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Consecuencias Jurídicas de la aprobación o denegación de la rendición de cuentas anuales
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Artículo 35
1. El balance comprenderá, con la debida separació , los bienes y derechos que constituyen el activo de la empresa, y las obligaciones que forman el pasivo de la misma, especificando los fondos propios. El balance de apertura de un ejercicio debe corresponder con el balance de cierre del ejercicio anterior.
2. La cuenta de pérdidas y ganancias comprenderá, tambié con la debida separació , los ingresos y los gastos del ejercicio y, por diferencias, el resultado del mismo. Distinguirá los resultados ordinarios propios de la explotació , de los que no lo sean o de los que se originen en circunstancias de carácter extraordinario.
3. La memoria completará, ampliará y comentará la informació contenida en el balance y en la cuenta de pérdidas y ganancias. Cuando lo imponga una disposició legal, la memoria incluirá el cuadro de financiació , en el que se inscribirá los recursos obtenidos en el ejercicio y sus diferentes orígenes, así como la aplicació o el empleo de los mismos en inmovilizado o en circulante.
4. En cada una de las partidas del balance y de la cuenta de pérdidas y ganancias y en el cuadro de financiació deberá figurar, además de las cifras del ejercicio que se cierra, las correspondientes al ejercicio inmediatamente anterior. Cuando estas cifras no sean comparables, deberá adaptarse el importe del ejercicio precedente. En cualquier caso, la imposibilidad de comparació y la eventual adaptació de los importes, deberá indicarse en la memoria y será debidamente comentadas.
5. En el balance o en la cuenta de pérdidas y ganancias no figurará las partidas a las que no corresponda importe alguno, salvo que lo tuvieren en el ejercicio precedente.
6. Se prohíbe la compensació entre las partidas del activo y del pasivo, o entre las partidas de gastos e ingresos.
7. A falta de disposició legal específica, la estructura del balance y de la cuenta de pérdidas y ganancias se ajustará a los modelos aprobados reglamentariamente.
*************************************
Como podeis comprobar, cualquier parecido entre una sociedad mercantil y una comunidad de propietarios es pura coincidencia. Y si en las sociadades mercantiles aún con todo este control es imposible desterrar los delitos societarios, lo de las comunidades de propietarios es como un paraíso para los sinv...
Bueno, no sigo que me estoy desviando del tema.
A ver que opinais.
Consecuencias jurídicas de la aprobación o denegación de la rendición de cuentas anuales
Estimados foreros, mientras en mi comunidad se suceden acontecimientos cada vez más surrealistas (dicen que quieren poner a un administrador de fincas colegiado que por más que pasa el tiempo no veo por ningún sitio), os planteo esta interesante cuestión que bajo ese largo título, pretende desvelar las consecuencias de la aprobación o denegación de las cuentas anuales.
Yo, particularmente, opino que la no aprobación de las cuentas anuales supone la imposibilidad de la aprobación del presupuesto del ejercicio siguiente, y todo ello debido a que la liquidación del presupuesto del ejercicio anterior (las cuentas) supone el punto de partida del ejercicio siguiente. O dicho de otro modo, si no se sabe si en el anterior ejercicio la comunidad me debe dinero o le debo yo a ella, difícilmente sabré si en el presupuesto del ejercicio siguiente tengo que pagar x, y o z.
Un saludo.
Yo, particularmente, opino que la no aprobación de las cuentas anuales supone la imposibilidad de la aprobación del presupuesto del ejercicio siguiente, y todo ello debido a que la liquidación del presupuesto del ejercicio anterior (las cuentas) supone el punto de partida del ejercicio siguiente. O dicho de otro modo, si no se sabe si en el anterior ejercicio la comunidad me debe dinero o le debo yo a ella, difícilmente sabré si en el presupuesto del ejercicio siguiente tengo que pagar x, y o z.
Un saludo.
Hola:
Interesante cuestión. Estoy de acuerdo contigo.
Si no aprobamos el ejercicio anterior, no podemos aprobar el siguiente.
Por tanto, dado el caso, entiendo que la Junta deberá proceder al análisis y subsanación de cuentas hasta que se alcance acuerdo de aprobación, bien en su propio seno, bien por intervención judicial.
Y es obvio que de este acuerdo se derivan responsabilidades por mala gestión, que deberán dilucidarse y asumirse como paso previo a la aprobación de cuentas.
Saludos.
