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Cambio de uso de local a vivienda. consecuencias para la comunidad de propietarios.
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En mi opinión, la evidencia de la privacidad del sótano y de la consiguiente exclusión del concepto de elemento común de la propiedad horizontal y posibilidad de acción reivindicativa, se deduce de que no es un elemento que cumpla por naturaleza ninguna función comunitaria, tampoco lo es por destino, puesto que no consta desafectado de ninguna función común por el título constitutivo o por acuerdo unánime de la comunidad.
Desde esta presunción, si el cambio de uso es urbanísticamente posible, el ayuntamiento deberá requerir al propietario a legalizar el referido sótano conforme al procedimiento establecido en la respectiva ordenanza.
Respecto al proceder de la comunidad de propietarios, creo que deberá circunscribirse a lo dispuesto de forma expresa en el título constitutivo de la propiedad horizontal inscrito en el Registro de la Propiedad, pues en lo relativo a las limitaciones o prohibiciones del cambio de destino del local a vivienda ha de tenerse en cuenta que son limitaciones del derecho de propiedad que sólo pueden establecerse atendiendo al interés general de la comunidad.
Por ello, considero que el acuerdo que adopte la comunidad de propietarios no puede ir más allá de la mera constatación de que el cambio de uso urbanístico - que no debe olvidarse concede el ayuntamiento sólo si es compatible con el planeamiento y nunca la comunidad de propietarios - no lleva implícita la alteración de elementos comunes que suponga tener que modificar las cuotas de participación.
Desde esta presunción, si el cambio de uso es urbanísticamente posible, el ayuntamiento deberá requerir al propietario a legalizar el referido sótano conforme al procedimiento establecido en la respectiva ordenanza.
Respecto al proceder de la comunidad de propietarios, creo que deberá circunscribirse a lo dispuesto de forma expresa en el título constitutivo de la propiedad horizontal inscrito en el Registro de la Propiedad, pues en lo relativo a las limitaciones o prohibiciones del cambio de destino del local a vivienda ha de tenerse en cuenta que son limitaciones del derecho de propiedad que sólo pueden establecerse atendiendo al interés general de la comunidad.
Por ello, considero que el acuerdo que adopte la comunidad de propietarios no puede ir más allá de la mera constatación de que el cambio de uso urbanístico - que no debe olvidarse concede el ayuntamiento sólo si es compatible con el planeamiento y nunca la comunidad de propietarios - no lleva implícita la alteración de elementos comunes que suponga tener que modificar las cuotas de participación.
La licencia de cambio de uso no podrá concederse respecto a los sótanos, porque legalmente no existen. No se reflejarán en ninguna parte. Efectivamente fueron ocultados en el momento de la construcción del edificio.
Entiendo yo que si existe evidencia de que se tratan de elementos privativos, el dueño del local tendrá que legalizarlos si pretende que consten en la licencia... Pero la comunidad, me parece, tendrá poco que ver en eso.
Entiendo yo que si existe evidencia de que se tratan de elementos privativos, el dueño del local tendrá que legalizarlos si pretende que consten en la licencia... Pero la comunidad, me parece, tendrá poco que ver en eso.
Es posible que haya dado por hecha una situación inexistente, me refiero a que podría haber incurrido en error tomando como punto de partida que en el proyecto presentado en su día en el ayuntamiento para la obtención de la licencia urbanística, vienen perfectamente reflejados los sótanos como elementos a construir.
La única forma que conozco para salir de dudas de si son o no legales los sótanos es procediendo a su verificación examinando dicho proyecto puesto que, es cierto, aunque no figuren en el proyecto pudieron ejecutarse junto con el resto del edificio, ocultarse a los técnicos municipales en la visita girada al edificio previa al informe determinante de la concesión de licencia de primera ocupación y el promotor incluirlos en contrato verbal en la compraventa de los bajos.
Evidentemente si el título constitutivo describe de manera individualizada los locales y los sótanos son desde el punto de vista urbanístico legales, estos deberían constar en dicho título aunque no necesariamente con una cuota de participación independiente asignada, teniendo, en ese supuesto, la consideración de anejo a los locales sin otra cuota de participación que la asignada a estos.
Respecto a si el ayuntamiento puede denegar o no la licencia de cambio de uso de local a vivienda teniendo en cuenta que el sótano existe, este deberá limitarse verificar si dicho cambio es conforme con el planeamiento vigente y concederla estableciendo los requisitos que debe cumplir el proyecto que deba presentar el promotor para su obtención y el uso que se le pueda dar a dicho espacio.
