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Construir en suelo urbano no consolidado
Tengo un terreno en SUNC (provincia Tarragona) y quería saber si hay alguna posibilidad de que pueda construir y urbanizar únicamente mi parte? es una zona que aunque esta dentro de un Poligono de actuación, prácticamente está consolidada (agua, luz, telefono) faltan aceras y poco mas... y el Ayuntamiento no esta por la labor de iniciar los tramites (sistema cooperacion)
Buenas tardes, en principio, el desarrollo de una Unidad de Actuación debe incluir la totalidad de los terrenos incluidos en su ámbito, dado que, tal como se señala el artículo 117.1 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña, "la gestión urbanística integrada se lleva a cabo por polígonos de actuación urbanística completos".
No obstante, en la práctica se han planteado algunos supuestos de ejecuciones parciales de Unidades de Ejecución, siempre que la superficie urbanizada posea una autonomía funcional, es decir, que se garanticen todos los servicios urbanísticos y las redes existentes puedan dar servicio a las futuras edificaciones autonómamente.
De hecho, éste constituye un debate que se ha planteado en algunas Comunidades Autónomas, a efectos de la reforma de la normativa urbanística (por ejemplo, Aragón).
En efecto, existen ejemplos en los que la urbanización de amplias Unidades de Ejecución se está desarrollando por fases. Pero, para ello, como he dicho, la Administración exige que exista una autonomía funcional del ámbito y que se encuentren aprobados previamente los documentos de gestión (Proyecto de Reparcelación, Estatutos y Bases de Actuación,...), así como el Proyecto de Urbanización. Incluso los Ayuntamientos han recibido estas Unidades.
Un ejemplo lo encontraríamos en Arcosur o en Puerto Venecia, en Zaragoza. Desconozco la situación de Cataluña, aunque existen otros ejemplos en otras Comunidades.
Por ello, al no derivar esta posibilidad de la normativa, dependerá en todo caso del Ayuntamiento. Lo que sí debe tener claro es que el criterio a tener en cuenta es que la urbanización tenga una autonomía propia, por lo que no parece razonable que la superficie a urbanizar dependa de que ésta sea de su titularidad. Las posibilidades de éxito, en este caso, serían nulas.
Por otro lado, podría plantear al Ayuntamiento una modificación de la delimitación de la Unidad de Ejecución que facilitara su gestión, al reducir su ámbito y existir un menor número de propietarios. Otra alternativa sería la solicitud del cambio de sistema de actuación.
Espero que mis indicaciones le sirvan de ayuda. No obstante, tenga presente que para tener éxito en su pretensión resulta imprescindible que cuente con un equipo jurídico y técnico especializado en urbanismo.
abogadourbanismoymedioambiente@gmail.com
No obstante, en la práctica se han planteado algunos supuestos de ejecuciones parciales de Unidades de Ejecución, siempre que la superficie urbanizada posea una autonomía funcional, es decir, que se garanticen todos los servicios urbanísticos y las redes existentes puedan dar servicio a las futuras edificaciones autonómamente.
De hecho, éste constituye un debate que se ha planteado en algunas Comunidades Autónomas, a efectos de la reforma de la normativa urbanística (por ejemplo, Aragón).
En efecto, existen ejemplos en los que la urbanización de amplias Unidades de Ejecución se está desarrollando por fases. Pero, para ello, como he dicho, la Administración exige que exista una autonomía funcional del ámbito y que se encuentren aprobados previamente los documentos de gestión (Proyecto de Reparcelación, Estatutos y Bases de Actuación,...), así como el Proyecto de Urbanización. Incluso los Ayuntamientos han recibido estas Unidades.
Un ejemplo lo encontraríamos en Arcosur o en Puerto Venecia, en Zaragoza. Desconozco la situación de Cataluña, aunque existen otros ejemplos en otras Comunidades.
Por ello, al no derivar esta posibilidad de la normativa, dependerá en todo caso del Ayuntamiento. Lo que sí debe tener claro es que el criterio a tener en cuenta es que la urbanización tenga una autonomía propia, por lo que no parece razonable que la superficie a urbanizar dependa de que ésta sea de su titularidad. Las posibilidades de éxito, en este caso, serían nulas.
Por otro lado, podría plantear al Ayuntamiento una modificación de la delimitación de la Unidad de Ejecución que facilitara su gestión, al reducir su ámbito y existir un menor número de propietarios. Otra alternativa sería la solicitud del cambio de sistema de actuación.
