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Compraventa de porteria de una comunidad de propietarios

17 Comentarios
 
Compraventa de porteria de una comunidad de propietarios
08/11/2006 19:29
Por Junta de Propietarios se aprobó en el año 2.004 vender la portería a la arrendataria de la misma (mi cliente). a tal efecto se celebró contrato privado de compraventa en el mes de julio de 2004 para formalizarse la Escritura en el mes de diciembre de ese año. Llegado diciembre se prorrogó la firma de la Escritura por tres meses por no disponer la administradora de la finca de todos los documentos para la segregación. El caso es que los papeles a día de hoy siguen sin estar arreglados, habiénsode ido prorrogando por trimestres la firma. Ahora cuando se ha requerido a la administradora la documentación para hacerlo otro abogado, ha dicho que se va a celebrrar nueva Junta de Propietarios porque hay vecinos que no están de acuerdo en la venta. Mi cliente entregó una señal de 3.000 € y lleva esperando más de dos años para firmar.
Mi pregunta es: ¿Se puede revocar un acuerdo adoptado en una Junta hace más de dos años para vender la portería estando ya firmado en contrato de compraventa y habiénsode dejado una señal?.
En caso de arrepentimiento por los vendedores, si no queremos la devolución duplicada de la señal, existe algún caso en que se haya obligado judicialmente a la venta del inmueble?.
Gracias compañeros por vuesto consejo.
08/11/2006 22:43
El aucerdo de venta, si no se adoptó por unanimidad de todos los copropietarios , es nulo.
Por tanto el contrato de compraventa también.
Mejor que su cliente recupere la señal cuanto antes y busque otra cosa. ( con intereses o arras)

No hay caso de obligación de compraventa al haberse infringido sustancialmente la LPH.

Mejo evitar pleitos inútiles.

09/11/2006 12:10
¿El acuerdo tomado en Junta en 2004, fue por unanimidad?.
¿Si no fue por unanimidad, fue impugnado judicialmente, por algun propietario asitente que voto en contra, o por alguno ausente que se opuso?.
En caso afirmativo a la 1ª pregunta y negativo a la 2ª, el contrato es valido.
¿Se indico en el contrato privado, datos del acuerdo de Junta?.
¿Se establecio en el contrato privado, plazo para elevar la compraventa a documento publico?.
10/11/2006 13:39
Respecto a la primera pregunta, el acuerdo fue adoptado por unanimidad y nadie lo ha impugnado. En el contrato efectivamente se hizo mención a que en Junta celebrada 3 de junio de 2004 se acordó la desafectación del elemento común por parte de la Comunidad de Propietarios reconociéndose la existencia del contrato de arrendamiento a favor de mi cliente.
Respecto a la última pregunta se estableció una cláusula donde decía que "si la venta no llega a realizarse en un período de cinco meses a partir de la firma de este contrato se aplicará el Código civil en materia de arras o señal" (la devolución duplicada o périda de las mismas). Esto significa que la Escritura se debía haber firmado en diciembre de 2004. Como no fue posible sgún la abogada de la Comunidad porque faltaban papeles, se prorrogó la fecha de firma 3 meses, pasados los mismos como seguía sin solucionarse se prorrogó otros 3 y así sucesivamente hasta el día de hoy en el que el día 13 de noviembre se va a celebrar Junta, con el fin, según cree mi cliente, de revocar el acuerdo de hace dos años y no vender la portería.
¿cómo lo veis?
10/11/2006 13:44
...El contrato es válido.
La comunidad puede retractarse.
Como hay arras resuelve el contrato pagando la penalización.

Sería muy ilustrativo conocer el texto de la cláusula para dar una mejor respuesta.
10/11/2006 13:49
No es lo mismo un contrato de arras, que un contrato privado de compraventa, con clausula de elevacion a escritura publica, cuando sea solicitado por cualquiera de las dos partes.
En el primer caso, la Comunidad podria echarse atras, pagando el doble de las arras.
En el segundo caso, la Comunidad estaria obligada a ir al notario.
10/11/2006 14:08
¿qué cláusula necesitas saber Zapatoveloz?. En todas las prórrogas se indica que existe voluntad de las partes de formalizar la venta.
Aunque no haya cláusula de elevación a Escritura pública, cualquiera de las partes puede solicitarla elevación a público.
En cualquier caso, después de dos años se puede revocar un acuerdo cuando en virtud del mismo se ha celebrado un contrato de compraventa, se ha entregado una señal por la compradora arrendataria y lleva esperando dos años y medio para firmar una Escritura?.
Lo gracioso es que al año que viene finaliza el contrato de arrendamiento, si revocan el acuerdo esperarán a que acabe el arrendamiento para venderlo por mayor precio sin que exista el derecho de tanteo a favor de mi cliente. Me parece un poco descarado no?
10/11/2006 22:28
Para que exista acuerdo de unanimidad, todos los propietarios debieron comparecer ante un Notario con el DNI y escritura de propiedad. El acta notarial del acuerdo debió llevarse al Registro para desafectar la porteria de elemento común y asignarle un coeficiente de participación, lo que obligaría a rehacer todos los coeficientes de la finca, aunque fuese por décimas.
Con ese acuerdo inscrito en el Registro se hubiese podido concertar la venta de ese piso (portería)

Si tal no ha acaecido ese contrato no es de compraventa, sino de opción de compra o reserva por arras, a resultas de lo anterior en unos plazos.