La única forma que conozco para salir de dudas de si son o no legales los sótanos es procediendo a su verificación examinando dicho proyecto puesto que, es cierto, aunque no figuren en el proyecto pudieron ejecutarse junto con el resto del edificio, ocultarse a los técnicos municipales en la visita girada al edificio previa al informe determinante de la concesión de licencia de primera ocupación y el promotor incluirlos en contrato verbal en la compraventa de los bajos.
Evidentemente si el título constitutivo describe de manera individualizada los locales y los sótanos son desde el punto de vista urbanístico legales, estos deberían constar en dicho título aunque no necesariamente con una cuota de participación independiente asignada, teniendo, en ese supuesto, la consideración de anejo a los locales sin otra cuota de participación que la asignada a estos.
Respecto a si el ayuntamiento puede denegar o no la licencia de cambio de uso de local a vivienda teniendo en cuenta que el sótano existe, este deberá limitarse verificar si dicho cambio es conforme con el planeamiento vigente y concederla estableciendo los requisitos que debe cumplir el proyecto que deba presentar el promotor para su obtención y el uso que se le pueda dar a dicho espacio.
Y digo yo;
Le estamos dando vueltas sl asunto si son ilegales o no ilegales.
Si su problema es las posibles consecuencias en las que pudiera incurrir la comunidad, y dado que segun usted afirma en los estatutos figura que no se puede cambiar de uso un local, no den su autorización y se acabaron todos los problemas
Le estamos dando vueltas sl asunto si son ilegales o no ilegales.
Si su problema es las posibles consecuencias en las que pudiera incurrir la comunidad, y dado que segun usted afirma en los estatutos figura que no se puede cambiar de uso un local, no den su autorización y se acabaron todos los problemas
Alga, lo que no comprendo es que los sótanos sean legales por ese motivo. La realidad jurídica es que no existen, y al existir solo físicamente, la presunción es que se trata de un elemento comunitario.
No me queda muy clara la cuestión. Hice referencia a una sentencia en un post anterior. Si puedes echarle un ojo y darme tu opinión me sería de gran ayuda.
No me queda muy clara la cuestión. Hice referencia a una sentencia en un post anterior. Si puedes echarle un ojo y darme tu opinión me sería de gran ayuda.
Por lo que tengo entendido, el sótano es ilegal por no constar en las escrituras. La constructora es la que hizo el sótano y no lo reflejó en ninguna parte, por lo que me parece que pese a que estuviese ahí desde el principio, es ilegal.
Reitero, esto es lo que tengo entendido. Puede ser equivocado.
Reitero, esto es lo que tengo entendido. Puede ser equivocado.
Helioh desde su primera intervencion indica que los sotanos son ilegales, cosa que despues se aclara diciendo que esos sotanos existen desde la construccion del edificio, por lo tanto nunca podrán ser calificados como ilegales.
Esos sotanos siempre fueron usados por los locales, pero la comunidad muy lista (dado que tampoco son zonas comunes, dado que no existe constancia alguna de su existencia, les exigió un canon que nunca ha sido explicado ni como se elaboró ni en que se basó.
Eliminen ese canon y nunca se les podra acusar de culpabilidad.
Alga: cuando se abona un canon por acuerdo, nunca se podrá reclamar su devolucion.
Esos sotanos siempre fueron usados por los locales, pero la comunidad muy lista (dado que tampoco son zonas comunes, dado que no existe constancia alguna de su existencia, les exigió un canon que nunca ha sido explicado ni como se elaboró ni en que se basó.
Eliminen ese canon y nunca se les podra acusar de culpabilidad.
Alga: cuando se abona un canon por acuerdo, nunca se podrá reclamar su devolucion.
Pero sí constan los locales con su respectiva cuota de participación inscrita. En consecuencia, si no han sido los propietarios de los locales quienes hayan actuado conforme expongo en el anterior post y los sótanos existían al tiempo de constituirse la propiedad horizontal, considerando que esta se constituye sobre fincas que formen unidades registrales, salvo mejor opinión, creo que sólo queda interpretar que en la cuota de participación de los locales fijada en el título constitutivo por el propietario único o promotor del edificio, se halla vinculada ob rem la de los sótanos a los que tienen acceso directo, en cuyo supuesto los sótanos serían perfectamente legales e irregular el cobro por la comunidad de cuotas referidas exclusivamente a ellos.
