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¿como puedo recuperar mi piso?
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¿como puedo recuperar mi piso?
Hola, en el año 2004 alquilé mi piso y compré una vivienda nueva la cual tiene una hipoteca cada día mas alta, en principio con los ingresos del alquiler iba pagándola pero desde hace mas o menos un año mi inquilino dejo de pagarme puntualmente, lo cual repercute en mis obligaciones hipotecarias, por este motivo había pensado en venderla, pero para mi sorpresa me entero (cosa que ignoraba) que tiene que estar 5 años para poder recuperarla. En el contrato que hicimos inicialmente si consta la clausula de finalizacion de contrato para uso propio ahora bien que puedo hacer ¿si hago uso de dicha clausura debo irme a vivir alli o sólo empadronarme? ¿y si me voy a vivir alli por cuanto tiempo? ¿Si la vendo, debo pagarla alguna indemnización? He tenido una conversación muy desagradable con esta persona y se jazta de que encima debo estar agradecida de que me pague y que la casa es mía y la recuperaré dentro de 2 o 1000 años ¿?¿?. Por otro lado la casa esta muy deteriorada y los muebles comprados en ese mismo año rotos. Muchas gracias
Hola sinanimos.Voy a tratar de responder a todas sus preguntas.
1) Posible resolución del contrato. Por los datos que usted aporta habría, en principio, 3 vías para la resolución:
a) Hacer uso de la cláusula de necesidad. Si hace usted uso de ella deberá cumplir los requisitos exigidos por el punto 3 del art 9 LAU 1994.
Artículo 9. Plazo mínimo
3. "No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco."
Ello significa que usted deberá vivir de forma pemanente en la vivienda. La LAU 1994 no fija un plazo de permanencia obligatorio cuando el Arrendador invoca la Causa de Necesidad( la LAU 1964 obligaba a permanencer en la vivienda durante 3 años), aunque parte de la doctrina científica aboga porque dicho plazo tenga auna duración mínima de 1 año.
b) Retrasos continuados en el pago de las rentas. Puede ser causa de resolución del contrato en virtud del art 27.2.a) LAU 1994. Dependerá de la duración de los retrasos( si se producen de forma ntermitente o de forma constante, de cuantos días transcurren desde el palzo fijado: Vg. La renta debe pagarse el día 5 de vada mes y el arrendatario paga siempre el día 10, de si los retrasos están o no justificados,ect.. La Jurisprudencia en esta materia no es únanime.
c) Daños en la vivienda. Podría ser causa de resolución en base al art 27.2.d) LAU 1994. El Código Civil, arts 1561 a 1564, recoge la presunción "iuris tantum"( significa que admite prueba en contrario)de que la vivienda se entrega en buen estado y,por tanto, corresponde al Arrendatario probar que los daños causados en la misma no fueron provocados por él( mediante dolo o negligencia) sino por el mero paso del tiempo o el uso normal de la misma.
2) En cuanto a que usted venda la vivienda. Usted no deberá pagarle ninguna indemnización a su Arrendatario. Únicamente debeberá notificarle a su Arrendatario su Derecho de adquisición Preferente( art 25 LAU 1994) y si no hace uso de él se aplicará el art 14.1 LAU 1994.
1) Posible resolución del contrato. Por los datos que usted aporta habría, en principio, 3 vías para la resolución:
a) Hacer uso de la cláusula de necesidad. Si hace usted uso de ella deberá cumplir los requisitos exigidos por el punto 3 del art 9 LAU 1994.
Artículo 9. Plazo mínimo
3. "No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco."
Ello significa que usted deberá vivir de forma pemanente en la vivienda. La LAU 1994 no fija un plazo de permanencia obligatorio cuando el Arrendador invoca la Causa de Necesidad( la LAU 1964 obligaba a permanencer en la vivienda durante 3 años), aunque parte de la doctrina científica aboga porque dicho plazo tenga auna duración mínima de 1 año.
b) Retrasos continuados en el pago de las rentas. Puede ser causa de resolución del contrato en virtud del art 27.2.a) LAU 1994. Dependerá de la duración de los retrasos( si se producen de forma ntermitente o de forma constante, de cuantos días transcurren desde el palzo fijado: Vg. La renta debe pagarse el día 5 de vada mes y el arrendatario paga siempre el día 10, de si los retrasos están o no justificados,ect.. La Jurisprudencia en esta materia no es únanime.
c) Daños en la vivienda. Podría ser causa de resolución en base al art 27.2.d) LAU 1994. El Código Civil, arts 1561 a 1564, recoge la presunción "iuris tantum"( significa que admite prueba en contrario)de que la vivienda se entrega en buen estado y,por tanto, corresponde al Arrendatario probar que los daños causados en la misma no fueron provocados por él( mediante dolo o negligencia) sino por el mero paso del tiempo o el uso normal de la misma.