Interesante cuestión. Estoy de acuerdo contigo.
Si no aprobamos el ejercicio anterior, no podemos aprobar el siguiente.
Por tanto, dado el caso, entiendo que la Junta deberá proceder al análisis y subsanación de cuentas hasta que se alcance acuerdo de aprobación, bien en su propio seno, bien por intervención judicial.
Y es obvio que de este acuerdo se derivan responsabilidades por mala gestión, que deberán dilucidarse y asumirse como paso previo a la aprobación de cuentas.
Saludos.
Fijaros lo que se dice de las cuentas en la Ley de Sociedades Anónimas:
Artículo 95 Junta ordinaria.
La junta general ordinaria, previamente convocada al efecto, se reunirá necesariamente dentro de los seis primeros meses de cada ejercicio, para censurar la gestión social, aprobar, en su caso, las cuentas del ejercicio anterior y resolver sobre la aplicación del resultado.
Artículo 172 Cuentas anuales.
1. Las cuentas anuales comprenderán el balance, la cuenta de pérdidas y ganancias y la memoria.
2. Estos documentos, que forman una unidad, deberán ser redactados con claridad y mostrar la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera y de los resultados de la sociedad, de conformidad con esta Ley y con lo previsto en el Código de Comercio.
Artículo 173 Separación de partidas.
1.Tanto en el balance, como en la cuenta de pérdidas y ganancias, las partidas previstas en los artículos 175 a 180 y en el artículo 189 deberán aparecer por separado, en el orden en ellos indicado.
2. Podrá hacerse una subdivisión más detallada de estas partidas, siempre que se respete la estructura de los esquemas establecidos en dichos artículos.
Igualmente podrán añadirse nuevas partidas en la medida en que su contenido no esté comprendido en ninguna de las ya previstas en dichos esquemas.
Artículo 174 Agrupación de partidas.
Podrán agruparse las partidas del balance y de la cuenta de pérdidas y ganancias precedidas de números árabes, cuando sólo representen un importe irrelevante para mostrar la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera, así como de los resultados de la sociedad o cuando se favorezca la claridad, siempre que las partidas, agrupadas se presenten de forma diferenciada en la memoria.
**************************
Por su parte, el Código de Comercio dispone lo siguiente:
Artículo 34
1. Al cierre del ejercicio, el empresario deberá formular las cuentas anuales de su empresa, que comprenderá el balance, la cuenta de pérdidas y ganancias y la memoria. Estos documentos forman una unidad.
2. Las cuentas anuales deben redactarse con claridad y mostrar la imagen fiel del patrimonio, de la situació financiera y de los resultados de la empresa, de conformidad con las disposiciones legales.
3. Cuando la aplicació de las disposiciones legales no sea suficiente para mostrar la imagen fiel, se suministrará las informaciones complementarias precisas para alcanzar ese resultado.
4. En casos excepcionales, si la aplicació de una disposició legal en materia de contabilidad fuera incompatible con la imagen fiel que deben proporcionar las cuentas anuales, tal disposició no será aplicable. En esos casos, en la memoria deberá señalarse esa falta de aplicació , motivarse suficientemente y explicarse su influencia sobre el patrimonio, la situació financiera y los resultados de la empresa.
5. Las cuentas anuales deberá ser formuladas expresando los valores en pesetas.
Artículo 95 Junta ordinaria.
La junta general ordinaria, previamente convocada al efecto, se reunirá necesariamente dentro de los seis primeros meses de cada ejercicio, para censurar la gestión social, aprobar, en su caso, las cuentas del ejercicio anterior y resolver sobre la aplicación del resultado.
Artículo 172 Cuentas anuales.
1. Las cuentas anuales comprenderán el balance, la cuenta de pérdidas y ganancias y la memoria.
2. Estos documentos, que forman una unidad, deberán ser redactados con claridad y mostrar la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera y de los resultados de la sociedad, de conformidad con esta Ley y con lo previsto en el Código de Comercio.
Artículo 173 Separación de partidas.
1.Tanto en el balance, como en la cuenta de pérdidas y ganancias, las partidas previstas en los artículos 175 a 180 y en el artículo 189 deberán aparecer por separado, en el orden en ellos indicado.
2. Podrá hacerse una subdivisión más detallada de estas partidas, siempre que se respete la estructura de los esquemas establecidos en dichos artículos.
