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Cambio de administrador
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Cambio de administrador
Dos cuestiones, primera:
Queremos despedir al trabajador que actúa como Secretario-Administrador de la Comunidad, con contrato fijo en jornada completa, mediante un despido objetivo y contratar los servicios externos de una empresa de Administración de fincas, sin vinculación laboral con ella. Como el acuerdo va a modificar sustancialmente el servicio de Administarción que se externaliza, pregunto:
1º ¿Qué mayorías se necesitan para aprobar el despido del Administrador?
2 ¿Qué moyorías se necesitan para cambiar el servicio de Administración presencial en la urbanización por otra gestión externa sin relación laboral alguna?
3.- Podría un propietario impugnar el acuerdo de externalización del serviico de administrción, porque supone un grave perjuicio, porque se ha modificado un servicio- adminitración presencial en la finca- que para él es esencial y fue determinante en la compra de su casa?
SEGUNDA:
¿Un propietario de la comunidad puede ejercer de secretario administrador, que actúa como autónomo, sin vinculación laboral con la comunidad y que percibe unos honorarios económicos
pactados con la misma?
Gracias anticipadas a quienes se presten a dar respuesta a mis preguntas..
Queremos despedir al trabajador que actúa como Secretario-Administrador de la Comunidad, con contrato fijo en jornada completa, mediante un despido objetivo y contratar los servicios externos de una empresa de Administración de fincas, sin vinculación laboral con ella. Como el acuerdo va a modificar sustancialmente el servicio de Administarción que se externaliza, pregunto:
1º ¿Qué mayorías se necesitan para aprobar el despido del Administrador?
2 ¿Qué moyorías se necesitan para cambiar el servicio de Administración presencial en la urbanización por otra gestión externa sin relación laboral alguna?
3.- Podría un propietario impugnar el acuerdo de externalización del serviico de administrción, porque supone un grave perjuicio, porque se ha modificado un servicio- adminitración presencial en la finca- que para él es esencial y fue determinante en la compra de su casa?
SEGUNDA:
¿Un propietario de la comunidad puede ejercer de secretario administrador, que actúa como autónomo, sin vinculación laboral con la comunidad y que percibe unos honorarios económicos
pactados con la misma?
Gracias anticipadas a quienes se presten a dar respuesta a mis preguntas..
PREGUNTA.- 1º ¿Qué mayorías se necesitan para aprobar el despido del Administrador?
RESPUESTA.- Requieren el voto favorable de la mayoría de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
PREGUNTA.- 2 ¿Qué mayorías se necesitan para cambiar el servicio de Administración presencial en la urbanización por otra gestión externa sin relación laboral alguna?
RESPUESTA.- Requieren el voto favorable de la mayoría de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
La elección del nuevo Administrador independiente se aprobará con el voto a favor de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
PREGUNTA.- 3.- ¿Podría un propietario impugnar el acuerdo de externalización del servicio de administración, porque supone un grave perjuicio, porque se ha modificado un servicio - administración presencial en la finca- que para él es esencial y fue determinante en la compra de su casa?
RESPUESTA.- Voy a contestar teniendo en cuenta la literalidad de su pregunta. Es decir, que el fundamento de la impugnación sea que el acuerdo le supone un grave perjuicio (que evidentemente tendrá que acreditar).
En mi opinión, es posible que la Junta de Propietarios determine quién y cómo se va a prestar el servicio de administración de la Comunidad en cuyo caso consideramos suficiente el acuerdo de la mayoría simple, sin aplicar el "quorum" de los 3/5 que establece el art. 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En todo caso, el acuerdo de la Junta siempre es ejecutivo, sin perjuicio de que, si haya propietarios que se consideran perjudicados, que puedan impugnar judicialmente, a tenor del art. 18.1, letras b) y c), aunque creo que este proceso ordinario del art. 249.1.8 LEC no tendrá éxito si el servicio de administración se cubre y es que es a la Comunidad de Propietarios a quien corresponde contratar o despedir con base en criterios de rentabilidad o eficiencia de la empresa y, por tanto, puede despedir a un trabajador para acudir a la externalización del servicio.
En cuanto al despido, cabe la posibilidad de acudir a un despido objetivo en el caso de que la Comunidad quiera externalizar el servicio por causas económicas, organizativas o productivas
PREGUNTA.- 4º.- ¿Un propietario de la comunidad puede ejercer de secretario administrador, que actúa como autónomo, sin vinculación laboral con la comunidad y que percibe unos honorarios económicos pactados con la misma?
