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Arras confirmatorias puras
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El documento reza:
" Doña ____, con dni____ y dommicilio en_____, ha recibido de Don_____ con dni______ y domicilio en_____ la cantidad de 6000E como señal de la venta de la parte que pertenece a Doña_____,del local comrcial que ambos poseen en la calle______ y cuyo valor total de la venta asciende a 24000E.
La cantidad restante, 18000E será pagada a Doña_____ a la firma de escritura, que tendrá lugar a la mayor brevedad posible.
Y para que así conste, ambas partes firman el presente documento."
No hay constancia de que el comprador solicitara la devolución del dinero, siempre lo hizo de forma verbal acordando que esta devolución se llevaría a cabo en el momento en que se vendiera el local. Por un lado supongo que se conformaría sabiendo que de exigirlo podría quedarse sin él y de ese modo siempre tenía una posibilidad de recuperarlo, mira por donde que con el tiempo le ha ido bien, ahora ve que vale el doble de lo que no quiso pagar entonces y el no haber recuperado ese dinero le puede servir para ejecutar la compra.
Hay testimonios como digo de que un par de meses después de firmar el documento desistió de comprarlo, puesto que la sentencia de separación le otorgaba el disfrute del local, uno de ellos su propia hija que estaría dispuesta a testificar lo que sucedió.
De hecho, el local estuvo expuesto a la venta con un cartel con el teléfono de la que pretendía vender. El cartel lo colocó el ex a petición de ella, facilitó el acceso a la tasadora cuya tasación encargó y pagó ella y el motivo de la tasación era por divorcio, vamos, que si realmente él consideraba que el local era suyo no iba a permitir lo que acabo de comentar.
La cuestión es qué posibilidades hay de que en caso de que se acuda a los tribunales éstos le obliguen a vender, a devolver las arras como penitenciarias que en ningún caso se describieron como tales o por el contrario le den la razón. Ella no tiene inconveniente en devolver ese dinero que se entregó a cuenta como mal menor.
Gracias por el interés.
" Doña ____, con dni____ y dommicilio en_____, ha recibido de Don_____ con dni______ y domicilio en_____ la cantidad de 6000E como señal de la venta de la parte que pertenece a Doña_____,del local comrcial que ambos poseen en la calle______ y cuyo valor total de la venta asciende a 24000E.
La cantidad restante, 18000E será pagada a Doña_____ a la firma de escritura, que tendrá lugar a la mayor brevedad posible.
Y para que así conste, ambas partes firman el presente documento."
No hay constancia de que el comprador solicitara la devolución del dinero, siempre lo hizo de forma verbal acordando que esta devolución se llevaría a cabo en el momento en que se vendiera el local. Por un lado supongo que se conformaría sabiendo que de exigirlo podría quedarse sin él y de ese modo siempre tenía una posibilidad de recuperarlo, mira por donde que con el tiempo le ha ido bien, ahora ve que vale el doble de lo que no quiso pagar entonces y el no haber recuperado ese dinero le puede servir para ejecutar la compra.
Hay testimonios como digo de que un par de meses después de firmar el documento desistió de comprarlo, puesto que la sentencia de separación le otorgaba el disfrute del local, uno de ellos su propia hija que estaría dispuesta a testificar lo que sucedió.
De hecho, el local estuvo expuesto a la venta con un cartel con el teléfono de la que pretendía vender. El cartel lo colocó el ex a petición de ella, facilitó el acceso a la tasadora cuya tasación encargó y pagó ella y el motivo de la tasación era por divorcio, vamos, que si realmente él consideraba que el local era suyo no iba a permitir lo que acabo de comentar.
La cuestión es qué posibilidades hay de que en caso de que se acuda a los tribunales éstos le obliguen a vender, a devolver las arras como penitenciarias que en ningún caso se describieron como tales o por el contrario le den la razón. Ella no tiene inconveniente en devolver ese dinero que se entregó a cuenta como mal menor.
Gracias por el interés.
