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Construccion en zona común
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Construccion en zona común
Hola a tod@s,
En mi comunidad (128 vecinos), se querían construir trasteros en una zona común que ahora es tierra con algunos matojos. La cuestión es que un vecino dice no querer porque no quiere que se toque el títiulo constitutivo (está en su derecho). Pero el administrador nos ha informado que en casos de mejoras evidentes para los propietarios, se ha recurrido judicialmente para que se autorice la obra aunque algún vecino se niegue. Quisiera saber si alguien tiene conocimiento de esto y si me pude dar algún dato sobre sentencias. Sólo decir que la idea era que quien quisiera trastero se lo haría, y el que no, no tendría que pagar nada. Y los que lo hicieran, lógicamente pagarían más de cuota de comunidad. Gracias
En mi comunidad (128 vecinos), se querían construir trasteros en una zona común que ahora es tierra con algunos matojos. La cuestión es que un vecino dice no querer porque no quiere que se toque el títiulo constitutivo (está en su derecho). Pero el administrador nos ha informado que en casos de mejoras evidentes para los propietarios, se ha recurrido judicialmente para que se autorice la obra aunque algún vecino se niegue. Quisiera saber si alguien tiene conocimiento de esto y si me pude dar algún dato sobre sentencias. Sólo decir que la idea era que quien quisiera trastero se lo haría, y el que no, no tendría que pagar nada. Y los que lo hicieran, lógicamente pagarían más de cuota de comunidad. Gracias
Gracias Fontanero. He encontrado una sentencia del TS del 14 de julio del 92 en que declaran legales unas obras de aparcamiento subterraneo nuevas aprobadas por mayoría en Junta y no por unanimidad, basándose la sentencia en el abuso de derecho de 3 propietarios que se negaban. Intentaré buscar alguna más reciente.....
Hola, creo que yo soy esa vecina
¿donde se van a construir los trasteros? ¿habeis presentado un proyecto?
En primer lugar hacer una aclaración, que la tierra con algunos matojos a lo que te refieres, son los muros de contención de los chalets colindantes.
Qué encuentro de necesidad que se arreglen las grietas que aparecen cada dos años en la piscina.
Qué aparezca la documentación de la comunidad que entre las cuentas del 2005 y 2006 hay un descuadre de aproximadamente 3000 euros.
Qué se ejecuten los acuerdos tomados en anteriores juntas, reclamaciones a la promotora-constructora, etc......
Te voy a dar un ejemplo:
ACTA 27/05/03 CONSEJO RECTOR:
Sobre el tema de las filtracciones de la piscina se acuerda que se contratará informe pericial al efecto de demandar a la promotora su arreglo como defecto de construcción. ¿se ha ejecutado este acuerdo?
ACTA 10/06/04 JUNTA DE PROPIETARIOS:
PUNTO 11º b) Los asistentes aprueban reclamar a la promotora el costo del llenado de la piscina y los daños ocasionados por no utilizar durante 15 días la piscina por el incumplimiento del acuerdo firmado con la promotora para arreglar de nuevo las grietas, ya que había empresa de mantenimiento ya contratada ¿se ha ejecutado ese acuerdo?
Y así podría enumerar mucho más ¿quieres que hable de las diferentes normas que se establecen de colocación de aires acondicionados, según el presupuesto de los vecinos, cuando se acordó una norma en el 2000?
Quiero que me hables del abuso de derecho al que haces referencia, cuando para construir los trasteros vaís a consultar al JUEZ y no para reclamarle a la promotora todos los daños y gastos ocasionados a la comunidad y además sin cumplir los acuerdos acordados en junta.
¿puede un vecino hacer una reconvención a esa solicitud por no prestar los servicios básicos y urgentes y por inclumpliento de normas y acuerdo tomados en juntas ?
¿donde se van a construir los trasteros? ¿habeis presentado un proyecto?
En primer lugar hacer una aclaración, que la tierra con algunos matojos a lo que te refieres, son los muros de contención de los chalets colindantes.
Qué encuentro de necesidad que se arreglen las grietas que aparecen cada dos años en la piscina.