Igualmente podrán añadirse nuevas partidas en la medida en que su contenido no esté comprendido en ninguna de las ya previstas en dichos esquemas.
Artículo 174 Agrupación de partidas.
Podrán agruparse las partidas del balance y de la cuenta de pérdidas y ganancias precedidas de números árabes, cuando sólo representen un importe irrelevante para mostrar la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera, así como de los resultados de la sociedad o cuando se favorezca la claridad, siempre que las partidas, agrupadas se presenten de forma diferenciada en la memoria.
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Por su parte, el Código de Comercio dispone lo siguiente:
Artículo 34
1. Al cierre del ejercicio, el empresario deberá formular las cuentas anuales de su empresa, que comprenderá el balance, la cuenta de pérdidas y ganancias y la memoria. Estos documentos forman una unidad.
2. Las cuentas anuales deben redactarse con claridad y mostrar la imagen fiel del patrimonio, de la situació financiera y de los resultados de la empresa, de conformidad con las disposiciones legales.
3. Cuando la aplicació de las disposiciones legales no sea suficiente para mostrar la imagen fiel, se suministrará las informaciones complementarias precisas para alcanzar ese resultado.
4. En casos excepcionales, si la aplicació de una disposició legal en materia de contabilidad fuera incompatible con la imagen fiel que deben proporcionar las cuentas anuales, tal disposició no será aplicable. En esos casos, en la memoria deberá señalarse esa falta de aplicació , motivarse suficientemente y explicarse su influencia sobre el patrimonio, la situació financiera y los resultados de la empresa.
5. Las cuentas anuales deberá ser formuladas expresando los valores en pesetas.
Artículo 35
1. El balance comprenderá, con la debida separació , los bienes y derechos que constituyen el activo de la empresa, y las obligaciones que forman el pasivo de la misma, especificando los fondos propios. El balance de apertura de un ejercicio debe corresponder con el balance de cierre del ejercicio anterior.
2. La cuenta de pérdidas y ganancias comprenderá, tambié con la debida separació , los ingresos y los gastos del ejercicio y, por diferencias, el resultado del mismo. Distinguirá los resultados ordinarios propios de la explotació , de los que no lo sean o de los que se originen en circunstancias de carácter extraordinario.
3. La memoria completará, ampliará y comentará la informació contenida en el balance y en la cuenta de pérdidas y ganancias. Cuando lo imponga una disposició legal, la memoria incluirá el cuadro de financiació , en el que se inscribirá los recursos obtenidos en el ejercicio y sus diferentes orígenes, así como la aplicació o el empleo de los mismos en inmovilizado o en circulante.
4. En cada una de las partidas del balance y de la cuenta de pérdidas y ganancias y en el cuadro de financiació deberá figurar, además de las cifras del ejercicio que se cierra, las correspondientes al ejercicio inmediatamente anterior. Cuando estas cifras no sean comparables, deberá adaptarse el importe del ejercicio precedente. En cualquier caso, la imposibilidad de comparació y la eventual adaptació de los importes, deberá indicarse en la memoria y será debidamente comentadas.
5. En el balance o en la cuenta de pérdidas y ganancias no figurará las partidas a las que no corresponda importe alguno, salvo que lo tuvieren en el ejercicio precedente.
6. Se prohíbe la compensació entre las partidas del activo y del pasivo, o entre las partidas de gastos e ingresos.
7. A falta de disposició legal específica, la estructura del balance y de la cuenta de pérdidas y ganancias se ajustará a los modelos aprobados reglamentariamente.
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Como podeis comprobar, cualquier parecido entre una sociedad mercantil y una comunidad de propietarios es pura coincidencia. Y si en las sociadades mercantiles aún con todo este control es imposible desterrar los delitos societarios, lo de las comunidades de propietarios es como un paraíso para los sinv...
Bueno, no sigo que me estoy desviando del tema.
A ver que opinais.
Hola vicente manuel; te recuerdo entrañablemente de nuestras divergencias de hace muchos años; no vicente manuel; no te has desviado del tema; veo que dominas perfectamente el Plan General Contable, el mismo que nuestra administración no quiere admitir, para que los pillos de nuestros administradores hagan encajes de bolillos con sus presentaciones de cuentas; me agrada leerte. Saludos.
Para "totipa", decirle que un Presidente es sólo un propietario más que se encarga de ejecutar los acuerdos de la Junta de Propietarios, la única que debe conocer y decidir sobre los asuntos de la Comunidad.