¿ Consecuencias por el cobro indebido de cuotas a los referidos sótanos ?, si a mi me afectara, exigiría su reintegro con intereses.
¿ Consecuencias por el cobro indebido de cuotas a los referidos sótanos ?, si a mi me afectara, exigiría su reintegro con intereses.
Dice @Helioh, "los sótanos son ilegales. Pese a que son utilizados por los dueños de los locales, la comunidad percibe una cuota por participación"
¿ Por qué motivo son ilegales los sótanos ? dicho de otra forma, ¿ en base a qué razonamiento es alcanzada dicha conclusión ?, ¿ o se está refiriendo a un injustificado cobro de la cuota de participación por la comunidad de propietarios ?
Por poner un ejemplo, que no digo sea el caso aunque podría serlo:
Los propietarios de los bajos adquirieron inicialmente sus locales con la particularidad de que el suelo de los mismos se encuentra 3 metros bajo nivel de calle de un total de 6 . Como es lógico, cada local tiene asignada su correspondiente cuota de participación en la propiedad en el título constitutivo.
Un buen día deciden, para mejor aprovechamiento de los locales, construir un forjado a la altura de la calle de tal forma que se encuentran con son propietarios de un local sobre rasante y un sótano bajo rasante de 2,70 metros de alto.
En ese supuesto, la cuota de participación en la propiedad no sufriría variación por el uso del sótano y sería ilegal cualquier que sea el concepto o cuota de participación en los gastos de la comunidad que satisfagan a la comunidad, con referencia al sótano.
Y, por supuesto, la comunidad nada tendría que objetar por el uso del sótano que pueda hacer la vivienda mientras esté autorizado por la correspondiente licencia urbanística.
¿ Por qué motivo son ilegales los sótanos ? dicho de otra forma, ¿ en base a qué razonamiento es alcanzada dicha conclusión ?, ¿ o se está refiriendo a un injustificado cobro de la cuota de participación por la comunidad de propietarios ?
Por poner un ejemplo, que no digo sea el caso aunque podría serlo:
Los propietarios de los bajos adquirieron inicialmente sus locales con la particularidad de que el suelo de los mismos se encuentra 3 metros bajo nivel de calle de un total de 6 . Como es lógico, cada local tiene asignada su correspondiente cuota de participación en la propiedad en el título constitutivo.
Un buen día deciden, para mejor aprovechamiento de los locales, construir un forjado a la altura de la calle de tal forma que se encuentran con son propietarios de un local sobre rasante y un sótano bajo rasante de 2,70 metros de alto.
En ese supuesto, la cuota de participación en la propiedad no sufriría variación por el uso del sótano y sería ilegal cualquier que sea el concepto o cuota de participación en los gastos de la comunidad que satisfagan a la comunidad, con referencia al sótano.
Y, por supuesto, la comunidad nada tendría que objetar por el uso del sótano que pueda hacer la vivienda mientras esté autorizado por la correspondiente licencia urbanística.
Efectivamente, no entiendo cómo pagan ese sótano. De todos modos me parece que esa es, de nuevo, una cuestión que afecta al propietario del local.
Respecto a la autorización, supongo que no tendrán responsabilidad alguna. Respecto a la percepción de esa cuantía en concepto de cota de participación... desconozco lo que pueda pasar, y en su caso cómo ese cambio de uso podría hacer que se investigase precisamente el asunto del cobro de la cuota.
Respecto a la autorización, supongo que no tendrán responsabilidad alguna. Respecto a la percepción de esa cuantía en concepto de cota de participación... desconozco lo que pueda pasar, y en su caso cómo ese cambio de uso podría hacer que se investigase precisamente el asunto del cobro de la cuota.
A ver si lo he entendido bien.
Los sótanos tienen una cuota de participación, entonces ¿la suma de las cuotas de las viviendas, los locales y los sótanos-no-existentes-legalmente suman 100?. Si la respuesta es SI, lo están haciendo muy mal, pues esos coeficientes son inventados por la comunidad, ya que los sótanos no existen, pero tienen cuota. Si la respuesta es NO, también lo están haciendo mal. Los coeficientes que tienen que usar son los que aparecen en la Escritura de División Horizontal (que suman 100 entre los pisos y los locales, es decir, entre todos los inmuebles legales).
