El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares

chalet en zona urbanizable

8 Comentarios
 
Chalet en zona urbanizable
18/11/2010 14:19
Hola a todos, tengo una casa que se construyo en 1980 en terreno rustico y tiene sus escrituras y todo eso.

Hoy he hablado con el arquitecto municipal y me dice que ahora esa zona es urbanizable y que en un plazo de 5 años se puede replantear la zona y y urbanizar.

El arquitecto me ha dicho que esas casas/chalets construidos tienen adquiridos derechos y que no se van a derribar pero si que se va a replantear la zona y ha urbanizar.

El arquitecto me ha dicho que en estos casos lo que se suele hacer es decir a casa parcela los m2 que debe ceder de estar construido entonces no se cederían estos terrenos pero se pagarían como m2 urbanos ademas de pagar las calles, alcantarrillado, alumbrado,...

Mi parcela tiene 215 m2, construidos hay como 110 m2 (entre casa, piscina y almacen... escriturados).

Entonces mi pregunta es la siguiente:

¿Cuanto más o menos se pagaría por los metros cedidos?¿cuanto se pagaría por la urbanización de la zona?

Si no me equivoco se ceden m2 y se paga en proporción al terreno que se posee, en este caso son pocos 215 m2...

Si alguién pudiera orientarme en los gastos me sería de gran ayuda ya que mi situación económica es mala y no se como hacer frente al pago de dichos gastos.

Gracias a todos y saludos
18/11/2010 14:29
Es imposible saber la respuesta a esa pregunta sin antes estudiarse la documentación.
18/11/2010 14:30
Con toda seguridad habrá quién pueda facilitarte el dato con mayor precisión, pero si te sirve de orientación, en un sector al que hago un seguimiento de su tramitación, el presupuesto de urbanizaciób estimado en el plan parcial es de alrededor de 100 euros m2. parcela útil.

veo
18/11/2010 17:30
¡caramba!, Alga, ¡qué nivelón!

parece entenderse que la zona a urbanizar está destinada a viviendas unifamiliares ... y para esa tipología, en general, el coste es de aproximadamente la mitad, entre 40 y 60 euros/m2, dependiendo de la densidad de ocupación

me parece una ligereza afirmar que se respetarán las edificaciones existentes, porque, aunque esa puede ser la intención inicial, no existen garantías de que finalmente puedan respetarse todas las construcciones existentes, y puede que en algún caso la edificación sea incompatible con la propuesta de desarrollo ... lo que forzaría a su demolición, aunque ondemnizando los costes de construcción

para un suelo urbanizable destinado a viviendas unifamiliares, lo normal es que el número de viviendas esté entre 15 y 30 por hectárea, siendo 15 si abundan las aisladas y pareadas, y 30 si las dominantes son adosadas
de ello se deduce que la superficie que da derecho a una vivienda estaría entre 333 y 667 m2, lo que es, en ambos casos, más que la superficie de que dispones

suponiendo que el Ayuntamiento mostrase una mínima flexibilidad en cuanto a los derechos de propiedad sobre los actuales caminos, podría entenderse que tu parcela es ligeramente mayor, y mejor si mayor es la superficie indicada en el documento de propiedad ... pero, con todo, necesitarías comprar más derechos de parcela (pagar lo que pone otro propietario)

suponiendo una edificabilidad asignada de 0.25 m2/m2 (hay que ver cuál es la de esa zona), y suponiendo que tu parcela alcanza en escrituras los 240 m2, deducido el aprovechamiento municipal, lo que tienes te daría derecho a construir 240x0.25x0.90=54 m2

la piscina no cuenta a efectos de edificabilidad, y para el almacén habría que conocer la ordenanza de la tipología a aplicar ... pero, no cuentes con que la cuenta final, incluyendo suelo y gastos de urbanización, baje de 35.000 ó 40.000 euros, siendo bastante probable que supere los 50.000

a cambio, en lugar de tener una casa en medio del campo, habiendo de soportar la ocurrencia de un vecino de verter purín en su parcela, la tendrás en una zona urbana y con servicios de calidad ... lo que, sin duda, eleva su valor patrimonial
veo
18/11/2010 17:48
Alga, he de hacer una pequeña rectificación, no a las cuentas indicadas, que también la haría si fuera necesario a la luz de información más concreta, pero sí respecto al comentario que hacía referencia a tu mensaje, a lo del nivelón

y es que he de rectificar porque no me había parado a observar que hacías referencia a la parcela ÚTIL, lo que es suficientemente importante para que tu cuenta y la mía se aproximen suficientemente, estando la mía referida a la superficie del ámbito, a la superficie bruta