Espero que mis indicaciones le sirvan de ayuda. No obstante, tenga presente que para tener éxito en su pretensión resulta imprescindible que cuente con un equipo jurídico y técnico especializado en urbanismo.
abogadourbanismoymedioambiente@gmail.com
Gracias por la información.
Por tanto, si quiere el ayuntamiento se puede... buscando la manera en la interpretación de la ley...
He leído en foros que hay personas que han presentado el proyecto de construcción de su vivienda y el proyecto de urbanizar su parte, se aporta fianza hasta fin de ambas obras y luego el ayuntamiento comprueba la ejecucion conforme le hayan indicado.
alguien conoce algun caso cercano?
Por tanto, si quiere el ayuntamiento se puede... buscando la manera en la interpretación de la ley...
He leído en foros que hay personas que han presentado el proyecto de construcción de su vivienda y el proyecto de urbanizar su parte, se aporta fianza hasta fin de ambas obras y luego el ayuntamiento comprueba la ejecucion conforme le hayan indicado.
alguien conoce algun caso cercano?
Dorayaki, en el sistema de cooperación, si el ayuntamiento quiere y los propietarios de la mayoría del suelo de la unidad de ejecución no están por la labor, el ayuntamiento fracasará.
Ahora bien, si esa mayoría está dispuesta a desarrollar el sector, sea por cooperación o proponiendo al ayuntamiento el cambio a compensación, no te quepa ninguna duda que ese SUNC se urbanizará aunque algún minoritario no esté conforme.
En consecuencia, lo que planteas de concesión de licencia con obligación de simultanear la construcción con las obras de urbanización, no puede hacerse sin antes tener aprobado el proyecto de urbanización de toda la unidad de ejecución.
Y tiene su lógica, sin un proyecto de urbanización global, ¿ como puedes calcular las conexiones a servicios y dimensionamiento, y replantear encuentros de viales y aceras ?
Ahora bien, si esa mayoría está dispuesta a desarrollar el sector, sea por cooperación o proponiendo al ayuntamiento el cambio a compensación, no te quepa ninguna duda que ese SUNC se urbanizará aunque algún minoritario no esté conforme.
En consecuencia, lo que planteas de concesión de licencia con obligación de simultanear la construcción con las obras de urbanización, no puede hacerse sin antes tener aprobado el proyecto de urbanización de toda la unidad de ejecución.
Y tiene su lógica, sin un proyecto de urbanización global, ¿ como puedes calcular las conexiones a servicios y dimensionamiento, y replantear encuentros de viales y aceras ?
Alga, entiendo lo que me dices, pero claro si vieses la zona verias por que mi insistencia.
La alcantarilla pasa por delante de mi parcela (20 metros cruzando la calle), hay luz, hay agua, hay telefono, las aceras acaban justo 3 parcelas antes (seria seguir la rasante)... y bueno asi esta el tema
muchos propietarios queremos que se ponga en marcha todo, pero otros, al ser extranjeros, pasan bastante...
La alcantarilla pasa por delante de mi parcela (20 metros cruzando la calle), hay luz, hay agua, hay telefono, las aceras acaban justo 3 parcelas antes (seria seguir la rasante)... y bueno asi esta el tema
muchos propietarios queremos que se ponga en marcha todo, pero otros, al ser extranjeros, pasan bastante...
La cuestión es que le ley 3/2012, de 22 de febrero establece, con independencia del sistema de ejecución acordado :
Artículo 44. Deberes de los propietarios de suelo urbano no consolidado y de suelo urbanizable delimitado.
1. Los propietarios de suelo urbano no consolidado y los propietarios de suelo urbanizable delimitado tienen los siguientes deberes comunes:
a. Repartir equitativamente los beneficios y cargas derivados del planeamiento urbanístico.
b. Ceder al ayuntamiento o a la administración que corresponda, de manera obligatoria y gratuita, todo el suelo reservado por el planeamiento urbanístico para los sistemas urbanísticos locales incluido en el ámbito de desarrollo en que se hallen comprendidos los terrenos, con las siguientes especificidades:
Primera. En suelo urbano, el ámbito de actuación es el del polígono de actuación urbanística o el sector del plan de mejora urbana, que pueden ser físicamente discontinuos.