Para Kapitán, espero que pueda valerle:
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO
.- La controversia suscitada en los presentes autos que ahora accede a casación atañe únicamente a la naturaleza confirmatoria o penitencial de las arras entregadas por la entidad ahora recurrente, "1999 CONSTRUCCIONES DE MIGUEL S.L." en fecha 18 de junio de 2002, cuando suscribió con los demandados, los hermanos María Milagros Fidel , ahora recurridos, el contrato de compraventa que se halla unido al folio 10 de las actuaciones de primera instancia. Se pactaron entonces las estipulaciones que, por resultar de interés para la resolución del recurso, se transcriben a continuación:
«PRIMERA.- DON Fidel y DOÑA María Milagros , vende a la Compañía Mercantil "1999 CONSTRUCCIONES DE MIGUEL, S.L." el pleno dominio de la finca descrita en el presente documento, por importe de 210.354.24 ÿ (DOSCIENTOS DIEZ MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO EUROS CON VEINTICUATRO CENTIMOS DE EURO).- SEGUNDA.- La Compañía Mercantil "1999 CONSTRUCCIONES DE MIGUEL S.L.", en la firma del presente contrato, entrega a DON Fidel y, la cantidad de 6.010,13 ÿ (SEIS MIL DIEZ EUROS CON TRECE CENTIMOS DE EURO), en concepto de Arra y Señal mediante cheque nº NUM000 de la Entidad Caja de Ahorros de la Inmaculada.- TERCERA.- La Compañía Mercantil "1999 CONSTRUCCIONES DE MIGUEL, S.L.", se compromete en este mismo acto, al pago del esto del importe del a venta, objeto del presente contrato a la firma de las correspondientes escrituras de compra y venta de los solares descritos.- CUARTA.- Serán de cuenta de 1999 CONSTRUCCIONES DE MIGUEL, S.L., los gastos notariales necesarios para el otorgamiento de la escritura pública de compra venta, los necesarios para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, así como, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, todo ello según Ley.- QUINTA .- Las partes comparecientes se comprometen a otorgar cuantos documentos públicos sean necesarios para garantizar la plena efectividad de las estipulaciones contenidas en el presente contrato.»
Concluía el citado documento referenciando la presencia en el acto de Doña María Luisa y Don Luis , respectivos cónyuges de cada uno de los vendedores, quienes, se decía, «consiente expresamente a la venta, renunciando a cuantos derechos pudieran corresponderle sobre los bienes objeto de la misma, comprometiéndose a comparecer y otorgar cuantos documentos fuesen necesarios para garantizar la plena efectividad de lo convenido en el día de la fecha».
No resultó controvertido en autos, por reconocerlo ambas partes litigantes, que en fecha 23 de septiembre de 2003 los vendedores remitieron a la compradora requerimiento notarial al objeto de poner a disposición de ésta, para desistir del negocio suscrito, la cantidad de 12.020,26 ÿ, correspondiente al duplo de la cantidad entregada como arras por la compradora. Tal requerimiento no tuvo respuesta por ésta, quien finalmente interpuso la demanda iniciadora de la presente litis, en fecha 1 de marzo de 2004, interesando la condena de los vendedores a cumplir el contrato referenciado, con elevación a escritura pública del mismo.
La solución dada al litigio en ambas instancias fue divergente. En síntesis, consideró el Juzgado las arras entregadas como confirmatorias, estimando en consecuencia la pretensión de la actora; y, por contra, la Audiencia concluyó que la cantidad entregada a la suscripción del contrato, en cuanto tenía la naturaleza de arra penitencial, facultaba a los vendedores a desistir unilateralmente el contrato suscrito en la forma en que se hizo, con devolución del importe correspondiente duplicado, por lo que, revocando la Sentencia de instancia, desestimó la demanda.
SEGUNDO
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO
.- La controversia suscitada en los presentes autos que ahora accede a casación atañe únicamente a la naturaleza confirmatoria o penitencial de las arras entregadas por la entidad ahora recurrente, "1999 CONSTRUCCIONES DE MIGUEL S.L." en fecha 18 de junio de 2002, cuando suscribió con los demandados, los hermanos María Milagros Fidel , ahora recurridos, el contrato de compraventa que se halla unido al folio 10 de las actuaciones de primera instancia. Se pactaron entonces las estipulaciones que, por resultar de interés para la resolución del recurso, se transcriben a continuación:
«PRIMERA.- DON Fidel y DOÑA María Milagros , vende a la Compañía Mercantil "1999 CONSTRUCCIONES DE MIGUEL, S.L." el pleno dominio de la finca descrita en el presente documento, por importe de 210.354.24 ÿ (DOSCIENTOS DIEZ MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO EUROS CON VEINTICUATRO CENTIMOS DE EURO).- SEGUNDA.- La Compañía Mercantil "1999 CONSTRUCCIONES DE MIGUEL S.L.", en la firma del presente contrato, entrega a DON Fidel y, la cantidad de 6.010,13 ÿ (SEIS MIL DIEZ EUROS CON TRECE CENTIMOS DE EURO), en concepto de Arra y Señal mediante cheque nº NUM000 de la Entidad Caja de Ahorros de la Inmaculada.- TERCERA.- La Compañía Mercantil "1999 CONSTRUCCIONES DE MIGUEL, S.L.", se compromete en este mismo acto, al pago del esto del importe del a venta, objeto del presente contrato a la firma de las correspondientes escrituras de compra y venta de los solares descritos.- CUARTA.- Serán de cuenta de 1999 CONSTRUCCIONES DE MIGUEL, S.L., los gastos notariales necesarios para el otorgamiento de la escritura pública de compra venta, los necesarios para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, así como, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, todo ello según Ley.- QUINTA .- Las partes comparecientes se comprometen a otorgar cuantos documentos públicos sean necesarios para garantizar la plena efectividad de las estipulaciones contenidas en el presente contrato.»