El Presidente no puede tomar ninguna iniciativa personal en el caso que abre el hilo.
Una reflexión... la falta de aprobación del balance o cuentas anuales no detiene la vida económica de la Comunidad, las facturas seguirán llegando, y por tanto, pese a no cerrar el ejejrcicio contable en espera de la subsanación de los desacuerdos, entiendo que sería perfectamente válido el acuerdo de aprobación de un presupuesto provisional, pendiente de revisión o ratificación, o quizá prórroga del último que se aprobó válidamente.
Pero hay que buscar una solución que no detenga el desarrollo económico de la Comunidad.
¿No os parece?
Saludos
El Presidente no puede tomar ninguna iniciativa personal en el caso que abre el hilo.
Una reflexión... la falta de aprobación del balance o cuentas anuales no detiene la vida económica de la Comunidad, las facturas seguirán llegando, y por tanto, pese a no cerrar el ejejrcicio contable en espera de la subsanación de los desacuerdos, entiendo que sería perfectamente válido el acuerdo de aprobación de un presupuesto provisional, pendiente de revisión o ratificación, o quizá prórroga del último que se aprobó válidamente.
Pero hay que buscar una solución que no detenga el desarrollo económico de la Comunidad.
¿No os parece?
Saludos
efectivamente amigo; eso dice la ley; las trampas pueden ser subsanables en el orden que establece la ley; o sea, vayamos a la realidad; cuando un administrador o un presidente hace una trampa para robar y se descubre, la ley le permite rectificar con elegancia , alegando que fué un error! ay amigo!, cuanto tienen que cambiar las cosas en nuestro pais para que nadie se apropie de lo ajeno; en una empresa organizada eso tiene un precio. !la puta calle!
Al hilo....
En un tema reciente en ésta web, lo conté y lo puedo contar como anécdota para este espacio, en una ocasión, un tramposo de administrador, intentó colar en el cuadro de gastos, bien camuflado, separado y enlazado con otros gastos, un total de 18 pagas que se hacían al portero en lugar de 14 que estaban en el convenio; una persona en esta reunión denunció la anormalidad, el administrador trató de ignorar el asunto pero ésta reincidió insistiendo que este apunte era suficiente para no aprobar las cuentas y que éstas debían de ser rehechas; un presunto entendido en la ley, asistente a la reunión advirtió que las cuentas debían de ser aprobadas y supuestamente luego subsanar las diferencias, con ésta salvedad, la ley lo contemplaba en un artículo ; la ley estipula este peligrosísimo procedimiento para no “entorpecer” el proceso recaudatorio con la aprobación paralela del nuevo presupuesto; fue pasando el tiempo , no recibimos esta notificación; con mucha marrullería el tema no quedo fijado en Acta, pasó y pasó el tiempo y esto me dio pie a pensar que en su liquidación debería haber otras anormalidades similares y así fue; en el siguiente año, estuve atento; el administrador hizo un extraño apunte revertiendo a las cuentas el conjunto de las cuatro nóminas, extrañamente no menor importe gastos , seguro que salió de los propios recursos de la Comunidad; no sé cómo lo hizo; él era en posesión única de un talonario bancario y actuaba en contra nuestras normas, con talones al portador; imposible conseguir por parte de la administración los extractos bancarios, se me negó todo con la confabulación de los presidentes de turno; aquel año se cegó en duplicar cargos de gastos, por ejemplo de contadores de las compañías eléctricas, pude comprobar facturas de éstos con el mismo importe y en distintas posiciones, pedí datos y se me negó, nada pude hacer; en las comunidades de Propietarios, el 90 por ciento de los administrados carecen de conocimientos contables, carecen de picardía, toleran casi de todo con tal que los servicios sean generosos ; in solidarios y auténticos aborregados de la jungla de asfalto donde vivimos; me convertí en el enemigo público de la Comunidad y se me tacho de protestón y catastrofista, todos tan contentos dejándose robar a mansalva…..l el final de éste indivíduo en la comunidad perseguido por mí como perro, nó fue como ustedes se pueden figurar, ante tantas evidencias por mi parte, totalmente toleradas por los presidentes, se marchó por la puerta grande ;me sentí un impotente y desgraciado comunero y ese es el san Benito que tengo colgado actualmente…….a ver quien se cansa antes….
