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Agente urbanizador en Castilla la Mancha: infravaloración
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Agente urbanizador en castilla la mancha: infravaloración
Hola!
¿Qúe metodos legales se pueden ejercer ante una infravaloración de terrenos urbanizables hecha por un agente urbanizador en el desarrollo de un ámbito?
¿Puede valorar libremente o debe regirse por la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones?
¿Debe mostrar los costes de urbanización y estos deben ser de acuerdo con el valor de mercado?
¿Qúe metodos legales se pueden ejercer ante una infravaloración de terrenos urbanizables hecha por un agente urbanizador en el desarrollo de un ámbito?
¿Puede valorar libremente o debe regirse por la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones?
¿Debe mostrar los costes de urbanización y estos deben ser de acuerdo con el valor de mercado?
Generalmente la valoración de un terreno urbanizable en un procedimiento de un PAU suele ser ya de por sí superir a la prevista en la LRSV.
Otra cosa es que no estés conforme con el precio que te ofrece como compraventa o que haya puesto un precio irrisorio para abusar a cambio del coeficiente de canje (suelo a cambio de no pagar costes de urbanización en metálico).
En cuanto a los costes de urbanización se puede o presentar una proposición jurídico-económica alternativa (no sé si estarás a tiempo y si sólo eres un propietario lo vas a tener difícil) o bien si crees que están supravalorados puedes encargar a un técnico un informe contradictorio (que deberás pagar tú, claro) e inmediatamente y antes de que finalice el plazo de exposición pública del "proyecto de urbanización" solicitar, aportando tu informe, al Ayuntamiento que remita tu solicitud a la Junta de Comunidades para que se pronuncie sobre si los costes de urbanización presentados por ese agente urbanizador corresponden verdaderamente a los costes medios de la zona.
Asimismo a lo largo de todo el proceso del PAU tienes derecho a que exigir que te vaya acreditando los gastos.
Un saludo.
Otra cosa es que no estés conforme con el precio que te ofrece como compraventa o que haya puesto un precio irrisorio para abusar a cambio del coeficiente de canje (suelo a cambio de no pagar costes de urbanización en metálico).
En cuanto a los costes de urbanización se puede o presentar una proposición jurídico-económica alternativa (no sé si estarás a tiempo y si sólo eres un propietario lo vas a tener difícil) o bien si crees que están supravalorados puedes encargar a un técnico un informe contradictorio (que deberás pagar tú, claro) e inmediatamente y antes de que finalice el plazo de exposición pública del "proyecto de urbanización" solicitar, aportando tu informe, al Ayuntamiento que remita tu solicitud a la Junta de Comunidades para que se pronuncie sobre si los costes de urbanización presentados por ese agente urbanizador corresponden verdaderamente a los costes medios de la zona.
Asimismo a lo largo de todo el proceso del PAU tienes derecho a que exigir que te vaya acreditando los gastos.
Un saludo.
Traianus,
en cuanto al coeficiente de canje:
1. ¿cómo se puede saber que es el razonable?
2. ¿lo marca el ayuntamiento o es el propio agente urbanizador quien negocia éste con los propietarios?
3. ¿sería efectivo promover una agrupación de propietarios para conseguir un mayor coeficiente de canje.
Gracias y un saludo
en cuanto al coeficiente de canje:
1. ¿cómo se puede saber que es el razonable?
2. ¿lo marca el ayuntamiento o es el propio agente urbanizador quien negocia éste con los propietarios?
3. ¿sería efectivo promover una agrupación de propietarios para conseguir un mayor coeficiente de canje.
Gracias y un saludo
en cuanto al coeficiente de canje:
1. ¿cómo se puede saber que es el razonable?
El coeficiente se puede calcular de diversas maneras pero de forma aproximada y la más rápida es dividir los costes de urbanización entre los ingresos que se podrían obtener por la venta total del techo previsto en el PAU. Dicho así no te dirá mucho, pero es que es harto difícil hacerlo entender en pocas líneas pues para saber si está bien calculado habría que examinar bien los datos del PAU, cosa que obviamente no puedo hacer mediante internet.