RESPUESTA.- El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, porque así lo dispone la propia LPH.
Lo que usted no dice es si el cargo es remunerado o no.
Caso de ser remunerado, dicho propietario deberá tener cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones (estar colegiado en un Colegio de Administradores de Fincas; también a los abogados colegiados se les reconoce dichas facultades y a todos aquéllos que cumplan con la titulación académica apta para colegiarse en un colegio de administradores de fincas). El resto de supuestos me parece dudoso y no voy a desarrollar en este post dicha situación.
Saludos.
RESPUESTA.- Requieren el voto favorable de la mayoría de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
PREGUNTA.- 2 ¿Qué mayorías se necesitan para cambiar el servicio de Administración presencial en la urbanización por otra gestión externa sin relación laboral alguna?
RESPUESTA.- Requieren el voto favorable de la mayoría de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
La elección del nuevo Administrador independiente se aprobará con el voto a favor de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
PREGUNTA.- 3.- ¿Podría un propietario impugnar el acuerdo de externalización del servicio de administración, porque supone un grave perjuicio, porque se ha modificado un servicio - administración presencial en la finca- que para él es esencial y fue determinante en la compra de su casa?
RESPUESTA.- Voy a contestar teniendo en cuenta la literalidad de su pregunta. Es decir, que el fundamento de la impugnación sea que el acuerdo le supone un grave perjuicio (que evidentemente tendrá que acreditar).
En mi opinión, es posible que la Junta de Propietarios determine quién y cómo se va a prestar el servicio de administración de la Comunidad en cuyo caso consideramos suficiente el acuerdo de la mayoría simple, sin aplicar el "quorum" de los 3/5 que establece el art. 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En todo caso, el acuerdo de la Junta siempre es ejecutivo, sin perjuicio de que, si haya propietarios que se consideran perjudicados, que puedan impugnar judicialmente, a tenor del art. 18.1, letras b) y c), aunque creo que este proceso ordinario del art. 249.1.8 LEC no tendrá éxito si el servicio de administración se cubre y es que es a la Comunidad de Propietarios a quien corresponde contratar o despedir con base en criterios de rentabilidad o eficiencia de la empresa y, por tanto, puede despedir a un trabajador para acudir a la externalización del servicio.
En cuanto al despido, cabe la posibilidad de acudir a un despido objetivo en el caso de que la Comunidad quiera externalizar el servicio por causas económicas, organizativas o productivas
PREGUNTA.- 4º.- ¿Un propietario de la comunidad puede ejercer de secretario administrador, que actúa como autónomo, sin vinculación laboral con la comunidad y que percibe unos honorarios económicos pactados con la misma?
RESPUESTA.- El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, porque así lo dispone la propia LPH.
Lo que usted no dice es si el cargo es remunerado o no.
Caso de ser remunerado, dicho propietario deberá tener cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones (estar colegiado en un Colegio de Administradores de Fincas; también a los abogados colegiados se les reconoce dichas facultades y a todos aquéllos que cumplan con la titulación académica apta para colegiarse en un colegio de administradores de fincas). El resto de supuestos me parece dudoso y no voy a desarrollar en este post dicha situación.
Saludos.
Sr. Dick Turpin : Muchas gracias.
Sus repuestas a mis preguntas son una lección magistral en su claridad expositiva y su fundamentación jurídica. Le agradezco con estas palabras su pronta respuesta y la dedicación con que lo hace. He analizado la actividad del foro en el día de hoy y observo que Vd. ha entrado en el foro para dar respuesta a tres foreros, entre los que me incluyo, a las 13,36; 13,41 y 14,31. No voy a contabilizar el tiempo que Vd. nos ha dedicado que es mucho, pero sí voy a valora muy positivamente su profesionalidad y voluntad da atender a las personas que entramos en este foro, preguntamos y obtenemos respuestas a nuestras cuestiones sin que Vd. nos conozca, ni sepa de nuestras vidas. Sé que tiene que ser así, pero mire, cuando a uno lo tratan con educación, con seriedad y profesionalidad, nos sentimos agradecidos y casi como que nos reconciliamos con el mundo y con el género humano. Una vez más gracias.
