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Arrendamiento de renta antigua

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Arrendamiento de renta antigua
23/01/2007 16:44
Mis padres son propietarios de una casa alquilada de renta antigua. La actual inquilina está subrogada del contrato del que era titular su madre que ya falleció. Además, me temo que uno de sus hijos que vive ahora con ella quiera subrrogarse si ella fallece (creo que puede hacerlo durante los 2 años siguientes a su muerte). Actualmente, necesito esa vivienda para irme a vivir allí y sé que la ley me ampara para poder hacerlo justificando que poseo edad suficiente para independizarme y un trabajo remunerado como así es. El problema es que no sé cómo debo hacerlo, no sé qué tipo de notificación tengo que mandarle (burofax, carta certificada...) y tampoco los requisitos que debo incluir en dicho aviso para no saltarme ningún precepto legal.
Por otro lado, y aprovechando esta consulta, me gustaría saber si según la ley podemos repercutirle el pago del IBI de los últimos 5 años, teniendo en cuenta, y no sé si este dato es o no relevante, que cada año le actualizamos la renta conforme al IPC. ¿Cómo debo notificárselo?, ¿qué es una "notificación fehaciente"?.
Jan
24/01/2007 19:45
Hola mayita.Voy a presuponer que su contrato es de fecha anterior al 9 de mayo de 1985. La respuesta que voy a proporcionarle es meramente informativa, incluyendo únicamente la normativa aplicable, pues deberá acudir a un/a profesional de la abogacía experto en arrendamientos de renta antigua.

La normativa aplicable son los arts 63 a 69 LAU 1964.

Artículo 63

1. Si se tratase de vivienda, para que proceda la denegación de prórroga por la causa primera, el arrendador habrá de justificar la necesidad de la ocupación.

2. Se presumirá la necesidad, sin perjuicio de aquellos otros casos en que se demuestre, cuando la persona para la que se reclame la vivienda se halle en alguno de los casos siguientes:
1.º Si habitando fuera del término municipal en que se encuentre la finca necesitare domiciliarse en él.
2.º Cuando residiendo en la misma población en que radique la finca por aumento de sus necesidades familiares resultare insuficiente la vivienda que ocupe.
3.º En el caso de que contraiga matrimonio y deba residir en la localidad en que esté situada la finca.
4.º Cuando, domiciliado en el lugar en que se hallare la finca, por causas absolutamente ajenas a su voluntad se vea obligado a desalojar la vivienda que habitare.

3. Se presumirá, salvo prueba en contrario, no acreditada la necesidad cuando con seis meses de antelación a ser notificada la negativa de prórroga se hubiera desalojado vivienda de características análogas en edificio propiedad del arrendador o del familiar de este para quien se reclame.

Artículo 64

1. En las fincas arrendadas por pisos, el arrendador que intentare la denegación al amparo del caso primero del artículo 62 deberá ejercitar su derecho sobre la vivienda que se halle habitualmente deshabitada, siempre que constituya medio adecuado a sus necesidades. En defecto de las de esta clase, sobre la que no sirva de hogar familiar; sucesivamente sobre la ocupada por familia menos numerosa, y en último lugar, sobre las correspondientes a funcionarios públicos o del Movimiento, en activo o jubilados, pensionistas y quienes, además de vivir en ellas, ejerzan en las mismas profesión u oficio por el que satisfagan contribución. El clero secular ocupará, en el orden de prelación, el mismo lugar que el funcionario público.
Los casos de igualdad se resolverán en favor del inquilino más antiguo.
2. El derecho de los funcionarios y del clero secular que menciona el número anterior se entenderá referido al lugar de su destino.
3. A los efectos de lo dispuesto en el número 1 de este artículo, el arrendador, como acto previo a la denegación de prórroga, podrá requerir a los inquilinos para que manifiesten fehacientemente las circunstancias de posposición que en ellos concurren, y si no lo hicieren dentro de los treinta días siguientes se entenderá que aceptan las que les atribuye el arrendador, salvo prueba en contrario.
Jan
24/01/2007 19:46
65

1. La denegación de prórroga se practicará mediante requerimiento, en forma fehaciente, del arrendador al inquilino afectado, haciéndole saber el nombre de la persona que necesitare la vivienda, la causa de necesidad en que se funde y las circunstancias de posposición concurrentes en los demás inquilinos, todo ello con un año de antelación.

