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Coeficiente de participación de ático con terrazas.
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Coeficiente de participación de ático con terrazas.
Estimados señores,
Estoy en proceso de compra de un pequeño ático de una habitación en una pequeña comunidad, de obra nueva y llave en mano. En este momento ya tengo entregada a promotora el 20% del precio de compra, previa firma del contrato de compraventa.
En la nota registral ya aprecié que la cuota de participación del ático me parecía excesiva: un 19,68 %. En la promotora me dijeron que era normal y que, en cualquier caso, mi cuota de pago mensual sería baja, dadas las características del inmueble.
Próximamente va a tener lugar la reunión constitutiva de la comunidad de propietarios y me han pasado ya los gastos mensuales a abonar: 215 euros, lo cual me ha parecido claramente excesivo.
Comentar que el ático 38 metros útiles y tiene tres terrazas al nivel de la vivienda (de la propia vivienda), que suman unos 46 metros cuadrados y una comunitaria de 25 metros en la cubierta (esta es de uso privativo mía, según consta en el registro) y a la que se entra por el descansillo.
Me permito la licencia de poner aquí la participación y metros de cada vivienda:
-Bajo 50 metros útiles y 2 hab. coef. 15,49. Tiene unos 25 metros de jardín comunitario de uso privativo.
-6 pisos en plantas intermedias (dos por planta) y 1 habitación con aprox 43 metros útiles y 10,87/10,47 de coef. participación.
-ático 38 metros útiles tres terrazas a nivel de vivienda que suman 46 metros y una más en cubierta comunitaria de uso privativo de 25 metros. Tengo un 19,68 de coeficiente
Mi pregunta es ¿cómo ven este reparto de coeficientes? ¿Está justificada esta diferencia? ¿Con qué criterios técnicos? De ser injusta ¿qué opciones tengo? El próximo 28 de febrero tengo la firma de la hipoteca y con esta cuota me han entrado serias dudas respecto a la casa.
Espero su respuesta. Mil gracias por adelantado por la ayuda
Estoy en proceso de compra de un pequeño ático de una habitación en una pequeña comunidad, de obra nueva y llave en mano. En este momento ya tengo entregada a promotora el 20% del precio de compra, previa firma del contrato de compraventa.
En la nota registral ya aprecié que la cuota de participación del ático me parecía excesiva: un 19,68 %. En la promotora me dijeron que era normal y que, en cualquier caso, mi cuota de pago mensual sería baja, dadas las características del inmueble.
Próximamente va a tener lugar la reunión constitutiva de la comunidad de propietarios y me han pasado ya los gastos mensuales a abonar: 215 euros, lo cual me ha parecido claramente excesivo.
Comentar que el ático 38 metros útiles y tiene tres terrazas al nivel de la vivienda (de la propia vivienda), que suman unos 46 metros cuadrados y una comunitaria de 25 metros en la cubierta (esta es de uso privativo mía, según consta en el registro) y a la que se entra por el descansillo.
Me permito la licencia de poner aquí la participación y metros de cada vivienda:
-Bajo 50 metros útiles y 2 hab. coef. 15,49. Tiene unos 25 metros de jardín comunitario de uso privativo.
-6 pisos en plantas intermedias (dos por planta) y 1 habitación con aprox 43 metros útiles y 10,87/10,47 de coef. participación.
-ático 38 metros útiles tres terrazas a nivel de vivienda que suman 46 metros y una más en cubierta comunitaria de uso privativo de 25 metros. Tengo un 19,68 de coeficiente
Mi pregunta es ¿cómo ven este reparto de coeficientes? ¿Está justificada esta diferencia? ¿Con qué criterios técnicos? De ser injusta ¿qué opciones tengo? El próximo 28 de febrero tengo la firma de la hipoteca y con esta cuota me han entrado serias dudas respecto a la casa.
Espero su respuesta. Mil gracias por adelantado por la ayuda
Gracias Jalisco por la opinión. Precisamente quiero contrastarlo con gente que sepa del tema y no descarto que los coeficientes estén bien, solo busco contrastar opiniones. De todas formas, entiendo que tenga más coeficiente de participación por las terrazas ¿pero tanto como para llegar a casi el doble de los pisos intermedios? En cuanto a la cuota, también me parece desproporcionada para todos pero claro yo pago mucho más por ese coeficiente tan alto
Los gastos de comunidad es una burrada, a no ser que tengáis piscina, jardin y otros gastos, sois pocas viviendas, por eso tenéis una cuota de participación tan alta.
Cuando la comunidad este funcionando a tope, es cuando tienes que ver los gastos reales de comunidad, sois los propietarios y no el administrador quienes los tenéis que decidir, no vaya a ser que el administrador haya hecho una valoración de gastos por encima de lo real.
