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Ascensor en vivienda fuera de ordenación

9 Comentarios
 
Ascensor en vivienda fuera de ordenación
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25/06/2012 10:06
Se trata de una vivienda construida en 1898, con planta baja mas dos. El PGOU DE 2001 modifica la alineación de la calle de forma que una esquina del edificio invade unos 50 cm la acera. El propietario solicita licencia para instalar un ascensor se le deniega por estar el edificio fuera de ordenación. el arquitecto municipal en su informe considera que se tratan de obras de modernización. El arquitecto de la propiedad sin embargo considera que son obras de mejora de la accesibilidad y por tanto pueden considerarse obras de conservación y por tanto licenciables ya que ni siquiera se encuentran dentro del volumen fuera de ordenación. ¿Es posible recirrir la denegación de licencia?
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25/06/2012 12:23
Y a todo esto, ¿ como resuelve la normativa del PGOU esta situación ?, ¿ y la ley urbanística de la CCAA ?

A prori, existe jurisprudencia que se muestra contraria a la instalación de ascensores en edificios en fuera ordenación sobrevenida por cambio del planeamiento, por considerarlo una mejora del inmueble que haría aumentar su valor en el supuesto de tener que expropiarse.

En general, donde se autorizan esta clase de instalaciones, están condicionadas a la inscripción en el registro de la propiedad de la renuncia expresa a cualquier indemnización derivada de su instalación.

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veo
26/06/2012 12:56
estoy absolutamente de acuerdo con la respuesta de Alga, en su totalidad, pero no escribo solo para decir eso, sino para remarcar el primero de los párrafos, por su especial importancia, porque la situación legal de fuera de ordenación no es universal y uniforme en cuanto a las limitaciones, y la ley urbanística autonómica y el planeamiento municipal gradúan las situaciones de fuera de ordenación y sus efectos
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26/06/2012 13:35
Gracias por las respuestas.
El PGOU no dice nada del regimen de las edificaciones fuera de ordenación.
El artículo 111 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana -LUV-, normativa aplicable a la presente cuestión, establece que el uso y utilización de las edificaciones que se encuentren en la situación de fuera de ordenación no están prohibidos, siendo posible las obras de conservación del mismo.
El Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto Refundido de la Ley del Suelo dice “El derecho de propiedad de los terrenos, instalaciones, construcciones y edificaciones, comprende, cualquiera que sea la situación en la que se encuentren, los deberes de dedicarlos a usos que no sean incompatibles con la ordenación territorial y urbanística, conservarlos en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso, y en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles” En este contexto, en el que el deber de conservación ha evolucionado en el sentido de incorporar la adecuación de las edificaciones a un mínimo nivel de accesibilidad, puede considerarse que incluye la eliminación de las barreras arquitectónicas con el objetivo de que el inmueble pueda ser destinado a su uso de una forma adecuada.
¿Pueden considerarse entonces las obras de eliminación de barreras arquitectónicas como obras de conservación? (Haciendo renuncia expresa del aumento del valor de expropiación que pudiera suponer la instalación del ascensor)
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26/06/2012 21:29
Forzósamente el PGOU tiene que hacer referencia a las construcciones y usos en fuera de ordenación y a las obras que en ellos puedan realizarse.

Es posible que al ser un edificio erigido con anterioridad a la aprobación definitiva del Plan General, éste, en su normativa, lo haya considerado en disconformidad con el mismo, pero ello no significa que deje de tener la consideración de fuera de ordenación.

Como norma general en estos edificios sólo se permite realizar las pequeñas reparaciones que exijan la higiene, ornato y conservación del inmueble existente.

Una instalación nueva no puede considerarse conservación del edificio, sino una mejora. Podría considerase conservación si el ascensor hubiese estado instalado con anterioridad al fuera de ordenación.

Plantear en el ayuntamiento vuestra predisposición a renunciar al importe del aumento de valor, con inscripción de la renuncia en el Registro de la Propiedad, creo que sería la mejor opción si el planeamiento lo contempla y el ayuntamiento accede a ello.
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27/06/2012 19:06
Según la orden DC-09 de la C. Valenciana si el mismo edificio fuera nuevo, estaría obligado a tener ascensor si la altura a salvar es de 4,5 m y hay un mínimo de cuatro viviendas. Por otro lado, la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad, tiene plena aplicación en el ámbito urbanístico y, según lo expuesto en la misma, una persona con discapacidad (cualquier anciano con movilidad reducida por ejemplo) puede verse discriminada de forma indirecta (art. 6.2) como consecuencia de la denegación de la licencia para la instalación de ascensor simplemente por el hecho de que su edificio sea antigüo (fuera de ordenación pero completamente legal).

La instalación del ascensor es un ajuste razonable de adecuación del medio físico (art. 7.c) para evitar esa discriminación y seguramente se fundamenta en una norma de rango superior a la invocada por el ayuntamiento para la denegación de la licencia.

