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Artículo 28 Ley Hipotecaria
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- Tema: Artículo 28 ley hipotecaria
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artagnan, en la mayoría de los pueblos las viviendas están sin registrar y se realizan las compraventas realizando ficciones legales para inscribir como es la aportación a gananciales.
Si la Caja tuviera dudas de la escritura de herencia nunca te daría el préstamo hipotecario, es una operación habitual en Notarías, y por los casos que yo conozco, que son muchos, nunca ha pasado nada.
Si tienes dudas pregunta en el Registro Mercantil si se hacen ese tipo de operaciones, pero también pregunta cuantas se han impugnado y verás que además de habituales no se dan impugnaciones.
un saludo
Si la Caja tuviera dudas de la escritura de herencia nunca te daría el préstamo hipotecario, es una operación habitual en Notarías, y por los casos que yo conozco, que son muchos, nunca ha pasado nada.
Si tienes dudas pregunta en el Registro Mercantil si se hacen ese tipo de operaciones, pero también pregunta cuantas se han impugnado y verás que además de habituales no se dan impugnaciones.
un saludo
Hola,
A mi entender, la interpretación correcta es la primera.
Durante dos años nadie puede invocar la protección del Registro, exclusivamente contra el heredero real y los adquirientes y sucesores del mismo.
Se suspenden temporalmente la eficacia ofensiva de la fé pública registral. ¿Qué quiere esto decir? Normalmente, si tu adquieres de un titular registral, aunque éste no tenga realmente capacidad para disponer del bien (porque por ejemplo realmente no es dueño y aún así te lo vende), estás protegido y cuentas con una titularidad firme e inatacable si la inscribes y se cumplen determinados requisitos (buena fe, oneroso, inscrito, titular registral...).
En la situación del art 28, y exclusivamente respecto del heredero legítimo, no cuentas con esta protección: aunque lo inscribas y cumplas con los requisitos, durante esos dos años, si aparece el heredero podrá reclamar su propiedad.
Osea, que te quedarías sin vivienda, pero con el derecho a que se te reintegre el precio pagado y se te indemnice por los daños y perjuicios ocasionados.
La interpretación de CajaMadrid es, cuando menos, curiosa.
A mi entender, la interpretación correcta es la primera.
Durante dos años nadie puede invocar la protección del Registro, exclusivamente contra el heredero real y los adquirientes y sucesores del mismo.
Se suspenden temporalmente la eficacia ofensiva de la fé pública registral. ¿Qué quiere esto decir? Normalmente, si tu adquieres de un titular registral, aunque éste no tenga realmente capacidad para disponer del bien (porque por ejemplo realmente no es dueño y aún así te lo vende), estás protegido y cuentas con una titularidad firme e inatacable si la inscribes y se cumplen determinados requisitos (buena fe, oneroso, inscrito, titular registral...).
En la situación del art 28, y exclusivamente respecto del heredero legítimo, no cuentas con esta protección: aunque lo inscribas y cumplas con los requisitos, durante esos dos años, si aparece el heredero podrá reclamar su propiedad.
Osea, que te quedarías sin vivienda, pero con el derecho a que se te reintegre el precio pagado y se te indemnice por los daños y perjuicios ocasionados.
La interpretación de CajaMadrid es, cuando menos, curiosa.
Artículo 28 ley hipotecaria
Hola a todos,
Estoy comprándome una casa y tengo un problema que agradecería mucho si me pudierais ayudar; la vivienda es una herencia, y justo antes de dar la señal nos dimos cuenta de que en la nota simple del registro de la propiedad señala que está sujeta al artículo 28 de la Ley Hipotecaria ("Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.").
Mi problema es que dependiendo a quien consulte me dan una interpretación u otra de este artículo, la verdad que ya estoy desesperado y tengo que tomar una decisión; la vivienda la heredado la hermana del vendedor como heredera única, y el fallecido no tiene herederos forzosos. Por una parte hay gente que me dice que con este artículo corro el "riesgo" de que aparezca en ese plazo un heredero legal (entiendo que un hijo que consiguiera que se le reconociera su derecho legítimo), y pueda reclamar la vivienda como suya, y en el peor de los casos al final me meta en un lío y la me quedara sin la casa.
Sin embargo Cajamadrid, que es el banco que me concede la hipoteca, me dice que en el caso de que eso sucediera el presunto heredero legal debería reclamar en todo caso a la heredera (la hermana del fallecido), pero me comentan que ese artículo se pone porque puede que a la hora de liquidar el impuesto de sucesiones y donaciones puede que la heredera lo hiciera sobre un importe infravalorado de la vivienda para pagar menos impuestos, y entonces se pone esta cláusula por si en ese plazo se revisara la liquidación de dicho impuesto, que en este caso se supone que me tocaría pagarla a mi sino se han cumplido los dos años. Resumiendo, que el fondo de ese artículo es fiscal y no es un tema de posibles herederos que reclamaran la propiedad.
¿Cómo lo veis? ¿Puedo comprar la casa tranquilamente sabiendo que en el peor de los casos me tocaría pagar una parte del impuesto de sucesiones y donaciones? ¿O por el contrario creéis que corro un riesgo y que en el caso de aparecer un heredero podría perder la vivienda? ¿Cuál es el verdadero significado y efectos legales de este artículo?
Muchas gracias de antemano.
Un saludo.
Estoy comprándome una casa y tengo un problema que agradecería mucho si me pudierais ayudar; la vivienda es una herencia, y justo antes de dar la señal nos dimos cuenta de que en la nota simple del registro de la propiedad señala que está sujeta al artículo 28 de la Ley Hipotecaria ("Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.").
Mi problema es que dependiendo a quien consulte me dan una interpretación u otra de este artículo, la verdad que ya estoy desesperado y tengo que tomar una decisión; la vivienda la heredado la hermana del vendedor como heredera única, y el fallecido no tiene herederos forzosos. Por una parte hay gente que me dice que con este artículo corro el "riesgo" de que aparezca en ese plazo un heredero legal (entiendo que un hijo que consiguiera que se le reconociera su derecho legítimo), y pueda reclamar la vivienda como suya, y en el peor de los casos al final me meta en un lío y la me quedara sin la casa.
Sin embargo Cajamadrid, que es el banco que me concede la hipoteca, me dice que en el caso de que eso sucediera el presunto heredero legal debería reclamar en todo caso a la heredera (la hermana del fallecido), pero me comentan que ese artículo se pone porque puede que a la hora de liquidar el impuesto de sucesiones y donaciones puede que la heredera lo hiciera sobre un importe infravalorado de la vivienda para pagar menos impuestos, y entonces se pone esta cláusula por si en ese plazo se revisara la liquidación de dicho impuesto, que en este caso se supone que me tocaría pagarla a mi sino se han cumplido los dos años. Resumiendo, que el fondo de ese artículo es fiscal y no es un tema de posibles herederos que reclamaran la propiedad.
¿Cómo lo veis? ¿Puedo comprar la casa tranquilamente sabiendo que en el peor de los casos me tocaría pagar una parte del impuesto de sucesiones y donaciones? ¿O por el contrario creéis que corro un riesgo y que en el caso de aparecer un heredero podría perder la vivienda? ¿Cuál es el verdadero significado y efectos legales de este artículo?
Muchas gracias de antemano.
Un saludo.