Cuando la comunidad este funcionando a tope, es cuando tienes que ver los gastos reales de comunidad, sois los propietarios y no el administrador quienes los tenéis que decidir, no vaya a ser que el administrador haya hecho una valoración de gastos por encima de lo real.
No tenemos ni jardín ni piscina, solo los suministros básicos, mantenimiento de ascensor y lógicamente limpieza más mantenimiento de placas solares y una caldera central con contadores individualizados (el gasto se paga individualmente, no está incluido en la cuota). A mi tampoco me salen las cuentas la verdad. Gracias por la respuesta
Los coeficientes de propiedad y por tanto de gastos y de beneficios, llegado el caso, deben ir en proporción al valor de la vivienda. No es lo mismo vivir en un ático con terrazas, que en un piso intermedio. Los valores de esas propiedades son diferentes. Yo no los veo mal desde el punto de información que ofrece, aunque sería conveniente ver y comparar las viviendas como es lógico.
Sí, eso lo entiendo perfectamente. Contaba con pagar más.Mi pregunta iba orientada a sí solamente las terrazas justifican esa diferencia de coeficiente participación. Las viviendas son parecidas en metros útiles, incluso la mía tiene mia es dos o tres metros más pequeña. La única mayor en metros útiles (tiene dos habitaciones) es el bajo. Mi interés es quedarme tranquilo y saber que todo está más o menos correcto.¡Gracias por la respuesta!
Y le vuelvo a responder lo mismo. No va en relación a los metros útiles o no útiles, sino al valor objetivo de la propiedad. Seguramente su ático ha costado más que el resto porque el valor de esta propiedad es superior al resto.
Un ejemplo claro es que a pisos iguales no siempre tienen el mismo coeficiente ya que depende a dónde den. No es lo mismo dar a una zona soleada y ajardinada, que a una calle estrecha y sin sol teniendo los mismos M2 de vivienda. Lo mismo es su caso. Pero usted tiene una ventaja también, que es que las terrazas son zonas comunes de uso y disfrute exclusivo de usted y cuando se tengan que reparar, todos los propietarios deben de contribuir por coeficientes a esa reparación. Cuando se tenga que levantar el suelo ( siempre que no sea por un mal uso) todos los propietarios deben contribuir a la reparación por coeficientes ( y ellos no la usarán). No todo es negativo como puede observar.
Un ejemplo claro es que a pisos iguales no siempre tienen el mismo coeficiente ya que depende a dónde den. No es lo mismo dar a una zona soleada y ajardinada, que a una calle estrecha y sin sol teniendo los mismos M2 de vivienda. Lo mismo es su caso. Pero usted tiene una ventaja también, que es que las terrazas son zonas comunes de uso y disfrute exclusivo de usted y cuando se tengan que reparar, todos los propietarios deben de contribuir por coeficientes a esa reparación. Cuando se tenga que levantar el suelo ( siempre que no sea por un mal uso) todos los propietarios deben contribuir a la reparación por coeficientes ( y ellos no la usarán). No todo es negativo como puede observar.
Y le sigo aclarando por si no lo sabe. Las terrazas o azoteas no son del propietario que las usa, son zonas comunes que pertenecen al conjunto de los propietarios pero, el uso y disfrute es de aquél que la tiene por destino ( solo puede acceder el propietario directo, el que tiene acceso). Esto quiere decir que usted no puede hacer en esas terrazas lo que le dé la gana ya que debe tener autorización de la comunidad por unanimidad.Por ello en caso de reparaciones ellos deben de contribuir en el gasto, porque ellos son propietarios indirectos de esas terrazas aunque no la puedan disfrutar.
Sí, gracias por las aclaraciones. Respecto al reparto de coeficientes, el artículo 5 de la Ley de propiedad horizontal dice textualmente "Para su fijación (del coeficiente de participación) se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes". Es decir, toma como "base" los metros útiles más el emplazamiento, además del uso de los elementos comunes. Al tener mi casa incluso menos metros útiles que las demás me preguntaba si las cuatro terrazas de las que tengo uso y disfrute exclusivo justificaban tal diferencia con los pisos de abajo, que tienen más metros útiles que el mío. Mil gracias de nuevo por su tiempo.
Sigo pensando que los gastos son excesivos, es una comunidad muy pequeña, ese no puede ser el recibo de gastos ordinarios, seguro que es el primer recibo donde entran gastos de la constitución de la comunidad, y que no son fijos.
Espero que con mi explicación, entiendas lo de las cuotas de participación .
