ganaderas familiares, sin que se consideren granja propiamente dicha, que no superen el número de cabezas siguiente: -Ovino-caprino hasta 2. Vacuno " 2. Porcino: reproductores o de cebo " 2. -Equino " 2. Conejos " 10. Aves ti 15.
Aqui esta mi duda, esta claro que en ese terreno se puede poner vivienda unifamiliar, hay unas condiciones las cuales se cumplen todas menos la de la parcela de 10.000 metros, pero claro este plan es del 1987 y la casa esta construida en 1960, entonces entiendo que se hizo con la ley de entonces pero que ahora no se podria hacer? que se rige en este caso, se tiene derechos de agua y luz consolidados. Es una casa que que hace isla en terreno rustico rodeado de terreno urbano, con las mismas cargas que estas.
¿La construcción, está califica en fuera de ordenación por el planeamiento?, si es esa su situación creo que ya eres consciente que en ella sólo podrás realizar en ella actuaciones destinadas a su conservación, que no rehabilitación.
Como os he dicho no soy experto en leyes, por lo que he podido leer si una vivienda en rustico es legal estaria fuera de ordenadcion si el terreno donde se encuentra cambia de denominacion para un bien superior, o publico no? Creo que no es el caso.
Vivir en la casa, ¿porqué no, acaso no tiene licencia de primera ocupación?
Si, como te he dicho tiene licencia de obra firmado por el alcalde y sellado por el ayutnamiento, memoria, planos y licencia de obra visado por el colegio de aparejadores, todo esto del año 1960.
Lo de las estacas, si su cometido es delimitar el área expropiada me parece adecuado.
Aqui quizas no me he explicado bien, el terreno esta dividio en dos parceles colindantes pero independientes con numero de referencia catastral diferente. La expropiacion solo afecta a una de las fincas es un expediente dirigido a un numero de referencia catastral. Las estacas las han puesto en ambas fincas, en la que no afecta coge 1 metros de finca en una longoutd de 40 metros.
CONDICIONES DE LA EDIFICACION DE VIVIENDA UNIFAMILIAR
1.-Conforme a lo indicado en el artículo 4.2.7., no se podrá construir ninguna edificación para vivienda un i f am i 1 i a r e n parc e 1a s d e s u p e r f i c i e inf e r i o r a c ine o mil (5.000) metros cuadrados. (creo que ahora son 10.000 metros)
2.-La edificación se separará diez (10) metros de
los linderos con los caminos, salvo que la vía sea de orden superior y se exija mayor retranqueo; y quince (15) metros de los linderos con las fincas colindantes.(Criterio establecido por la C.P.U.) 231
3.-La superficie edificada de la vivienda, no superará los trescientos (300) metros cuadrados, sin considerar la superficie edificada que sea precisa para edificaciones directamente ligadas al funcionamiento
de la explotación.
4.-Se establece en doce (12) metros y' dos (2) plantas, PBl, la altura total y el número máximo de plantas,
admitiéndose el aprovechamiento bajo cubierta.
5.Cumplirá las condiciones generales señaladas en estas N.U. para las viviendas en los suelos con destino urbano, y cuantas le fuesen de aplicación de carácter municipal o supramunicipa1.
6.-No formará "núcleo de población", entendiéndose como tal el que se define en el artículo 4.2.19.
7.Se admiten las explotaciones ganaderas familiares, sin que se consideren granja propiamente dicha, que no superen el número de cabezas siguiente: -Ovino-caprino hasta 2. Vacuno " 2. Porcino: reproductores o de cebo " 2. -Equino " 2. Conejos " 10. Aves ti 15.
Aqui esta mi duda, esta claro que en ese terreno se puede poner vivienda unifamiliar, hay unas condiciones las cuales se cumplen todas menos la de la parcela de 10.000 metros, pero claro este plan es del 1987 y la casa esta construida en 1960, entonces entiendo que se hizo con la ley de entonces pero que ahora no se podria hacer? que se rige en este caso, se tiene derechos de agua y luz consolidados. Es una casa que que hace isla en terreno rustico rodeado de terreno urbano, con las mismas cargas que estas.