2. Para que el requerimiento sea válido no será preciso que la causa de necesidad exista en la fecha del requerimiento, pero sí al cumplirse el año del mismo.

3. El inquilino deberá contestar de modo fehaciente al arrendador dentro del plazo de treinta días hábiles si acepta o no la denegación de prorroga. En el primer caso, podrá el arrendador instar el lanzamiento, en su día, ante Juez competente, por los trámites de ejecución de sentencia en los juicios de desahucio. En el segundo, el inquilino deberá exponer las causas en que se funde su oposición, y si no lo hiciere dentro del referido plazo, podrá el arrendador anticipar el ejercicio de su acción y presentar su demanda transcurridos seis meses desde la fecha del requerimiento, entendiéndose, además, reducida la mitad la indemnización que pudiera corresponderle.

Artículo 66

Si el inquilino desalojare la vivienda dentro de los seis meses siguientes a la fecha del requerimiento, deberá el arrendador indemnizar con dos anualidades de renta, y sólo con una si la desalojare dentro del año. En ambos casos, el inquilino podrá reclamar mayor indemnización si justificare en el plazo de tres meses desde que hubiere desalojado que los perjuicios son superiores. Cuando sin mediar justa causa el inquilino dejare transcurrir el plazo de un año sin desalojar la vivienda, perderá todo derecho a indemnización.

Artículo 67

No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los Tribunales, atendidas las circunstancias personales de cada caso, podrán ampliar hasta por seis meses el plazo que para desalojar la vivienda se señala al inquilino y acordar el abono por el arrendador de indemnización, que no rebasará del importe de seis mensualidades de renta, si resultaren de equidad las razones en mérito de las cuales no se desalojó aquél la vivienda dentro del año.

Artículo 68

1. Si durante los tres meses siguientes de haber desalojado la vivienda no fuese ocupada por la persona para quien se reclamó, podrá el inquilino recuperarla dentro de otro plazo igual, reputándose a estos efectos subsistentes el contrato primitivo, y hasta transcurridos tres años, contados desde la fecha en que el inquilino volviese a la vivienda, no podrá el arrendador intentar su ocupación.
2. Del mismo modo, si ocupada la vivienda por el arrendador o por persona para quien la reclamare fuese arrendada o cedido su goce o uso a un tercero dentro de los tres años siguientes, podrá el inquilino desalojado instar su recuperación, adquiriendo nuevamente vigencia el contrato primitivo. La acción para el ejercicio de este derecho se extinguirá a los tres meses siguientes a haber transcurrido los tres años Hasta pasados tres años desde que el inquilino volviese a la vivienda no podrá el arrendador intentar de nuevo la ocupación con fundamento de esta causa.
3. Todo ello sin menoscabo del derecho del inquilino a reclamar los daños y perjuicios que le hubieren sido causados.

Artículo 69

El arrendador que sea propietario de una sola vivienda podrá ejercitar el derecho de denegación de prórroga con sujeción a las normas establecidas en los anteriores artículos.

Salvo mejor criterio. Un saludo.
25/01/2007 08:58
En primer lugar, muchas gracias Jan por tu respuesta. Con tu respuesta ya tengo claro que puedo según la ley, optar a esa vivienda, pero mi duda surge en cuanto a la forma de hacerlo: ¿es un medio adecuado el burofax?, ¿qué datos tengo que incluir en él?. Y por otro lado y en relación a la segunda cuestión que planteaba, y dado que en la LAU de 1994, no lo expresa claramente, ¿puedo repercutir a la inquilina el pago del IBI desde que se promulgó la ley o sólo de los últimos 5 años?, ¿impide para exigir el pago del IBI que le hayamos actualizado la renta conforme al IPC desde que por ley pudimos hacerlo?. Gracias por anticipado
Jan
25/01/2007 17:23
Hola mayita.Como ya apunté en mi post anterior la respuesta que le ofrecí era meramente informativa,limitándose la misma a la normativa aplicable a su caso.Pero dicha normativa ha de ser estudiada e interpretada con detenimiento por un/a profesional de la abogacía experto en arrendamientos de renta antigua antes de notificar al arrendatario la intención de iniciar la acción de denegación de prórroga, para saber si tal acción será o no viable, atendiendo a las circunstancias de su caso en concreto.

