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prescripcion obra ilegal
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Viendo 21 - 29 de 29 comentarios
Gracias alga,
La verdad es que la constructora no tenia que haber abierto esas ventanas.. en fin, 7 años después yo compré ese piso como exterior y me he encontrado con todo este follón. De todas formas no es una terraza, es una azotea de solo 2m de ancho a la que el propietario ni sube porque todo el edificio está inhabitado lleno de basuras (y es como una caja de cerillas de lo estrecho que es)
En fin, vengo de hablar con un técnico de Disciplina Urbanistica y resulta que el caso se archivó hace un año: Todo ha prescrito, no tengo que cerrar mis ventanas!
Otra cosa es que el hombre suba un muro, porque ahora no sé si obtendrá la licencia por estar mis ventanas ya legalizadas.
La verdad es que la constructora no tenia que haber abierto esas ventanas.. en fin, 7 años después yo compré ese piso como exterior y me he encontrado con todo este follón. De todas formas no es una terraza, es una azotea de solo 2m de ancho a la que el propietario ni sube porque todo el edificio está inhabitado lleno de basuras (y es como una caja de cerillas de lo estrecho que es)
En fin, vengo de hablar con un técnico de Disciplina Urbanistica y resulta que el caso se archivó hace un año: Todo ha prescrito, no tengo que cerrar mis ventanas!
Otra cosa es que el hombre suba un muro, porque ahora no sé si obtendrá la licencia por estar mis ventanas ya legalizadas.
No te equivoques. Que haya prescrito la posibilidad de tomarse medidas de restauración no debes considerar legalizadas las ventanas, solo significa que el ayuntamiento no te las puede hacer quitar, nada más.
Pero a lo que yo me refiero es a los derechos y obligaciones establecidas en el Código Civil :
Artículo 581.
El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.
Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería, y no se hubiera pactado lo contrario.
También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana.
Artículo 582.
No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad.
Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia.
Y poco o nada importa que está deshabitado el edificio. Cuando hayas adquirido la servidumbre por usucapión, tu vecino, si quiere edificar una altura superior a tus ventanas, tendrá que dejar la distancia legal de dos metros dentro de su propiedad para no taparte las luces.
Curioso pero cierto, y a tí esos dos metros sin costarte ni un céntimo.
¿ Tú que harías en su lugar ?, yo, sin lugar a dudas levantaría pared en mi propiedad o negaría la servidumbre presentando demanda en el juzgado.
Pero a lo que yo me refiero es a los derechos y obligaciones establecidas en el Código Civil :
Artículo 581.
El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.
Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería, y no se hubiera pactado lo contrario.
También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana.
Artículo 582.
No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad.
Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia.
Y poco o nada importa que está deshabitado el edificio. Cuando hayas adquirido la servidumbre por usucapión, tu vecino, si quiere edificar una altura superior a tus ventanas, tendrá que dejar la distancia legal de dos metros dentro de su propiedad para no taparte las luces.
Curioso pero cierto, y a tí esos dos metros sin costarte ni un céntimo.
¿ Tú que harías en su lugar ?, yo, sin lugar a dudas levantaría pared en mi propiedad o negaría la servidumbre presentando demanda en el juzgado.
Alga tienes razón en cuanto a servidumbre de luces y el tema de tema civil, pero en este caso la denuncia del vecino la ha realizado en el Ayuntamiento, luego lo que el vecino ha solicitado es que el Ayuntamiento, en su sección de disciplina urbanística actue, está claro que el ayuntamiento ya no puede hacer nada, pero el vecino si se dirige al Juzgado entonces estamos en el caso que tu dices, de la jurisdicción civil. El juzgado podría obligar a cerrar la ventana, pero no por ser realizada fuera de la legalidad, sería por el derecho de luces que tiene el vecino sobre esa medianería.
Creo que el vecino se equivocó al denunciar la apertura de las ventanas en el ayuntamiento al entender que era competente para obligarle a quitarlas. A lo sumo, esa actuación habría comportado un requerimiento al propietario de la vivienda instándole a solicitar licencia, si es que no la había solicitado el que las puso, pero nada mas, y siempre claro está, que la instalación de las ventanas no incumpla la normativa urbanística.
Hay que entender que cualquier propietario puede habrir huecos en su propiedad obteniendo la preceptiva licencia y, SIEMPRE, sin perjuicio de terceros como es el caso.