En un tema reciente en ésta web, lo conté y lo puedo contar como anécdota para este espacio, en una ocasión, un tramposo de administrador, intentó colar en el cuadro de gastos, bien camuflado, separado y enlazado con otros gastos, un total de 18 pagas que se hacían al portero en lugar de 14 que estaban en el convenio; una persona en esta reunión denunció la anormalidad, el administrador trató de ignorar el asunto pero ésta reincidió insistiendo que este apunte era suficiente para no aprobar las cuentas y que éstas debían de ser rehechas; un presunto entendido en la ley, asistente a la reunión advirtió que las cuentas debían de ser aprobadas y supuestamente luego subsanar las diferencias, con ésta salvedad, la ley lo contemplaba en un artículo ; la ley estipula este peligrosísimo procedimiento para no “entorpecer” el proceso recaudatorio con la aprobación paralela del nuevo presupuesto; fue pasando el tiempo , no recibimos esta notificación; con mucha marrullería el tema no quedo fijado en Acta, pasó y pasó el tiempo y esto me dio pie a pensar que en su liquidación debería haber otras anormalidades similares y así fue; en el siguiente año, estuve atento; el administrador hizo un extraño apunte revertiendo a las cuentas el conjunto de las cuatro nóminas, extrañamente no menor importe gastos , seguro que salió de los propios recursos de la Comunidad; no sé cómo lo hizo; él era en posesión única de un talonario bancario y actuaba en contra nuestras normas, con talones al portador; imposible conseguir por parte de la administración los extractos bancarios, se me negó todo con la confabulación de los presidentes de turno; aquel año se cegó en duplicar cargos de gastos, por ejemplo de contadores de las compañías eléctricas, pude comprobar facturas de éstos con el mismo importe y en distintas posiciones, pedí datos y se me negó, nada pude hacer; en las comunidades de Propietarios, el 90 por ciento de los administrados carecen de conocimientos contables, carecen de picardía, toleran casi de todo con tal que los servicios sean generosos ; in solidarios y auténticos aborregados de la jungla de asfalto donde vivimos; me convertí en el enemigo público de la Comunidad y se me tacho de protestón y catastrofista, todos tan contentos dejándose robar a mansalva…..l el final de éste indivíduo en la comunidad perseguido por mí como perro, nó fue como ustedes se pueden figurar, ante tantas evidencias por mi parte, totalmente toleradas por los presidentes, se marchó por la puerta grande ;me sentí un impotente y desgraciado comunero y ese es el san Benito que tengo colgado actualmente…….a ver quien se cansa antes….
Un grupo de propietarios se agrupan para provocar el cambio de administrador. La comunidad se divide 60/40 a favor de los que quieren poner uno nuevo amigo suyo.
Pero como castigo al anterior, pero sin que haya ninguna irregularidad, no aprueban las cuentas ni el presupuesto que se presenta en la Junta ordinaria. En la reelección de cargos gana el grupo que quiere cambiar al administrador.
¿En qué situación queda la comunidad con las cuentas sin aprobar y sin presupuesto?
Pero como castigo al anterior, pero sin que haya ninguna irregularidad, no aprueban las cuentas ni el presupuesto que se presenta en la Junta ordinaria. En la reelección de cargos gana el grupo que quiere cambiar al administrador.
¿En qué situación queda la comunidad con las cuentas sin aprobar y sin presupuesto?
Prevalece entre nuestros tribunales la calificación como de mandato de la relación existente entre la Comunidad y su Administrador, mandato de carácter forzoso, en cuanto que el cargo es de disposición legal ( art. 13 LPH ) y se configura como un órgano interno de la Comunidad, dependiente de su Junta y encargado de la gestión de los asuntos de la Comunidad (STS 17-12-1.983 , 11-11-1.988 y 13-12-2.013), entre ellos efectuar los pagos y cobros procedentes (letra d del art. 20 de LPH ), con consiguiente deber de rendición de cuentas ( art. 172 CC ) a través de la elaboración de las cuentas anuales de la Comunidad cuyo examen y aprobación es competencia exclusiva y excluyente de la Junta de la Comunidad ( art. 14. b) LPH ) que, al efecto, habrá de reunirse necesariamente una vez al año a tal fin ( art. 16.1 LPH ).
