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Construir habitacion sobre otra casa

24 Comentarios
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Construir habitacion sobre otra casa
15/04/2014 22:22
Hola a todos.
Intentare resumir y ser lo mas claro que pueda porque no se como explicar esto mejor.

Quiero hacer obra en mi casa. Concretamente, cerrar una terraza con sus ladrillitos y tal y convertirla en una habitacion mas de la casa.

Mi casa es de las antiguas... de cuando construian una parte de la casa sobre la casa de otro. Dicho de de otro modo, mi terraza (que por tamaño es mas bien balcon) está sobre el techo de la casa que hay debajo.
Hace ya unos 15 años se realizo una reforma de la terraza, colocando aislamiento y suelo nuevos, etc. El antiguo propietario, familiar ya fallecido del nuevo, me puso problemas tambien en su dia pero al final la cosa se hizo sin mayor problema y todo legalmente.

Tengo el proyecto ya realizado por el arquitecto y aprobado por el ayuntamiento. Por tanto, digo yo, cumple toda las normativas necesarias sobre seguridad, carga sobre la estructura, etc.

Bien... pues el dueño de la casa de abajo no quiere que cierre el medio metro de terraza. Por que? No lo se, pero no quiere.
Me dice que reformar lo que ya hay construido si me deja, pero cerrar ese medio metro no, y amenaza con pararme la obra, llevarme a juicio, etc, etc, etc.

Y yo... pues no tengo dinero, ni salud, ni edad, para afrontar un juicio. El si, y claro, pues ahora tengo miedo de hacer la obra.

En que puede basarse legalmente para impedir que esta obra se lleve a cabo?
Puedo hacer algo aparte de ir a juicio? Algun otro recurso o procedimiento?
Soy yo el que no tengo razon?

Gracias a todos por leerme y por los consejos/respuestas que podais darme.
Si el Ayuntamiento le ha autorizado la obra, en principio no debería tener problema alguno. Entendemos, en este sentido, que usted cumple la normativa urbanística para realizarla.
Para que la misma se paralice, su vecino lo deberá solicitar judicialmente; pero insistimos, si tiene la documentación en regla no debería tener problema alguno.
Un saludo.
19/04/2014 11:08
El cumplimiento de los parámetros urbanísticos no significa que no puedan perjudicar a terceros. Las licencias, para tener validez, se conceden sin perjuicio a terceros.

Si para realizar el cerramiento hace falta consentimiento unánime de la comunidad, sin duda alguna, puede haber un problema de imposible solución si dicho consentimiento no se consigue.
21/04/2014 05:01
Muchas gracias por las respuestas.

Bañuls González & Asociados:
Lo que no entiendo es en base a que puede solicitar la paralizacion? Si el poryecto ha pasado por colegio de abogados, ayuntamiento, etc, y ha sido aprobado... que puede alegar?

alga:
No hay comunidad. Son casas individuales, solo que por antiguedad su forma de construccion hizo que algunas habitaciones de mi casa esten construidas sobre una parte de la casa de abajo...y una de esas "habitaciones" es la terraza.

Podria usted extenderse en la parte de "perjudicar a terceros"? Las licencias, tengo entendido, solo se aprueban cuando cumplen todos los parametros. Es asi?

Es mas, me he ofrecido a firmar cualquier documento que considere necesario haciendome responsable de cualquier perjuicio que se le pueda causar... y ni asi.


Gracias de nuevo por su tiempo y su ayuda.
21/04/2014 08:55
Que no esté constituida la comunidad de propietarios no significa que las relaciones entre los mismos no deban regirse por loa LPH, en este caso, la terraza constituye un elemento común ( art. 396 del CC ) en tanto que sirve de cubierta a la habitación del propietario de la vivienda inferior.

Mi opinión es que, con independencia de que urbanísticamente sea posible el cerramiento de la terraza, es preciso recabar el consentimiento unánime de los propietarios del elemento común.