Segunda. En suelo urbanizable delimitado, el ámbito de actuación es el sector del correspondiente plan parcial, que también puede ser físicamente discontinuo.
c. Ceder al ayuntamiento o a la administración que corresponda, de manera obligatoria y gratuita, el suelo necesario para la ejecución de los sistemas urbanísticos generales que el planeamiento urbanístico general incluya en el ámbito de actuación urbanística en que los terrenos sean comprendidos o en los que estén adscritos para la obtención del suelo.
d. Costear y, en su caso, ejecutar y ceder al ayuntamiento o a la administración que corresponda, con el suelo correspondiente, todas las obras de urbanización previstas en la actuación, así como las infraestructuras de conexión con las redes generales de servicios y las de ampliación y refuerzo de las existentes fuera de la actuación que esta recabe por las dimensiones y las características específicas, sin perjuicio del derecho de recibir el reintegro de los gastos de instalación de las redes de servicios con cargo a las empresas prestadoras de estos servicios, en los términos que establece la legislación aplicable. En estas infraestructuras se incluyen las de transporte público que sean necesarias como consecuencia de la movilidad generada por la actuación de que se trate. La participación en los costes de implantación de estas infraestructuras se determina de conformidad con la legislación sobre movilidad.
e. Edificar los solares en los plazos establecidos por el planeamiento urbanístico.
f. Ejecutar en los plazos establecidos por el planeamiento urbanístico la construcción de la vivienda protegida que eventualmente les corresponda.
g. Conservar las obras de urbanización, agrupados legalmente como junta de conservación, en los supuestos en que se haya asumido voluntariamente esta obligación o bien lo imponga justificadamente el plan de ordenación urbanística o el programa de actuación urbanística, vinculándola objetivamente a la falta de consolidación del suelo o a la insuficiencia de la urbanización.
2. Los propietarios de suelo urbano no consolidado no incluido en ámbitos de actuación urbanística están obligados a ceder gratuitamente al ayuntamiento o a la administración que corresponda, previamente a la edificación, únicamente los terrenos destinados a calles o cualquier otro tipo de vía de sistema de comunicación o a las ampliaciones que sean necesarios para que este suelo adquiera la condición de solar.
Artículo 44. Deberes de los propietarios de suelo urbano no consolidado y de suelo urbanizable delimitado.
1. Los propietarios de suelo urbano no consolidado y los propietarios de suelo urbanizable delimitado tienen los siguientes deberes comunes:
a. Repartir equitativamente los beneficios y cargas derivados del planeamiento urbanístico.
b. Ceder al ayuntamiento o a la administración que corresponda, de manera obligatoria y gratuita, todo el suelo reservado por el planeamiento urbanístico para los sistemas urbanísticos locales incluido en el ámbito de desarrollo en que se hallen comprendidos los terrenos, con las siguientes especificidades:
Primera. En suelo urbano, el ámbito de actuación es el del polígono de actuación urbanística o el sector del plan de mejora urbana, que pueden ser físicamente discontinuos.
Segunda. En suelo urbanizable delimitado, el ámbito de actuación es el sector del correspondiente plan parcial, que también puede ser físicamente discontinuo.
c. Ceder al ayuntamiento o a la administración que corresponda, de manera obligatoria y gratuita, el suelo necesario para la ejecución de los sistemas urbanísticos generales que el planeamiento urbanístico general incluya en el ámbito de actuación urbanística en que los terrenos sean comprendidos o en los que estén adscritos para la obtención del suelo.
d. Costear y, en su caso, ejecutar y ceder al ayuntamiento o a la administración que corresponda, con el suelo correspondiente, todas las obras de urbanización previstas en la actuación, así como las infraestructuras de conexión con las redes generales de servicios y las de ampliación y refuerzo de las existentes fuera de la actuación que esta recabe por las dimensiones y las características específicas, sin perjuicio del derecho de recibir el reintegro de los gastos de instalación de las redes de servicios con cargo a las empresas prestadoras de estos servicios, en los términos que establece la legislación aplicable. En estas infraestructuras se incluyen las de transporte público que sean necesarias como consecuencia de la movilidad generada por la actuación de que se trate. La participación en los costes de implantación de estas infraestructuras se determina de conformidad con la legislación sobre movilidad.
e. Edificar los solares en los plazos establecidos por el planeamiento urbanístico.
f. Ejecutar en los plazos establecidos por el planeamiento urbanístico la construcción de la vivienda protegida que eventualmente les corresponda.
g. Conservar las obras de urbanización, agrupados legalmente como junta de conservación, en los supuestos en que se haya asumido voluntariamente esta obligación o bien lo imponga justificadamente el plan de ordenación urbanística o el programa de actuación urbanística, vinculándola objetivamente a la falta de consolidación del suelo o a la insuficiencia de la urbanización.