Concluía el citado documento referenciando la presencia en el acto de Doña María Luisa y Don Luis , respectivos cónyuges de cada uno de los vendedores, quienes, se decía, «consiente expresamente a la venta, renunciando a cuantos derechos pudieran corresponderle sobre los bienes objeto de la misma, comprometiéndose a comparecer y otorgar cuantos documentos fuesen necesarios para garantizar la plena efectividad de lo convenido en el día de la fecha».
No resultó controvertido en autos, por reconocerlo ambas partes litigantes, que en fecha 23 de septiembre de 2003 los vendedores remitieron a la compradora requerimiento notarial al objeto de poner a disposición de ésta, para desistir del negocio suscrito, la cantidad de 12.020,26 ÿ, correspondiente al duplo de la cantidad entregada como arras por la compradora. Tal requerimiento no tuvo respuesta por ésta, quien finalmente interpuso la demanda iniciadora de la presente litis, en fecha 1 de marzo de 2004, interesando la condena de los vendedores a cumplir el contrato referenciado, con elevación a escritura pública del mismo.
La solución dada al litigio en ambas instancias fue divergente. En síntesis, consideró el Juzgado las arras entregadas como confirmatorias, estimando en consecuencia la pretensión de la actora; y, por contra, la Audiencia concluyó que la cantidad entregada a la suscripción del contrato, en cuanto tenía la naturaleza de arra penitencial, facultaba a los vendedores a desistir unilateralmente el contrato suscrito en la forma en que se hizo, con devolución del importe correspondiente duplicado, por lo que, revocando la Sentencia de instancia, desestimó la demanda.
SEGUNDO
SEGUNDO
.- El único motivo en que se articula el presente recurso de casación, conducido acertadamente por el cauce del ordinal 2º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( RCL 2000, 34, 962) , denuncia la «aplicación indebida del artículo 1454 del Código Civil ( LEG 1889, 27) , en relación con la doctrina jurisprudencial en cuanto la naturaleza y efectos de las arras, contenida entre otras en las sentencias de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 24 de Diciembre 1992 ( RJ 1992, 10657) , 25 de Marzo de 1995 ( RJ 1995, 2142) , 20 de Febrero de 1996 ( RJ 1996, 1261) , 28 de Marzo de 1996 ( RJ 1996, 2369) y de 17 de Noviembre de 1997 ( RJ 1997, 7894) ».
En la argumentación del recurso elude ya la recurrente la controversia que fue objeto de pronunciamiento en ambas instancias sobre la efectiva naturaleza del contrato suscrito: promesa de venta como pretendieron los ahora recurridos, o compraventa perfeccionada, en la hipótesis de la actora hoy recurrente, que fue la acogida tanto por el Juzgado como por la Audiencia, y de la que ahora debe partirse para abordar la cuestión litigiosa que pervive en casación.
En el presente recurso se trata por tanto de dilucidar, únicamente, la naturaleza de las arras que mediaron en la relación negocial entablada entre las partes hoy litigantes, si fueron penitenciales, de las previstas en el citado artículo 1454 del Código Civil ( LEG 1889, 27) , o simplemente confirmatorias.
Según recuerda la Sentencia de esta Sala de 20 de mayo de 2004 ( RJ 2004, 3529) , con cita de la de 24 de octubre de 2002 ( RJ 2002, 8974) , « ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras , la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias . Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales . Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454 ». También añade la antedicha Sentencia que es doctrina jurisprudencial constante « la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956 ( RJ 1956, 3410) , 7 de febrero de 1966 ( RJ 1966, 793) y 16 de diciembre de 1970 ( RJ 1970, 5593) , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( sentencia de 10 de marzo de 1986 ( RJ 1986, 1167) ") ». En otras palabras, señala la Sentencia de 31 de julio de 1993 que « el contenido del artículo 1454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras , expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo ».
