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Cambio de porcentajes en una comunidad de propietarios
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Cambio de porcentajes en una comunidad de propietarios
Buenas tardes-
Pertenezco a una comunidad de propietarios en la que ,hasta ahora, hemos pagado todas las obras según la cuota de participación.
Ahora tenemos que arreglar el tejado y pintar la fachada. y varios propietarios quieren que se paguen dichas obras a partes iguales y no por porcentajes.
Mi pregunta es si para realizar dicho cambio es necesario unanimidad o llega con una mayoría de propietarios.
Muchas gracias
Pertenezco a una comunidad de propietarios en la que ,hasta ahora, hemos pagado todas las obras según la cuota de participación.
Ahora tenemos que arreglar el tejado y pintar la fachada. y varios propietarios quieren que se paguen dichas obras a partes iguales y no por porcentajes.
Mi pregunta es si para realizar dicho cambio es necesario unanimidad o llega con una mayoría de propietarios.
Muchas gracias
Para cambiar el % o cuota de participacion es necesaria la unanimidad
Para cambiar el reparto de los gastos y pasar de pagar por cuota a pagar todos lo mismo basta con una mayoria de votos y % o cuotas.
Esta claro que hay intereses en repartir los gastos a beneficio de las cuotas mas grandes por lo que debera votar en contra y salvar el voto y encaso de perder la votacion y que gane el reparto para todos igual, impugnarla via judicial
Para cambiar el reparto de los gastos y pasar de pagar por cuota a pagar todos lo mismo basta con una mayoria de votos y % o cuotas.
Esta claro que hay intereses en repartir los gastos a beneficio de las cuotas mas grandes por lo que debera votar en contra y salvar el voto y encaso de perder la votacion y que gane el reparto para todos igual, impugnarla via judicial
La cuota de particicipacion es el % que viene en su escritura y es la que normalmente se aplica en el reparto de los gastos de la comunidad para establecer la cantidad mensual que correspònde pagar a cada propietario.
En ocasiones hay gastos de los que locales y/o garajes no participan por lo que la suma de las cuotas de los propietarios que si deben contribuir al pago no suma el 100% y hay que recalcular la cuotas o % de manera prorrateada.
Tambien se da el caso de que en determinadas comunidades los gastos se reparten de forma diferente como por ejemplo a partes iguales entre todos los propietarios lo cual esta permitido por la LPH (art 9, 1,e)pero presenta muchos problemas porque normalmente beneficia a las cuotas de participacion mayores en detrimento de las menores que asumen mayor parte de la que les corresponderia
Hay mas formas de distribur los gastos
www.comunidades.com/consultas-resueltas/obligacion-de-aplicar-los-coeficientes-de-participacion/
La modificación del sistema de reparto de gastos de la comunidad de propietarios es posible, porque en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, donde se detallan las obligaciones de los propietarios, se establece que contribuirán a los gastos generales del inmueble con arreglo a la cuota de participación o a lo especialmente establecido, lo que quiere decir que se puede acordar repartirlos por partes iguales.
Ahora bien, como el primer criterio de la Ley es el de repartir por coeficientes, para cambiar el sistema de reparto de gastos a partes iguales, debió acordarse, en su día, por unanimidad, tal como se requiere en el artículo 5 de la LPH.
Si ese acuerdo se inscribió en el Registro de la Propiedad, obliga a todos los propietarios presentes y futuros, pero me temo que no se realizó tal inscripción, en cuyo caso solo vincula a quienes eran propietarios en el momento de tomar el acuerdo, y a quienes año tras año aprueban las cuentas realizadas con ese sistema de reparto de gastos por partes iguales.
En consecuencia, si Vd. compró hace un año, y no estaba inscrito tal acuerdo, no podía saber en el momento de la compra que se regían por esa norma de reparto de gastos, y no está obligada a asumirlo, por lo que Vd. pagará de acuerdo con su coeficiente, y el resto del gasto se distribuirá por partes iguales entre todos los demás propietarios.
Todo lo anterior está referido a los gastos ordinarios de mantenimiento del inmueble, pero cuando se trata de gastos extraordinarios de rehabilitación o de reclamación a morosos, rige el principio general de reparto por coeficientes, independientemente de los pactos establecidos en la comunidad para los gastos corrientes.