2) En cuanto a que usted venda la vivienda. Usted no deberá pagarle ninguna indemnización a su Arrendatario. Únicamente debeberá notificarle a su Arrendatario su Derecho de adquisición Preferente( art 25 LAU 1994) y si no hace uso de él se aplicará el art 14.1 LAU 1994.
Artículo 25. Derecho de adquisición preferente
1.En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
2.El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
3.En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
4.El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
5.Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.
6.Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.
7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.
8.El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años.
Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Salvo mejor criterio. Un saludo.
1.En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
2.El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
3.En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
4.El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
5.Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.
6.Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.
7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.
8.El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años.
Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Salvo mejor criterio. Un saludo.
Gracias Jan por tan exhaustiva información, sin embargo tengo dudas que no acabo de entender en primer lugar según me dices en el párrafo “La LAU 1994 no fija un plazo de permanencia obligatorio cuando el Arrendador invoca la Causa de Necesidad( la LAU 1964 obligaba a permanecer en la vivienda durante 3 años), aunque parte de la doctrina científica aboga porque dicho plazo tenga una duración mínima de 1 año.” Si invoco la causa de Necesidad y la arrendadora soy yo ¿puede mi hijo mayor de edad o mi marido irse a vivir al piso o tendría que irme yo? ¿sería suficiente con empadronarse, e ir a dormir alli ya que por el día esta trabajando y hacer un gasto de luz y agua? ¿pasado un año podría vender el piso sin complicaciones y sin tener que indemnizar a la arrendataria? Y si es así ¿en que plazo tendría que abandonar el piso la arrendataria? Si invoco la causa de necesidad es porque creo que es la via más rápida según he ido leyendo en el foro, ya que en los desahucios los juicios tardan mas en salir. Gracias nuevamente
Hola sinanimos. Voy a responder a sus preguntas por orden de aparición en su post:
1) Tendría que irse usted a vivir a la vivienda.No valdría con que fuera su hijo o su marido.
2) La ocupación ha de ser real. Dormir, comer, gastos de luz, agua, gas...ect. Lo mismo que usted hace ahora en su actual vivienda, pues su Arrendataria seguramente,visto las malas relaciones que tienen ustedes, estará atenta a cualquier incumplimiento por su parte.
3) El plazo de 1 año que le di es estimativo. Aún no hay Jurisprudencia al respecto,pero se podría argumentar que pasado ese año ha desaparecido la Causa de Necesidad.
4) Aunque no es obligatorio el preaviso para estos casos, le aconsejo que le mande un burofax con acuse de recibo indicando que va a hacer uso de la causa de necesidad, concediéndole un plazo de 1 o 2 meses para abandonar la vivienda, y advirtiendola que si transcurrido dicho plazo no se va, usted ejercerá las acciones legales oportunas( Juicio Verbal de Deshaucio por expiración del plazo contractual).
De todas formas también le aconsejo que vaya a un/a profesional de la abogacía experto en Arrendamientos Urbanos y le exponga el caso, por si a mi se me ha escapado algo.
Salvo mejor criterio. Un saludo.
1) Tendría que irse usted a vivir a la vivienda.No valdría con que fuera su hijo o su marido.
2) La ocupación ha de ser real. Dormir, comer, gastos de luz, agua, gas...ect. Lo mismo que usted hace ahora en su actual vivienda, pues su Arrendataria seguramente,visto las malas relaciones que tienen ustedes, estará atenta a cualquier incumplimiento por su parte.
3) El plazo de 1 año que le di es estimativo. Aún no hay Jurisprudencia al respecto,pero se podría argumentar que pasado ese año ha desaparecido la Causa de Necesidad.