Pues bien, lo hasta ahora expuesto ha de conectarse, para dar solución a la controversia suscitada en el presente recurso, con la también reiterada jurisprudencia, cuya absoluta notoriedad excusa una cita pormenorizada, relativa a que la interpretación de los contratos, a cuyo ámbito pertenece la determinación del carácter que las partes quisieron atribuir a la estipulación de arras, es función privativa de los juzgadores de la instancia, cuyo resultado exegético ha de ser mantenido en casación, a no ser que el mismo sea notoriamente erróneo, ilógico o conculcador de algún precepto hermenéutico
.- El único motivo en que se articula el presente recurso de casación, conducido acertadamente por el cauce del ordinal 2º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( RCL 2000, 34, 962) , denuncia la «aplicación indebida del artículo 1454 del Código Civil ( LEG 1889, 27) , en relación con la doctrina jurisprudencial en cuanto la naturaleza y efectos de las arras, contenida entre otras en las sentencias de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 24 de Diciembre 1992 ( RJ 1992, 10657) , 25 de Marzo de 1995 ( RJ 1995, 2142) , 20 de Febrero de 1996 ( RJ 1996, 1261) , 28 de Marzo de 1996 ( RJ 1996, 2369) y de 17 de Noviembre de 1997 ( RJ 1997, 7894) ».
En la argumentación del recurso elude ya la recurrente la controversia que fue objeto de pronunciamiento en ambas instancias sobre la efectiva naturaleza del contrato suscrito: promesa de venta como pretendieron los ahora recurridos, o compraventa perfeccionada, en la hipótesis de la actora hoy recurrente, que fue la acogida tanto por el Juzgado como por la Audiencia, y de la que ahora debe partirse para abordar la cuestión litigiosa que pervive en casación.
En el presente recurso se trata por tanto de dilucidar, únicamente, la naturaleza de las arras que mediaron en la relación negocial entablada entre las partes hoy litigantes, si fueron penitenciales, de las previstas en el citado artículo 1454 del Código Civil ( LEG 1889, 27) , o simplemente confirmatorias.
Según recuerda la Sentencia de esta Sala de 20 de mayo de 2004 ( RJ 2004, 3529) , con cita de la de 24 de octubre de 2002 ( RJ 2002, 8974) , « ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras , la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias . Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales . Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454 ». También añade la antedicha Sentencia que es doctrina jurisprudencial constante « la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956 ( RJ 1956, 3410) , 7 de febrero de 1966 ( RJ 1966, 793) y 16 de diciembre de 1970 ( RJ 1970, 5593) , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( sentencia de 10 de marzo de 1986 ( RJ 1986, 1167) ") ». En otras palabras, señala la Sentencia de 31 de julio de 1993 que « el contenido del artículo 1454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras , expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo ».
Pues bien, lo hasta ahora expuesto ha de conectarse, para dar solución a la controversia suscitada en el presente recurso, con la también reiterada jurisprudencia, cuya absoluta notoriedad excusa una cita pormenorizada, relativa a que la interpretación de los contratos, a cuyo ámbito pertenece la determinación del carácter que las partes quisieron atribuir a la estipulación de arras, es función privativa de los juzgadores de la instancia, cuyo resultado exegético ha de ser mantenido en casación, a no ser que el mismo sea notoriamente erróneo, ilógico o conculcador de algún precepto hermenéutico
algún precepto hermenéutico
Pues bien, la calificación de arras penitenciales que hace la Sentencia recurrida ha de mantenerse por esta Sala por resultar acorde con la doctrina jurisprudencial hasta ahora reseñada y ajustarse a una correcta e integradora interpretación del contrato suscrito. Ciertamente, la originaria indeterminación del momento en que habría de otorgarse escritura pública y consumarse el negocio abona la tesis sostenida en la instancia del carácter penitencial de las arras estipuladas, máxime si se tiene en cuenta que los contratantes dejaron transcurrir más de un año sin exigir el cumplimiento de las obligaciones asumidas, hasta que en fecha 23 de septiembre de 2003 cursaron los vendedores requerimiento a la compradora a fin de desistir del contrato. Tal conducta, subsiguiente a la suscripción del contrato, también resulta demostrativa (artículo 1282 del Código Civil ( LEG 1889, 27) ) de la intención de los contratantes en torno al carácter penitencial de las arras estipuladas. Esta Sala también considera significativo, como ya exponían los recurridos en su contestación a la demanda, el montante entregado en concepto de arra (6.010,13 euros), cantidad desproporcionadamente inferior al precio total en que se convino la compraventa (210.354,24 euros), de tal suerte que si se hubiese querido configurar la señal entregada como parte del precio cabe pensar que se habría fijado en cuantía superior.