Qué aparezca la documentación de la comunidad que entre las cuentas del 2005 y 2006 hay un descuadre de aproximadamente 3000 euros.
Qué se ejecuten los acuerdos tomados en anteriores juntas, reclamaciones a la promotora-constructora, etc......
Te voy a dar un ejemplo:
ACTA 27/05/03 CONSEJO RECTOR:
Sobre el tema de las filtracciones de la piscina se acuerda que se contratará informe pericial al efecto de demandar a la promotora su arreglo como defecto de construcción. ¿se ha ejecutado este acuerdo?
ACTA 10/06/04 JUNTA DE PROPIETARIOS:
PUNTO 11º b) Los asistentes aprueban reclamar a la promotora el costo del llenado de la piscina y los daños ocasionados por no utilizar durante 15 días la piscina por el incumplimiento del acuerdo firmado con la promotora para arreglar de nuevo las grietas, ya que había empresa de mantenimiento ya contratada ¿se ha ejecutado ese acuerdo?
Y así podría enumerar mucho más ¿quieres que hable de las diferentes normas que se establecen de colocación de aires acondicionados, según el presupuesto de los vecinos, cuando se acordó una norma en el 2000?
Quiero que me hables del abuso de derecho al que haces referencia, cuando para construir los trasteros vaís a consultar al JUEZ y no para reclamarle a la promotora todos los daños y gastos ocasionados a la comunidad y además sin cumplir los acuerdos acordados en junta.
¿puede un vecino hacer una reconvención a esa solicitud por no prestar los servicios básicos y urgentes y por inclumpliento de normas y acuerdo tomados en juntas ?
Hola vecina,
A los dos primeras preguntas, si eres esa vecina, las contestó ayer el administrador. Se utilizaría la zona de matojos o como quieras que la definamos, y los soportales de los bloques que hacen esquina. Y sobre el proyecto, dijo que no hay proyecto porque antes de gastar dinero en eso se necesitaría la unanimidad de todos...
Sobre el tema de gritas en la piscina, nadie dijo que no se arreglen.... de hecho ayer avisó de que el próximo jueves venía la constructora.
Sobre la documentación "extraviada", ayer se dijo que ya estaba puesta la reclamación al colegio de administradores, aparte de que ese descuadre como se dijo en la reunión anterior podía ser contable, y no necesariamente bancario.
Sobre las actas que pones de ejemplo, no puedo decirte mucho, ya que yo en esa época no vivía en esta comunidad, pero por lo que me han contado, no se contrató informe pericial porque la constructora arregló la piscina. Y del segundo acta, desconocía por completo su contenido, pero de forma particular, creo que reclamar el llenado de la piscina es casi con seguridad una pérdida de tiempo y de dinero, aunque en cosas de litigios nunca se sabe lo que puede pasar....
Del tema de los aires, como ocurrió ayer, podríamos estar horas y horas hablando, y a mi parecer, creo que la culpa fue no haber hecho nada en el momento que el primero lo hizo mal, pero ahora veo todas las soluciones malas....
Del abuso de derecho, ni soy jurista ni entiendo de eso (de hecho la primera pregunta mía era sobre temas de derecho...), pero creo que está contemplado en el código civil. Y por lo mismo, tampoco puedo ayudarte mucho en la ultima pregunta, pero diría que son cosas diferentes. Supongo que podrás hacer algo respecto a la consulta del juez, pero creo que el tema de no prestar servicios básicos y urgentes o el incumplimieto de normas y acuerdos debe ir por demanda a parte. Pero ya te digo que mejor lo consultes con un profesional o con el propio administrador que debería como mínimo guiarte un poco.
Sobre la contestación de invitado35, la sentencia que encontré no se basa en "obras necesarias", si no en "mejoras evidentes" para los comuneros sin perjuicio económica para las personas que se negaban. Y esas mejoras evidentes las basaba en mejoras de calidad de vida y en la revalorización de la casa. De todas formas, ya se sabe que todo depende muchas veces del juzgador que te toque, y no de la cosa juzgada en sí.... Es una lástima, pero así es la justicia en este país....