Es notorio que una de las funciones del Administrador, según determina el artículo 20 de la LPH, es la preparación con la debida antelación y el sometimiento a la Junta del plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos. En el supuesto de que los gastos hayan sido superiores a los presupuestados, si la Comunidad entiende que ha podido existir negligencia por parte del Administrador, la falta de aprobación del balance no tendrá otra consecuencia que la censura de la gestión efectuada por aquél, por lo que lo propio sería su cese y en su caso la exigencia de la responsabilidad que le corresponda. Esta responsabilidad no existirá si realmente el gasto efectivo ha tenido lugar, salvo que se haya producido algún perjuicio concreto y cuantificable económicamente para la Comunidad.
En todo caso, la responsabilidad del Administrador vendrá determinada por lo dispuesto en el artículo 1726 del Código Civil referente al mandato, al considerarse de esta naturaleza la relación que le une a la Comunidad de Propietarios, calificación jurídica que fundamenta su obligación de rendir cuentas aportando en junta general de propietarios convocada a tal fin, los registros contables de la comunidad cuyo soporte demostrativo será necesariamente la documentación referida a los movimientos de las cuentas de la comunidad, reflejados en los mencionados registros contables.
Dicho lo anterior, en mi opinión cuando las cuentas y el presupuesto del nuevo ejercicio no se aprueban, es decir, son rechazados, la Comunidad debe seguir exigiendo el pago de las últimas cuotas presupuestadas aprobadas, manteniendo así el acuerdo de la Junta donde las mismas se aprobaron, pues en otro caso sería tanto como dejar sin servicios a la Comunidad al no pagar alumbrado, agua, ascensores, etc., solución que obviamente no se puede defender sensatamente.
Ahora bien, ésta ha de ser una situación transitoria, pues la Comunidad debe adoptar las medidas oportunas, que pasan por convocar otra Junta, presentando un nuevo presupuesto con posibilidades de ser aprobado, de tal forma que una mayoría consiga aprobar el mismo.
En todo caso, a falta de jurisprudencia sobre el tema (que yo conozca) -la jurisprudencia solamente la establece el TS (art. 1.6 CC-, mi criterio es que hasta tanto se produzca la aprobación sigue vigente el anterior acuerdo, que sí fue aprobado en Junta y el saldo de partida será el último efectivamente aprobado, sin perjuicio de posterior regularización.
Es notorio que una de las funciones del Administrador, según determina el artículo 20 de la LPH, es la preparación con la debida antelación y el sometimiento a la Junta del plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos. En el supuesto de que los gastos hayan sido superiores a los presupuestados, si la Comunidad entiende que ha podido existir negligencia por parte del Administrador, la falta de aprobación del balance no tendrá otra consecuencia que la censura de la gestión efectuada por aquél, por lo que lo propio sería su cese y en su caso la exigencia de la responsabilidad que le corresponda. Esta responsabilidad no existirá si realmente el gasto efectivo ha tenido lugar, salvo que se haya producido algún perjuicio concreto y cuantificable económicamente para la Comunidad.
En todo caso, la responsabilidad del Administrador vendrá determinada por lo dispuesto en el artículo 1726 del Código Civil referente al mandato, al considerarse de esta naturaleza la relación que le une a la Comunidad de Propietarios, calificación jurídica que fundamenta su obligación de rendir cuentas aportando en junta general de propietarios convocada a tal fin, los registros contables de la comunidad cuyo soporte demostrativo será necesariamente la documentación referida a los movimientos de las cuentas de la comunidad, reflejados en los mencionados registros contables.
Dicho lo anterior, en mi opinión cuando las cuentas y el presupuesto del nuevo ejercicio no se aprueban, es decir, son rechazados, la Comunidad debe seguir exigiendo el pago de las últimas cuotas presupuestadas aprobadas, manteniendo así el acuerdo de la Junta donde las mismas se aprobaron, pues en otro caso sería tanto como dejar sin servicios a la Comunidad al no pagar alumbrado, agua, ascensores, etc., solución que obviamente no se puede defender sensatamente.
Ahora bien, ésta ha de ser una situación transitoria, pues la Comunidad debe adoptar las medidas oportunas, que pasan por convocar otra Junta, presentando un nuevo presupuesto con posibilidades de ser aprobado, de tal forma que una mayoría consiga aprobar el mismo.
En todo caso, a falta de jurisprudencia sobre el tema (que yo conozca) -la jurisprudencia solamente la establece el TS (art. 1.6 CC-, mi criterio es que hasta tanto se produzca la aprobación sigue vigente el anterior acuerdo, que sí fue aprobado en Junta y el saldo de partida será el último efectivamente aprobado, sin perjuicio de posterior regularización.