Prueba de ello es que la denuncia del vecino, tras las comprobaciones pertinentes fueron archivadas sin incoar expediente urbanístico a GiNGeR.
El hecho es que el vecino puede requerir a GiNGeR que quite las ventanas y ponga en su lugar otras de 30 X 30 a la altura de la carrera, con reja remetida y red de alambre. Es evidente que si no atiende el requerimiento verbal hecho con testigos o notarialmente, podrá demandarlo con la absoluta certeza, en mi opinión, de que el juez le dará la razón.
También, el vecino, cumplidos los trámites anteriores podrá levantar pared en su propiedad, con licencia, hasta eliminar una servidumbre que no tiene la obligación legal de soportar. Sí, si eso ocurre, GiNGeR podrá prohibir al vecino, por un acto formal, la construcción de la pared si considera adquirida la servidumbre. Es decir, ese acto formal exigirá presentar demanda en el juzgado pidiendo la paralización de la construcción del cerramiento iniciada por el vecino, o su derrumbe en el caso de estar terminada, si puede probar que ha adquirido la servidumbre por usucapión o por título suficiente.
Hay que entender que cualquier propietario puede habrir huecos en su propiedad obteniendo la preceptiva licencia y, SIEMPRE, sin perjuicio de terceros como es el caso.
Prueba de ello es que la denuncia del vecino, tras las comprobaciones pertinentes fueron archivadas sin incoar expediente urbanístico a GiNGeR.
El hecho es que el vecino puede requerir a GiNGeR que quite las ventanas y ponga en su lugar otras de 30 X 30 a la altura de la carrera, con reja remetida y red de alambre. Es evidente que si no atiende el requerimiento verbal hecho con testigos o notarialmente, podrá demandarlo con la absoluta certeza, en mi opinión, de que el juez le dará la razón.
También, el vecino, cumplidos los trámites anteriores podrá levantar pared en su propiedad, con licencia, hasta eliminar una servidumbre que no tiene la obligación legal de soportar. Sí, si eso ocurre, GiNGeR podrá prohibir al vecino, por un acto formal, la construcción de la pared si considera adquirida la servidumbre. Es decir, ese acto formal exigirá presentar demanda en el juzgado pidiendo la paralización de la construcción del cerramiento iniciada por el vecino, o su derrumbe en el caso de estar terminada, si puede probar que ha adquirido la servidumbre por usucapión o por título suficiente.
A cisco2011... Podríais explicar más en detalle esto de que en Cataluña la preescripción de las acciones personales es de 6 años porque hay previsión legal especifica?
No es que las acciones personales en el derecho civil catalán prescriban a los 6 años -prescriben a los 10-. Lo que la ley de urbanismo establece es que una vez declarada ilegalizable una obra el procedimiento de restauración de la realidad física alterada no prescribe hasta transcurridos 6 años.
Dicho plazo de 6 años no tiene nada que ver con el plazo de prescripción de la acción de restauración que también es de 6 años excepto en zonas verdes y rural protegido.
No es que las acciones personales en el derecho civil catalán prescriban a los 6 años -prescriben a los 10-. Lo que la ley de urbanismo establece es que una vez declarada ilegalizable una obra el procedimiento de restauración de la realidad física alterada no prescribe hasta transcurridos 6 años.
Dicho plazo de 6 años no tiene nada que ver con el plazo de prescripción de la acción de restauración que también es de 6 años excepto en zonas verdes y rural protegido.
Se manejan dos conceptos distintos. A) prescripción de la acción de reposición de la legalidad urbanística , cuyo plazo depende del derecho urbanístico de cada comunidad autónoma. Por ejemplo en Galicia, 6 años. B) prescripción de la obligación del propietario que ya cuenta con una orden firme de demolición. En este caso, el plazo es el general de las obligaciones del CC. Es decir 15 años. Si el ayuntamiento, aún contando con Resolución firme de demolición, no hace nada en 15 años, prescribe la obligación. Pasa lo mismo de tener una Sentencia firme que decreta la demolición. Aunque el plazo de ejecución en procesos civiles es de 5 años, en procesos contencioso-administrativo no se puede alegar la inejecutabilidad sino transcurren 15 años sin realizarse actividad alguna (algo harto extraño). Espero haber aclarado algo.