2. Los propietarios de suelo urbano no consolidado no incluido en ámbitos de actuación urbanística están obligados a ceder gratuitamente al ayuntamiento o a la administración que corresponda, previamente a la edificación, únicamente los terrenos destinados a calles o cualquier otro tipo de vía de sistema de comunicación o a las ampliaciones que sean necesarios para que este suelo adquiera la condición de solar.
y cuando hablamos de que la zona esta totalmente edificada excepto 2 parcelas?
durante años se ha construido, pero esta sin consolidar por los pelos...
antes estaba como en las afueras del nucleo urbano y ahora forma parte de el...
todo lo que la ley exige lo entenderia en una zona sin viviendas, lejos del centro urbano y sin ningun servicio basico... pero tal y como esta no se entiende, es mas bien una manera de impedir a los indefensos propietarios que no una manera de ayudar y mejorar.
durante años se ha construido, pero esta sin consolidar por los pelos...
antes estaba como en las afueras del nucleo urbano y ahora forma parte de el...
todo lo que la ley exige lo entenderia en una zona sin viviendas, lejos del centro urbano y sin ningun servicio basico... pero tal y como esta no se entiende, es mas bien una manera de impedir a los indefensos propietarios que no una manera de ayudar y mejorar.
Dorayaki, los planes califican el suelo urbano en consolidado o no consolidado, en función del grado de urbanización y de la conexión de esta con las redes de servicios públicos municipales, no de la colmatación edificatoria. Las dotaciones de los servicios han de estar dimensionadas para las construcciones a las que sirven o está previsto vayan a servir.
Durante años, especialmente en zonas turísticas, la praxis de muchos ayuntamientos ha sido no incoar expedientes de restauración de la legalidad cuando se realizaban parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable ( hoy todas ilegales ) y conceder licencias para casetas de aperos a ubicar en esas parcelaciones, esa mala praxis les condujo a mirar hacia otro lado cuando donde se había concedido licencia para la casa de aperos, en realidad, se edificaba una vivienda sin ninguna posibilidad de vincularla con alguna actividad propia de suelo rústico. En esas parcelas, incluso se ha llegado a edificar viviendas sin licencia con carácter de habitabilidad permanente.
En esos asentamientos cada parcelista ha ido construyendo las casas sin sujeción a ordenanza edificatoria, establecida en normativa pública, y sin preocuparse en como hacer efectivas las cesiones obligatorias. Se preguntaban, ¿ que necesidad tenemos de zonas verdes públicas si todos tenemos nuestro jardincito privado ?
En esos asentamientos lo habitual es que nadie se interesara en redactar ni ejecutar un proyecto de urbanización por el que crear los servicios mínimos que la ley exige para habitar una vivienda, como fácilmente entenderás, me estoy refiriendo a servicios sin los cuales, la Generalitat, no concede Cédula de Habitabilidad a las viviendas.
La ausencia de un proyecto de urbanización ha significado que, aunque los propietarios de esos terrenos respetaran mutuamente las servidumbre de accesos a sus propiedades acordadas y a pesar de haberse asfaltado en algunos lugares, lo que tienen en la mayoría de ellos son caminos de tierra. En consecuencia, también, la ausencia de proyecto de urbanización conlleva que no haya áreas públicas de esparcimiento, que el abastecimiento de agua no sea potable por no provenir de la red pública municipal y que el vertido de aguas residuales no vaya a una EDAR pública, sino a fosas sépticas con comportamientos contaminantes del medio rural.
Puesto que en muchos casos ha caducado la posibilidad de incoar expedientes de restauración de la legalidad, la ley permite a los planes generales que se revisen declarar fuera de ordenación los asentamientos en áreas que no estén afectadas por algún tipo de protección, pero como ello traería consecuencias a las que no quieren enfrentarse los regidores, la ley permite a los planes generales categorizar esos suelos en urbano no consolidado obligando a su regularización mediante la promulgación y ejecución del correspondiente planeamiento urbanístico derivado ( en Cataluña ) y la urbanización de esos ámbitos de suelo urbano no consolidad, con cargo a los propietarios afectados, adoptando cualquiera de los sistemas de gestión previstos en la ley.