En cualquier caso, respondiendo a su pregunta inicial, ¿la comunidad puede tener responsabilidad al aprobar el cambio de uso de local a vivienda?, mi opinión es que no, la comunidad debe limitarse a permitir ese cambio, y no decir absolutamente nada del sótano ilegal, que antes usaba el local (no sabemos todavía como pagaba) y ahora usará la vivienda (y tampoco sabemos como pagará).
Los sótanos tienen una cuota de participación, entonces ¿la suma de las cuotas de las viviendas, los locales y los sótanos-no-existentes-legalmente suman 100?. Si la respuesta es SI, lo están haciendo muy mal, pues esos coeficientes son inventados por la comunidad, ya que los sótanos no existen, pero tienen cuota. Si la respuesta es NO, también lo están haciendo mal. Los coeficientes que tienen que usar son los que aparecen en la Escritura de División Horizontal (que suman 100 entre los pisos y los locales, es decir, entre todos los inmuebles legales).
En cualquier caso, respondiendo a su pregunta inicial, ¿la comunidad puede tener responsabilidad al aprobar el cambio de uso de local a vivienda?, mi opinión es que no, la comunidad debe limitarse a permitir ese cambio, y no decir absolutamente nada del sótano ilegal, que antes usaba el local (no sabemos todavía como pagaba) y ahora usará la vivienda (y tampoco sabemos como pagará).
Creo que es más útil si doy mi opinión, basándome en lo que he ido leyendo, y así podéis sacarme de mi muy probable error, (reitero que desconozco por completo esta materia).
Dado que el sótano no está inscrito, la licencia de cambio de uso únicamente referirá al local, sin sótano. Por tanto la junta de propietarios deberá autorizar al cambio de uso del local, única y exclusivamente. Otra cosa es el acuerdo al que llegue con el propietario del local, y que mantenga con el propietario de la futura vivienda, dado que parece que la comunidad no pretende reclamar la propiedad del sótano.
En este sentido, las consecuencias que se deriven de la ilegalidad del sótano afectarán al propietario del local/futura vivienda. Si el propietario del local pretende que el cambio de uso afecte al sótano, deberá legalizarlo, la comunidad no tiene nada que ver.
Respecto a la posible sanción del ayuntamiento por la existencia de una obra ilegal, ha prescrito. Otra historia es que obligase a tapar el sótano, o bien como he dicho antes, que se legalizase una situación que ahora mismo es ilegal, pero esas cuestiones no afectan a la comunidad, sino al propietario del local.
Dado que el sótano no está inscrito, la licencia de cambio de uso únicamente referirá al local, sin sótano. Por tanto la junta de propietarios deberá autorizar al cambio de uso del local, única y exclusivamente. Otra cosa es el acuerdo al que llegue con el propietario del local, y que mantenga con el propietario de la futura vivienda, dado que parece que la comunidad no pretende reclamar la propiedad del sótano.
En este sentido, las consecuencias que se deriven de la ilegalidad del sótano afectarán al propietario del local/futura vivienda. Si el propietario del local pretende que el cambio de uso afecte al sótano, deberá legalizarlo, la comunidad no tiene nada que ver.
Respecto a la posible sanción del ayuntamiento por la existencia de una obra ilegal, ha prescrito. Otra historia es que obligase a tapar el sótano, o bien como he dicho antes, que se legalizase una situación que ahora mismo es ilegal, pero esas cuestiones no afectan a la comunidad, sino al propietario del local.
Jalisco, por lo que he visto si no consta en ninguna escritura existe una presunción de elemento común, pero admite prueba en contrario. El uso privativo por parte del dueño del local y el pago de esa cuota de participación parecen ser pruebas más que suficientes para determinar que el elemento es privativo, si no me equivoco.
Mi consulta es con motivo de desconocer por completo este tema, puede que me explique de forma confusa.
El asunto es que la comunidad no pretende discutir la propiedad, el dueño del local puede haver el cambio de uso del local con el sótano, pero no sé qué consecuencias puede tener la comunidad por este hecho, (es decir, por haber autorizado el cambio de uso de un local que incluye un sótano ilegal).
Si fuese elemento privativo ¿No sería responsabilidad del propietario del local el legalizar ese sótano?
Mi consulta es con motivo de desconocer por completo este tema, puede que me explique de forma confusa.