Lo que quiero ponerte de relieve con ello es que no hay regla general: Como el coste de urbanización es diferente de un municipio a otro, e incluso dentro del mismo municipio es diferente entre distintos PAUs, y a su vez en cada PAU se prevé edificar un número diferentes de viviendas entonces el coeficiente de canje varía siempre de un PAU y por tanto no te puede servir ningún dato como referencia. La clave está en valorar lo más posible el precio de tu terreno; cuanto mál alto esté valorado, el coeficiente de canje con el que debes pagar al agente urbanizador es menor y por tanto mayor solar final te quedará a tí como propietario. Lamento no poder decirte más, pero otra clave está en poder averiguar si las cargas de urbanización están "inflados al alza".
2. ¿lo marca el ayuntamiento o es el propio agente urbanizador quien negocia éste con los propietarios? Lo marca el agente urbanizador en su proposición jurídica-económica. Si el ayuntamiento variara el coste de urbanización por considerarlo excesivamente abusivo, entonces también variaría el coeficiente de canje necesariamente.
3. ¿sería efectivo promover una agrupación de propietarios para conseguir un mayor coeficiente de canje?.
En primer lugar, imagino que te referirás a un mayor coeficiente en favor de los propietarios, es decir que con menos solares resultantes entregados al agente urbanizador se dé éste por pagado de manera que a los propietarios os quede mayor porcentaje de solares.
En segundo lugar por agrupación ¿te refieres a una especie de asamblea en la que sin forma legal y jurídica os ponéis de acuerdo, verdad? Si te refieres a una Agrupación de Interés Urbanístico con ese único objetivo es una barbaridad. Si te refieres a que varios vecinos, los más posibles, os pongáis de acuerdo para negociar con el agente urbanizador, ánimo, inténtalo y a ver si tenéis suerte, pero como esté ya aprobada la proposición jurídico-económico lo tenéis difícil salvo que haya buena disposición por parte del agente urbanizador. Eso sí, el coeficiente de canje es igual para todos, del mismo modo que es igual el coste de pago en metálico con independencia de que se pueda llegar a acuerdos concretos con el agente urbanizador sobre diversos aspectos tales como mejoras en los plazos de pago, etc...
Un saludo.
1. ¿cómo se puede saber que es el razonable?
El coeficiente se puede calcular de diversas maneras pero de forma aproximada y la más rápida es dividir los costes de urbanización entre los ingresos que se podrían obtener por la venta total del techo previsto en el PAU. Dicho así no te dirá mucho, pero es que es harto difícil hacerlo entender en pocas líneas pues para saber si está bien calculado habría que examinar bien los datos del PAU, cosa que obviamente no puedo hacer mediante internet.
Lo que quiero ponerte de relieve con ello es que no hay regla general: Como el coste de urbanización es diferente de un municipio a otro, e incluso dentro del mismo municipio es diferente entre distintos PAUs, y a su vez en cada PAU se prevé edificar un número diferentes de viviendas entonces el coeficiente de canje varía siempre de un PAU y por tanto no te puede servir ningún dato como referencia. La clave está en valorar lo más posible el precio de tu terreno; cuanto mál alto esté valorado, el coeficiente de canje con el que debes pagar al agente urbanizador es menor y por tanto mayor solar final te quedará a tí como propietario. Lamento no poder decirte más, pero otra clave está en poder averiguar si las cargas de urbanización están "inflados al alza".
2. ¿lo marca el ayuntamiento o es el propio agente urbanizador quien negocia éste con los propietarios? Lo marca el agente urbanizador en su proposición jurídica-económica. Si el ayuntamiento variara el coste de urbanización por considerarlo excesivamente abusivo, entonces también variaría el coeficiente de canje necesariamente.