Sus repuestas a mis preguntas son una lección magistral en su claridad expositiva y su fundamentación jurídica. Le agradezco con estas palabras su pronta respuesta y la dedicación con que lo hace. He analizado la actividad del foro en el día de hoy y observo que Vd. ha entrado en el foro para dar respuesta a tres foreros, entre los que me incluyo, a las 13,36; 13,41 y 14,31. No voy a contabilizar el tiempo que Vd. nos ha dedicado que es mucho, pero sí voy a valora muy positivamente su profesionalidad y voluntad da atender a las personas que entramos en este foro, preguntamos y obtenemos respuestas a nuestras cuestiones sin que Vd. nos conozca, ni sepa de nuestras vidas. Sé que tiene que ser así, pero mire, cuando a uno lo tratan con educación, con seriedad y profesionalidad, nos sentimos agradecidos y casi como que nos reconciliamos con el mundo y con el género humano. Una vez más gracias.
Mire, lo que dice el amigo Dick, es cierto, lleva muchos años en este foro al igual que yo, pero estando de acuerdo en el 90% de lo que le ha dicho, disiento de lo último. ¿colegiado, por qué?. Porque se denomine Administrador de fincas y exista un colegio corporativo, muy defensor de sus colegiados que son los que lo mantienen porque pagan su cuota.?
La ley de propiedad horizontal determina que, los órganos de gobierno de una comunidad son:
el Presidente, el Secretario y el Administrador, pudiendo los tres cargos recaer en el presidente que debe ser propietario. Nada dice que "deberá tener cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones", es decir, que puede ser un autentico analfabeto y puede ejercer estos tres cargos. ¿Curioso verdad? luego entonces, ¿por qué se le exige a un externo esta cualificación y estar colegiado, cuando además es un propietario y es autónomo.? Mire. la solución a su problema es fácil y no se la dado Dick. En lugar de administrador ponga Gestor de finca, ya que lo de Administrador es una "patente" aunque yo le doy otro calificativo que no voy a exponer aquí.
La ley de propiedad horizontal determina que, los órganos de gobierno de una comunidad son:
el Presidente, el Secretario y el Administrador, pudiendo los tres cargos recaer en el presidente que debe ser propietario. Nada dice que "deberá tener cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones", es decir, que puede ser un autentico analfabeto y puede ejercer estos tres cargos. ¿Curioso verdad? luego entonces, ¿por qué se le exige a un externo esta cualificación y estar colegiado, cuando además es un propietario y es autónomo.? Mire. la solución a su problema es fácil y no se la dado Dick. En lugar de administrador ponga Gestor de finca, ya que lo de Administrador es una "patente" aunque yo le doy otro calificativo que no voy a exponer aquí.
Amigo Fontanero. No me refiero únicamente a los Administradores de Fincas. También "concedo" dicho honor a los abogados adscritos a su Colegio Profesional.
La cuestión radica en tener cualificación suficiente tal y como dispone la Ley y así se le reconozca.
¿Se reconoce legalmente a los Gestores de Fincas dicha cualificación? Contesta tú.
Además, existen otras razones dado que la naturaleza de la relación profesional de un administrador de fincas para con las comunidades de propietarios es una cuestión largamente debatida por la Jurisprudencia, lo que aconseja contratar a profesionales inscritos y amparados por un Colegio Profesional (Administradores de Fincas, Abogados, Arquitectos, etc), por mucho que dicha idea te disguste ya que de otro modo, se podría discutir si realmente se trata de una relación laboral.
En otro hilo desarrollo la situación jurídica sobre dicho particular.
Un saludo.
La cuestión radica en tener cualificación suficiente tal y como dispone la Ley y así se le reconozca.
¿Se reconoce legalmente a los Gestores de Fincas dicha cualificación? Contesta tú.
Además, existen otras razones dado que la naturaleza de la relación profesional de un administrador de fincas para con las comunidades de propietarios es una cuestión largamente debatida por la Jurisprudencia, lo que aconseja contratar a profesionales inscritos y amparados por un Colegio Profesional (Administradores de Fincas, Abogados, Arquitectos, etc), por mucho que dicha idea te disguste ya que de otro modo, se podría discutir si realmente se trata de una relación laboral.
En otro hilo desarrollo la situación jurídica sobre dicho particular.
Un saludo.