En el caso de que su comunidad no le aceptara el pago por coeficiente, deberá impugnar judicialmente el acuerdo correspondiente, para que su asentimiento no actúe en contra de sus intereses.
En ocasiones hay gastos de los que locales y/o garajes no participan por lo que la suma de las cuotas de los propietarios que si deben contribuir al pago no suma el 100% y hay que recalcular la cuotas o % de manera prorrateada.
Tambien se da el caso de que en determinadas comunidades los gastos se reparten de forma diferente como por ejemplo a partes iguales entre todos los propietarios lo cual esta permitido por la LPH (art 9, 1,e)pero presenta muchos problemas porque normalmente beneficia a las cuotas de participacion mayores en detrimento de las menores que asumen mayor parte de la que les corresponderia
Hay mas formas de distribur los gastos
www.comunidades.com/consultas-resueltas/obligacion-de-aplicar-los-coeficientes-de-participacion/
La modificación del sistema de reparto de gastos de la comunidad de propietarios es posible, porque en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, donde se detallan las obligaciones de los propietarios, se establece que contribuirán a los gastos generales del inmueble con arreglo a la cuota de participación o a lo especialmente establecido, lo que quiere decir que se puede acordar repartirlos por partes iguales.
Ahora bien, como el primer criterio de la Ley es el de repartir por coeficientes, para cambiar el sistema de reparto de gastos a partes iguales, debió acordarse, en su día, por unanimidad, tal como se requiere en el artículo 5 de la LPH.
Si ese acuerdo se inscribió en el Registro de la Propiedad, obliga a todos los propietarios presentes y futuros, pero me temo que no se realizó tal inscripción, en cuyo caso solo vincula a quienes eran propietarios en el momento de tomar el acuerdo, y a quienes año tras año aprueban las cuentas realizadas con ese sistema de reparto de gastos por partes iguales.
En consecuencia, si Vd. compró hace un año, y no estaba inscrito tal acuerdo, no podía saber en el momento de la compra que se regían por esa norma de reparto de gastos, y no está obligada a asumirlo, por lo que Vd. pagará de acuerdo con su coeficiente, y el resto del gasto se distribuirá por partes iguales entre todos los demás propietarios.
Todo lo anterior está referido a los gastos ordinarios de mantenimiento del inmueble, pero cuando se trata de gastos extraordinarios de rehabilitación o de reclamación a morosos, rige el principio general de reparto por coeficientes, independientemente de los pactos establecidos en la comunidad para los gastos corrientes.
En el caso de que su comunidad no le aceptara el pago por coeficiente, deberá impugnar judicialmente el acuerdo correspondiente, para que su asentimiento no actúe en contra de sus intereses.
Vamos a ver:
Si existe un título constitutivo y en el mismo se expresan las cuotas de participación de cada unidad.
En el caso de los locales, se les exime, por ejemplo, de los gastos de electricidad comunes y de los de ascensor.
Creo que esta claro que para poder cambiar esas cuotas de participación se necesita UNANIMIDAD porque están reflejadas en el título constitutivo (en la gran mayoría de Comunidades) o en los Estatutos (si existen)
Lo que no entiendo es cómo se pueden cambiar los gastos:
"Para cambiar el reparto de los gastos y pasar de pagar por cuota a pagar todos lo mismo basta con una mayoría de votos y % o cuotas. "
Lo creo imposible sin modificar el título constitutivo y/o los Estatutos y...para ello se necesita UNANIMIDAD.
Si existe un título constitutivo y en el mismo se expresan las cuotas de participación de cada unidad.
En el caso de los locales, se les exime, por ejemplo, de los gastos de electricidad comunes y de los de ascensor.
Creo que esta claro que para poder cambiar esas cuotas de participación se necesita UNANIMIDAD porque están reflejadas en el título constitutivo (en la gran mayoría de Comunidades) o en los Estatutos (si existen)
Lo que no entiendo es cómo se pueden cambiar los gastos:
"Para cambiar el reparto de los gastos y pasar de pagar por cuota a pagar todos lo mismo basta con una mayoría de votos y % o cuotas. "
Lo creo imposible sin modificar el título constitutivo y/o los Estatutos y...para ello se necesita UNANIMIDAD.
Muchas gracias por tu respuesta 1jmm.