¿La construcción, está califica en fuera de ordenación por el planeamiento?, si es esa su situación creo que ya eres consciente que en ella sólo podrás realizar en ella actuaciones destinadas a su conservación, que no rehabilitación.
Como os he dicho no soy experto en leyes, por lo que he podido leer si una vivienda en rustico es legal estaria fuera de ordenadcion si el terreno donde se encuentra cambia de denominacion para un bien superior, o publico no? Creo que no es el caso.
Vivir en la casa, ¿porqué no, acaso no tiene licencia de primera ocupación?
Si, como te he dicho tiene licencia de obra firmado por el alcalde y sellado por el ayutnamiento, memoria, planos y licencia de obra visado por el colegio de aparejadores, todo esto del año 1960.
Lo de las estacas, si su cometido es delimitar el área expropiada me parece adecuado.
Aqui quizas no me he explicado bien, el terreno esta dividio en dos parceles colindantes pero independientes con numero de referencia catastral diferente. La expropiacion solo afecta a una de las fincas es un expediente dirigido a un numero de referencia catastral. Las estacas las han puesto en ambas fincas, en la que no afecta coge 1 metros de finca en una longoutd de 40 metros.
¿Un cerramiento?, quizá sí, pero con las condiciones establecidas en la normativa urbanística, en el caso de que lo permita el planeamiento.
En no urbanizables pone que
CONDICIONES ESTETICAS
Las edificaciones se construirán, en todo su perímetro, con materiales análogos, apropiados al carácter y destino de las mismas.
Los as edificaciones se construirán, en todo su perímetro, con materiales análogos,
apropiados al carácter y destino de las mismas.
Los cerramientos de las fincas serán preferentemente vegetales, permitiéndose un zócalo de obra de altura no superior a cincuenta (50) centímetros.
En los lugares de paisaje
abierto y natural, perspectivas que ofrece la Ciudad y en las inmediaciones de las carreteras que se indican en el plano de Ordenación nº. 12, se condicionará la edificación a fin de preservar la armonía del paisaje y en aplicación de lo dispuesto en los artículos 73 de la Ley del Suelo y 98 de su Reglamento de Planeamiento.
Pero claro tambien en anterior punto de condiciones de vivienda unifamiliar en zona rustica, ponia que:
5.Cumplirá las condiciones generales señaladas en estas N.U. para las viviendas en los suelos con destino urbano, y cuantas le fuesen de aplicación de carácter municipal o supramunicipa1.
Por lo que cual vale?
CERRAMIENTOS
1.Tanto los solares como los terrenos que el Ayuntamiento disponga, deberán cercarse mediante cerramientos permanentes situados en la alineación oficial, de altura comprendida entre dos (2) y tres (3) metros, fabricados con materiales que garanticen su estabilidad y conservación en buen estado. 2.Las parcelas podrán cerrarse con vallas de altura inferior a doscientos cincuenta (250) centímetros, salvo en zonas de edificación aislada en las que el cerramiento de parcelas a vías o espacios públicos pOdrá resolverse: 204
Art. 3.6.26.
a) Con elementos ciegos de cincuenta (50)
centímetros de altura máxima, completados en su caso, mediante protecciones diáfanas estéticamente acordes con el lugar, pantallas vegetales o soluciones similares hasta una altura máxima
de doscientos cincuenta (250) centímetros.
b) Por medio de cerramientos de estética acorde con el 1 ugar, que no formen frentes opacos continuos de longitud superior a veinte (20) metros, ni rebasen una altura de dos (2) metros. Se exceptúan aquellos edificios aislados que, en razón de su destino, requieren especiales medidas de seguridad, en cuyo caso, el cerramiento se aj ustará a las necesidades
del edificio y requerirá aprobación del Organismo Municipal competente.
