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Articulo 1 de la LPH
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La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad
Este precepto refiere la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal, que se califica de "forma especial de propiedad", es decir, se trata de una forma de "propiedad en general" (regulada en los artículos 348 y ss del Código Civil). Para esta ley no es, pues, ni "propiedad especial", ni una "forma especial de copropiedad o comunidad" (regulada en los artículos 392 y ss del Código Civil), pese a que el punto de enlace de esta ley con el derecho patrimonial común del Código Civil se encuentra en el artículo 396 del Código Civil, es decir, en sede de copropiedad ordinaria o comunidad romana.
Precisamente la Exposición de motivos señala terminantemente como la propiedad horizontal, inicialmente considerada como forma de comunidad, se regula en esta ley como forma de propiedad.
No obstante, al propio tiempo esta forma de propiedad implica en esencia un estado de división sobre un inmueble que de otro modo sería considerado finca única.
En consonancia con ese carácter divisorio, el artículo 401 del Código Civil dispone lo siguiente:
"Sin embargo de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina. Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo 396."
Son teorías que se han ofrecido para explicar la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal, las siguientes:
1) Teorías de la servidumbre: como servidumbre en sí o como conjunto de servidumbres oneris ferendi sucesivas.
2) Teoría de la persona jurídica.
3) Teorías comunitarias:
a) Teoría de la universalidad.
b) Teoría de la comunidad social: teoría intermedia entre la de la persona jurídica y la de la sociedad civil.
c) Teoría de la sociedad.
d) Teoría de la colectividad sin personalidad jurídica.
4) Teoría del derecho de superfície.
5) Teoría del cuasi-contrato.
5) Teoría "acéfala", que parte de la base de la "interinidad" de la copropiedad.
6) Teoría de la superposición de propiedades distintas y separadas.
7) Teorías de la comunidad de bienes.
a) Teoría de la comunidad ordinaria.
b) Teoría de la comunidad con cargas reales.
c) Teoría de la comunidad con indivisión forzosa; comunidad pro diviso.
d) Teoría de la mancomunidad solidaria.
e) Teoría de la comunidad especial por su origen voluntario.
8) Teoría de las "unidades vecinales".
9) Teorías de la institución sui generis.
a) Teoría del derecho complejo.
b) Teoría de la "propiedad anómala".
c) Teoría de la propiedad especial.
d) Teorías de la forma especial de propiedad ("por importante que sea el aspecto de comunidad, son los derechos privativos sobre los pisos la razón de ser de la institución" -STS 2-4-71-):
i) Forma especial de propiedad que integra propiedad sobre elemento privativo y copropiedad sobre elementos comunes (esta concepción es la seguida por la Ley de la Propiedad Horizontal).
ii) Forma especial de propiedad que integra propiedad sobre elemento privativo y propiedad sui generis (limitada por los derechos de los demás propietarios) sobre los elementos comunes (esta concepción es seguida por JUAN VENTURA FUENTES FUENTES-LOJO ["Suma de la propiedad por apartamentos", Ed. Bosch, Barcelona, passim] y se observa en la STS 10-5-65, según la cual "la denominada propiedad horizontal es una institución compleja en la que coexisten una titularidad dominical ordinaria sorbe los diversos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública ... y un dominio sui generis sobre los demás elementos comunes del inmueble").
AQUELLAS PARTES DE UN
Parece requerirse que el edificio sea considerado en su totalidad. Es decir, que no cabe división horizontal sobre una parte de un edificio sino sólo sobre todo él.
EDIFICIO
Por edificio (del latín aedificare) -concepto que no es equivalente al de "finca" o "finca urbana"- se suele entender a efectos jurídicos y especialmente de derecho de cosas, aquella construcción cerrada -simple o compleja; permanente o provisional- u obra arquitectónica o de albañilería compuesta de elementos de sostén, cierre y cubiertas, adherida al suelo sobre el que descansa, del que también se compone -sean edificio y suelo del mismo o sean de distintos propietarios-, que constituye una unidad orgánica -aunque no necesariamente arquitectónica- y que se destina a un uso por el hombre -sea de vivienda u otro, rústico o urbano- debiendo cumplir las condiciones necesarias para ello (de seguridad, salubridad, racionalidad, etc.).