Por esa razón, todas, absolutamente todas las licencias de obras se conceden sin perjuicio de terceros. Verifícalo en la tuya.

23/04/2014 17:50
Muchas gracias una vez mas por la respuesta.

Entiendo (creo).
En tal caso, si el se opone, ¿deberia ser un juez quien decidiera sobre ello?
¿Legalmente, al ser elemento comun, ya queda meridianamente claro que no puedo hacer nada sin el consentimiento del otro propietario y por tanto ante un juez no tengo ninguna posibilidad?

Gracias de nuevo :)
23/04/2014 19:06
Hola a todos,

antes de nada decir que soy arquitecto, y que todo lo que esté fuera de derecho urbanístico, incluso a veces este mismo, está fuera de mis conocimientos. Pero aportando mi punto de vista e interpretación al conflicto puedo decir que:

-Urbanísticamente no le veo ningún problema para hacer las obras, pues así lo avala el proyecto (que estará hecho en base al planeamiento y normativa vigente) y la licencia Municipal de obras (que de nuevo vuelve a avalar que el proyecto cumple con el planeamiento y normativas vigentes).

Decir que si no fuere así, que el proyecto no cumpliere con planeamiento y normativa. En caso de demanda, evidentemente, un tribunal tiraría por los suelos esos "avales" , y se tendría que restablecer la "legalidad urbanística"

- Según interpreto, se trata de un cuerpo de edificación que VUELA sobre el vecino. Por tanto, estaríamos hablando de un derecho de vuelo no? derecho que creo que no regula el CC pero si la LH no?

Por tanto, y hechas estas conclusiones, creo que las respuestas al conflicto está es si ese derecho, en el presente caso, existe o no, y qué alcance tiene dicho derecho.
23/04/2014 22:21
Hola troton, gracias por tu mensaje.

No comprendo el significado de volar en este contexto. Lo explico, a ver si es eso... :)

Resulta que esta pequeña habitacion y la pequeña terraza (mide algo asi como 1.5m x 3,5m) estan construidas "sobre el techo" de la vivienda de abajo. Esto viene siendo asi desde hace mas de medio siglo.

Hablando con mi arquitecto (segun yo le he entendido...) me dice que no entiende que base tecnica pueda tener para paralizar la obra, ya que el aumento de carga sobre la construccion actual seria minimo (solo cerrar la terraza "de obra" y con una ventana amplia), y que dicha carga estaria soportada por un muro de carga en el interior y por la fachada (casas antiguas, muros de 60cm).


PS. Mi abogado ha ido a hablar con el dueño de la otra casa pero su unico motivo para no permitir la obra es "no, porque no"...
23/04/2014 23:36
Efectivamente, si comienzas las obras y el vecino no está conforme con la servidumbre que tales obras llevan implícita, éste debe negarla de forma fehaciente, pero tú, por supuesto, teniendo en cuenta que tienes la autorización administrativa para realizarlas puedes continuarlas sin ningún problema mientras no haya un auto judicial de paralización provisional.

Para que un juez dicte ese auto el vecino deberá solicitarle que le amparo en la servidumbre previamente negada fehacientemente. Con la información que es facilitado creo que la servidumbre sería negada.

En el supuesto de que seáis solo vosotros dos los vecinos, estas situaciones se resuelven compensando económicamente a la otra parte por la servidumbre soportada e inscribiéndola en el registro de la propiedad.
24/04/2014 16:48
Gracias de nuevo por la respuesta, alga.

Entonces... resumo, a ver si he conseguido aclararme (soy un negado para las cuestiones legales) :

1. Los elementos comunes a las dos casas, aun sin haberse establecido comunidad de vecinos ya que no vivimos en un bloque sino en casas independientes con entradas diferentes, etc... se rigen de todos modos por la LPH

2. Por tanto, mi suelo / su techo es un elemento comun.

3. Segun leo en el articulo 7.1 de la LPH, para poder modificar el exterior de mi casa cerrando la terraza debe haber acuerdo entre los dueños de la propiedad comun.