Por todo lo expuesto procede desestimar el presente recurso de casación.
TERCERO
.- En materia de costas, al desestimarse el recurso en su totalidad, las mismas se imponen a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 de enero ( RCL 2000, 34, 962) .
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
FALLAMOS
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la entidad "1999 CONSTRUCCIONES DE MIGUEL S.L.", contra la Sentencia de fecha 21 de febrero de 2005 ( JUR 2005, 91358) , dictada por la Audiencia Provincial de Zaragoza , en el rollo de apelación número 659/2004, con imposición del pago de las costas causadas en este recurso a la parte recurrente.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Xavier O'Callaghan Muñoz.-Jesús Corbal Fernández.-José Ramón Ferrándiz Gabriel.- Antonio Salas Carceller.-José Almagro Nosete.- Firmado y Rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. José Almagro Nosete , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
--------------------------------------------------------------------------------
Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1ª) Sentencia núm. 204/2009 de 24 marzo
RJ 20091660
Pues bien, la calificación de arras penitenciales que hace la Sentencia recurrida ha de mantenerse por esta Sala por resultar acorde con la doctrina jurisprudencial hasta ahora reseñada y ajustarse a una correcta e integradora interpretación del contrato suscrito. Ciertamente, la originaria indeterminación del momento en que habría de otorgarse escritura pública y consumarse el negocio abona la tesis sostenida en la instancia del carácter penitencial de las arras estipuladas, máxime si se tiene en cuenta que los contratantes dejaron transcurrir más de un año sin exigir el cumplimiento de las obligaciones asumidas, hasta que en fecha 23 de septiembre de 2003 cursaron los vendedores requerimiento a la compradora a fin de desistir del contrato. Tal conducta, subsiguiente a la suscripción del contrato, también resulta demostrativa (artículo 1282 del Código Civil ( LEG 1889, 27) ) de la intención de los contratantes en torno al carácter penitencial de las arras estipuladas. Esta Sala también considera significativo, como ya exponían los recurridos en su contestación a la demanda, el montante entregado en concepto de arra (6.010,13 euros), cantidad desproporcionadamente inferior al precio total en que se convino la compraventa (210.354,24 euros), de tal suerte que si se hubiese querido configurar la señal entregada como parte del precio cabe pensar que se habría fijado en cuantía superior.
Por todo lo expuesto procede desestimar el presente recurso de casación.
TERCERO
.- En materia de costas, al desestimarse el recurso en su totalidad, las mismas se imponen a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 de enero ( RCL 2000, 34, 962) .
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
FALLAMOS
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la entidad "1999 CONSTRUCCIONES DE MIGUEL S.L.", contra la Sentencia de fecha 21 de febrero de 2005 ( JUR 2005, 91358) , dictada por la Audiencia Provincial de Zaragoza , en el rollo de apelación número 659/2004, con imposición del pago de las costas causadas en este recurso a la parte recurrente.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Xavier O'Callaghan Muñoz.-Jesús Corbal Fernández.-José Ramón Ferrándiz Gabriel.- Antonio Salas Carceller.-José Almagro Nosete.- Firmado y Rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. José Almagro Nosete , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1ª) Sentencia núm. 204/2009 de 24 marzo
RJ 20091660
He leído el post pero me surge una duda en el caso de que el comprador NO pudiera atender el pago.
Ejemplo: digamos que vendo un piso y firmo con el comprador un documento de arras confirmatorias ó un contrato de compraventa en el que establecemos un primer pago de 6.000 euros y el resto dentro de 6 meses, dado que el comprador tiene que vender primero su piso. establecemos que yo habitare mi piso durante esos 6 meses hasta que se firme la escritura en el notario. bien llegada la fecha si el comprador no vendiera su piso o realmente no pudiera atender el pago, al menos en su totalidad, ¿que ocurriría?. Si yo exijo el pago, ¿ tendría que meterme en un juicio y abandonar el piso hasta que se resolviera?. Dada la situación económica es un caso que pudiera darse, aunque el comprador quiera pagar, pero si no puede??. Gracias
Ejemplo: digamos que vendo un piso y firmo con el comprador un documento de arras confirmatorias ó un contrato de compraventa en el que establecemos un primer pago de 6.000 euros y el resto dentro de 6 meses, dado que el comprador tiene que vender primero su piso. establecemos que yo habitare mi piso durante esos 6 meses hasta que se firme la escritura en el notario. bien llegada la fecha si el comprador no vendiera su piso o realmente no pudiera atender el pago, al menos en su totalidad, ¿que ocurriría?. Si yo exijo el pago, ¿ tendría que meterme en un juicio y abandonar el piso hasta que se resolviera?. Dada la situación económica es un caso que pudiera darse, aunque el comprador quiera pagar, pero si no puede??. Gracias
Hola buenos dias:
Vamos a ver doxa, te voy a intentar dar una explicación, a tus dos preguntas.