A los dos primeras preguntas, si eres esa vecina, las contestó ayer el administrador. Se utilizaría la zona de matojos o como quieras que la definamos, y los soportales de los bloques que hacen esquina. Y sobre el proyecto, dijo que no hay proyecto porque antes de gastar dinero en eso se necesitaría la unanimidad de todos...
Sobre el tema de gritas en la piscina, nadie dijo que no se arreglen.... de hecho ayer avisó de que el próximo jueves venía la constructora.
Sobre la documentación "extraviada", ayer se dijo que ya estaba puesta la reclamación al colegio de administradores, aparte de que ese descuadre como se dijo en la reunión anterior podía ser contable, y no necesariamente bancario.
Sobre las actas que pones de ejemplo, no puedo decirte mucho, ya que yo en esa época no vivía en esta comunidad, pero por lo que me han contado, no se contrató informe pericial porque la constructora arregló la piscina. Y del segundo acta, desconocía por completo su contenido, pero de forma particular, creo que reclamar el llenado de la piscina es casi con seguridad una pérdida de tiempo y de dinero, aunque en cosas de litigios nunca se sabe lo que puede pasar....
Del tema de los aires, como ocurrió ayer, podríamos estar horas y horas hablando, y a mi parecer, creo que la culpa fue no haber hecho nada en el momento que el primero lo hizo mal, pero ahora veo todas las soluciones malas....
Del abuso de derecho, ni soy jurista ni entiendo de eso (de hecho la primera pregunta mía era sobre temas de derecho...), pero creo que está contemplado en el código civil. Y por lo mismo, tampoco puedo ayudarte mucho en la ultima pregunta, pero diría que son cosas diferentes. Supongo que podrás hacer algo respecto a la consulta del juez, pero creo que el tema de no prestar servicios básicos y urgentes o el incumplimieto de normas y acuerdos debe ir por demanda a parte. Pero ya te digo que mejor lo consultes con un profesional o con el propio administrador que debería como mínimo guiarte un poco.
Sobre la contestación de invitado35, la sentencia que encontré no se basa en "obras necesarias", si no en "mejoras evidentes" para los comuneros sin perjuicio económica para las personas que se negaban. Y esas mejoras evidentes las basaba en mejoras de calidad de vida y en la revalorización de la casa. De todas formas, ya se sabe que todo depende muchas veces del juzgador que te toque, y no de la cosa juzgada en sí.... Es una lástima, pero así es la justicia en este país....
¿litigio para hacer un elemento privativo SI; pero para reclamar defectos de construcción, daños y perjuicios, reclamaciones de cantidad NO, porque tal y como está la justicia en nuestro país...........?
¿para el techado de las plazas de garaje que son propiedad privada escrituradas de forma privativa se requiere unanimidad y para los trasteros, que se va a utilizar zona común de paso y, en el caso de los soportales de los bloques que hacen esquina, columnas con bajantes de agua se van a cerrar NO?
¿unanimidad para marcar unas normas de régimen de interior que se establecieron en el año 2000 y en el caso de los aires acondicionados nunca se han cumplido y nunca se ha llevado a litigio NO, trasteros SI?
¿NO TE PARECEN CLAROS AGRAVIOS COMPARATIVOS? ¿UTILIZAMOS EL MISMO PATRÓN PARA TODO?
Te puedo decir que lo único que pido es, en principio un respeto por mis derechos a DECIR NO QUIERO TRASTERO, y segundo que me parezca un agravio comparativo que porque no se pueda acordar, según marca la ley, la comunidad vaya a gastarse dinero en consultarselo al JUEZ y que cuando se haya acordado otras reclamaciones no se hayan ejecutado.
OJALA ESTAS MISMAS CONSULTAS SE HICIERAN POR LA CANTIDAD DE DESPERFECTOS QUE SE DEBERÍAN RECLAMAR Y OTROS HECHOS OCURRIDOS EN ESTA MANCOMUNIDAD.
Me siento discriminada en que yo tenga que aceptar tus acuerdos según marca la ley, pero que intenteís cambiar la ley cuando nos avala a vosotros.
