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a propósito de los gastos de urbanización
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A propósito de los gastos de urbanización
hoy soy yo quien, como arquitecto, también pregunta
hoy soy yo quien agradecería respuestas
en un momento dado, hace más de 12 meses, un ayuntamiento envía las notificaciones para el pago de las cuotas estimadas de obras de urbanización, y lo hace por la totalidad del importe estimado en base a que las obras se ejecutarán en su totalidad en el período de los 6 meses siguientes
la totalidad de los propietarios afectados han pagado o avalado la totalidad del importe reclamado, y a día de hoy, más de un año después y por diversas circunstancias, las obras no están iniciadas, y desconozco si siquiera están licitadas
mi pregunta es si esos propietarios, entre los que está mi cliente, podrían exigir al ayuntamiento la devolución de las cantidades ingresadas ... toda vez que las obras no se han iniciado, que muy probablemente no se han licitado, y que me consta que NINGUNO de los afectados está interesado en su ejecución a corto plazo
hoy soy yo quien agradecería respuestas
en un momento dado, hace más de 12 meses, un ayuntamiento envía las notificaciones para el pago de las cuotas estimadas de obras de urbanización, y lo hace por la totalidad del importe estimado en base a que las obras se ejecutarán en su totalidad en el período de los 6 meses siguientes
la totalidad de los propietarios afectados han pagado o avalado la totalidad del importe reclamado, y a día de hoy, más de un año después y por diversas circunstancias, las obras no están iniciadas, y desconozco si siquiera están licitadas
mi pregunta es si esos propietarios, entre los que está mi cliente, podrían exigir al ayuntamiento la devolución de las cantidades ingresadas ... toda vez que las obras no se han iniciado, que muy probablemente no se han licitado, y que me consta que NINGUNO de los afectados está interesado en su ejecución a corto plazo
Hola jecc,
Supongo que habrá un Plan Parcial, un Proyecto de Reparcelación y un sistema de actuación definitívamente aprobados, que por lo que dices deduzco que será de cooperación.
En el Proyecto de Reparcelación debe estar definida la forma de efectuar los pagos de los gastos de urbanización y, si existe, tal circunstancia creo que debe estar inscrita en el registro de la Propiedad.
Lo habitual suele ser que la administración exija la entrega de cantidades a cuenta, pero nunca que excedan de las inversiones previstas para los seis meses siguientes desde el inicio de las obras, como en tu caso la previsión de ejecución finalizada era de ese período, el ayuntamiento exigió la totalidad.
Estamos ante un incumplimiento de un instrumento de naturaleza urbanística por parte de la administración actuante y en mi opinión es razón suficiente para exigirle responsabilidad por los posibles perjuicios causados.
Y si creo que ha incurrido en responsabilidad, con mayor razón entiendo que si todos o la mayoría de los propietarios lo solicitan, el ayuntamiento debe devolverles las cantidades aportadas o avaladas.
Un afectuoso saludo.
Supongo que habrá un Plan Parcial, un Proyecto de Reparcelación y un sistema de actuación definitívamente aprobados, que por lo que dices deduzco que será de cooperación.
En el Proyecto de Reparcelación debe estar definida la forma de efectuar los pagos de los gastos de urbanización y, si existe, tal circunstancia creo que debe estar inscrita en el registro de la Propiedad.
Lo habitual suele ser que la administración exija la entrega de cantidades a cuenta, pero nunca que excedan de las inversiones previstas para los seis meses siguientes desde el inicio de las obras, como en tu caso la previsión de ejecución finalizada era de ese período, el ayuntamiento exigió la totalidad.
Estamos ante un incumplimiento de un instrumento de naturaleza urbanística por parte de la administración actuante y en mi opinión es razón suficiente para exigirle responsabilidad por los posibles perjuicios causados.