En definitiva, considerando que la CE ha promulgado directivas a las que todos los países miembros están obligados a adaptarse en un determinado plazo, la legislación básica y la de ordenación territorial y urbanística de las CCAA ha debido adaptarse a ellas en los últimos años. Debido a la adaptación producida, en los antiguos asentamientos en suelo no urbanizable han aflorado todas las irregularidades anteriormente descritas, irregularidades que desde los poderes públicos se pretende regularizar, con el menor coste posible para los afectados.
Para hacer frente a esta problemática y coadyuvar en los procesos de regularización de estos asentamientos, el gobierno catalán promulgo la Ley 3/2009, de 10 de marzo, de regularización y mejora de urbanizaciones con déficits urbanísticos.
Está ley establece los criterios que deben tener en cuenta los ayuntamientos en la aprobación de los planes derivados cuya finalidad sea la regularización de estos asentamientos-urbanizaciones y prevé la creación de un fondo público de ayudas para estas actuaciones. Si este fondo está suficientemente dotado para la regularización de la totalidad de los polígonos de actuación posibles.
Por último, manifestar mi opinión sobre el hecho de que el ayuntamiento no te conceda licencia para construir debería ser valorado positivamente. Siempre es preferible haya regidores que hagan cumplir la ley, como en ese municipio tarraconés que, como sucedió en Chiclana, haya propietarios que presenten una candidatura cuya objetivo es conseguir que la situación no cambie o, ya se verá con el transcurso del tiempo, que los costes de urbanización que deberían sufragar ellos, vayan con cargo a la generalidad de los contribuyentes. Si eso llegara a suceder, sería patético.
Un saludo.
Durante años, especialmente en zonas turísticas, la praxis de muchos ayuntamientos ha sido no incoar expedientes de restauración de la legalidad cuando se realizaban parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable ( hoy todas ilegales ) y conceder licencias para casetas de aperos a ubicar en esas parcelaciones, esa mala praxis les condujo a mirar hacia otro lado cuando donde se había concedido licencia para la casa de aperos, en realidad, se edificaba una vivienda sin ninguna posibilidad de vincularla con alguna actividad propia de suelo rústico. En esas parcelas, incluso se ha llegado a edificar viviendas sin licencia con carácter de habitabilidad permanente.
En esos asentamientos cada parcelista ha ido construyendo las casas sin sujeción a ordenanza edificatoria, establecida en normativa pública, y sin preocuparse en como hacer efectivas las cesiones obligatorias. Se preguntaban, ¿ que necesidad tenemos de zonas verdes públicas si todos tenemos nuestro jardincito privado ?
En esos asentamientos lo habitual es que nadie se interesara en redactar ni ejecutar un proyecto de urbanización por el que crear los servicios mínimos que la ley exige para habitar una vivienda, como fácilmente entenderás, me estoy refiriendo a servicios sin los cuales, la Generalitat, no concede Cédula de Habitabilidad a las viviendas.
La ausencia de un proyecto de urbanización ha significado que, aunque los propietarios de esos terrenos respetaran mutuamente las servidumbre de accesos a sus propiedades acordadas y a pesar de haberse asfaltado en algunos lugares, lo que tienen en la mayoría de ellos son caminos de tierra. En consecuencia, también, la ausencia de proyecto de urbanización conlleva que no haya áreas públicas de esparcimiento, que el abastecimiento de agua no sea potable por no provenir de la red pública municipal y que el vertido de aguas residuales no vaya a una EDAR pública, sino a fosas sépticas con comportamientos contaminantes del medio rural.
Puesto que en muchos casos ha caducado la posibilidad de incoar expedientes de restauración de la legalidad, la ley permite a los planes generales que se revisen declarar fuera de ordenación los asentamientos en áreas que no estén afectadas por algún tipo de protección, pero como ello traería consecuencias a las que no quieren enfrentarse los regidores, la ley permite a los planes generales categorizar esos suelos en urbano no consolidado obligando a su regularización mediante la promulgación y ejecución del correspondiente planeamiento urbanístico derivado ( en Cataluña ) y la urbanización de esos ámbitos de suelo urbano no consolidad, con cargo a los propietarios afectados, adoptando cualquiera de los sistemas de gestión previstos en la ley.