PREGUNTA.- El presupuesto que proponía la administración era justamente la prórroga del último aprobado, y eso fue lo que la Junta rechazó expresamente.
RESPUESTA.- Sin perjuicio de que no entiendo qué pretende la Comunidad no aprobando dicho presupuesto porque las consecuencias del acuerdo no se las pueden repercutir a nadie, habida cuenta que el mismo tiene carácter unilateral, reitero que lo suyo es aplicar el último presupuesto aprobado en junta. El bloqueo de la Comunidad carece de sentido.
PREGUNTA.- La administración cesada tiene que entregar ahora la documentación a la nueva, pero no tiene aprobadas las cuentas. ¿Debe retener los registros que justifican su actuación?
RESPUESTA.- Su Administrador debe rendir cuentas a la Comunidad y dicha rendición de cuentas, como obligación, y en el ámbito del Derecho Civil aparece contemplada en varios artículos de nuestro Código Civil y se relaciona con todos aquellos supuestos en que una persona se encarga de gestionar un interés ajeno de diferente tipo, lo cual hace necesaria la articulación de medios de control de los posibles abusos que pudiera cometer en el ejercicio de esta función. Y este mecanismo de control es el origen de la obligación de rendir cuentas, o de informar detallada y pormenorizadamente de las actividades de gestión llevadas cabo.
Se trata de una obligación positiva, de las que consisten en "dare, facere y praestare", y dentro de ellas se encuentra configurada como un facere que lleva a cabo el cuentadante a fin de determinar no solo el saldo favorable o contrario al titular de los bienes gestionados, sino también con la finalidad de determinar si existe o no responsabilidad derivada de su gestión, de forma que se trata de una obligación in faciendo.
Además, se trata de una obligación personalísima e infungible.
Dicho lo anterior, resulta interesante que usted pregunte si debe entregar a la Comunidad los registros que justifican su actuación, que como dices, no ha sido aprobada.
Lo cierto es que para contestar hay que atender al hecho de que los elementos personales de la rendición de cuentas vienen constituidos por la persona obligada a rendir cuentas, y la persona a quien deben presentarse las cuentas. En principio están obligados a rendir cuentas todas aquellas personas que han llevado a cabo una gestión, ejerciendo por tanto el cargo de gestor y ello con independencia del título que originó esta actividad de gestión. En el caso que nos ocupa, dicha obligación le compete a su Administrador.
El destinatario de la obligación de rendición de cuentas es aquella persona acreedora en la relación obligatoria. En este caso, la Comunidad.
Así que hay que preguntarse ¿Cómo se lleva a cabo la rendición de cuentas?
La rendición de cuentas puede ser judicial o extrajudicial.
La rendición de cuentas judicial, aunque a su vez engloba dos conjuntos de supuestos que no voy a comentar, podría tener que hacerla se ex administrador a instancia de la Comunidad al no estar conforme con la rendición extrajudicial llevada a cabo en junta, e incluso podría estudiar su administrador la posibilidad de solicitar amparo judicial para efectuar la rendición de cuentas voluntariamente.
Respecto al elemento temporal cabe decir que la rendición de cuentas ha de llevarse a cabo dentro del plazo fijado por la ley, por la autonomía de las partes o por la autoridad judicial. Ni nuestro Código Civil ni la Ley de Enjuiciamiento Civil establecen un plazo con carácter general dentro del cual se debe efectuar, por lo que cada tipo de gestión precisará de un tiempo diferente para su cumplimiento, si bien lo normal es que se rindan cuentas al finalizar la gestión, y la LPH establece un plazo anual, de modo que, caso de incumplimiento o rechazo, será de aplicación el plazo de prescripción del artículo 1964 CC para la interposición de acciones civiles (5 años)
En cuanto al lugar de cumplimiento el mismo será diferente según que la rendición de cuentas sea judicial o extrajudicial. Si es extrajudicial deberá realizarse en aquel lugar que la LPH determina. Respecto de las cuentas que hayan de rendirse ante la autoridad judicial habrá de acudirse al Juzgado que conozca de la cuestión principal, que es el del Partido Judicial competente territorialmente donde radique la finca.