El asunto es que la comunidad no pretende discutir la propiedad, el dueño del local puede haver el cambio de uso del local con el sótano, pero no sé qué consecuencias puede tener la comunidad por este hecho, (es decir, por haber autorizado el cambio de uso de un local que incluye un sótano ilegal).
Si fuese elemento privativo ¿No sería responsabilidad del propietario del local el legalizar ese sótano?
¿Es posible que la comunidad fuese sancionada por tener el sótano una cuota de participación? Entiendo que la sanción está prescrita, y en cualquier caso la comunidad no efectuó esa obra... lo único que hace es asumir que ese sótano existe.
He encontrado alguna sentencia al respecto, pero únicamente tiene el objeto de discutir la titularidad. Un ejemplo: STS 338/2016, 20 de Mayo de 2016
"El hecho básico es la ilegalidad, en aquel tiempo, de un bajo-cubierta habitable, lo que llevó a vender la promotora el piso ático con el bajo-cubierta sin constar en la escritura de venta, ni en el Registro de la Propiedad ni en la división en propiedad horizontal, ni en los estatutos. Es decir, un espacio real físicamente e inexistente jurídicamente. En el momento en que la Comunidad de propietarios reclama, con acción reivindicatoria, como elemento común, la propiedad de este espacio bajo- cubierta, es inevitable dar lugar a la misma ya que no consta en el título constitutivo como propiedad privada. El artículo 396 del Código civil al enumerar los elementos comunes no lo hace numerus clausus , ni tampoco lo hace el artículo 3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal . Sí deben constar expresamente los elementos que son privativos (o de uso privado) de todo copropietario (...) En consecuencia, el bajo-cubierta es elemento común pues no consta como elemento privativo, como es doctrina jurisprudencial actual, ni paga cuota de participación por su espacio, ni las demandadas puede aducir título alguno de propiedad y la acción reivindicatoria que exige como presupuesto inicial el título del reivindicante, en el presente caso el título se deduce de su falta de constancia jurídica lo cual acredita que es elemento común que, como tal, es objeto de reivindicación, cuya acción debe ser estimada."
En definitiva, no sé bien cuál es la responsabilidad que podría tener la comunidad. Qué consecuencias podrían darse.
He encontrado alguna sentencia al respecto, pero únicamente tiene el objeto de discutir la titularidad. Un ejemplo: STS 338/2016, 20 de Mayo de 2016
"El hecho básico es la ilegalidad, en aquel tiempo, de un bajo-cubierta habitable, lo que llevó a vender la promotora el piso ático con el bajo-cubierta sin constar en la escritura de venta, ni en el Registro de la Propiedad ni en la división en propiedad horizontal, ni en los estatutos. Es decir, un espacio real físicamente e inexistente jurídicamente. En el momento en que la Comunidad de propietarios reclama, con acción reivindicatoria, como elemento común, la propiedad de este espacio bajo- cubierta, es inevitable dar lugar a la misma ya que no consta en el título constitutivo como propiedad privada. El artículo 396 del Código civil al enumerar los elementos comunes no lo hace numerus clausus , ni tampoco lo hace el artículo 3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal . Sí deben constar expresamente los elementos que son privativos (o de uso privado) de todo copropietario (...) En consecuencia, el bajo-cubierta es elemento común pues no consta como elemento privativo, como es doctrina jurisprudencial actual, ni paga cuota de participación por su espacio, ni las demandadas puede aducir título alguno de propiedad y la acción reivindicatoria que exige como presupuesto inicial el título del reivindicante, en el presente caso el título se deduce de su falta de constancia jurídica lo cual acredita que es elemento común que, como tal, es objeto de reivindicación, cuya acción debe ser estimada."
En definitiva, no sé bien cuál es la responsabilidad que podría tener la comunidad. Qué consecuencias podrían darse.
Vamos a olvidarnos del canon de participación, que es un concepto que no existe en la LPH.
La suma de las cuotas de participación de todos los inmuebles que forman la comunidad (pisos, locales, garajes, etc.) deben sumar 100, así que tendrá que explicar como es que el sótano (recordemos que no existe oficialmente) tiene una cuota asignada.
La suma de las cuotas de participación de todos los inmuebles que forman la comunidad (pisos, locales, garajes, etc.) deben sumar 100, así que tendrá que explicar como es que el sótano (recordemos que no existe oficialmente) tiene una cuota asignada.