En definitiva, considerando que la CE ha promulgado directivas a las que todos los países miembros están obligados a adaptarse en un determinado plazo, la legislación básica y la de ordenación territorial y urbanística de las CCAA ha debido adaptarse a ellas en los últimos años. Debido a la adaptación producida, en los antiguos asentamientos en suelo no urbanizable han aflorado todas las irregularidades anteriormente descritas, irregularidades que desde los poderes públicos se pretende regularizar, con el menor coste posible para los afectados.
Para hacer frente a esta problemática y coadyuvar en los procesos de regularización de estos asentamientos, el gobierno catalán promulgo la Ley 3/2009, de 10 de marzo, de regularización y mejora de urbanizaciones con déficits urbanísticos.
Está ley establece los criterios que deben tener en cuenta los ayuntamientos en la aprobación de los planes derivados cuya finalidad sea la regularización de estos asentamientos-urbanizaciones y prevé la creación de un fondo público de ayudas para estas actuaciones. Si este fondo está suficientemente dotado para la regularización de la totalidad de los polígonos de actuación posibles.
Por último, manifestar mi opinión sobre el hecho de que el ayuntamiento no te conceda licencia para construir debería ser valorado positivamente. Siempre es preferible haya regidores que hagan cumplir la ley, como en ese municipio tarraconés que, como sucedió en Chiclana, haya propietarios que presenten una candidatura cuya objetivo es conseguir que la situación no cambie o, ya se verá con el transcurso del tiempo, que los costes de urbanización que deberían sufragar ellos, vayan con cargo a la generalidad de los contribuyentes. Si eso llegara a suceder, sería patético.
Un saludo.
Alga, muchas gracias por toda la información.
Perdona que siga con mi insistencia, es la desesperación e impotencia, pero creo que debe de haber alguna laguna legal que me permita dentro de no querer esquivar mis obligaciones (ceder 10%, costear urbanizacion, etc) me permita edificar mi vivienda. No se, aportar en el proyecto la finalización de mi calle, dejar preparada la conexion con alcantarilla, dejar una fianza hasta finalizarlo todo como me pidan...
sera mejor eso que no dejarlo todo como esta no? igual asi fomenta la acutacion de otros propietarios...
Perdona que siga con mi insistencia, es la desesperación e impotencia, pero creo que debe de haber alguna laguna legal que me permita dentro de no querer esquivar mis obligaciones (ceder 10%, costear urbanizacion, etc) me permita edificar mi vivienda. No se, aportar en el proyecto la finalización de mi calle, dejar preparada la conexion con alcantarilla, dejar una fianza hasta finalizarlo todo como me pidan...
sera mejor eso que no dejarlo todo como esta no? igual asi fomenta la acutacion de otros propietarios...
Conforme establece el artículo 41.1 del DL 1/2010, el suelo urbano puede ser edificado, de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico, y mediante el otorgamiento de la licencia de edificación correspondiente, si alcanza la condición de SOLAR. Sin embargo, se admite que las obras de edificación sean simultáneas a las de urbanización o de reurbanización, si previamente se presta la garantía y se ejecutan los elementos de urbanización que sean determinados por reglamento.
En consecuencia, siendo el planeamiento el instrumento que delimita las facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo, será condición necesaria que el POUM admita esa posibilidad en esa categoría de suelo y en ese polígono de actuación.
Sin conocer la ficha urbanística de ese polígono de actuación en concreto, es imposible saber si pueden autorizarse obras de edificación simultáneas a las de urbanización.
Si lo deseas, puedes indicar el municipio y la denominación del polígono de actuación.
En consecuencia, siendo el planeamiento el instrumento que delimita las facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo, será condición necesaria que el POUM admita esa posibilidad en esa categoría de suelo y en ese polígono de actuación.
Sin conocer la ficha urbanística de ese polígono de actuación en concreto, es imposible saber si pueden autorizarse obras de edificación simultáneas a las de urbanización.
Si lo deseas, puedes indicar el municipio y la denominación del polígono de actuación.
El problema es que ahora esta en tramite el nuevo poum y por tanto suspension de licencias aunque sea con el viejo pgou (donde he mirado y el suelo que ahora es SUNC era simplemente suelo urbano en un poligono de actuacion que jamas se ha ejecutado desde el 85)
En el nuevo, del que hay aprobacion inicial, pone:
No obstante, se podra otorgar licencia condicionada a la realización simutanea de las obras de urbanizacion cuando concurran las circumstancias siguientes: a. que el elemento urbanizador que falte no sea el acceso rodado ni la conexion a redes de saneamiento, de suministro electrico y abastecimiento de agua.
b. que previamente se preste garantia que asegure la ejecucion simultanea o sucesiva a la urbanización.