Para que se haga una idea de la complejidad de su consulta sirva como muestra qué se puede entender por notificación fehaciente:

1) Si se entiende como tal el BUROFAX CON ACUSE DE RECIBO( ACONSEJABLE TAMBIÉN QUE VAYA ACOMPAÑADADO DE CERTIFICACIÓN DE CONTENIDO)

2)Si se entiende como tal CARTA CERTIFICADA con garantías de autenticidad.

3) Un telegrama.Hay sentencias que lo admiten como notificación fehaciente y sentencias que no.

4) No se ha entendido como tal una simple CARTA CON ACUSE DE RECIBO.

Otro ejemplo: En el contenido de la notificación ha de constar OBLIGATORIAMENTE:

-Designación de la persona que necesita la vivienda.En su caso concreto, bastaría con que indicase su nombre y apellidos.

- La causa de necesidad en la que se funda.No es necesario que sea muy detallada.

-Orden de selección.Sólo debería incluirse si sus padres tienen arrendados otras viviendas.

La notificación fehaciente HA DE REALIZARSE CON 1 AÑO DE ANTELACIÓN SOBRE LA FECHA EN QUE SE NECESITE LA VIVIENDA. Para la VALIDEZ de este requerimiento NO ES NECESARIO QUE LA CAUSA DE NECESIDAD EXISTA EN LA FECHA DE LA NOTIFICACIÓN, PERO SÍ AL CUMPLIRSE EL AÑO DEL MISMO.

Lamento no poder serle de más ayuda.

Reciba un cordial saludo.
25/01/2007 18:19
Muchísimas gracias por toda la información, me sirve de mucha ayuda. Siento ser tan insistente, pero también me gustaría poder saber el tema de repercutir el IBI al inquilino. La LAU del 94 me ampara para poder hacerlo, pero no sé si puedo reclamar el pago de los últimos 5 años o de más tiempo, y tampoco sé si el hecho de haberle incrementado la renta conforme al IPC es un impedimento para poderlo hacer. De todas las consultas que he leído en el foro, creo que me ha quedado claro que debo hacerlo mediante burofax con acuse de recibo y certificado de texto, mencionando el artículo de la ley y haciendo referencia al importe adeudado, pero si necesito indicar algún dato más, por favor, le agradecería que me aclarase esta información. Muchas gracias.
Jan
26/01/2007 13:38
Hola mayita. En cuanto a la repercusión del IBI es de aplicación lo dispuesto en la Disps Transitoria Segunda, apartado C,punto10.2 LAU 1994:

"C) Otros derechos del arrendador.

10. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley, el arrendador tendrá los siguientes derechos:

10.2. Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponderá al inmueble arrendado.

Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda."

Bien, mi opinión profesional es que sólo puede repercutirse el IBI de los 5 últimos años a tenor de lo dispuesto en el art 1966.3 CC:

Artículo 1966

3. La de cualesquiera otros pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves.

Que la renta se halle actualizada NO supone obstáculo alguno para que pueda repercutir a su arredatario el IBI.

Usted como arendadora puede exigir a su Arrendatario el pago del IBI de los 5 últimos años de 2 formas:

1.ª Dividida entre doce mensualidades a razón de x euros al mes.

—2.ª Con el recibo del mes siguiente añadiendo la cantidad citada( suma del IBI de los 5 últimos años) (acompaño copia de recibo).