en todo caso doy por hecho que interpretas que esa referencia no suponía en ningún un descrédito para el dato que aportabas, ya que tu participación habitual da muestras sobradas del crédito que te mereces, sino que, tan mal interpretado como yo lo he hecho, necesariamente habría de estar justificado por unas infraestructuras de calidad más alta de lo corriente
18/11/2010 18:30
Considerando que el suelo útil es casi, casi, la mitad de la totalidad del sector en cuestión, las cifras son coincidentes, pero..............¿ suficientes ?, cuando se redacte el proyecto de urbanización definitivo se verá.

Lo digo porque me ha llamado bastante la atención que desde el presupuesto estimado en la aprobación inicial, hasta el de la aprobación definitiva, dado que se vieron obligados a tomar en consideración algunas cuestiones para su aprobación definitiva, que habían sido obviadas inicialmente, el presupuesto se incrementó en un 50%.

Y me temo que todavía les queda algún que otro gasto no previsto, ya veremos.
18/11/2010 21:42
Los precios se estiman a partir de un anteproyecto de urbanización, (que solo dice el ancho de calles, rasantes, conexión a servicios y poco más). Y si encima es un PAU con competencia, aprietas más en la proposición jurídico-económica.

Posteriormente se realiza el proyecto de urbanización (donde se cubican metros cúbicos de movimientos de tierras, metros cuadrados de pavimentos, metros lineales de línea eléctrica, etc), y se supone que las mediciones han de ser completas.

Y luego va uno a la obra, y se da cuenta que la empresa suministradora te cambia el punto de conexión, que alguien ha olvidado contar los árboles a colocar en una calle (e incluirlos en presupuesto) y mil cosas más que pueden pasar.

Con lo que, hasta que no se termina la fiesta, no se sabe cuantas copas se han tomado los comensales.
18/11/2010 22:53
Antes de nada gracias a todos pòr responder.

Os comento por si esto puede variar la situación.:

- Esto es un pueblo de Valencia de unos 1500 habitantes.
- La urbanización sería pequeña: una calle principal y 2 o 3 callecitas cortas que cortarían a la principal.
- La calle principal ya esta asfaltada aunqeu imagino la reharan de nuevo.
- El terreno es llano y todas las viviendas que existen cuentan con instalación electrica (con la instación eléctrica correspondiente) y desague (que va a un colector que se crea para una fabrica relativamente cerca).
-Este pueblo cuenta con otras zonas que tienen la misma situación vecinos instalados con todos los servicios pero en zona urbanizable y el ayuntamiento las quiere urbanizar y los vecinos se le tiran al cuello cuando lo intentan...

En fin no se si lo que expongo tiene alguna relevancia pero por si ayuda a bajar el gasto o por lo menos a la ilusión de bajar los gastos :)

Una pregunta más: ¿como se cobran estas cantidades? en plazos, interes?...

Saludos y gracias
veo
20/11/2010 21:05
si ya hay alcantarillado, algo baja la cuenta
todo lo que hay puede ayudar, pero me temo que no ayudará demasiado

si el abastecimiento de energía eléctrica no es subterráneo o es insuficiente para las fincas resultantes del desarrollo urbanístico ... pues como que habrá que hacerlo nuevo
que si el abastecimiento de agua idem ... pues idem
que si el alumbrado público, que si las ceras, que si las redes de telecomunicaciones, y demás

en fin, que todo depende de lo que se haga y de la consideración más o menos especial que tenga el ayuntamiento respecto de vosotros ... porque podrían eximiros del pago de los servicios que ya tenéis, independientemente de si se hacen nuevos, pero cualquier tercero podría actuar en contra de ese tipo de posiciones porque lo que no pagues tú habrá de pagarlo él

también puedes tener la suerte de que, antes de aprobar ese desarrollo de planeamiento pero sabiendo cuál será el resultado final, consigan subvenciones (Plan E, o similares) que finalmente reduzcan la medida de vuestras aportaciones

en teoría, los pagos de la urbanización serían por plazos de obra, exigiendo lo que está previsto ejecutar en los seis meses siguientes ... pero no te sorprendas si te exigen la totalidad y luego tardan años en hacer las obras

sobre los pagos correspondientes al terreno que puedas necesitar y no tienes, pues depende del proyecto de compensación y de las etapas que se propongan

en todo caso, con todo aprobado, cualquier entidad financiera te hará un préstamo para esos gastos