Luego establece que "en cualquier caso no se permitira la ocupacion de los edificios hasta que no este completamente acabada la obra urbanizadora y recepcionada por el ayuntamiento."
Entiendo que solo de esa propiedad, sino estamos en las mismas...
En el nuevo, del que hay aprobacion inicial, pone:
No obstante, se podra otorgar licencia condicionada a la realización simutanea de las obras de urbanizacion cuando concurran las circumstancias siguientes: a. que el elemento urbanizador que falte no sea el acceso rodado ni la conexion a redes de saneamiento, de suministro electrico y abastecimiento de agua.
b. que previamente se preste garantia que asegure la ejecucion simultanea o sucesiva a la urbanización.
Luego establece que "en cualquier caso no se permitira la ocupacion de los edificios hasta que no este completamente acabada la obra urbanizadora y recepcionada por el ayuntamiento."
Entiendo que solo de esa propiedad, sino estamos en las mismas...
Buenas tardes Dorayaki, hace unos días le indiqué la única posibilidad que, según mi criterio, podría permitir una urbanización parcial de la Unidad de Actuación, derivada de que la autonomía propia de la superficie urbanizada.
Dicho esto, en relación con la posibilidad de realizar la urbanización y la edificación de forma simultánea, que ahora parece que plantea, le comento lo siguiente.
El artículo 41 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo regula el derecho-deber de edificación de los propietarios en suelo urbano.
La regla general de este derecho-deber es la materialización del aprovechamiento urbanístico y la implantación de usos sobre un terreno cuando éste haya alcanzado la condición de solar, es decir, cuando se encuentre finalizada la urbanización (art. 41.1).
No obstante, siguiendo nuestra tradición histórica, este precepto incluye una de las excepciones a dicha regla general, al prever un supuesto en el que se puede llevar a cabo la edificación y la implantación de usos en terrenos que no hayan alcanzado la condición de solar.
Se trata de la ejecución simultánea de la edificación y la urbanización siempre que ello se garantice mediante garantía, se ejecuten los elementos principales de la urbanización (determinados vía reglamentaria), y se haya aprobado Proyecto de Reparcelación.
Sin embargo, lamento decirle que usted no prentende urbanizar y edificar de forma simultánea sino únicamente urbanizar una parte de la Unidad, de modo que este precepto en ningún caso ampararía su objetivo.
Además, si, como usted comenta, la propiedad se opone al desarrollo de la Unidad, la opción de urbanizar y edificar simultáneamente tendría los mismos problemas, dado que la gestión del planeamiento es la misma. Ello si obviamos que actualmente el sistema no es compensación sino cooperación, lo que exigiría el cambio del mismo.
Espero que mis indicaciones le sirvan de ayuda y, en todo caso, le recomiendo que cuente con un abogado urbanista y con un arquitecto urbanista, pues la cuestión que plantea requiere un conocimiento exhaustivo del urbanismo.
Dicho esto, en relación con la posibilidad de realizar la urbanización y la edificación de forma simultánea, que ahora parece que plantea, le comento lo siguiente.
El artículo 41 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo regula el derecho-deber de edificación de los propietarios en suelo urbano.
La regla general de este derecho-deber es la materialización del aprovechamiento urbanístico y la implantación de usos sobre un terreno cuando éste haya alcanzado la condición de solar, es decir, cuando se encuentre finalizada la urbanización (art. 41.1).
No obstante, siguiendo nuestra tradición histórica, este precepto incluye una de las excepciones a dicha regla general, al prever un supuesto en el que se puede llevar a cabo la edificación y la implantación de usos en terrenos que no hayan alcanzado la condición de solar.
Se trata de la ejecución simultánea de la edificación y la urbanización siempre que ello se garantice mediante garantía, se ejecuten los elementos principales de la urbanización (determinados vía reglamentaria), y se haya aprobado Proyecto de Reparcelación.
Sin embargo, lamento decirle que usted no prentende urbanizar y edificar de forma simultánea sino únicamente urbanizar una parte de la Unidad, de modo que este precepto en ningún caso ampararía su objetivo.