Si hasta ahi voy bien, tengo tres preguntas nuevas:

A. ¿El articulo 7.1 de la LPH implica que simplemente el hecho de no haber acuerdo, sin que se justifique un motivo para ello, no puedo cerrar la terraza?
¿El propietario de abajo no tendria que dar alguna justificacion tecnica o de algun tipo por la que se opone a la obra?


A. Si no puedo cerrar la terraza... ¿podría reformar lo que ya hay construido?
Es decir, ¿podria cambiar el suelo, derribar tabiques interiores, etc, o eso tampoco debido que se sigue haciendo sobre el elemento comun suelo/techo ?

B. ¿El muro que separa mi habitacion de mi terraza se considera elemento exterior? Lo pregunto porque, si no se considera exterior... ¿podria derribarlo?


Un saludo y gracias de nuevo a todos por vuestra ayuda y vuestra paciencia.
24/04/2014 16:50
Vaya, las 3 preguntas eran A B y C ... pero me he liado :)
24/04/2014 21:45
Aquí parece que no se tiene en cuenta que dicen las escrituras de ambas propiedades. Me da la impresión de que la regulación legal de la situación es por la vía del artículo 541 del CC.

Es lo que se denomina " servidumbre por destino del padre de familia o del propietario común ".

Tu abogado, que supongo habrá leido las escrituras, ¿ que opina ?

En respuesta a tus preguntas y a expensas de equivocarme, mi opinión es :

A) No precisa justificar su negativa. ( no se si un juez lo consideraría abuso de derecho )

B) En tu casa puedes cambiar el suelo y modificar la distribución interior, sin menosco de los elementos comunes que pudieran existir.

C) El muro exterior, si es de aplicación la LPH sería un elemento común. Entiendo que no podrías derribarlo sin su consentimiento. ( otra cosa sería que sea necesaria su demolición si la casa está dentro de un ámbito sujeto a rehabilitación forzosa )

En fín, si ya tienes un abogado asesorándote, creo que debería ser él quien conozca tus derechos y te aconseje como actuar.
25/04/2014 04:51
Gracias de nuevo, alga.

Mi abogado... aunque suene mal decirlo precisamente en este foro... creo que no esta haciendo todo lo posible. Esto es un pueblo no muy grande, y parece que esto de enfrentarse con un cliente potencial y por ende familiares, amigos, etc... pues hace que, a mi juicio, no se este tomando el tema todo lo en serio que yo desearia.
Por eso me he intentado asesorar, aun consciente de mi limitada capacidad para entender todo lo que me explicais, mediante otros medios para decidir si necesito un cambio de abogado o simplemente soy victima de mi percepcion como parte interesada. Comprendo que a veces el mejor abogado no es el que te dice "adelante" sino el que te dice "no se puede", pero necesitaba otras opiniones ya que él no es muy comunicativo en ese aspecto.

Lo de las escrituras es un tema que puede cambiarlo todo, o no.

Resulta que, como esta casa y esta terraza existen desde una epoca donde las cosas se vendian y el unico contrato era la palabra... pues precisamente de esa habitacion y terraza no hay escrituras. Pero tampoco hay escrituras de la casa de abajo.
Segun tengo entendido si podemos justificar que venimos usando esa habitacion/terraza desde hace mas de medio siglo el problema no seria tanto... o si?

Como suponia que este tema podria cambiar la situacion radicalmente queria hacerme una idea primero de lo que era "lo normal" antes de introducir ese elemento.


Una vez mas, gracias por tu/vuestro tiempo y paciencia conmigo.
25/04/2014 05:09
Relacionado con lo que acabo de mencionar sobre la (ausencia de) escrituras y el 541 del CC... podrian aqui aplicarse los articulos 537 y 538 del CC?
25/04/2014 08:51
No tiene nada que ver.