3. ¿sería efectivo promover una agrupación de propietarios para conseguir un mayor coeficiente de canje?.
En primer lugar, imagino que te referirás a un mayor coeficiente en favor de los propietarios, es decir que con menos solares resultantes entregados al agente urbanizador se dé éste por pagado de manera que a los propietarios os quede mayor porcentaje de solares.
En segundo lugar por agrupación ¿te refieres a una especie de asamblea en la que sin forma legal y jurídica os ponéis de acuerdo, verdad? Si te refieres a una Agrupación de Interés Urbanístico con ese único objetivo es una barbaridad. Si te refieres a que varios vecinos, los más posibles, os pongáis de acuerdo para negociar con el agente urbanizador, ánimo, inténtalo y a ver si tenéis suerte, pero como esté ya aprobada la proposición jurídico-económico lo tenéis difícil salvo que haya buena disposición por parte del agente urbanizador. Eso sí, el coeficiente de canje es igual para todos, del mismo modo que es igual el coste de pago en metálico con independencia de que se pueda llegar a acuerdos concretos con el agente urbanizador sobre diversos aspectos tales como mejoras en los plazos de pago, etc...
Un saludo.
Gracias Traianus, en primer lugar, por tu rápida contestación.
De tu respuesta, deduzco que el propietario se encuentra a merced del agente urbanizador!!
Y me planteo nuevas preguntas,
1.- ¿por qué existe tanto interés de los potenciales agentes urbanizadores de que los propietarios acepten sus propuestas antes de las plicas? (Entiendo que si consiguen el 50% del terreno casi tendrán asegurado ganar la subasta, no?)
2.- ¿cuándo se podría obtener una mejor oferta, antes o despues de las plicas? (despues considero cuando se sepa el nombre del agente)
3.- en el caso de no aceptar la propuesta del agente urbanizador, creo que se deben asumir las "elevadísimas" cargas de urbanización (y creo que son por adelantado!!), Por lo tanto, juegan con la falta de liquidez del propietario. ¿existe alguna alternativa?
De nuevo, muchísimas gracias
De tu respuesta, deduzco que el propietario se encuentra a merced del agente urbanizador!!
Y me planteo nuevas preguntas,
1.- ¿por qué existe tanto interés de los potenciales agentes urbanizadores de que los propietarios acepten sus propuestas antes de las plicas? (Entiendo que si consiguen el 50% del terreno casi tendrán asegurado ganar la subasta, no?)
2.- ¿cuándo se podría obtener una mejor oferta, antes o despues de las plicas? (despues considero cuando se sepa el nombre del agente)
3.- en el caso de no aceptar la propuesta del agente urbanizador, creo que se deben asumir las "elevadísimas" cargas de urbanización (y creo que son por adelantado!!), Por lo tanto, juegan con la falta de liquidez del propietario. ¿existe alguna alternativa?
De nuevo, muchísimas gracias
1- De tu respuesta, deduzco que el propietario se encuentra a merced del agente urbanizador!!
No siempre es así. Aunque no te lo creas uno de los primeros responsables de que el sistema del agente urbanizador se haya introducido han sido los propios propietarios, o mejor dicho la inactividad de los propios propietarios que casi nunca promovían suelo. No es una bronca ni nada por el estilo sino que todo tiene su lógica y su por qué si bien eso no justifica que la administración no pare los pies a aquellas empresas que se meten a urbanizar y que van poco menos que atropellandoa todo el mundo.