Si hay algún propietario disconforme no existe unanimidad, por lo que no se puede vender la portería.

Opciones: resolver y recuperar las arras o conseguir la unanimidad, de modo fehaciente.

Existe la falacia, muy usada de decir " Se acuerda por unanimidad..." y si nadia impugna en un año , ya está la unanimidad.
Falso, eso es una ficción jurídica porque un propietario puede estar ausente un par de años, por ej,. y nunca se ha incorporado a la unanimidad ( presunta)
Por ello los acuerdos de unanimidad han de ser expresos y fehacientes, para ser inscritos en el Registro. Otra cosa puede ser un timo.
11/11/2006 11:32
Discrepo de esta ultima frase sobre un propietario ausente varios años.
Segun la LPH, tiene la obligacion de comunicar nuevo domicilio a la Comunidad.
Si recibida convocatoria, no asiste a la Junta o delega el voto, su voto contabiliza como a favor, excepto que en el plazo de 30 dias despues del recibo del acta, no manifieste su oposicion al acuerdo.
12/11/2006 08:53
Un propietario que viaje al extranjero de modo itinerante por varios paises no tiene porque dejar domicilio de notificaciones. Conozco el caso de uno que viajó para siempre ( murió), y los herederos no terminaban de nombrar adjludicatario del piso, por lo que la comunidad no pudo tomar nigún acuerdo de unanimidad. Sólo de mayoría.

La hipótesis de que si no se impugna ya hay unanimidad es una falacia. Las unanimidades han de ser expresas con firma de todos y cada uno de los propietarios, reconocidas por notario ( único medio de impedir engaños).
Lo demás son acuerdos de mayoría.

En este caso se ha resquebrajado esa hipótesis y el contrato (condicionado en compraventa), no es tal, sino de reserva o de opción de compra.

Para su plena validez ha de conseguirse la unanimidad de modo claro y expreso,sin la menor duda.
13/11/2006 19:36
Pero si comparecieron todos los vecinos a la Junta y así se hizo constar en el acta y todos votaron a favor de la venta la portería y también se recogió en el acta ¿por qué va a ser una ficción?. Entonces en la práctica no conzco ni un acuerdo que haya sido válido porque todos los que he conocido se han adptado en la Junta y ninguno se ha llevado ante Notario. Esta noche celebran la nueva Junta tras dos años y medio, supongo que van a revocar el acuerdo ya informaré para mejor opinión.
13/11/2006 22:45
No solamente notario, sino inscripción registral con segregación de la porteria de los elementos comunes , asignación de su coeficiente, y redistribución de los demás coeficientes.

Si consigue recuperar la unanimidad hágalo así, pues he visto muchos casos de arrepentimientos de unanimidades aparentes.
Las actas además se pueden falsear.
Con notario y Registro, nadie se arrepiente.
14/11/2006 09:13
Para registrar un acuerdo de unanimidad en el registro no seria suficiente que vaya al notario el presidente con el acuerdo unanime de la junta?
¿Es realmente necesario que comparezcan en persona todos los propietarios con sus escrituras?
14/11/2006 11:01
Ayer se celebró la Junta, y tal y como sospechábamos se acordó no prorrogar el contrato de compraventa por 6 votos a favor y 11 en contra.
Lo que la administradora y abogada de la comunidad lleva haciendo en teoría estos 2 años y medio es inscribir la desafectacción en el Registro pero como hay viviendas hipotecadas se necesita un certificado del banco y una serie de papeles que al parecer son los que no ha podido conseguir en 2 años y medio. Yo creo que no se ha movido nada porque la hermana de mi cliente que es también vecina del inmueble consiguió el certificado del Banco en 20 días. Y yo también creo que la administradora con el acuerdo unánime de los vecinos podría ir al notario porque tiene poder de todos los vecinos.
Ahora la han dicho que van a ingresarla hoy a primera hora los 6.000 € de señal duplicada. Ella ha dado orden de que no admitan el ingreso. No se si es correcto.No se puede dejar a voluntad de una de las partes la resolución del contrato. ¿No puede exigir su cumplimiento?. En tdo caso habría intereses por los 2 años y emdio de demora ¿no?.
Me gustaría que alguien me dijera si se puede revocar el acuerdo de la Junta y en base a qué argumento jurídico porque no veo nada en la LPH. Gracias
15/11/2006 06:52
Brevemente se puede decir que ese contrato carecía de elementos objetivos ( vivienda desafectada e inscrita en el Registro) y de elementos subjetivos ( acuerdo de unanimidad o voluntad de todos y cada uno de forma expresa), por lo que se resuelve como señal de arras devolviendo el doble.
Es muy improbable que algún órgano vaya a obligar a una compraventa a la comunidad , máxime cuando la carencia de unanimidad se refuerza con el paso del tiempo.
Conseguiría únicamente entretener a la comunidad con un pleito, con probable condena en costas, pero la unanimidad necesaria para venta de la portería se ha evaporado.