Y si creo que ha incurrido en responsabilidad, con mayor razón entiendo que si todos o la mayoría de los propietarios lo solicitan, el ayuntamiento debe devolverles las cantidades aportadas o avaladas.
Un afectuoso saludo.
Hola pac,
Ante todo, agradecerte la respuesta, así como hacer que ese “hola” sea también un saludo muy afectuoso
Efectivamente, la gestión es por cooperación y existe proyecto de reparcelación con inscripción registral de las cargas urbanísticas, etc.
Pienso como Tú en que ha habido incumplimiento, y que quizá cupiera exigir responsabilidades por los perjuicios derivados de ese incumplimiento … pero ese es pensamiento de arquitecto
La legislación urbanística prevé acciones para obligar al rápido desarrollo urbanístico, y es lógico que así sea porque un planeamiento sólo es útil si es ejecutado … y así se prevé el desarrollo urbanístico “de oficio”, la imposición de cambio de gestión de compensación a cooperación, etc, llegando a la posibilidad de expropiación de los solares no edificados … siempre como herramienta pública para evitar que la iniciativa privada pueda entorpecer el desarrollo urbanístico
Exponía yo el tema diciendo que el cobro se había efectuado de modo íntegro, y decía que había sido previo a la licitación de las obras por si eso fuera una posible irregularidad … porque lo que no dudo es que las obras son ejecutables en seis meses … y porque mucho me temo que lo único que pueda reclamarse al ayuntamiento es la inmediata ejecución de unas obras inútiles
Al margen de colores o ideologías políticas, existe un sector con grandes dificultades financieras y gran repercusión económica para el conjunto del país, y, dado que existe un claro consenso en que es necesario reducir la intensidad de la actividad, parece también claro que la viabilidad pasa por la optimización de recursos … y optimizar los recursos es destinarlos a aquello que pueda obtener más pronta utilidad, descartando nuevas inversiones en bienes cuyo uso no es previsible a corto plazo.
Así, en las zonas y en la medida en que no está prevista la construcción de edificios a corto plazo, no tiene sentido afrontar de inmediato las correspondientes obras de urbanización, máxime cuando esas infraestructuras únicamente pueden ser útiles para esas futuras construcciones
En el caso que planteo, que aunque único es similar a muchos casos en muchos ayuntamientos, el importe de las obras de urbanización, además de estar garantizadas mediante inscripción registral, ha sido desembolsado íntegramente … y, a la vista de la situación, hay que considerar que es un desembolso inútil a corto plazo … y que ese dinero, en manos de sus propietarios, puede ayudar a dar viabilidad a otros proyectos, e incluso a evitar la ruina de la empresa
Hace más de doce meses, los propietarios del suelo hicieron ese pago pensando en que iniciarían la construcción de edificios de modo inmediato … pero la cosa se torció en ese tiempo, y ninguno de ellos solicitará licencia de construcción en 3 ó 4 años
Existe la posibilidad de diálogo, pero soy pesimista … porque, aunque pudiera haber acuerdo con el ayuntamiento en que las obras de urbanización no deben ejecutarse a corto plazo, veo difícil que se presten a devolver el dinero a sus propietarios, porque la crisis del ladrillo también alcanzó a la hacienda municipal, porque, aunque no le pertenece, difícilmente renunciará el ayuntamiento a la posesión de ese dinero
Ante todo, agradecerte la respuesta, así como hacer que ese “hola” sea también un saludo muy afectuoso
Efectivamente, la gestión es por cooperación y existe proyecto de reparcelación con inscripción registral de las cargas urbanísticas, etc.