¿para el techado de las plazas de garaje que son propiedad privada escrituradas de forma privativa se requiere unanimidad y para los trasteros, que se va a utilizar zona común de paso y, en el caso de los soportales de los bloques que hacen esquina, columnas con bajantes de agua se van a cerrar NO?
¿unanimidad para marcar unas normas de régimen de interior que se establecieron en el año 2000 y en el caso de los aires acondicionados nunca se han cumplido y nunca se ha llevado a litigio NO, trasteros SI?
¿NO TE PARECEN CLAROS AGRAVIOS COMPARATIVOS? ¿UTILIZAMOS EL MISMO PATRÓN PARA TODO?
Te puedo decir que lo único que pido es, en principio un respeto por mis derechos a DECIR NO QUIERO TRASTERO, y segundo que me parezca un agravio comparativo que porque no se pueda acordar, según marca la ley, la comunidad vaya a gastarse dinero en consultarselo al JUEZ y que cuando se haya acordado otras reclamaciones no se hayan ejecutado.
OJALA ESTAS MISMAS CONSULTAS SE HICIERAN POR LA CANTIDAD DE DESPERFECTOS QUE SE DEBERÍAN RECLAMAR Y OTROS HECHOS OCURRIDOS EN ESTA MANCOMUNIDAD.
Me siento discriminada en que yo tenga que aceptar tus acuerdos según marca la ley, pero que intenteís cambiar la ley cuando nos avala a vosotros.
La justicia de nuestro país está mal tanto para pedir una cosa como otra. No se van a hacer elementos privativos.
Los garajes, deberías mirar tu escritura... son anejos, y como tales, son zonas comunes de uso exclusivo, lo mismo que se ha dicho serían los trasteros. De ahí la unanimidad...En el caso de las bajantes, ¿es que acaso no hay bajantes comunes que discurren por tu casa? Es lo mismo..... ¿O deberíamos dejarlas al descubierto también?.
Repasando la Ley de Propiedad Horizontal, las normas de régimen interno no requieren unanimidad.....
Sinceramente, no ve ningún agravio comparativo. Sí veo y te doy toda la razón , en que las cosas que se hayan decidido reclamar, deberían reclamarse y no dejarse en aguas de borraja.
Si veo algo de agravio comparativo en que tú quieras que todos acatemos tu no, cuando la Ley nos da la posibilidad de recurrirlo. Si recuerdas el primer mensaje que puse, decía que estás en tu derecho de negarte, y nadie ha dejado de reconocerlo y de respetarlo. Aquí nadie quiere cambiar la Ley (bueno, a lo mejor sí, pero no podemos....), sólo queremos utilizarla tal y como está hecha. Tú para negarte, nosotros para tener trasteros.
Los garajes, deberías mirar tu escritura... son anejos, y como tales, son zonas comunes de uso exclusivo, lo mismo que se ha dicho serían los trasteros. De ahí la unanimidad...En el caso de las bajantes, ¿es que acaso no hay bajantes comunes que discurren por tu casa? Es lo mismo..... ¿O deberíamos dejarlas al descubierto también?.
Repasando la Ley de Propiedad Horizontal, las normas de régimen interno no requieren unanimidad.....
Sinceramente, no ve ningún agravio comparativo. Sí veo y te doy toda la razón , en que las cosas que se hayan decidido reclamar, deberían reclamarse y no dejarse en aguas de borraja.
Si veo algo de agravio comparativo en que tú quieras que todos acatemos tu no, cuando la Ley nos da la posibilidad de recurrirlo. Si recuerdas el primer mensaje que puse, decía que estás en tu derecho de negarte, y nadie ha dejado de reconocerlo y de respetarlo. Aquí nadie quiere cambiar la Ley (bueno, a lo mejor sí, pero no podemos....), sólo queremos utilizarla tal y como está hecha. Tú para negarte, nosotros para tener trasteros.