Y es que la teoría de que " Se acuerda por unanimidad..." y si nadie impugna, ya hay unanimidad, es una mera ficción, aunque a veces haya servido por pasividad de los sujetos, pero los palos vienen como el expuesto.
15/11/2006 13:48
Respondiendo a tu pregunta, ¿No puede exigir el cumplimiento del contrato? Sí, puede, pero del contrato íntegro, incluyendo la retractación y penalización oportuna prevista en el mismo. También su cliente podría haberse retractado en todo momento, sólo que perdiendo la cantidad depositada. Opino que el contrato se ha cumplido.

Los contratos privados de compraventa (de arras) son revocables por cualquiera de las dos partes hasta que se establezca el contrato público de compraventa. En caso de revocar lo acordado por una de las partes, unicamente hay que aplicar las penalizaciones estipuladas en el contrato. Y en este caso, se han tomado devolviendo el doble de la cantidad entregada.

Llegados a este punto, quedaría por saber si habria derecho, como dice, a indemnizacion de intereses. Lo desconozco, y ojala me equivoque, pero creo que no, por cuanto el compromiso del contrato privado de compraventa suele disponer de un plazo, trascurrido el cual si no ha reclamado la cantidad adeudada, o establecido un nuevo contrato, es responsabilidad suya.
De todas maneras, es posible que sean de derecho los intereses una vez vencido el plazo inicial, por cuanto no ha habido retractacion por escrito y se ratificó la intención de vender. Es una cuestión complicada.

A nivel personal, y dado que aun teniendo derecho, no sería una cantidad especialmente significativa, yo cogería los 6000 euros y me buscaría otra cosa, aun quedandome comprensiblemente con la sensacion de haber sido engañado. Yendo a juicios, opino que el coste psicológico y moral de todo este asunto va a ser muy superior a lo que pueda obtener, por no hablar de posibles costas a su cargo.

15/11/2006 19:39
Pues vaya. ¿No podríamos estar en un supuesto del artículo 1451 del código Civil?. Un compromiso de venta en el que consta el precio y la voluntad de celebrar un contrato de compraventa tan pronto como se den los requsitos para ello (desafectacción). La jurisprudencia entiende que el precontrato o compromiso de venta tiene el mismo valor que un contrato de compraventa y vencio el término señalado si uno no cumple lo prometido, el otro estará facultado para exigir el cumplimiento o la resolución.
En mi caso vencidos los plazos para escriturar era la parte vendedora quien firmaba la prórroga y hacía constar expresamente la voluntad de celebrar la Escritura. Si ahora vence la nueva prórroga y ni quieren escriturar, ¿en virtud del artículo citado no estaría mi cliente en posición de exigir su cumplimiento?. Por otro lado siempre puedo pedir como petición subsidiaria la resolución del contrato pero además de la señal duplicada no creeis que podría pedir como indemnización por daños la diferencia en el incremento del valor de la vivienda de similares características en dos años, pues si me hubieran dicho que no me lo vendían hace 2 años y medio podría haber adquirido una vivienda a un precio que probablmente no sea el que tiene hoy. ¿qué opinais?.
16/11/2006 09:53
Tiene sentido lo que dices, pero esto podría poner en entredicho toda la práctica en la compraventa de inmuebles mediante contrato de arras.
Personalmente opino que se aplicaría el artículo 1451 en caso de no existir cláusula de retractación. Si existe, y no creo que sea una cláusula abusiva, por ser aplicable en igualdad de condiciones a ambas partes, es de obligado cumplimiento y reconocimiento.

Lo malo del caso es que además del compromiso no realizado, existe el problema de la desafectación. Se está intentando vender un bien que, en cierta forma, aún no existe, y para que exista, se necesita el apoyo de todos.
Y si uno de los propietarios se retracta y decide no querer vender, está en su derecho, y la comunidad no tiene más remedio que anular el precontrato.
Como han dicho por aquí, la unanimidad no es tal hasta que se deposita por todos ante notario.



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Artículo 1451
La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.
Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente Libro.