No he leído que el vecino te cuestione la propiedad y el uso privativo de la terraza, si no el cerramiento.
Es distinto.
25/04/2014 13:40
No, no cuestiona la propiedad ni el uso, es cierto. Lei los articulos y ... pues eso, que escuche campanas sin saber de donde venia el sonido :)
Respecto a lo de la ausencia de escrituras de esa habitacion y de la casa de abajo... empeora mi situacion o no influiria demasiado?

Gracias, una vez mas.
26/04/2014 04:43
Una ultima pregunta (creo):

Tengo la sensacion de que entre todas las respuestas que he recibido no hay unanimidad sobre si en mi/nuestro caso seria de aplicacion la LPH.

¿Que factores decidirian esta cuestion?


Para completar la descripcion, decir que mi casa y esta otra son completamente independientes, construidas sobre suelo no comun... excepto esa habitacion y terraza, contruida sobre el techo de esa vivienda.
Toda esta manzana de edificios esta construida basicamente asi, casas construidas unas junto y sobre otras con el paso de los años.

Gracias.
26/04/2014 04:50
Ah, y otra cosa... no ha habido nunca gastos comunes. Cada cual ha pagado sus arreglos de su propio bolsillo.

Es mas, hace unos 20 años el entonces vecino de abajo realizo una obra, a la que accedimos con la condicion de que ya que tenia que derribar nuestra terraza la reconstruyera al finalizar su obra... pues no lo hizo, y lo tuvimos que pagar de nuestro bolsillo.

Esto de que no haya gastos comunes tiene alguna relevancia?
26/04/2014 12:15
Tu mismo.

El Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de Santander dictó sentencia de 20 de mayo de 2008 en el juicio ordinario n.º 852/2007, en cuyo Fundamento de Derecho 3ª dice :

“ Por aplicación de lo dispuesto en el artículo 2.b) de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, pese a que la Comunidad de Propietarios en la que se integra el inmueble litigioso no se ha constituido formalmente como tal, le es aplicable la citada LPH. Por ello, de conformidad con los artículos 7.1, 12 y 17.1 de esta LPH, el propietario de una vivienda sometida al régimen de propiedad horizontal, no puede alterar la estructura del edificio, el aspecto exterior de la fachada, sus elementos arquitectónicos, configuración o elementos exteriores, sin la autorización unánime del resto de los propietarios, manifestada a través de la Junta general. Asimismo, son reiteradas las sentencias del Tribunal Supremo que recuerdan que el propietario solo puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local si no menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, configuración o estado exteriores, y no perjudica los derechos de otros propietarios, mientras que, en el resto del inmueble no puede efectuar alteración alguna, salvo que lo consientan todos los dueños, dado que se entiende que ello afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, que no es otro que el de exigencia de unanimidad “

Recurrida esta sentencia en apelación ante la Audiencia Provincial de Cantabria, esta, en Sentencia de 15 de julio de 2009 de la Sección 4ª, desestima los recursos de apelación interpuestos y confirma la sentencia, de fecha 20 de mayo de 2008, dictada por el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 7 de Santander.

Finalmente, la Sentencia de la Sala 1 del Tribunal Supremo nº 142/2013, de 4 de marzo de 2.013, declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 4.ª de la Audiencia Provincial de Santander en el rollo de apelación n.º 630/2008.
26/04/2014 17:40
Muy interesante. Gracias, alga.

Imagino que lo estoy entendiendo mal, pero...aqui no hay "comunidad de propietarios", porque no hay "un edificio" sino varios, construidos junto/sobre otros a lo largo de los años.
La LPH se refiere a "un edificio", pero ¿se considera "un edificio" a dos casas construidas una junto a la otra?

Claro, el hecho de que una parte minima de mi casa este sobre el techo de la otra casa es seguramente lo que incluye mi caso dentro de la LPH, pero no termino de entender que significa "un edificio" en este contexto legal.

Podria alguien aclararme estos aspectos?

Por enesima vez, gracias.