Articulo 1 de la lph
La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad
Este precepto refiere la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal, que se califica de "forma especial de propiedad", es decir, se trata de una forma de "propiedad en general" (regulada en los artículos 348 y ss del Código Civil). Para esta ley no es, pues, ni "propiedad especial", ni una "forma especial de copropiedad o comunidad" (regulada en los artículos 392 y ss del Código Civil), pese a que el punto de enlace de esta ley con el derecho patrimonial común del Código Civil se encuentra en el artículo 396 del Código Civil, es decir, en sede de copropiedad ordinaria o comunidad romana.
Precisamente la Exposición de motivos señala terminantemente como la propiedad horizontal, inicialmente considerada como forma de comunidad, se regula en esta ley como forma de propiedad.
No obstante, al propio tiempo esta forma de propiedad implica en esencia un estado de división sobre un inmueble que de otro modo sería considerado finca única.
En consonancia con ese carácter divisorio, el artículo 401 del Código Civil dispone lo siguiente:
"Sin embargo de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina. Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo 396."
Son teorías que se han ofrecido para explicar la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal, las siguientes:
1) Teorías de la servidumbre: como servidumbre en sí o como conjunto de servidumbres oneris ferendi sucesivas.
2) Teoría de la persona jurídica.
3) Teorías comunitarias:
a) Teoría de la universalidad.
b) Teoría de la comunidad social: teoría intermedia entre la de la persona jurídica y la de la sociedad civil.
c) Teoría de la sociedad.
d) Teoría de la colectividad sin personalidad jurídica.
4) Teoría del derecho de superfície.
5) Teoría del cuasi-contrato.
5) Teoría "acéfala", que parte de la base de la "interinidad" de la copropiedad.
6) Teoría de la superposición de propiedades distintas y separadas.
7) Teorías de la comunidad de bienes.
a) Teoría de la comunidad ordinaria.
b) Teoría de la comunidad con cargas reales.
c) Teoría de la comunidad con indivisión forzosa; comunidad pro diviso.
d) Teoría de la mancomunidad solidaria.
e) Teoría de la comunidad especial por su origen voluntario.
8) Teoría de las "unidades vecinales".
9) Teorías de la institución sui generis.
a) Teoría del derecho complejo.
b) Teoría de la "propiedad anómala".
c) Teoría de la propiedad especial.
d) Teorías de la forma especial de propiedad ("por importante que sea el aspecto de comunidad, son los derechos privativos sobre los pisos la razón de ser de la institución" -STS 2-4-71-):
i) Forma especial de propiedad que integra propiedad sobre elemento privativo y copropiedad sobre elementos comunes (esta concepción es la seguida por la Ley de la Propiedad Horizontal).
ii) Forma especial de propiedad que integra propiedad sobre elemento privativo y propiedad sui generis (limitada por los derechos de los demás propietarios) sobre los elementos comunes (esta concepción es seguida por JUAN VENTURA FUENTES FUENTES-LOJO ["Suma de la propiedad por apartamentos", Ed. Bosch, Barcelona, passim] y se observa en la STS 10-5-65, según la cual "la denominada propiedad horizontal es una institución compleja en la que coexisten una titularidad dominical ordinaria sorbe los diversos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública ... y un dominio sui generis sobre los demás elementos comunes del inmueble").
LOS PISOS Y LOCALES DE NECOGIO establecida en el artículo 396 del Código Civil
7 El artículo 396 del Código Civil es el precepto que hace de puente o nexo de unión entre el derecho común y general en materia de propiedad o copropiedad (Código Civil) con la legislación general especial de propiedad horizontal.