3.-En ningún caso se permitirá el remate de cerramientos con elementos que puedan causar lesiones a personas y animales.
Respecto a los motivos por los que se ha excluido del proyecto de saneamiento a tu terreno, tendrás que averiguarlo examinando el procedimiento administrativo desde el principio hasta el final
Tendria que mirarlo detalladamente pero para responderte rapido el abogado me dijo que era terreno rustico con vivienda ilegal, como ya he repetido varias veces se encontraron todos los papeles donde se veia que de ilegal nada y ahi cambio la razon a que era rustico y estabamos fuera de tiempo.
En no urbanizables pone que
CONDICIONES ESTETICAS
Las edificaciones se construirán, en todo su perímetro, con materiales análogos, apropiados al carácter y destino de las mismas.
Los as edificaciones se construirán, en todo su perímetro, con materiales análogos,
apropiados al carácter y destino de las mismas.
Los cerramientos de las fincas serán preferentemente vegetales, permitiéndose un zócalo de obra de altura no superior a cincuenta (50) centímetros.
En los lugares de paisaje
abierto y natural, perspectivas que ofrece la Ciudad y en las inmediaciones de las carreteras que se indican en el plano de Ordenación nº. 12, se condicionará la edificación a fin de preservar la armonía del paisaje y en aplicación de lo dispuesto en los artículos 73 de la Ley del Suelo y 98 de su Reglamento de Planeamiento.
Pero claro tambien en anterior punto de condiciones de vivienda unifamiliar en zona rustica, ponia que:
5.Cumplirá las condiciones generales señaladas en estas N.U. para las viviendas en los suelos con destino urbano, y cuantas le fuesen de aplicación de carácter municipal o supramunicipa1.
Por lo que cual vale?
CERRAMIENTOS
1.Tanto los solares como los terrenos que el Ayuntamiento disponga, deberán cercarse mediante cerramientos permanentes situados en la alineación oficial, de altura comprendida entre dos (2) y tres (3) metros, fabricados con materiales que garanticen su estabilidad y conservación en buen estado. 2.Las parcelas podrán cerrarse con vallas de altura inferior a doscientos cincuenta (250) centímetros, salvo en zonas de edificación aislada en las que el cerramiento de parcelas a vías o espacios públicos pOdrá resolverse: 204
Art. 3.6.26.
a) Con elementos ciegos de cincuenta (50)
centímetros de altura máxima, completados en su caso, mediante protecciones diáfanas estéticamente acordes con el lugar, pantallas vegetales o soluciones similares hasta una altura máxima
de doscientos cincuenta (250) centímetros.
b) Por medio de cerramientos de estética acorde con el 1 ugar, que no formen frentes opacos continuos de longitud superior a veinte (20) metros, ni rebasen una altura de dos (2) metros. Se exceptúan aquellos edificios aislados que, en razón de su destino, requieren especiales medidas de seguridad, en cuyo caso, el cerramiento se aj ustará a las necesidades
del edificio y requerirá aprobación del Organismo Municipal competente.
3.-En ningún caso se permitirá el remate de cerramientos con elementos que puedan causar lesiones a personas y animales.
Respecto a los motivos por los que se ha excluido del proyecto de saneamiento a tu terreno, tendrás que averiguarlo examinando el procedimiento administrativo desde el principio hasta el final
Tendria que mirarlo detalladamente pero para responderte rapido el abogado me dijo que era terreno rustico con vivienda ilegal, como ya he repetido varias veces se encontraron todos los papeles donde se veia que de ilegal nada y ahi cambio la razon a que era rustico y estabamos fuera de tiempo.
Caxourro, habiendo logrado acceder a las Normas Urbanísticas de tu municipio, desde la consideración a lo que has indicado de que tu terreno se encuentre incluido en una de las áreas de SNU de protección de regadío, señalado con el código SNU-PR1, te comento lo observado en ellas y que es lo siguiente.