1.- Olvídate de lo que diga el articulo 5 de la LPH, el promotor fija las cuotas de participación como le venga en gana, es el dueño del edificio y puede hacer de su capa un sayo, cada promotor tiene su criterio, porque las Ley se lo permite.
Las ley permite luego modificar las cuotas por unanimidad de todos los propietarios.
2.- Unos promotores fijan las cuotas de participación según los metros de las viviendas.
3.- Otros a igual metros de vivienda la fijan por las vistas que tengan, no es lo mismo que den al mar, que a un descampado.
4.- Otros viviendas con menos metros, pero vista a una avenida o un parque.
5.- Viviendas con mas metros pero dan a un patio de luces tendrán menos cuota de participación.
6.- No siempre la vivienda mas cara tiene mas cuota que otras con los mismos metros.
En tu caso, con menos metros, pero con cuatro terrazas, ese ha sido el criterio del promotor para darte una cuota de participación tan alta.
Luego no son siempre los metros los que dan mas o menos cuota de participación, tampoco lo que se paga por la vivienda, a veces si, pero no siempre, hay muchos factores que determinan fijar la cuota de participación, pero siempre a la voluntad del promotor.
Tener mas cuota tiene ventajas, y desventajas.
Desventaja: Pagar mas por el recibo de comunidad y de derramas. posiblemente tendrás un IBI mas alto.
Ventaja: Tener un voto mayor en las juntas de propietarios, y tener mas propiedad en el edificio, si la comunidad se extinguiera, a la hora de repartir cobrarías mas que los otros propietarios.
A pesar de que hay opiniones distintas, opino que ser propietario de una terraza no tiene ninguna ventaja, da igual que la terraza sea privativa que de uso y disfrute, es prácticamente lo mismo, no entiendo como el promotor hizo esa estupidez, mejor hubiera sido que todas fueran de uso y disfrute.
Necesitaras en ambos casos la autorización de la comunidad siempre, y las reparaciones en ambas terrazas si es por un mal mantenimiento tuyo, ira por tu cuenta, y si es por causas normales ira siempre en ambas por cuenta de la comunidad.
Espero que con mi explicación, entiendas lo de las cuotas de participación .
1.- Olvídate de lo que diga el articulo 5 de la LPH, el promotor fija las cuotas de participación como le venga en gana, es el dueño del edificio y puede hacer de su capa un sayo, cada promotor tiene su criterio, porque las Ley se lo permite.
Las ley permite luego modificar las cuotas por unanimidad de todos los propietarios.
2.- Unos promotores fijan las cuotas de participación según los metros de las viviendas.
3.- Otros a igual metros de vivienda la fijan por las vistas que tengan, no es lo mismo que den al mar, que a un descampado.
4.- Otros viviendas con menos metros, pero vista a una avenida o un parque.
5.- Viviendas con mas metros pero dan a un patio de luces tendrán menos cuota de participación.
6.- No siempre la vivienda mas cara tiene mas cuota que otras con los mismos metros.
En tu caso, con menos metros, pero con cuatro terrazas, ese ha sido el criterio del promotor para darte una cuota de participación tan alta.
Luego no son siempre los metros los que dan mas o menos cuota de participación, tampoco lo que se paga por la vivienda, a veces si, pero no siempre, hay muchos factores que determinan fijar la cuota de participación, pero siempre a la voluntad del promotor.
Tener mas cuota tiene ventajas, y desventajas.
Desventaja: Pagar mas por el recibo de comunidad y de derramas. posiblemente tendrás un IBI mas alto.
Ventaja: Tener un voto mayor en las juntas de propietarios, y tener mas propiedad en el edificio, si la comunidad se extinguiera, a la hora de repartir cobrarías mas que los otros propietarios.
A pesar de que hay opiniones distintas, opino que ser propietario de una terraza no tiene ninguna ventaja, da igual que la terraza sea privativa que de uso y disfrute, es prácticamente lo mismo, no entiendo como el promotor hizo esa estupidez, mejor hubiera sido que todas fueran de uso y disfrute.
Necesitaras en ambos casos la autorización de la comunidad siempre, y las reparaciones en ambas terrazas si es por un mal mantenimiento tuyo, ira por tu cuenta, y si es por causas normales ira siempre en ambas por cuenta de la comunidad.
Hola, gracias por tu extensa explicación, me ha quedado bastante claro. Respecto al tema de los gastos, comentarte que NO están incluidos los gastos constitutivos de la comunidad, van aparte y nos supone, más o menos a cada uno de los propietarios, una cuota mensual íntegra extra. En mi caso otros 215 euros. En fin lo veo a todas luces excesivo.
Gracias de nuevo.por la ayuda
Gracias de nuevo.por la ayuda