I. Dicho precepto dispone lo siguiente:
"Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados."
II. Este precepto, en su redacción originaria provenía del artículo 521 del Proyecto del Código Civil de 1851 que a su vez fue tomado de las Ordenanzas de Madrid. Sobre antecedentes históricos en general y en derecho español es muy ilustrativo lo expuesto por FUENTES-LOJO en su conocida "Suma de la propiedad por Apartamentos".
Este precepto fue reformado por la Ley de 26 de octubre de 1936, citada en la exposición de motivos de la Ley de la Propiedad Horizontal, por la Ley de la Propiedad Horizontal y por posteriores leyes modificativas de ésta
El párrafo cuarto del artículo 396 del Código Civil hace referencia a las fuentes jurídicas que rigen la propiedad horizontal. A partir del mismo se puede concluir que son tales, y por este orden jerárquico:
1) Las normas imperativas de la Ley de la Propiedad Horizontal junto con el artículo 396 del Código Civil y demás disposiciones especiales, teniendo en cuenta la trascendencia de las competencias de las Comunidades Autónomas sobre materias directa e indirectamente relacionadas con la propiedad horizontal.
2) La autonomía privada de los particulares, en cuanto lo permitan reglas de derecho dispositivo o no lo impidan las de derecho imperativo, y siempre con los límites del artículo 1255 del Código Civil y demás de orden público.
Artículo 1255.
Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.
3) Las disposiciones generales del Código Civil y demás normas de derecho común.
4) La costumbre del lugar (artículo 1.3 del Código Civil).
Artículo 1
3. La costumbre sólo regirá en defecto de la ley aplicable, siempre que no sea contraria a la moral o al orden público y que resulte probada.
5) Otras fuentes de derecho directas o indirectas
7 El artículo 396 del Código Civil es el precepto que hace de puente o nexo de unión entre el derecho común y general en materia de propiedad o copropiedad (Código Civil) con la legislación general especial de propiedad horizontal.
I. Dicho precepto dispone lo siguiente:
"Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados."
II. Este precepto, en su redacción originaria provenía del artículo 521 del Proyecto del Código Civil de 1851 que a su vez fue tomado de las Ordenanzas de Madrid. Sobre antecedentes históricos en general y en derecho español es muy ilustrativo lo expuesto por FUENTES-LOJO en su conocida "Suma de la propiedad por Apartamentos".
Este precepto fue reformado por la Ley de 26 de octubre de 1936, citada en la exposición de motivos de la Ley de la Propiedad Horizontal, por la Ley de la Propiedad Horizontal y por posteriores leyes modificativas de ésta
El párrafo cuarto del artículo 396 del Código Civil hace referencia a las fuentes jurídicas que rigen la propiedad horizontal. A partir del mismo se puede concluir que son tales, y por este orden jerárquico:
1) Las normas imperativas de la Ley de la Propiedad Horizontal junto con el artículo 396 del Código Civil y demás disposiciones especiales, teniendo en cuenta la trascendencia de las competencias de las Comunidades Autónomas sobre materias directa e indirectamente relacionadas con la propiedad horizontal.
2) La autonomía privada de los particulares, en cuanto lo permitan reglas de derecho dispositivo o no lo impidan las de derecho imperativo, y siempre con los límites del artículo 1255 del Código Civil y demás de orden público.
Artículo 1255.
Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.
3) Las disposiciones generales del Código Civil y demás normas de derecho común.
4) La costumbre del lugar (artículo 1.3 del Código Civil).
Artículo 1
3. La costumbre sólo regirá en defecto de la ley aplicable, siempre que no sea contraria a la moral o al orden público y que resulte probada.
