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Alegación PGOU
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Alegación pgou
Tengo una casa legalmente construida hace 48 años,con todos los servicios y todos sus documentos, incluso un certificado de prescripción de infracción urbanistica expedido por el Ayto. en año 2000.En el nuevo PGOU de Alicante ( en periodo de alegaciones),aparece incluida dentro del perimetro de zona de especial proteccion de la Serra Grossa, cosa que hubiera sido muy fácil de evitar, ya que forma una isla en una esquina del paraje.Observando la ordenación pormenorizada se aprecia que es la única edificación de estas caracteristicas que no ha sido respetada,encontrandose muchas otras fuera de la delimitación y del problema que se me plantea.En algunos documentos del PGOU aparece excluida en los planos, tales como estudio medioambiental, paisajistico,etc.Lo considero como un error del trazado definitivo, si no, sufro un un agravio comparativo. Que debo hacer? .¿La alegación la puedo presentar yo? Como me compensaran si me expropian, ya que es mi vivienda única? Espero sus respuestas .Muchas gracias
Primero dices que está legalmente construida y después hablas de un certificado de prescripción de infracción urbanística, es decir, que había una infracción y está prescrita, pero qué infracción? es importante pues a lo mejor está fuera de ordenación tu vivienda.
En cuanto a las alegaciones, puedes hacerlas tú pero mi consejo, teniendo en cuenta que te juegas tu vivienda, es que vayas a un abogado que conozca la zona y te mire cómo hacerlo, te va a costar dinero pero puede ahorrate mucho más.
Ese mismo abogado te indicará el tema de la expropiación, si la hubiera.
En cuanto a las alegaciones, puedes hacerlas tú pero mi consejo, teniendo en cuenta que te juegas tu vivienda, es que vayas a un abogado que conozca la zona y te mire cómo hacerlo, te va a costar dinero pero puede ahorrate mucho más.
Ese mismo abogado te indicará el tema de la expropiación, si la hubiera.
Muchas gracias por haberme leido y contestado TN. El tema del certificado es que al ser una vivienda singular pedi consejo a los técnicos municipales antes de comprarla y me aconsejaron ( a lo mejor mal) que para curarme en salud solicitara el Cert Pres Infr Urb. La casa la puedes ver en google earth coordenadas 38º21´23.21"N y 0º28´02.17"O
vista la casa, parece claro que no se pretende ahorrar el coste de redacción de la alegación.
me parece injusto, todo lo injusto que es el urbanismo disponiendo de las ilusiones de la gente, y un claro agravio comparativo si dejan fuera de la delimitación las casas del borde Norte, sólo porque es más fácil pagar una que pagar veinte.
para ser sincero, si fuera yo quien tuviera que delimitar el área, no la excluiría, incluiría a toda la fila entre 38º 21' 53'' N - 0º 27' 20'' O y 38º 21' 55'' N - 0º 27' 00'' O, así como también a las del entorno de 38º 21' 46'' N - 0º 27'' 00'' O, pero no propondría la expropiación de ninguna de ellas ... simplemente trataría de dejarlas en uso pero fuera de ordenación para con tiempo negociar una a una, pensando en no tener que llegar a la expropiación.
el valor de compra que ha declarado, actualizado, está suficientemente cubierto de cara a una expropiación, pero quizá no más que eso, y realmente es posible que pretendan expropiársela a corto plazo porque su desaparición daría continuidad visual al arranque de toda esa ladera, permitiendo cualquier tipo de actuación paisajística en el encuentro entre la ciudad y Serra Grossa
me quedo con mal sabor de boca, y lamento no poder mostrar mayor optimismo
me parece injusto, todo lo injusto que es el urbanismo disponiendo de las ilusiones de la gente, y un claro agravio comparativo si dejan fuera de la delimitación las casas del borde Norte, sólo porque es más fácil pagar una que pagar veinte.
para ser sincero, si fuera yo quien tuviera que delimitar el área, no la excluiría, incluiría a toda la fila entre 38º 21' 53'' N - 0º 27' 20'' O y 38º 21' 55'' N - 0º 27' 00'' O, así como también a las del entorno de 38º 21' 46'' N - 0º 27'' 00'' O, pero no propondría la expropiación de ninguna de ellas ... simplemente trataría de dejarlas en uso pero fuera de ordenación para con tiempo negociar una a una, pensando en no tener que llegar a la expropiación.