El título constitutivo es del año 1982 y pone lo siguiente:
Régimen jurídico de la comunidad:
Los gastos que se ocasionen con el cuidado, reparación, conservación limpieza del portal y cañón de la escalera de acceso a las plantas altas, serán satisfechos:
En cuanto a los del cañón de escalera, a cuenta de los propietarios de las fincas sitas en las plantas altas que tengan su acceso por dicha escalera y a partes iguales entre tales fincas.
A todos los demás gastos que tengan carácter de comunes habrán de contribuir todas las fincas que integran en inmueble en proporción a la cuota de participación a cada una de ellas asignada en el total valor del inmueble.
Sigue siendo válido actualmente?
Muchas gracias
El título constitutivo es del año 1982 y pone lo siguiente:
Régimen jurídico de la comunidad:
Los gastos que se ocasionen con el cuidado, reparación, conservación limpieza del portal y cañón de la escalera de acceso a las plantas altas, serán satisfechos:
En cuanto a los del cañón de escalera, a cuenta de los propietarios de las fincas sitas en las plantas altas que tengan su acceso por dicha escalera y a partes iguales entre tales fincas.
A todos los demás gastos que tengan carácter de comunes habrán de contribuir todas las fincas que integran en inmueble en proporción a la cuota de participación a cada una de ellas asignada en el total valor del inmueble.
Sigue siendo válido actualmente?
Muchas gracias
http://www.administracioneshenares.es/blog/modificacion-del-sistema-de-reparto-de-gastos-en-una-comunidad/
Lo crea o no, es posible por mayoria simple si se hace como acto meramente contable para el ejercicio en discusion o hasta que se vuelva a cambiar de sistema previo acuerdo por mayoria simple
otra cosa es alterar la EDH o los estatutos que para eso si hace falta unanimidad
Lo crea o no, es posible por mayoria simple si se hace como acto meramente contable para el ejercicio en discusion o hasta que se vuelva a cambiar de sistema previo acuerdo por mayoria simple
otra cosa es alterar la EDH o los estatutos que para eso si hace falta unanimidad
Los Estatutos son perfectamente válidos en tanto en cuanto no hayan sido modificados por unanimidad o por decisión Judicial.
Los gastos tanto ordinarios como extraordinarios se satisfacen tal y como dicen los Estatutos.
El artículo que esgrime Anomino, además de provenir de una fuente poco fiable (la conozco personalmente) se limita a repetir siempre lo mismo (¿a que parece muy largo el artículo?).
Según el artículo:
“Cuando el cambio del sistema de reparto de gastos constituya una modificación del título, el acuerdo deberá ser unánime”-
“Si el acuerdo constituye un acto de mera administración, podrá adoptarse por mayoría simple”.
No obstante lo anterior, al día de la fecha y con la doctrina dividida, en la LPH no diferencia en absoluto entre gastos ordinarios y extraordinarios ni entre acto de administración o de reparto y...no podemos entrar a distinguir donde la Ley no distingue (Principio fundamental del Derecho).
Los gastos tanto ordinarios como extraordinarios se satisfacen tal y como dicen los Estatutos.
El artículo que esgrime Anomino, además de provenir de una fuente poco fiable (la conozco personalmente) se limita a repetir siempre lo mismo (¿a que parece muy largo el artículo?).
Según el artículo:
“Cuando el cambio del sistema de reparto de gastos constituya una modificación del título, el acuerdo deberá ser unánime”-
“Si el acuerdo constituye un acto de mera administración, podrá adoptarse por mayoría simple”.
No obstante lo anterior, al día de la fecha y con la doctrina dividida, en la LPH no diferencia en absoluto entre gastos ordinarios y extraordinarios ni entre acto de administración o de reparto y...no podemos entrar a distinguir donde la Ley no distingue (Principio fundamental del Derecho).
Buenos dias, en la finca donde vivo estabamos pagando los gastos de comunidad por partes iguales por vivienda, y ahora lo quieren hacer por coeficiente de escritura. Tengo entendido que puede variar por superficie del piso, por altura y si es exterior o interior. mi pregunta es la siguiente. ¿debe de pagar lo mismo un primer piso que un quinto piso? y de no pagar lo mismo como puedo sacar el baremo del diferencial?