En primer lugar, creo oportuno señalar que lo establecido en el artículo 4.2.2. apartado 1) no es una limitación singular en tu municipio aplicada a esta clase de suelo, al contrario, la legislación urbanística tiene generalmente señalado que cualquiera que sea. su categoría, el SNU carece de aprovechamiento urbanístico.
Esto significa que a partir de la entrada en vigor de estas Normas, cualquier edificación en esa clase de suelo debe vincularse a los usos característicos del artículo 4.2.5. o a aquellos otros usos que el artículo 4.2.6., permite realizar con sus respectivas limitaciones en las distintas categorías del SNU.
El artículo 4.2.7. indica las edificaciones que se permiten en SNU, sin perjuicio de las limitaciones que haya para cada una de sus categorías y previa justificación de su vinculación a los usos del suelo indicados en este artículo.
Con carácter general, el apartado 4) de este artículo prescribe, “con la justificación previa de que no existe la posibilidad de la formación de núcleo de población, podrán construirse edificios para vivienda unifamiliar, vinculados a explotaciones agrícolas o al servicio de alguno de los usos permitidos. (el artículo 4,2.19 define el concepto “núcleo de población”)
En todo caso, también con carácter general, señala el apartado 6), “cualesquiera de las construcciones e instalaciones a que se refiere el presente artículo deberán vincularse a parcelas independientes que reúnan la condición de unidad mínima de cultivo conforme a estas Normas, salvo las excepciones en ellas contempladas”.
En relación a lo dispuesto en el apartado anterior, el artículo 4.2.18. establece, entre otras condiciones: “no se podrá construir ninguna edificación para vivienda unifami1iar en parce1as de superficie inferior a cinco mil (5.000) metros cuadrados”
Por último, el artículo 4.2.23. regula el régimen específico del SNU de protección del regadío (SNU-PR), cuyas determinaciones son de aplicación a tu terreno en razón a estar incluido en la categoría de protección de regadío.
Conforme a esta disposición, el uso característico en esta categoría de suelo es el agropecuario y el uso permitido ligado al anterior, el mantenimiento del medio natural. (obsérvese que ni el uso característico ni el permitido contemplan la posibilidad del uso residencial)
Del examen de estas Normas urbanísticas deduzco permisividad de vivienda unifamiliar en SNU-PR, siempre condicionada al uso característico de producción agropecuaria o a cualquiera del resto de los usos permitidos en el apartado 2) de este artículo, como no puede ser de otra manera.
En consecuencia, y de conformidad con el artículo 82 del Decreto Legislativo 1/2014, de 8 de julio, por el que se aprueba el vigente texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón, el hecho de que el uso residencial pretendido en esa casa sea manifiestamente disconforme con los permitidos en el suelo clasificado SNU-PR por estas Normas Urbanísticas, entiendo que los edificios contenidos en tu terreno deben tener la declaración de fuera de ordenación en su respectiva ficha urbanística, con las consecuencias que en este precepto de la Ley se determinan.
En relación al hecho de que la casa se construyera contando con proyecto visado y licencia de obras, es una circunstancia no excluyente de la obligación de obtener la licencia de primera ocupación antes de habitarla al que en su día era titular, lógicamente previa solicitud de la misma y aportación de documento, firmado por la dirección de obra, acreditativo de que las obras concluyeron conforme a proyecto presentado y licencia de obras concedida.
Parece evidente que la colocación de las estacas en una parcela catastral que no es objeto de expropiación, es un error perfectamente subsanable a petición de interesado.
Y ya como colofón, considero que si los edificios existentes en el terreno se construyeron conforme a proyecto y licencia concedida y, además, obtuvo la respectiva licencia de primera ocupación o de funcionamiento en su día, la circunstancia de que pudieran estar calificadas en fuera de ordenación no significa que sean ilegales, simplemente, ello implica su sometimiento a los derechos y obligaciones propios de este régimen.