En primer lugar en efecto las arras puras o confirmatorias NO SON PENALES, ¿porque tiene que perderlas el que las entregó?, Sencillamente porque incumple el contrato, pero es más que eso.
El dinero entregado forman parte de un precio de una compra, y por tanto no se pueden considerar indemnización de daños, por muy crudo que te parezca esa perdida es directa si el que ha comprado no termina de pagar el resto que le falta. Y luego el vendedor tendrá que valorar si además reclama una indemnización por daños y perjuicios. Claro está que con una buena defensa en el juzgado se puede llegar a la conclusión que esa perdida de dinero para el comprador es suficiente como indemnización, pero JURIDICAMENTE no se puede considerar indemnización, por tanto en juzgado en el que el comprador reclamase la devolución, no hay ninguna duda de que si yo fuera el vendedor demandado reconvendría y pasaría a ser demandante por lo que exigiría el cumplimiento del contrato y en su caso una indemnización de daños y perjuicios, entre los que en ningún caso contaría con la cantidad recibida a cuenta, que no tiene calificación de arras penales, sino de pago a cuenta del precio.
En esta explicación creo que concurren tus dos preguntas y tu conclusión final. "el vendedor puede reclamar pero no retener"
El vendedor no retiene, el vendedor recibió una cantidad de dinero a cuenta de mayor precio sobre una venta certera, (salvo elevación a público). Es el comprador incumplidor quién deja de pagar el resto y por lo que supuestamente ocasiona un perjuicio al vendedor, que tanto si se le ha ocasionado como si no, un perjuicio, no ha retenido nada, sencillamente se ha quedado lo que es suyo, siempre que haya tenido a disposición del comprador aquello que se le compró mediante contrato privado, y sea el propio comprador el que haya renunciado a la compra, y ¡ojo!, el vendedor haya renunciado a reclamar el cumplimiento, ya que esta en su derecho de hacerlo.
Espero haberte aclarado algo de luz.
Una cosa es lo que consideremos justo, otra lo que se considere adecuado, y otra muy distinta es lo que sea estrictamente legal, y jurídicamente hablado si existen diferentes tipos de arras, es por algo.
Vamos a ver doxa, te voy a intentar dar una explicación, a tus dos preguntas.
En primer lugar en efecto las arras puras o confirmatorias NO SON PENALES, ¿porque tiene que perderlas el que las entregó?, Sencillamente porque incumple el contrato, pero es más que eso.
El dinero entregado forman parte de un precio de una compra, y por tanto no se pueden considerar indemnización de daños, por muy crudo que te parezca esa perdida es directa si el que ha comprado no termina de pagar el resto que le falta. Y luego el vendedor tendrá que valorar si además reclama una indemnización por daños y perjuicios. Claro está que con una buena defensa en el juzgado se puede llegar a la conclusión que esa perdida de dinero para el comprador es suficiente como indemnización, pero JURIDICAMENTE no se puede considerar indemnización, por tanto en juzgado en el que el comprador reclamase la devolución, no hay ninguna duda de que si yo fuera el vendedor demandado reconvendría y pasaría a ser demandante por lo que exigiría el cumplimiento del contrato y en su caso una indemnización de daños y perjuicios, entre los que en ningún caso contaría con la cantidad recibida a cuenta, que no tiene calificación de arras penales, sino de pago a cuenta del precio.
En esta explicación creo que concurren tus dos preguntas y tu conclusión final. "el vendedor puede reclamar pero no retener"
El vendedor no retiene, el vendedor recibió una cantidad de dinero a cuenta de mayor precio sobre una venta certera, (salvo elevación a público). Es el comprador incumplidor quién deja de pagar el resto y por lo que supuestamente ocasiona un perjuicio al vendedor, que tanto si se le ha ocasionado como si no, un perjuicio, no ha retenido nada, sencillamente se ha quedado lo que es suyo, siempre que haya tenido a disposición del comprador aquello que se le compró mediante contrato privado, y sea el propio comprador el que haya renunciado a la compra, y ¡ojo!, el vendedor haya renunciado a reclamar el cumplimiento, ya que esta en su derecho de hacerlo.