4) Aunque no es obligatorio el preaviso para estos casos, le aconsejo que le mande un burofax con acuse de recibo indicando que va a hacer uso de la causa de necesidad, concediéndole un plazo de 1 o 2 meses para abandonar la vivienda, y advirtiendola que si transcurrido dicho plazo no se va, usted ejercerá las acciones legales oportunas( Juicio Verbal de Deshaucio por expiración del plazo contractual).
De todas formas también le aconsejo que vaya a un/a profesional de la abogacía experto en Arrendamientos Urbanos y le exponga el caso, por si a mi se me ha escapado algo.
Salvo mejor criterio. Un saludo.
Estoy totalmente de acuerdo con Jan, pero daré mi punto de vista.
la que Jan llama via a). Clausula de necesidad. Creo fundamental requerir al inquilino el desalojo en la fecha que venza la anualidad. Y creo que este requerimiento se lo debe hacer un profesional.
La clausula de necesidad plantea en este caso tres problemas:
El primero sería determinar si el arrendador tiene realmente necesidad, ya que tiene otra vivienda (el resultado es imprevisible).
El segúndo seria la "incomodidad" de tener que realmente habitarla. Podrías solo empadronarte e ir de vez en cuando, pero si el arrendatario se entera... mal asunto.
El tercero seria que no solucionamos la situación financiera, y no podemos vender, (podemos vender pero corremos el riesgo de que el inquilino se entere). habría que estar un año a la espera (realmente podría bastar con menos tiempo, pero habría que estar al caso).
La via b) Impagos-retrasos. Si el problema de "sinanimos" quedara solucionado con la puntualidad en los pagos del inquilino, vayamos por está vía. Consulta con un profesional para determinar si se le "asusta" con tomar medidas legales por el retraso (deshaucio y daños y perjuicios), o se le "asusta" con una demanda en condiciones (empezará a ser más puntual).
Vía c) Daños. Es viable, pero creo que imprevisible resultado. No se porque, pero no confío en este camino.
Hay otra opción, vender el piso alquilado. Pero ten encuenta que es más dificil vender un piso ocupado, además el inquilino impedirá el acceso a los candidatos, y tendrá derecho de adquisición preferente.
Hay que sopesar todas las cuestiones y actuar. No se, puedes utilizar las tres vias que indica Jan.
saludos
la que Jan llama via a). Clausula de necesidad. Creo fundamental requerir al inquilino el desalojo en la fecha que venza la anualidad. Y creo que este requerimiento se lo debe hacer un profesional.
La clausula de necesidad plantea en este caso tres problemas:
El primero sería determinar si el arrendador tiene realmente necesidad, ya que tiene otra vivienda (el resultado es imprevisible).
El segúndo seria la "incomodidad" de tener que realmente habitarla. Podrías solo empadronarte e ir de vez en cuando, pero si el arrendatario se entera... mal asunto.
El tercero seria que no solucionamos la situación financiera, y no podemos vender, (podemos vender pero corremos el riesgo de que el inquilino se entere). habría que estar un año a la espera (realmente podría bastar con menos tiempo, pero habría que estar al caso).
La via b) Impagos-retrasos. Si el problema de "sinanimos" quedara solucionado con la puntualidad en los pagos del inquilino, vayamos por está vía. Consulta con un profesional para determinar si se le "asusta" con tomar medidas legales por el retraso (deshaucio y daños y perjuicios), o se le "asusta" con una demanda en condiciones (empezará a ser más puntual).
Vía c) Daños. Es viable, pero creo que imprevisible resultado. No se porque, pero no confío en este camino.
Hay otra opción, vender el piso alquilado. Pero ten encuenta que es más dificil vender un piso ocupado, además el inquilino impedirá el acceso a los candidatos, y tendrá derecho de adquisición preferente.
Hay que sopesar todas las cuestiones y actuar. No se, puedes utilizar las tres vias que indica Jan.
saludos
Gracias Ignacio por su comentario, debo añadir que en meses anteriores acudí a un profesional y la "asusto" con un burofax dicho susto la duro 3 meses y a mi me costo 300 €, no se si son los precios normales o si por el contrario el profesional abuso de la situación, no obstante si conoce algun profesional de precios mas accesibles me gustaria encontrarlo (vivo en Madrid). Muchas gracias nuevamente.