En primer lugar, creo oportuno señalar que lo establecido en el artículo 4.2.2. apartado 1) no es una limitación singular en tu municipio aplicada a esta clase de suelo, al contrario, la legislación urbanística tiene generalmente señalado que cualquiera que sea. su categoría, el SNU carece de aprovechamiento urbanístico.
Esto significa que a partir de la entrada en vigor de estas Normas, cualquier edificación en esa clase de suelo debe vincularse a los usos característicos del artículo 4.2.5. o a aquellos otros usos que el artículo 4.2.6., permite realizar con sus respectivas limitaciones en las distintas categorías del SNU.
El artículo 4.2.7. indica las edificaciones que se permiten en SNU, sin perjuicio de las limitaciones que haya para cada una de sus categorías y previa justificación de su vinculación a los usos del suelo indicados en este artículo.
Con carácter general, el apartado 4) de este artículo prescribe, “con la justificación previa de que no existe la posibilidad de la formación de núcleo de población, podrán construirse edificios para vivienda unifamiliar, vinculados a explotaciones agrícolas o al servicio de alguno de los usos permitidos. (el artículo 4,2.19 define el concepto “núcleo de población”)
En todo caso, también con carácter general, señala el apartado 6), “cualesquiera de las construcciones e instalaciones a que se refiere el presente artículo deberán vincularse a parcelas independientes que reúnan la condición de unidad mínima de cultivo conforme a estas Normas, salvo las excepciones en ellas contempladas”.
En relación a lo dispuesto en el apartado anterior, el artículo 4.2.18. establece, entre otras condiciones: “no se podrá construir ninguna edificación para vivienda unifami1iar en parce1as de superficie inferior a cinco mil (5.000) metros cuadrados”
Por último, el artículo 4.2.23. regula el régimen específico del SNU de protección del regadío (SNU-PR), cuyas determinaciones son de aplicación a tu terreno en razón a estar incluido en la categoría de protección de regadío.
Conforme a esta disposición, el uso característico en esta categoría de suelo es el agropecuario y el uso permitido ligado al anterior, el mantenimiento del medio natural. (obsérvese que ni el uso característico ni el permitido contemplan la posibilidad del uso residencial)
Del examen de estas Normas urbanísticas deduzco permisividad de vivienda unifamiliar en SNU-PR, siempre condicionada al uso característico de producción agropecuaria o a cualquiera del resto de los usos permitidos en el apartado 2) de este artículo, como no puede ser de otra manera.
En consecuencia, y de conformidad con el artículo 82 del Decreto Legislativo 1/2014, de 8 de julio, por el que se aprueba el vigente texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón, el hecho de que el uso residencial pretendido en esa casa sea manifiestamente disconforme con los permitidos en el suelo clasificado SNU-PR por estas Normas Urbanísticas, entiendo que los edificios contenidos en tu terreno deben tener la declaración de fuera de ordenación en su respectiva ficha urbanística, con las consecuencias que en este precepto de la Ley se determinan.
En relación al hecho de que la casa se construyera contando con proyecto visado y licencia de obras, es una circunstancia no excluyente de la obligación de obtener la licencia de primera ocupación antes de habitarla al que en su día era titular, lógicamente previa solicitud de la misma y aportación de documento, firmado por la dirección de obra, acreditativo de que las obras concluyeron conforme a proyecto presentado y licencia de obras concedida.
Parece evidente que la colocación de las estacas en una parcela catastral que no es objeto de expropiación, es un error perfectamente subsanable a petición de interesado.
Y ya como colofón, considero que si los edificios existentes en el terreno se construyeron conforme a proyecto y licencia concedida y, además, obtuvo la respectiva licencia de primera ocupación o de funcionamiento en su día, la circunstancia de que pudieran estar calificadas en fuera de ordenación no significa que sean ilegales, simplemente, ello implica su sometimiento a los derechos y obligaciones propios de este régimen.