5) Otras fuentes de derecho directas o indirectas
A EFECTOS DE ESTA LEY TENDRÁN TAMBIÉN LA CONSIDERACIÓN DE LOCALES
Parece darse con la expresión "locales" que contiene este artículo, un concepto genérico o lato sensu, distinto del concepto strictu sensu de local a que hace referencia esta misma ley a lo largo de su articulado. Ambos conceptos son, además, distintos del concepto específico de "local de negocio", que se utiliza por ejemplo en la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido de 1964
Parece darse con la expresión "locales" que contiene este artículo, un concepto genérico o lato sensu, distinto del concepto strictu sensu de local a que hace referencia esta misma ley a lo largo de su articulado. Ambos conceptos son, además, distintos del concepto específico de "local de negocio", que se utiliza por ejemplo en la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido de 1964
AQUELLAS PARTES DE UN
Parece requerirse que el edificio sea considerado en su totalidad. Es decir, que no cabe división horizontal sobre una parte de un edificio sino sólo sobre todo él.
EDIFICIO
Por edificio (del latín aedificare) -concepto que no es equivalente al de "finca" o "finca urbana"- se suele entender a efectos jurídicos y especialmente de derecho de cosas, aquella construcción cerrada -simple o compleja; permanente o provisional- u obra arquitectónica o de albañilería compuesta de elementos de sostén, cierre y cubiertas, adherida al suelo sobre el que descansa, del que también se compone -sean edificio y suelo del mismo o sean de distintos propietarios-, que constituye una unidad orgánica -aunque no necesariamente arquitectónica- y que se destina a un uso por el hombre -sea de vivienda u otro, rústico o urbano- debiendo cumplir las condiciones necesarias para ello (de seguridad, salubridad, racionalidad, etc.).
QUE SEAN SUSCEPTIBLES DE APROVECHAMIENTO INDEPENDIENTE POR TENER SALIDA A UN ELEMENTO COMÚN
Parece que ese elemento común al que tiene salida el departamento privativo puede ser de cualquier clase, pero siempre que a su vez provea una salida peatonal "normal" (en condiciones de seguridad, salubridad y dignidad) a la vía pública o incluso a otro inmueble respecto del cual el edificio se beneficie de un derecho de paso.
DE AQUÉL O LA VÍA PÚBLICA
"Vía pública" debe interpretarse en forma amplia. No se contrae a un sentido estrictamente urbanístico o administrativo de "vía", ni a un sentido estrictamente jurídico de "público". Basta poder salir del edificio propio, de forma directa o indirecta mediante un derecho o servidumbre de paso.
A EFECTOS DE ESTA LEY TENDRÁN TAMBIÉN LA CONSIDERACIÓN DE LOCALES AQUELLAS PARTES DE UN EDIFICIO QUE SEAN SUSCEPTIBLES DE APROVECHAMIENTO INDEPENDIENTE POR TENER SALIDA A UN ELEMENTO COMÚN DE AQUÉL O LA VÍA PÚBLICA
Con este párrafo, aparentemente ocioso pues reproduce una regla similar contenida ya en el artículo 396 del Código Civil, creo que se pretende aclarar que toda parte del edificio susceptible de aprovechamiento independiente es susceptible de propiedad separada, con independencia de su habitabilidad. Dicho de otra forma, tal parte aprovechable será calificada de vivienda si reune los requisitos reglamentarios de habitabilidad; de lo contrario será considerada "local", cualquiera que sea su destino. Por ello, el concepto de local que maneja este artículo es genérico y residual (obsérvese el empleo del vocablo "también").
ALFONSO PÉREZ PUERTO
NOTICIAS JURIDICAS
Parece que ese elemento común al que tiene salida el departamento privativo puede ser de cualquier clase, pero siempre que a su vez provea una salida peatonal "normal" (en condiciones de seguridad, salubridad y dignidad) a la vía pública o incluso a otro inmueble respecto del cual el edificio se beneficie de un derecho de paso.