Espero haberte aclarado algo de luz.
Una cosa es lo que consideremos justo, otra lo que se considere adecuado, y otra muy distinta es lo que sea estrictamente legal, y jurídicamente hablado si existen diferentes tipos de arras, es por algo.
Hola rollys.
En primer lugar, hay que ver si el contrato de compra-venta, lo tienes condicionado a la venta de otra vivienda por parte del comprador, en tal caso, si el comprador no ha vendido la vivienda, habiendo puesto medios para ello, el contrato queda extinguido en la fecha de cumplimiento si es que el comprador no puede hacer frente a la compra por otros medios.
En segundo lugar si el contrato contempla la opción primera, no se puede decir que el contrato sea de arras confirmatorias puras, porque esta condicionado y por tanto no es un contrato de compra-venta puro.
En tercer lugar, partiendo de la base que el contrato este condicionado a la venta de otra vivienda del comprador, yo no me metería en el juzgado, porque si el comprador no ha vendido su vivienda esa exonerado de cumplir con la compra de la tuya.
en cuarto lugar, suponiendo que el contrato no este condicionado a la venta de la vivienda del comprador,y que el contrato que se haya firmado sea de arras confirmatorias o sencillamente de compra-venta, obviamente podrías ejecutar el contrato y demandar el cumplimiento ante el juzgado, el no poder pagar no es una excusa, es un arma, pero ese arma os sirve a los dos y más aún si el comprador dispone de otra vivienda porque es una garantía de cobro en una supuesta indemnización.
Y en último lugar, no tienes que desalojar la casa, ya que el hecho de que la pongas a su disposición para que efectué el pago y se eleve a publico la compra-venta mediante escritura, no significa que tengas que abandonarla, ya que la posesión del inmueble es otra cuestión distinta. La posesión del inmueble permanece de tu lado hasta el perfeccionamiento del contrato que será en el momento de la totalidad del pago del inmueble y la elevación a público, salvo otras disposiciones particulares que normalmente no concurren y además no parece que sea tu caso.
Un saludo,
Enrique Ortega
En primer lugar, hay que ver si el contrato de compra-venta, lo tienes condicionado a la venta de otra vivienda por parte del comprador, en tal caso, si el comprador no ha vendido la vivienda, habiendo puesto medios para ello, el contrato queda extinguido en la fecha de cumplimiento si es que el comprador no puede hacer frente a la compra por otros medios.
En segundo lugar si el contrato contempla la opción primera, no se puede decir que el contrato sea de arras confirmatorias puras, porque esta condicionado y por tanto no es un contrato de compra-venta puro.
En tercer lugar, partiendo de la base que el contrato este condicionado a la venta de otra vivienda del comprador, yo no me metería en el juzgado, porque si el comprador no ha vendido su vivienda esa exonerado de cumplir con la compra de la tuya.
en cuarto lugar, suponiendo que el contrato no este condicionado a la venta de la vivienda del comprador,y que el contrato que se haya firmado sea de arras confirmatorias o sencillamente de compra-venta, obviamente podrías ejecutar el contrato y demandar el cumplimiento ante el juzgado, el no poder pagar no es una excusa, es un arma, pero ese arma os sirve a los dos y más aún si el comprador dispone de otra vivienda porque es una garantía de cobro en una supuesta indemnización.
Y en último lugar, no tienes que desalojar la casa, ya que el hecho de que la pongas a su disposición para que efectué el pago y se eleve a publico la compra-venta mediante escritura, no significa que tengas que abandonarla, ya que la posesión del inmueble es otra cuestión distinta. La posesión del inmueble permanece de tu lado hasta el perfeccionamiento del contrato que será en el momento de la totalidad del pago del inmueble y la elevación a público, salvo otras disposiciones particulares que normalmente no concurren y además no parece que sea tu caso.
Un saludo,
Enrique Ortega
Gracias por la respuesta Enrique.
Ahora hace falta elaborar un documento de compra-venta donde no aparecerá la clausula de que si no puede vende su piso no hay compra-venta, no voy a esperar 6 meses y luego llevarme la sorpresa.
¿Hace falta estipular en el contrato cláusula donde diga que podré exigir el cumplimiento del pago final contra el piso, o se sobreentiende?.
¿y la clausula de revertimiento de dominio si no el comprador no cumple?.
He visto varios modelos de compra-venta pero son todos distinto y no me quiero equivocar. Quiero vender mi piso, no me importa dar plazo de pago, pero quiero asegurar que la operación se realice.