Pienso como Tú en que ha habido incumplimiento, y que quizá cupiera exigir responsabilidades por los perjuicios derivados de ese incumplimiento … pero ese es pensamiento de arquitecto
La legislación urbanística prevé acciones para obligar al rápido desarrollo urbanístico, y es lógico que así sea porque un planeamiento sólo es útil si es ejecutado … y así se prevé el desarrollo urbanístico “de oficio”, la imposición de cambio de gestión de compensación a cooperación, etc, llegando a la posibilidad de expropiación de los solares no edificados … siempre como herramienta pública para evitar que la iniciativa privada pueda entorpecer el desarrollo urbanístico
Exponía yo el tema diciendo que el cobro se había efectuado de modo íntegro, y decía que había sido previo a la licitación de las obras por si eso fuera una posible irregularidad … porque lo que no dudo es que las obras son ejecutables en seis meses … y porque mucho me temo que lo único que pueda reclamarse al ayuntamiento es la inmediata ejecución de unas obras inútiles
Al margen de colores o ideologías políticas, existe un sector con grandes dificultades financieras y gran repercusión económica para el conjunto del país, y, dado que existe un claro consenso en que es necesario reducir la intensidad de la actividad, parece también claro que la viabilidad pasa por la optimización de recursos … y optimizar los recursos es destinarlos a aquello que pueda obtener más pronta utilidad, descartando nuevas inversiones en bienes cuyo uso no es previsible a corto plazo.
Así, en las zonas y en la medida en que no está prevista la construcción de edificios a corto plazo, no tiene sentido afrontar de inmediato las correspondientes obras de urbanización, máxime cuando esas infraestructuras únicamente pueden ser útiles para esas futuras construcciones
En el caso que planteo, que aunque único es similar a muchos casos en muchos ayuntamientos, el importe de las obras de urbanización, además de estar garantizadas mediante inscripción registral, ha sido desembolsado íntegramente … y, a la vista de la situación, hay que considerar que es un desembolso inútil a corto plazo … y que ese dinero, en manos de sus propietarios, puede ayudar a dar viabilidad a otros proyectos, e incluso a evitar la ruina de la empresa
Hace más de doce meses, los propietarios del suelo hicieron ese pago pensando en que iniciarían la construcción de edificios de modo inmediato … pero la cosa se torció en ese tiempo, y ninguno de ellos solicitará licencia de construcción en 3 ó 4 años
Existe la posibilidad de diálogo, pero soy pesimista … porque, aunque pudiera haber acuerdo con el ayuntamiento en que las obras de urbanización no deben ejecutarse a corto plazo, veo difícil que se presten a devolver el dinero a sus propietarios, porque la crisis del ladrillo también alcanzó a la hacienda municipal, porque, aunque no le pertenece, difícilmente renunciará el ayuntamiento a la posesión de ese dinero
Hola jecc,
Creo que nadie puede estar en desacuerdo contigo, de que las dificultades del sector de la promoción puestas de manifiesto repercuten, y mucho, en otras muchas actividades económicas y no solo en las con él directamente relacionadas.
Los ayuntamientos no puede permanecer insensibles a los problemas de un sector del que económicamente, se ha nutrido en gran medida en estos últimos años añadiendoles otros nuevos que, por inesperados, no son deseados. Máxime cuando tampoco ellos tendrán un gran interés en tener que soportar unos costes de conservación de lo urbanizado, de los que no podrán resarcirse si no se construyen viviendas en el suelo creado.
Descartada la vía de de reclamación de responsabilidad, por lo que de enfrentamiento supondría, si pienso que la del diálogo puede fructificar, como apuntas, en una prórroga razonable del plazo de urbanización dado y en consecuencia de los de edificación.
En esa negociación podeis hacerle entender que siendo que ha caducado el plazo dado para urbanizar, debe entenderse también, caducado el plazo para la aportación de las cuotas de urbanización e iniciado el de devolución de esas cantidades. En caso contrario, se está generando un enriquecimiento injusto para el ayuntamiento.
Pienso que es la mejor de todas las posibilidades.
Un cordial saludo.
Creo que nadie puede estar en desacuerdo contigo, de que las dificultades del sector de la promoción puestas de manifiesto repercuten, y mucho, en otras muchas actividades económicas y no solo en las con él directamente relacionadas.