Salvo mejor criterio. Un saludo.
26/01/2007 14:25
Mil gracias por todo. He sido tan insistente porque he leído y releído muchas veces la ley y no indica a cuántos años puedo remontarme para repercutir el pago del IBI al inquilino. Así, y si no he entendido mal, debo enviarle un burofax con acuse de recibo y certificación de texto reclamándole el pago de los años 2002 a 2006, exigiéndoles que los pague con la siguiente mensualidad y bajo indicación de que en caso de no hacerlo, se procederá judicialmente por impago. ¿Podría hacer lo mismo con los gastos de comunidad de estos 5 años?. Gracias de nuevo y un saludo.
Jan
30/01/2007 17:10
Hola mayita.En cuanto a la forma de notificar el IBI a su arrendatario es correcta la que usted ha indicado en su último post.

En cuanto a repercutir los gastos de comunidad.Ese tema es bastante complicado pues no todos los gastos de comunidad pueden ser repercutidos al arrendatario, debiendo examinar en su caso todos los servicios integrados en los gastos de comunidad y ver cuales podrían ser repercutidos.

Una vez más he de aconsejarla que acuda a un/a profesional de la abogacía experto en arrendamientos urbanos.

Un saludo.
30/01/2007 17:36
Muchas gracias Jan por sus completas respuestas. Creo que después de leer su respuesta y todos los comentarios al respecto, me ha quedado claro que en cuanto a repercutir los gastos de comunidad, sólo puedo de aquellos que no sean pólizas de seguro, gastos de administración y demás, es decir, sólo los conceptos que corresponden a gastos propiamente dichos de comunidad.
En cuanto al IBI, y después de leer numerosos post al respecto en este foro, algunos de ellos de Ud., sigue sin quedarme claro si puedo repercutir el IBI de los últimos 5 años, ya que en respuesta a otro forero, Ud. le indica que al no indicar nada la LAU del 94, tenemos que acudir al art. 1966.3 del Código Civil, y es por tanto que la acción para exigir las cantidades pasadas ya han prescrito. Todo ello si no entiendo mal dicho comentario. Copio el enlace para que me pueda indicar si es otro caso distinto al mío.

http://www.porticolegal.com/foro/responder.php?men=151472&codcat=115 230 308 000

De cualquier forma, muchísimas gracias por todo.
Jan
01/02/2007 17:20
Hola mayita. Gracias por postear el link.He releido las respuestas que en su día se dieron y me he dado cuenta que la respuesta sobre los periodos de IBI que usted podría repercutir a su arrendatario era errónea: " Bien, mi opinión profesional es que sólo puede repercutirse el IBI de los 5 últimos años a tenor de lo dispuesto en el art 1966.3 CC". Le pido sinceras disculpas por ello.No sé como pude cotemer tal error.

El razonamiento jurídico en virtud del cual creo, como ya he dicho, que la respuesta que le ofrecí era erronea es el siguente:

1)En cuanto a la repercusión del IBI es de aplicación lo dispuesto en la Disps Transitoria Segunda, apartado C,punto10.2 LAU 1994:

"C) Otros derechos del arrendador.

10. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley, el arrendador tendrá los siguientes derechos:

10.2. Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponderá al inmueble arrendado.

Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda."

Como se puede comprobar la LAU no contempla un plazo para poder ejercer la acción de reclamación del IBI al Arrendatario.( No es de aplicación el art 101 LAU 1964 puesto que el IBI no tiene la consideración de " concepto/cantidad asimilado a renta")

2) El CC establece que las acciones prescriben por el mero lapso de tiempo previsto en la ley( art 1961).

3) El art Artículo 1969 del CC establece: "El tiempo para la prescripción de toda clase de acciones, cuando no haya disposición especial que otra cosa determine, se contará desde el día en que pudieron ejercitarse". Como ya he dicho la LAU no establece un plazo de prescripción,pero sí el periodo a partir del cual se contaría dicho plazo: el 1 de Enero de 1995.