DE AQUÉL O LA VÍA PÚBLICA
"Vía pública" debe interpretarse en forma amplia. No se contrae a un sentido estrictamente urbanístico o administrativo de "vía", ni a un sentido estrictamente jurídico de "público". Basta poder salir del edificio propio, de forma directa o indirecta mediante un derecho o servidumbre de paso.
A EFECTOS DE ESTA LEY TENDRÁN TAMBIÉN LA CONSIDERACIÓN DE LOCALES AQUELLAS PARTES DE UN EDIFICIO QUE SEAN SUSCEPTIBLES DE APROVECHAMIENTO INDEPENDIENTE POR TENER SALIDA A UN ELEMENTO COMÚN DE AQUÉL O LA VÍA PÚBLICA
Con este párrafo, aparentemente ocioso pues reproduce una regla similar contenida ya en el artículo 396 del Código Civil, creo que se pretende aclarar que toda parte del edificio susceptible de aprovechamiento independiente es susceptible de propiedad separada, con independencia de su habitabilidad. Dicho de otra forma, tal parte aprovechable será calificada de vivienda si reune los requisitos reglamentarios de habitabilidad; de lo contrario será considerada "local", cualquiera que sea su destino. Por ello, el concepto de local que maneja este artículo es genérico y residual (obsérvese el empleo del vocablo "también").
ALFONSO PÉREZ PUERTO
NOTICIAS JURIDICAS
Hola Justa:
En primer lugar, me ha gustado el artículo
Siempre me ha interesado a mí esta interpretación tan diferente que aparecía en la LPH respecto a la la palabra LOCAL, ya que leía el art. 1 y decía cualquier parte del edificio susceptible de aprovechamiento independiente (un sentido más amplio del significado y del concepto); pero, después, seguía leyendo y todas las demás referencias a "local" consistían, o se atribuían a elementos que supuestamente fuesen locales comerciales: "A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo".
Haciendo referencia a la interpretación más amplia o extensa del término, podemos concluir que local también puede ser un trastero; bien, anejo bajo cubierta, o trasteros situados en sótanos, anejos a viviendas; oficinas, etc. (la verdad es que he puesto etc., pero no sé que más)
Es decir, hay una contraposición entre el término vivienda y local.
El primero reuniría los requisitos reglamentarios de habitabilidad y el segundo "no"
(En algunos sitios se permite adaptar los locales de tal modo que puedan utilizarse como viviendas)
Entonces, "susceptible de aprovechamiento independiente" ¿es aquél que conste que tiene un coeficiente (propiedad privada)?
Porque INDEPENDIENTE: que no tiene dependencia. Se dice de la cosa que no tiene relación con otra. Exento de dependencia. Autónomo.
Saludos
En primer lugar, me ha gustado el artículo
Siempre me ha interesado a mí esta interpretación tan diferente que aparecía en la LPH respecto a la la palabra LOCAL, ya que leía el art. 1 y decía cualquier parte del edificio susceptible de aprovechamiento independiente (un sentido más amplio del significado y del concepto); pero, después, seguía leyendo y todas las demás referencias a "local" consistían, o se atribuían a elementos que supuestamente fuesen locales comerciales: "A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo".
Haciendo referencia a la interpretación más amplia o extensa del término, podemos concluir que local también puede ser un trastero; bien, anejo bajo cubierta, o trasteros situados en sótanos, anejos a viviendas; oficinas, etc. (la verdad es que he puesto etc., pero no sé que más)
Es decir, hay una contraposición entre el término vivienda y local.
El primero reuniría los requisitos reglamentarios de habitabilidad y el segundo "no"
(En algunos sitios se permite adaptar los locales de tal modo que puedan utilizarse como viviendas)
Entonces, "susceptible de aprovechamiento independiente" ¿es aquél que conste que tiene un coeficiente (propiedad privada)?
Porque INDEPENDIENTE: que no tiene dependencia. Se dice de la cosa que no tiene relación con otra. Exento de dependencia. Autónomo.
Saludos