Respecto de la forma rige el principio de libertad en la misma siempre y cuando las cuentas se basen no en meras hipótesis, sino en documentos justificativos y para ello, su ex administrador tendrá necesidad de conservarlos quedando así contestada la última cuestión.
Saludos.
RESPUESTA.- Sin perjuicio de que no entiendo qué pretende la Comunidad no aprobando dicho presupuesto porque las consecuencias del acuerdo no se las pueden repercutir a nadie, habida cuenta que el mismo tiene carácter unilateral, reitero que lo suyo es aplicar el último presupuesto aprobado en junta. El bloqueo de la Comunidad carece de sentido.
PREGUNTA.- La administración cesada tiene que entregar ahora la documentación a la nueva, pero no tiene aprobadas las cuentas. ¿Debe retener los registros que justifican su actuación?
RESPUESTA.- Su Administrador debe rendir cuentas a la Comunidad y dicha rendición de cuentas, como obligación, y en el ámbito del Derecho Civil aparece contemplada en varios artículos de nuestro Código Civil y se relaciona con todos aquellos supuestos en que una persona se encarga de gestionar un interés ajeno de diferente tipo, lo cual hace necesaria la articulación de medios de control de los posibles abusos que pudiera cometer en el ejercicio de esta función. Y este mecanismo de control es el origen de la obligación de rendir cuentas, o de informar detallada y pormenorizadamente de las actividades de gestión llevadas cabo.
Se trata de una obligación positiva, de las que consisten en "dare, facere y praestare", y dentro de ellas se encuentra configurada como un facere que lleva a cabo el cuentadante a fin de determinar no solo el saldo favorable o contrario al titular de los bienes gestionados, sino también con la finalidad de determinar si existe o no responsabilidad derivada de su gestión, de forma que se trata de una obligación in faciendo.
Además, se trata de una obligación personalísima e infungible.
Dicho lo anterior, resulta interesante que usted pregunte si debe entregar a la Comunidad los registros que justifican su actuación, que como dices, no ha sido aprobada.
Lo cierto es que para contestar hay que atender al hecho de que los elementos personales de la rendición de cuentas vienen constituidos por la persona obligada a rendir cuentas, y la persona a quien deben presentarse las cuentas. En principio están obligados a rendir cuentas todas aquellas personas que han llevado a cabo una gestión, ejerciendo por tanto el cargo de gestor y ello con independencia del título que originó esta actividad de gestión. En el caso que nos ocupa, dicha obligación le compete a su Administrador.
El destinatario de la obligación de rendición de cuentas es aquella persona acreedora en la relación obligatoria. En este caso, la Comunidad.
Así que hay que preguntarse ¿Cómo se lleva a cabo la rendición de cuentas?
La rendición de cuentas puede ser judicial o extrajudicial.
La rendición de cuentas judicial, aunque a su vez engloba dos conjuntos de supuestos que no voy a comentar, podría tener que hacerla se ex administrador a instancia de la Comunidad al no estar conforme con la rendición extrajudicial llevada a cabo en junta, e incluso podría estudiar su administrador la posibilidad de solicitar amparo judicial para efectuar la rendición de cuentas voluntariamente.
Respecto al elemento temporal cabe decir que la rendición de cuentas ha de llevarse a cabo dentro del plazo fijado por la ley, por la autonomía de las partes o por la autoridad judicial. Ni nuestro Código Civil ni la Ley de Enjuiciamiento Civil establecen un plazo con carácter general dentro del cual se debe efectuar, por lo que cada tipo de gestión precisará de un tiempo diferente para su cumplimiento, si bien lo normal es que se rindan cuentas al finalizar la gestión, y la LPH establece un plazo anual, de modo que, caso de incumplimiento o rechazo, será de aplicación el plazo de prescripción del artículo 1964 CC para la interposición de acciones civiles (5 años)
En cuanto al lugar de cumplimiento el mismo será diferente según que la rendición de cuentas sea judicial o extrajudicial. Si es extrajudicial deberá realizarse en aquel lugar que la LPH determina. Respecto de las cuentas que hayan de rendirse ante la autoridad judicial habrá de acudirse al Juzgado que conozca de la cuestión principal, que es el del Partido Judicial competente territorialmente donde radique la finca.
Respecto de la forma rige el principio de libertad en la misma siempre y cuando las cuentas se basen no en meras hipótesis, sino en documentos justificativos y para ello, su ex administrador tendrá necesidad de conservarlos quedando así contestada la última cuestión.
Saludos.