4) La acción de reclamar el IBI entiende la docrina científica que es personal y ello nos conduce al art Artículo 1964 del CC que establece: " La acción hipotecaria prescribe a los veinte años, y LA PERSONALES QUE NO TENGAN SEÑALADO TÉRMINO ESPECIAL DE PRESCRÍPCIÓN A LOS 15"

Por lo tanto, la acción general para reclamar el IBI prescribiría el 1 de Enero de 2010. Sin embargo, también ha de entrar en juego el art 1966.3º:

"Artículo 1966

Por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes:
3. La de cualesquiera otros pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves.

Si tenemos en cuenta que el IBI se devenga en el mes de Enero y que tiene carácter anual entiendo que está sujeto a éste último plazo de prescripción: 5 años.

Así si el plazo de prescripción comienza a computarse desde el 1 de enero de 1995:

1) La acción para reclamar el IBI del 1 de enero de 1995 hasta el 1 de enero del 2000 prescribió el 1 de Enero del 2000.

2) La acción para reclamar el IBI del 1 de enero de 2001 hasta el 1 de enero del 2005 prescribió el 1 de Enero del 2005.

Así, según mi criterio, usted sólo podría reclamar a su arrendatario el IBI de los años 2006 y 2007.

La forma de repercutir el IBi de esos 2 años es la que usted indicó: " debo enviarle un burofax con acuse de recibo y certificación de texto reclamándole el pago de los años 2006 a 2007, exigiéndoles que los pague con la siguiente mensualidad y bajo indicación de que en caso de no hacerlo, se procederá judicialmente por impago".

En cuanto a que el impago del IBI, una vez notificado, puede dar lugar a la resolución del contrato. Una corriente jurisprudencial aboga está de acuerdo: Sentencias que corroborán esta interpretación: SAP Cáceres 18 Noviembre 1996; SAP Málaga 3 Junio 1997; SAP Valencia 25 Julio 1997; SAP Baleares 30 Octubre 1997. Sin embargo, hay otra corriente Jurisprudencial que dice que el impago del IBI NO DA LUGAR A LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO.

Creo que antes de iniciar ningún trámite para repercutir el IBI a su arrendatario debería consultar con otros profesionales de la abogacía para contrastar opiniones.

Un saludo.





05/02/2007 11:04
JAN, colaboras mucho con toda la gente que necesita ayuda, muchas gracias. un error lo tiene cualquiera, somos muchos los que preguntamos, mas aparte tus obligaciones.

MAYITA, nuestros abogados nos han ayudado muchisimo plantando cara a los sinverguenzas de inquilinos que tenemos, les falta el peor de los délitos, porque lo demás ya lo estan haciendo, es gravé lo que digo pero es la realidad.

Les hemos repercutido IBY de 5 años, la comunidad que no la pagaban, las obras que se hicieron hace 5 años, etc. Mi email es tpascua91@hotmail.com. te dare los datos para que les llames.
05/02/2007 16:53
Muchas gracias Mayte y sobre todo mil gracias a Jan por tus respuestas y por poner interés en resolver todas las dudas que planteamos. No te preocupes en abosoluto por el error, todos nos equivocamos. Yo insistía en mi pregunta porque he leído y releído el foro una y mil veces y me parecía que ambas respuestas eran contrarias, de ahí que formulase la misma cuestión insistentemente. Ya sé que lo que voy a decir puede sonar a que no he entendido lo que se ha dicho anteriormente al respecto pero aún así, voy a arriesgarme a reclamar el IBI de estos últimos 5 años (del 2002 al 2006), así que como vulgarmente se dice "si cuela, cuela". La duda que tengo es la siguiente: ¿podría el inquilino actuar contra mí si se entera que no es correcto esta reclamación?. Si lo que ocurre es que simplemente "pasa" de pagarme todos los años anteriores y sólo abona el 2006, sinceramente creo que merece la pena arriesgarse.