el valor de compra que ha declarado, actualizado, está suficientemente cubierto de cara a una expropiación, pero quizá no más que eso, y realmente es posible que pretendan expropiársela a corto plazo porque su desaparición daría continuidad visual al arranque de toda esa ladera, permitiendo cualquier tipo de actuación paisajística en el encuentro entre la ciudad y Serra Grossa
me quedo con mal sabor de boca, y lamento no poder mostrar mayor optimismo
Para jecc,Muchisimas gracias por tui interes. No todo lo que se ve es mio, ahi estas viendo cuatro viviendas. Preocupado por el tema he leido la ley valenciana (creo ) sobre suelo no urbano o no urbanizable y me parece entender que la inclusión en el area de especial protección no tiene por que suponer la expropiación, ya que contempla la continuidad de uso del suelo pero sometida a regimenes especiales en cuanto a la edificación , mantenimiento etc, si esto realmente fuera así no me preocuparía .Podrías tú o alguien aclararme este punto. Gracias
eso ya lo he comentado, y es la situación de "fuera de ordenación"
no he mirado la ley 10/2004, pero lo supongo no necesario ya que es común en todas las legislaciones:
- las edificaciones fuera de ordenación, en tanto no sean expropiadas, pueden mantener su uso y se permiten las obras de conservación, aunque no la ampliación
es distinto un fuera de ordenación por estar afectado por una nueva alineación o por exceso de volumen, que un fuera de ordenación por estar en un suelo protegido con vocación de público ... porque en los primeros casos, con el tiempo, el propio mercado puede ver apetecible la demolición de esa edificación para la construcción de una nueva y adaptada al planeamiento ... mientras que en el último caso, por estar en un suelo protegido con vocación de público, no habrá mercado interesado en su adquisición, por lo que su fin último será la expropiación, una expropiación que se producirá pronto o con tiempo, que será pronto si el ayuntamiento pretende emprender una actuación paisajística en ese área, y será con tiempo si decide esperar varios decenios, hasta que la ruina o el envejecimiento notable del edificio lleven a un valor de expropiación suficientemente bajo
no he mirado la ley 10/2004, pero lo supongo no necesario ya que es común en todas las legislaciones:
- las edificaciones fuera de ordenación, en tanto no sean expropiadas, pueden mantener su uso y se permiten las obras de conservación, aunque no la ampliación
es distinto un fuera de ordenación por estar afectado por una nueva alineación o por exceso de volumen, que un fuera de ordenación por estar en un suelo protegido con vocación de público ... porque en los primeros casos, con el tiempo, el propio mercado puede ver apetecible la demolición de esa edificación para la construcción de una nueva y adaptada al planeamiento ... mientras que en el último caso, por estar en un suelo protegido con vocación de público, no habrá mercado interesado en su adquisición, por lo que su fin último será la expropiación, una expropiación que se producirá pronto o con tiempo, que será pronto si el ayuntamiento pretende emprender una actuación paisajística en ese área, y será con tiempo si decide esperar varios decenios, hasta que la ruina o el envejecimiento notable del edificio lleven a un valor de expropiación suficientemente bajo
Para JECC tengo que expresarte mi admiracion y desconcierto que me produce el que te tomes tanto interes en contestarnos GRACIAS.Poco a poco me voy a convertir en un experto.Que me puedes decir del " ius variandi " en lo que se refiere a suelo urbano como es mi caso . Según estoy deduciendo el PGOU no tiene la potestad de variar la clasificacion de mi finca, por tanto debe sacarla de la zona verde . Estoy equivocado? Requetegracias.
el tema no es de forma sino de fondo y, como te dije, es difícil de vestir
una modificación del planeamiento puede hacer rústico lo que era urbano, aunque el ayuntamiento tendrá que hacer frente a su responsabilidad patrimonial
una modificación del planeamiento puede mantener urbano lo que es urbano, cambiando el uso o el aprovechamiento, sin responsabilidad patrimonial
no es especialmente importante si la parcela en la que está tu vivienda ha pasado de urbana a rústica, o de urbana edificable a urbana no edificable ... porque en tu caso lo importante es que pasa a estar en un área protegida, sea rústica o sea urbana, y su fin ultimo será la expropiación ... sea de modo inmediato, pagando lo que vale ... o sea de modo diferido, esperando a una especie de plan amortización, dejando que envejezca para que valga menos ... pero en uno u otro caso acabarán expropiando si no llegan a un acuerdo para su adquisición por un precio negociado
si pasa a rústico, que no lo sé (no lo dices), quizá puedas pedir ahora la indemnización por ese cambio, pero, pagada esa indemnización únicamente te quedaría el valor del suelo (ya como rústico) y el valor de construcción ... y eso podría ser casi como solicitar la expropiación inmediata, cuando lo que pretendes es otra cosa, su exclusión en la delimitación del área protegida
UN SALUDO
una modificación del planeamiento puede hacer rústico lo que era urbano, aunque el ayuntamiento tendrá que hacer frente a su responsabilidad patrimonial
una modificación del planeamiento puede mantener urbano lo que es urbano, cambiando el uso o el aprovechamiento, sin responsabilidad patrimonial
no es especialmente importante si la parcela en la que está tu vivienda ha pasado de urbana a rústica, o de urbana edificable a urbana no edificable ... porque en tu caso lo importante es que pasa a estar en un área protegida, sea rústica o sea urbana, y su fin ultimo será la expropiación ... sea de modo inmediato, pagando lo que vale ... o sea de modo diferido, esperando a una especie de plan amortización, dejando que envejezca para que valga menos ... pero en uno u otro caso acabarán expropiando si no llegan a un acuerdo para su adquisición por un precio negociado
si pasa a rústico, que no lo sé (no lo dices), quizá puedas pedir ahora la indemnización por ese cambio, pero, pagada esa indemnización únicamente te quedaría el valor del suelo (ya como rústico) y el valor de construcción ... y eso podría ser casi como solicitar la expropiación inmediata, cuando lo que pretendes es otra cosa, su exclusión en la delimitación del área protegida
UN SALUDO