Lo anterior te lo digo por un motivo: El sistema está abierto a todo el mundo. Si eres propietario de más terrenos incluidos en otros sectores no seáis pasivos, no esperéis a que venga el agente urbanizador; sedlos vosotros. Es decir, habla con otros propietarios del sector que conozcas, poneros de acuerdo (cuantos más mucho mejor) y presentad vuestro propio PAU antes de que por causa de vuestra propia inactividad deis pie a que una empresa ajena se fije en esos terrenos. Ojalá tengas suerte y lo saquéis adelante pero seguramente entonces te darás cuenta de lo difícil que es convencer a otros propietarios para que hagan algo, y entonces empezarás a comprender (que no a justificar las tropelías) el porque se tuvo que tomar la decisión de introducir al agente urbanizador para promover suelo que tradicionalmente, y más en Castilla-La Mancha con su escasa actividad empresarial, llevaba años estancado o creciendo de forma irregular y muchas veces ilegal.
Pues bien, si os conseguís poner de acuerdo unos pocos tenéis mucho camino ya recorrido y mucha delantera cogida a un hipotético agente urbanizador ajeno a la propiedad de los terrenos.
Otra variante es que si una vez puestos de acuerdo algunos propietarios si no os ponéis de acuerdo o no os atrevéis a llevarlo adelante podéis localizar a una empresa y negociar con ella todos los términos antes de que se presente un PAU. De esta forma al menos habréis negociado todos los puntos antes del mismo y no tendréis que ir luego a rebufo y deprisa y corriendo. Como verás, algo que sí te aconsejo es que cuanto antes llevéis asesoramiento urbanístico, mucho mejor o será muy fácil que os perdáis. Localizad a un experto en urbanismo y que tras elaborar un presupuesto os vaya ayudando.
2.- ¿por qué existe tanto interés de los potenciales agentes urbanizadores de que los propietarios acepten sus propuestas antes de las plicas? (Entiendo que si consiguen el 50% del terreno casi tendrán asegurado ganar la subasta, no?)
En las plicas puede existir competencia de otros terceros. Es el momento en que el ayuntamiento tiene que decidir a qué empresa le otorga el PAU y una de las cosas que ha de valorarse son los acuerdos que se hayan podido alcanzar con los propietarios. A mayor acuerdo, menor riesgo. Pero para eso es imprescindible que haya competencia. Si ésta no existe, el agente urbanizador lo tiene en bandeja, con o sin acuerdo con los propietarios.
Por cierto, no es una subasta, es un concurso. El precio no es la única razón en la que se ha de fijar el ayuntamiento para otorgar la condición del agente urbanizador.
3.- ¿cuándo se podría obtener una mejor oferta, antes o despues de las plicas? (despues considero cuando se sepa el nombre del agente)
Es como todo. Depende de las circunstancias. No es igual un agente urbanizador que no tenga competencia a que sí la tenga, que ya lleve acuerdos firmados o que no los tenga, etc...
Por lo general cuanto más puedas tú resistir mejor, pero depende también de tus circunstancias económicas y personales. No todos fijan el mismo precio para su terreno y no todos tienen las mismas dificultades para afrontar los pagos.
4.- en el caso de no aceptar la propuesta del agente urbanizador, creo que se deben asumir las "elevadísimas" cargas de urbanización (y creo que son por adelantado!!), Por lo tanto, juegan con la falta de liquidez del propietario. ¿existe alguna alternativa?
El agente urbanizador en su documentación (plica, proyecto de urbanización, reparcelación, etc...) debe fijar el calendario de pagos previsto. No se paga de una única vez sino generalmente cada "x" meses, conforme a los gastos de las obras que se vayan a ejecutar en esos meses. Asimismo y por lo general si no puedes pagar en metálico se te deja también la opción de pagar en suelo, es cuestión de que estudies tus circunstancias y en atención a los datos que optes por lo que más te interesa.
Un saludo.
No siempre es así. Aunque no te lo creas uno de los primeros responsables de que el sistema del agente urbanizador se haya introducido han sido los propios propietarios, o mejor dicho la inactividad de los propios propietarios que casi nunca promovían suelo. No es una bronca ni nada por el estilo sino que todo tiene su lógica y su por qué si bien eso no justifica que la administración no pare los pies a aquellas empresas que se meten a urbanizar y que van poco menos que atropellandoa todo el mundo.