Los ayuntamientos no puede permanecer insensibles a los problemas de un sector del que económicamente, se ha nutrido en gran medida en estos últimos años añadiendoles otros nuevos que, por inesperados, no son deseados. Máxime cuando tampoco ellos tendrán un gran interés en tener que soportar unos costes de conservación de lo urbanizado, de los que no podrán resarcirse si no se construyen viviendas en el suelo creado.
Descartada la vía de de reclamación de responsabilidad, por lo que de enfrentamiento supondría, si pienso que la del diálogo puede fructificar, como apuntas, en una prórroga razonable del plazo de urbanización dado y en consecuencia de los de edificación.
En esa negociación podeis hacerle entender que siendo que ha caducado el plazo dado para urbanizar, debe entenderse también, caducado el plazo para la aportación de las cuotas de urbanización e iniciado el de devolución de esas cantidades. En caso contrario, se está generando un enriquecimiento injusto para el ayuntamiento.
Pienso que es la mejor de todas las posibilidades.
Un cordial saludo.
gracias, pac, por la palmada optimista
trataré de retocar el proyecto de urbanización, contemplando su ejecución por fases, con una primera fase que incluya el deslinde y la cesión real al ayuntamiento del suelo de zonas verdes, equipamientos y viales, sin redes, pero con pavimentación general de viales con aglomerado asfáltico, sin distinción de calzada y aceras ... y una segunda fase, a iniciar cuando se produzca la primera solicitud de licencia de obra de edificación, que incluya la ejecución de redes de servicios, pavimentado definitivo, aceras, alumbrado, amueblamiento, ajardinamiento y riego.
de este modo podría hacer que la inversión de la primera fase sea un 20% del total, aunque ello suponga un 4% de incremento de presupuesto debido a la posterior necesidad de demolición de parte del pavimento
el planteamiento parece lógico, y el ayuntamiento no debería poner trabas, toda vez que pasa a tener disponibilidad efectiva de sus bienes, procediendo a la liquidación final de la primera fase, con devolución del sobrante, y en su día pasará los cargos provisionales de la segunda fase, de modo previo a su inicio
en todo caso sigo sin ser optimista, quizá por escaldado, y ojalá la discusión se limite a si es en la primera fase cuando debe abordarse el ajardinamiento y riego de las zonas verdes públicas
algunas pequeñas promotoras ya no existen, ayer cayó Martinsa-Fadesa ... y estamos empezando
te contaré en unas semanas
saludos
trataré de retocar el proyecto de urbanización, contemplando su ejecución por fases, con una primera fase que incluya el deslinde y la cesión real al ayuntamiento del suelo de zonas verdes, equipamientos y viales, sin redes, pero con pavimentación general de viales con aglomerado asfáltico, sin distinción de calzada y aceras ... y una segunda fase, a iniciar cuando se produzca la primera solicitud de licencia de obra de edificación, que incluya la ejecución de redes de servicios, pavimentado definitivo, aceras, alumbrado, amueblamiento, ajardinamiento y riego.
de este modo podría hacer que la inversión de la primera fase sea un 20% del total, aunque ello suponga un 4% de incremento de presupuesto debido a la posterior necesidad de demolición de parte del pavimento
el planteamiento parece lógico, y el ayuntamiento no debería poner trabas, toda vez que pasa a tener disponibilidad efectiva de sus bienes, procediendo a la liquidación final de la primera fase, con devolución del sobrante, y en su día pasará los cargos provisionales de la segunda fase, de modo previo a su inicio
en todo caso sigo sin ser optimista, quizá por escaldado, y ojalá la discusión se limite a si es en la primera fase cuando debe abordarse el ajardinamiento y riego de las zonas verdes públicas
algunas pequeñas promotoras ya no existen, ayer cayó Martinsa-Fadesa ... y estamos empezando
te contaré en unas semanas
saludos