Ahora hace falta elaborar un documento de compra-venta donde no aparecerá la clausula de que si no puede vende su piso no hay compra-venta, no voy a esperar 6 meses y luego llevarme la sorpresa.
¿Hace falta estipular en el contrato cláusula donde diga que podré exigir el cumplimiento del pago final contra el piso, o se sobreentiende?.
¿y la clausula de revertimiento de dominio si no el comprador no cumple?.
He visto varios modelos de compra-venta pero son todos distinto y no me quiero equivocar. Quiero vender mi piso, no me importa dar plazo de pago, pero quiero asegurar que la operación se realice.
Hola rollys, nada hombre.
Pensé que el contrato ya lo habías firmado.
Como no es así, el tema de su vivienda sencillamente no hay que ponerlo en tu contrato, porque estarías condicionando la venta de la tuya a que él venda su vivienda, y esa espiral no te conviene en ningún caso. (ni a ti, ni a él)
No hace falta ninguna cláusula especial para poder exigir el cumplimiento. Sencillamente si lo tienes claro, debes especificar que el carácter que adquiere el dinero entregado a cuenta es de ARRAS CONFIRMATORIAS, por lo que el dinero recibido lo es a cuenta de precio. Por tanto llegado el vencimiento si el mismo no se lleva a efecto, podrás optar por exigir el cumplimiento y en cualquier caso aplicar los daños y perjuicios que te ocasione el retraso etc. (ojo con optar por la rescisión). Si incumple antes de optar por la rescisión has de pactar la indemnización. De no llegar a acuerdo debes SI o SI exigir el cumplimiento más los daños y perjuicios.
No tienes que poner ninguna cláusula de revertimiento de dominio. Sencillamente tienes que poner una cláusula en la que se indique que la posesión del inmueble permanecerá de la parte vendedora (o sea tú) hasta la totalidad del pago y elevación a público.
Coge nota de estos apuntes y plásmalo en el contrato:
Si te parece puedes poner que el plazo para otorgar la compra-venta se realizará en el plazo de 6 meses cuya fecha máxima será el día x del mes x del año x.
Posibilidad de prorrogar el contrato por tu parte previo pago de otra cantidad de dinero que igualmente ha de ser a cuenta de precio.
Y sobre todo tienes que tener clarísimo, que el contrato de compraventa puro. Es igual de exigible por las dos partes.
Espero haberte ayudado.
Saludos,
Enrique Ortega
Pensé que el contrato ya lo habías firmado.
Como no es así, el tema de su vivienda sencillamente no hay que ponerlo en tu contrato, porque estarías condicionando la venta de la tuya a que él venda su vivienda, y esa espiral no te conviene en ningún caso. (ni a ti, ni a él)
No hace falta ninguna cláusula especial para poder exigir el cumplimiento. Sencillamente si lo tienes claro, debes especificar que el carácter que adquiere el dinero entregado a cuenta es de ARRAS CONFIRMATORIAS, por lo que el dinero recibido lo es a cuenta de precio. Por tanto llegado el vencimiento si el mismo no se lleva a efecto, podrás optar por exigir el cumplimiento y en cualquier caso aplicar los daños y perjuicios que te ocasione el retraso etc. (ojo con optar por la rescisión). Si incumple antes de optar por la rescisión has de pactar la indemnización. De no llegar a acuerdo debes SI o SI exigir el cumplimiento más los daños y perjuicios.
No tienes que poner ninguna cláusula de revertimiento de dominio. Sencillamente tienes que poner una cláusula en la que se indique que la posesión del inmueble permanecerá de la parte vendedora (o sea tú) hasta la totalidad del pago y elevación a público.
Coge nota de estos apuntes y plásmalo en el contrato:
Si te parece puedes poner que el plazo para otorgar la compra-venta se realizará en el plazo de 6 meses cuya fecha máxima será el día x del mes x del año x.
Posibilidad de prorrogar el contrato por tu parte previo pago de otra cantidad de dinero que igualmente ha de ser a cuenta de precio.
Y sobre todo tienes que tener clarísimo, que el contrato de compraventa puro. Es igual de exigible por las dos partes.
Espero haberte ayudado.
Saludos,
Enrique Ortega
Queremos vender un piso. Los vendedores somos seis herederos. La futura compradora nos sugiere hacer un contrato de arras hasta que solucione su préstamo. Por lo que he leído, me parece más conveniente el contrato de arras confirmatorias. Asegura más la venta. Tengo miedo de que cualquiera de los herederos incumpla y haya que pagarle al comprador el doble. Puede darme su opinión ?