Hola Talid
En relación con el último mensaje enviado por tí, Talid, lee bien la escritura que firmaste, y en efecto, la zona aneja inseparable, son las plazas de aparcamiento, pero, anejas a la vivienda, no a las zonas comunes, aunque estén en la zona común. Porque así se aceptaron por todas las partes contratantes, en tú caso con los antiguos propietarios y nosotros con la promotora.
También te quiero informar que aunque hayas llegado hace poco a la Comunidad haces tuyos todos los acuerdos que se hubieran adoptado, salvo creo que algunos aspectos económicos que pudieran corresponderle al antigüo propietario, si así fuera, pero para eso está el Sr. Administrador que hace las certificaciones de la deuda que pudiera tener el propietario con la Comunidad al objeto de vender su piso.
Quisiera deciros a todos, que la postura del Sr. Administrador, tendría que ser más imparcial, puesto que como vecino que lo es, tendría que separar cuando actua como Administrador y cuando habla como vecino, toda vez que está actuando como Administrador, así se presentó, como Administrador de Fincas sin estar Colegiado.
La verdad que esta Comunidad ha tenido una "suerte" con todos los Administradores que madre mía.
Lo cierto que una Comunidad que maneja un presupuesto tan elevado (aprox.140000€), se merece una administración mejor, porque sinceramente, llevar las cuentas lo sabemos hacer todos, pero gestionar es otra cosa (sólo en gastos diversos hay 28000€, y en comparacion la reserva legal asignamos aprox.20000€), y la verdad que aunque el sueldo no sea muy elevado hay que ganarselo. Si estuviste ayer en la reunión, a mí me parece aún más vergonzoso que el conserje no cobre cuando debe, como trabajadores, que creo que lo somos casí todos, a todos nos gusta cobrar cuando se debe, no cuando se quiere.
En relación con el último mensaje enviado por tí, Talid, lee bien la escritura que firmaste, y en efecto, la zona aneja inseparable, son las plazas de aparcamiento, pero, anejas a la vivienda, no a las zonas comunes, aunque estén en la zona común. Porque así se aceptaron por todas las partes contratantes, en tú caso con los antiguos propietarios y nosotros con la promotora.
También te quiero informar que aunque hayas llegado hace poco a la Comunidad haces tuyos todos los acuerdos que se hubieran adoptado, salvo creo que algunos aspectos económicos que pudieran corresponderle al antigüo propietario, si así fuera, pero para eso está el Sr. Administrador que hace las certificaciones de la deuda que pudiera tener el propietario con la Comunidad al objeto de vender su piso.
Quisiera deciros a todos, que la postura del Sr. Administrador, tendría que ser más imparcial, puesto que como vecino que lo es, tendría que separar cuando actua como Administrador y cuando habla como vecino, toda vez que está actuando como Administrador, así se presentó, como Administrador de Fincas sin estar Colegiado.
La verdad que esta Comunidad ha tenido una "suerte" con todos los Administradores que madre mía.
Lo cierto que una Comunidad que maneja un presupuesto tan elevado (aprox.140000€), se merece una administración mejor, porque sinceramente, llevar las cuentas lo sabemos hacer todos, pero gestionar es otra cosa (sólo en gastos diversos hay 28000€, y en comparacion la reserva legal asignamos aprox.20000€), y la verdad que aunque el sueldo no sea muy elevado hay que ganarselo. Si estuviste ayer en la reunión, a mí me parece aún más vergonzoso que el conserje no cobre cuando debe, como trabajadores, que creo que lo somos casí todos, a todos nos gusta cobrar cuando se debe, no cuando se quiere.
Hola de nuevo vecina,
De las escrituras, me las leí como me recomiendas, y sólo decir, que los anejos de las viviendas, son zonas comunes con uso exclusivo para esa vivienda. Si fuesen un bien privativo, estarían escrituradas con sus lindes, sus superficies y con todos los datos que se exigen, tal y como viene escriturado el piso en sí. Y otra característica especial de los anejos es que no puedes venderlos de forma independiente a la vivienda, precisamente por eso, por que no es tuyo, sino de la comunidad que te ha cedido en exclusiva su utilización. Sé poco de derecho, pero como todos hacemos, nos informamos antes de realizar una compra de una casa. De todas formas ni tu ni yo creo que podamos hacer de especialistas en estos temas, así que mejor sería que algún abogado de este foro nos sacase de dudas.