Gracias
Gracias
JCPM. Si Vds., estaban pagando sus cuotas de forma lineal (todos igual), y esa forma de pago consta en los estatutos de la Comunidad o en el Título constitutivo necesitan UNANIMIDAD para modificarlo.
Las nuevas cuotas, aprobadas por UNANIMIDAD, deben establecerlas entre Vds; es decir, si debe pagar mas el primero o el 5º lo deben decidir Vds., por UNANIMIDAD.
Las nuevas cuotas, aprobadas por UNANIMIDAD, deben establecerlas entre Vds; es decir, si debe pagar mas el primero o el 5º lo deben decidir Vds., por UNANIMIDAD.
Exactamente Anónimo de las 16:03. ¿Quien ha dicho lo contrario?.
Sin embargo conozco un caso concreto en que se estaba pagando de forma lineal a pesar de que en el Título constitutivo (en aquel caso) se establecía el pago según cuota de participación (como pudiera ser en el caso que nos ocupa).
El pastel se descubrió cuando llego un nuevo propietario y se negó a pagar de forma lineal.
Al no haberse modificado los Estatutos en el Registro de la Propiedad (ni en ningún otro sitio, se basaban en la costumbre que impuso algún listillo) hubo de volver a pagarse por cuota de participación por Sentencia Judicial.
Sin embargo conozco un caso concreto en que se estaba pagando de forma lineal a pesar de que en el Título constitutivo (en aquel caso) se establecía el pago según cuota de participación (como pudiera ser en el caso que nos ocupa).
El pastel se descubrió cuando llego un nuevo propietario y se negó a pagar de forma lineal.
Al no haberse modificado los Estatutos en el Registro de la Propiedad (ni en ningún otro sitio, se basaban en la costumbre que impuso algún listillo) hubo de volver a pagarse por cuota de participación por Sentencia Judicial.
Hola 1jmm:
No pretendo llevarte la contraria, solo que me asombra que un juez halla fallado a favor del nuevo propietario, me explico:
No conozco ningún titulo constitutivo que diga como se ha de pagar los gastos de comunidad, ni tampoco estatutos que lo digan que puede haberlos pero sería repetir lo que dice la LPH.
Como bien sabes, los gastos se pueden pagar por cuota de participación o a prorrata si así lo deciden los propietarios, existen acuerdos contrarios a la ley, a los estatutos y a uno o varios propietarios, si existe un acuerdo en el caso que comentais de una comunidad de propietarios que en junta debidamente convocada, decidió que se pagara a prorrata es decir todos igual, y que ningún propietario impugnó, ese acuerdo fue por unanimidad, aunque fuera contrario a los estatutos, luego viene un nuevo propietario al cabo de unos años a reclamar que se pague por cuota de participación, y un juez le da la razón, me parece realmente increíble, cuantos acuerdos son contrarios a la ley y a los estatutos, y si no se impugnan son validos, como se puede derribar lo que se ha acordado, obras, usos y disfrutes etc. Si tu lo dices me lo creo, pero puede ser que otro juez hubiera fallado lo contrario.
Saludos/Juanchito.
No pretendo llevarte la contraria, solo que me asombra que un juez halla fallado a favor del nuevo propietario, me explico:
No conozco ningún titulo constitutivo que diga como se ha de pagar los gastos de comunidad, ni tampoco estatutos que lo digan que puede haberlos pero sería repetir lo que dice la LPH.
Como bien sabes, los gastos se pueden pagar por cuota de participación o a prorrata si así lo deciden los propietarios, existen acuerdos contrarios a la ley, a los estatutos y a uno o varios propietarios, si existe un acuerdo en el caso que comentais de una comunidad de propietarios que en junta debidamente convocada, decidió que se pagara a prorrata es decir todos igual, y que ningún propietario impugnó, ese acuerdo fue por unanimidad, aunque fuera contrario a los estatutos, luego viene un nuevo propietario al cabo de unos años a reclamar que se pague por cuota de participación, y un juez le da la razón, me parece realmente increíble, cuantos acuerdos son contrarios a la ley y a los estatutos, y si no se impugnan son validos, como se puede derribar lo que se ha acordado, obras, usos y disfrutes etc. Si tu lo dices me lo creo, pero puede ser que otro juez hubiera fallado lo contrario.
Saludos/Juanchito.