Un saludo.
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28/06/2012 09:17
Si se trata de aplicar la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, deberá tenerse en cuenta para su instalación el cumplimiento de lo dispuesto en la ordenanza municipal de accesibilidad, o como se llame la ordenanza en ese ayuntamiento.

En todo caso, la renuncia a percibir indemnización por el aumento de valor del inmuble como consecuencia de la instalación del ascensor creo que será inevitable, si se quiere obtener la licencia.



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28/06/2012 11:05
Gracias fanotron y alga, efectivamente se ha comunicado al ayuntamiento la renuncia a percibir indemnización, pese a que el ayuntamiento no tiene ningún ánimo expr0piatorio, se trata de una pequeña disconformidad con la alineación del plan.
Alga, sorprendentemente el PGOU no hace referencia alguna a las edificaciones fiuera de ordenación, por lo que forzosamente nos hemos de remitirnos a la Ley Urbanística Valenciana. Desde la modificación de CTE en el sentido de incorporar la accesibilidad al documento básico de Seguridad, que ahora es Seguridad y Accesibilidad entiendo que el deber de conservación ahora se refiere a seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato. la LUV no dice nada de la importancia de las obras a realizar, se limita a decir que serán de mera conservación. Si la acesibilidad ahora se considera dentro del deber de conservación ¿No pueden considerarse las obras para la mejora de la accesibilidad como obras de conservación para el correcto uso del inmueble? He de deciros que no soy abogado, quizá por eso mi argumentación puede ser erronea. Soy arquitecto, aunque no el afectado por la denegación de licencia.
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28/06/2012 18:27
No habiéndome percatado de tu comentario en el primer mensaje donde dices, “ por tanto licenciables, ya que ni siquiera se encuentran dentro del volumen fuera de ordenación “, en referencia a las obras de instalación del ascensor, si no te importa, quisiera hacer una modesta consideración puesto que entiendo, tu apreciación es errónea. La doctrina considera aplicable el principio de unidad predial a los edificios en fuera de ordenación, ello se entiende así en razón a que no puede estar una parte del edificio en fuera de ordenación y la otra no, ya que todos los elementos arquitectónicos, estructurales y funcionales que lo componen forman un cuerpo constructivo único al que cada una de sus partes quedan ligadas en su destino y función.

Es cierto que la legislación urbanística valenciana, con lo importante que es en el ámbito urbanístico, es un tanto ambigua regulando la institución del fuera de ordenación. El artículo 30.2 de la Ley Urbanística es aplicable en tanto que hace referencia a las edificaciones en fuera de ordenación y ya, el 245 del Decreto 67/2006, de 19 de mayo, viene a desarrollar con algo mas de nitidez ese artículo de la Ley.

Creo que deberías conseguir que el técnico que deba emitir el informe cambie de opinión, quizá ello sea posible si le justificas que interpretando adecuadamente los preceptos citados puede evitarse perjudicar al propietario sin que el interés general resulte dañado. Que el uso residencial pretendido no sea incompatible con el planeamiento, que las obras de instalación del ascensor no alteren la disconformidad con el planeamiento y que como consecuencia de ellas no se va a prolongar la subsistencia del edificio, me parece que son bazas a vuestro favor que no deberías desechar. Todo ello e incidiendo en el hecho de que con el paso del tiempo se producirá la eliminación natural del edificio y que la propiedad está dispuesta a renunciar, como ya has indicado, a toda indemnización por el aumento de valor del edificio en el supuesto de expropiación y acepta inscribir en el Registro de la Propiedad esa carga, entiendo que le será un poco mas complicado motivar el informe desfavorable a la licencia.

Ignoro si se ha tenido que presentar un proyecto para otro tipo de obras, entiendo que el CTE sólo es de aplicación a los proyectos que se redacten conforme al artículo 4 de la LOE pero si no existe proyecto no hay exigencias básicas que cumplir. En realidad, lo que verifican los ayuntamientos para conceder las licencias es el cumplimiento con el planeamiento vigente l legislación urbanística.

En definitiva, si no hay norma u ordenaza que ampare la licencia solicitada, el ayuntamiento puede resolver discrecionalmente.



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28/06/2012 18:59
Gracias alga, comprendo el concepto de de unidad predial de los edificios en fuera de ordenación, lo decia en el sentido de que las obras de instalación del ascensor no alteran la disconformidad con el planeamiento puesto que no consolidan el volumen fuera de ordenación. De hecho es técnicamente viable (aunque para los tiempos que corren costoso) modificar la fachada para hacerla conforme con la alineación del planeamiento. En cuanto a convencer al técnico de la bondad de nuestros argumentos, efectivamente creo que es el mejor de los caminos. Desgraciadamente el arquitecto redactor del proyecto no lo debió entender así y ni siquiera realizó una consulta previan con el técnico municipal.