Además, si, como usted comenta, la propiedad se opone al desarrollo de la Unidad, la opción de urbanizar y edificar simultáneamente tendría los mismos problemas, dado que la gestión del planeamiento es la misma. Ello si obviamos que actualmente el sistema no es compensación sino cooperación, lo que exigiría el cambio del mismo.
Espero que mis indicaciones le sirvan de ayuda y, en todo caso, le recomiendo que cuente con un abogado urbanista y con un arquitecto urbanista, pues la cuestión que plantea requiere un conocimiento exhaustivo del urbanismo.
Pues si están suspendidas las licencias y la aprobación inicial de la revisión indica que el ayuntamiento podrá otorgar licencia condicionada a la realización simultánea de las obras de urbanización cuando concurran las circunstancias de que el elemento urbanizador que falte, no sea el acceso rodado ni la conexión a redes de saneamiento, de suministro eléctrico y abastecimiento de agua y que el ayuntamiento no permitirá la ocupación de los edificios hasta que no este completamente acabada la obra urbanizadora y recepcionada por él, creo que deberías tenerlo claro.
De la redacción del POUM debes interpretar que si están suspendidas las licencias significa que sus determinaciones afectan al polígono y aún levantada la suspensión, si faltara cualquiera de esos servicios urbanísticos básicos o no están estuviesen conectados a la red municipal, la licencia será denegada.
De la redacción del POUM debes interpretar que si están suspendidas las licencias significa que sus determinaciones afectan al polígono y aún levantada la suspensión, si faltara cualquiera de esos servicios urbanísticos básicos o no están estuviesen conectados a la red municipal, la licencia será denegada.
Sinceramente, olvídese de la edificación y urbanización simultáneas, pues se trata de un supuesto que no guarda ninguna relación con lo que pretende.
Por otro lado, debería haber aprovechado el trámite de información pública del Plan General para formular una propuesta de redelimitación de la Unidad de Actuación y de cambio de sistema.
Por otro lado, debería haber aprovechado el trámite de información pública del Plan General para formular una propuesta de redelimitación de la Unidad de Actuación y de cambio de sistema.
evidentemente hubiese hecho la propuesta si los expertos en urbanismo hiciesen las leyes entendibles para los mortales, pero claro, queda mejor usar un tipo de expresion que seguro que queda muy bien pero no lo entiende nadie...
la unidad que habia antes la han reducido para facilitar su desarrollo segun dicen, pero de momento tampoco facilita nada.
Lo que no entiendo es por que cuando habla de urbanizar en el poum tiene que ser todo y no lo que dependa de una sola casa... la interpretación puede ser así tambien no?
la unidad que habia antes la han reducido para facilitar su desarrollo segun dicen, pero de momento tampoco facilita nada.
Lo que no entiendo es por que cuando habla de urbanizar en el poum tiene que ser todo y no lo que dependa de una sola casa... la interpretación puede ser así tambien no?
Entiendo su postura pero también debe comprender que si usted, por ejemplo, ejecuta únicamente la urbanización de los terrenos con los que linda su parcela, dicha parcela nunca tendría los servicios urbanísticos básicos.
Además, al margen de los problemas que le he ido señalando en mis respuestas, ello plantearía muchos problemas jurídicos como, por ejemplo, que usted tuviera que conservar ese viario; así como problemas técnicos de conexiones de las redes e infraestructuras.
A ello se uniría que cada propietario urbanizaría los terrenos colindantes con su finca cuando fuera esa su voluntad. Sería un auténtico caos. Usted urbanizaría hoy, el vecino dentro de dos años, otro vecino dentro de cuatro años...
De ahí la regulación de la norma, que resulta del todo coherente.
abogadourbanismoymedioambiente@gmail.com
Además, al margen de los problemas que le he ido señalando en mis respuestas, ello plantearía muchos problemas jurídicos como, por ejemplo, que usted tuviera que conservar ese viario; así como problemas técnicos de conexiones de las redes e infraestructuras.
A ello se uniría que cada propietario urbanizaría los terrenos colindantes con su finca cuando fuera esa su voluntad. Sería un auténtico caos. Usted urbanizaría hoy, el vecino dentro de dos años, otro vecino dentro de cuatro años...
De ahí la regulación de la norma, que resulta del todo coherente.
abogadourbanismoymedioambiente@gmail.com