Muchas gracias por tu ofrecimiento Mayte pero no creo que seamos de la misma comunidad y por tanto no sé si los abogados que te han llevado el caso podrán ayudarme. Me consolaría saber que tu estabas en la misma situación que yo y has conseguido cobrar a tu inquilino todos los conceptos que dices. Si me dieras información de cómo lo has conseguido y si como es mi caso, has reclamado en la fecha actual el IBI y te lo han pagado, me sería de una ayuda enorme.
Gracias por todo y un saludo.
Jan
05/02/2007 17:11
Hola

Para Mayte.Gracias por su interés y comprensión.

Para mayita.Gracias por su comprensión.Lamento no poder serle de más ayuda. Si le surge alguna otra duda sobre otro tema no dude en expresarla. Trataré de resolvérsela sin cometer error alguno. Ha sido un placer poder orientarla.

Reciban un cordial saludo.
08/02/2007 09:42
En primer lugar reitero lo dicho por Jan en muchas de sus intervenciones en este asunto: Es necasrio dirigirse a un abogado especialista en el tema.

Me resisto bastante a entrar a contestar cuestiones referidas a contratos de renta antigua, son cuestiones llenas de matices y complejidades, y casi siempre tremendamente personalizados y subjetivizados por el cliente.

Estoy basicamente de acuerdo en todo lo dicho por Jan. No lo he analizado en detalle pero Jan es un "monstruo", así que en caso de duda, estoy de acuerdo con él.

En el caso de Mayita sería práctico, si se quiere ocupar la vivienda, pues a por ello, y olvidemos el IBI y la Comunidad. Y si lo que se quiere es cobrar más por esos conceptos, pues a por ello repercutamos IBI y Comunidad, pero con cuidado y mesura, que más vale cobrar menos que meterse en pleitos.

Personalmente, pese a lo que diga la ley, no soy partidario de cobrar IBI y comunidad atrasada, y aconsejo el cobro desde el momento actual. Lo siento, pero no acepto la "dejadez" del propietario.

Considero que el impago del IBI si puede implicar la resolución del arrendamiento. D.A. 5ª.

Un saludo
Jan
08/02/2007 12:05
Hola Ignacio. Gracias por molestarte en leer todas las respuestas, emitir tu opinión y el voto de confianza hacía mi.

Un saludo.
08/02/2007 14:14
Hola Jan. haces bien en agradecerme que haya leido todo el "rollo".

Sin embargo, no las acepto en cuanto al voto de confianza. Que seas una de los foristas más autorizados (por no decir el más) te lo has ganado tu solito gracias a tus brillantes intervenciones.

hasta otra.
Jan
09/02/2007 13:05
Hola Ignacio.Si sigues diciendome esas cosas voy a acabar creyéndomelo.

Ahora en serio, valoro muchísimo tus intervenciones y las de otros como catón y Data,entre otros, porque leyéndolas sigo aprendiendo sobre el tema arrendaticio, del cual aúin me faltan muchos conocimientos.

Si no fuera por vostros hace tiempo que me habría estancado y dejado de aprender. Por ello no comparto tu opinión sobre que yo sea :" uno de los foristas más autorizados (por no decir el más)",aunque te agradezco sinceramente el cumplido.

Un saludo.
09/02/2007 14:13
Que es D.A.5ª Ignacio?.

Oi decir en un juicio que el pago del IBI no es una renta asimilada, es cierto?. Que impplica no pagar este impuesto?.

Gracias

Mayita, no me acuerdo bien del trámite, por eso te digo que me pases tu correo y te informo.

Un saludo
09/02/2007 14:40
Me refiero a la Disposición Adicional Quinta. LAU 94, que modifico el art 1563 LEC, de modo que el deshaucio podía provenir "por falta de pago de las rentas, de las cantidades asimiladas o DE LAS CANTIDADES CUYO PAGO HUBIERA ASUMIDO EL ARRENDATARIO"

Ahora bien, la norma que te indico está derogada por la actual Ley de Enjuiciamiento Civil del 2000. Pese a ello, el impago de IBI, que no es cantidad asimilada a renta, considero que pudiera dar lugar a la resolución.

Conclusión: Debía haberme ahorrado la referencia a D.A. 5ª.

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