Sobre los acuerdos que se hubieran adoptado, por supuesto que los hago míos... De hecho creo haberte dicho ya que los acuerdos adoptados deberían exigirse, No sé porque dices eso, pero bueno, por si tuvieras alguna duda, o me hubiese explicado mal.
De la actitud del administrador, a mi no parece incorrecta. De hecho hasta la fecha, en las dos únicas juntas a las que he podido ir siempre ha dado opciones a todos los temas. Pero como todo esto son cosas subjetivas, respeto tu opinión aunque no la comparta. Lo único que decir sobre eso es que cualquier vecino puede ser el adminsitrador de su comunidad, y como se puede ver en muchos temas de este foro, lo importante es que haga las cosas bien, esté o no colegiado. Y si lo hace mal, pues se le remueve del puesto y se busca otro.
Sólo he tenido la "suerte" de conocer al actual administrador y al anterior. No sé cuantos hemos tenido y si han sido muy malos o no. Supongo que si ya no están será por algo.
Y sí, es vergonzoso que ocurran cosas como las del salario del conserje, pero no es menos vergonzoso que aún sabiendo que estamos varios meses en números rojos, la gente se vuelva loca cuando se habla de derramas o de aumentos de cuotas, porque querer tener todo a cambio de poco, es difícil.....
Y bueno, al final hemos hablado de todo un poco y creo que hemos llegado a pocas conclusiones, cuando este hilo esta abierto para un tema en concreto que ya han dado contestación.
Si te paerce correcto, puedo abrir un hilo sobre lo de los anejos para que nos saquen de duda, ¿te parece?
De las escrituras, me las leí como me recomiendas, y sólo decir, que los anejos de las viviendas, son zonas comunes con uso exclusivo para esa vivienda. Si fuesen un bien privativo, estarían escrituradas con sus lindes, sus superficies y con todos los datos que se exigen, tal y como viene escriturado el piso en sí. Y otra característica especial de los anejos es que no puedes venderlos de forma independiente a la vivienda, precisamente por eso, por que no es tuyo, sino de la comunidad que te ha cedido en exclusiva su utilización. Sé poco de derecho, pero como todos hacemos, nos informamos antes de realizar una compra de una casa. De todas formas ni tu ni yo creo que podamos hacer de especialistas en estos temas, así que mejor sería que algún abogado de este foro nos sacase de dudas.
Sobre los acuerdos que se hubieran adoptado, por supuesto que los hago míos... De hecho creo haberte dicho ya que los acuerdos adoptados deberían exigirse, No sé porque dices eso, pero bueno, por si tuvieras alguna duda, o me hubiese explicado mal.
De la actitud del administrador, a mi no parece incorrecta. De hecho hasta la fecha, en las dos únicas juntas a las que he podido ir siempre ha dado opciones a todos los temas. Pero como todo esto son cosas subjetivas, respeto tu opinión aunque no la comparta. Lo único que decir sobre eso es que cualquier vecino puede ser el adminsitrador de su comunidad, y como se puede ver en muchos temas de este foro, lo importante es que haga las cosas bien, esté o no colegiado. Y si lo hace mal, pues se le remueve del puesto y se busca otro.
Sólo he tenido la "suerte" de conocer al actual administrador y al anterior. No sé cuantos hemos tenido y si han sido muy malos o no. Supongo que si ya no están será por algo.
Y sí, es vergonzoso que ocurran cosas como las del salario del conserje, pero no es menos vergonzoso que aún sabiendo que estamos varios meses en números rojos, la gente se vuelva loca cuando se habla de derramas o de aumentos de cuotas, porque querer tener todo a cambio de poco, es difícil.....
Y bueno, al final hemos hablado de todo un poco y creo que hemos llegado a pocas conclusiones, cuando este hilo esta abierto para un tema en concreto que ya han dado contestación.
Si te paerce correcto, puedo abrir un hilo sobre lo de los anejos para que nos saquen de duda, ¿te parece?