Lo anterior te lo digo por un motivo: El sistema está abierto a todo el mundo. Si eres propietario de más terrenos incluidos en otros sectores no seáis pasivos, no esperéis a que venga el agente urbanizador; sedlos vosotros. Es decir, habla con otros propietarios del sector que conozcas, poneros de acuerdo (cuantos más mucho mejor) y presentad vuestro propio PAU antes de que por causa de vuestra propia inactividad deis pie a que una empresa ajena se fije en esos terrenos. Ojalá tengas suerte y lo saquéis adelante pero seguramente entonces te darás cuenta de lo difícil que es convencer a otros propietarios para que hagan algo, y entonces empezarás a comprender (que no a justificar las tropelías) el porque se tuvo que tomar la decisión de introducir al agente urbanizador para promover suelo que tradicionalmente, y más en Castilla-La Mancha con su escasa actividad empresarial, llevaba años estancado o creciendo de forma irregular y muchas veces ilegal.
Pues bien, si os conseguís poner de acuerdo unos pocos tenéis mucho camino ya recorrido y mucha delantera cogida a un hipotético agente urbanizador ajeno a la propiedad de los terrenos.
Otra variante es que si una vez puestos de acuerdo algunos propietarios si no os ponéis de acuerdo o no os atrevéis a llevarlo adelante podéis localizar a una empresa y negociar con ella todos los términos antes de que se presente un PAU. De esta forma al menos habréis negociado todos los puntos antes del mismo y no tendréis que ir luego a rebufo y deprisa y corriendo. Como verás, algo que sí te aconsejo es que cuanto antes llevéis asesoramiento urbanístico, mucho mejor o será muy fácil que os perdáis. Localizad a un experto en urbanismo y que tras elaborar un presupuesto os vaya ayudando.
2.- ¿por qué existe tanto interés de los potenciales agentes urbanizadores de que los propietarios acepten sus propuestas antes de las plicas? (Entiendo que si consiguen el 50% del terreno casi tendrán asegurado ganar la subasta, no?)
En las plicas puede existir competencia de otros terceros. Es el momento en que el ayuntamiento tiene que decidir a qué empresa le otorga el PAU y una de las cosas que ha de valorarse son los acuerdos que se hayan podido alcanzar con los propietarios. A mayor acuerdo, menor riesgo. Pero para eso es imprescindible que haya competencia. Si ésta no existe, el agente urbanizador lo tiene en bandeja, con o sin acuerdo con los propietarios.
Por cierto, no es una subasta, es un concurso. El precio no es la única razón en la que se ha de fijar el ayuntamiento para otorgar la condición del agente urbanizador.
3.- ¿cuándo se podría obtener una mejor oferta, antes o despues de las plicas? (despues considero cuando se sepa el nombre del agente)
Es como todo. Depende de las circunstancias. No es igual un agente urbanizador que no tenga competencia a que sí la tenga, que ya lleve acuerdos firmados o que no los tenga, etc...
Por lo general cuanto más puedas tú resistir mejor, pero depende también de tus circunstancias económicas y personales. No todos fijan el mismo precio para su terreno y no todos tienen las mismas dificultades para afrontar los pagos.
4.- en el caso de no aceptar la propuesta del agente urbanizador, creo que se deben asumir las "elevadísimas" cargas de urbanización (y creo que son por adelantado!!), Por lo tanto, juegan con la falta de liquidez del propietario. ¿existe alguna alternativa?
El agente urbanizador en su documentación (plica, proyecto de urbanización, reparcelación, etc...) debe fijar el calendario de pagos previsto. No se paga de una única vez sino generalmente cada "x" meses, conforme a los gastos de las obras que se vayan a ejecutar en esos meses. Asimismo y por lo general si no puedes pagar en metálico se te deja también la opción de pagar en suelo, es cuestión de que estudies tus circunstancias y en atención a los datos que optes por lo que más te interesa.
Un saludo.
