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Derechos de un Propietario

17 Comentarios
 
Derechos de un propietario
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30/01/2007 21:12
Saludos al Foro.
Solo 3 consultas breves. Me urge.
1ª ¿Si para pagar las obras de la ITE pueden obligar a un vecino a vender un Bien Común (Porteria) porque la Comunidad no tiene dinero y no quieren aumentar las Derramas propias para ello ?

2ª ¿Si ante la negativa a dicha venta del Bien Común ¿ puede la Comunidad requerir autorización judicial para que medie en dicho requisito de unanimidad para ello? ¿Dicho vecino puede ser obligado por el Juez a venderlo?

3ª Si la Comunidad de Propietarios solicita a la Comunidad de Madrid y/o Ayuntamiento una subvencion para las obras de la ITE ; y un vecino no quiere solicitar dicha subvención ¿ Le conceden las subvenciones al resto de los vecinos (si les correspondiese por ingresos)?

Gracias por las respuestas


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30/01/2007 21:26
Los elementos comunes son indisponibles, salvo que exista unanimidad de todos los propietarios o que deban ser derribados por causas de seguridad, por ejemplo aleros con peligros de desplome o vivienda de portero situada en patio común y ruinosa por desuso. El Juez no puede ir en contra de la Ley , la vivienda del portero, no es un bien indiviso de todos los comuneros, sino una parte del edificio y como dije antes un elemento común y para su supresión o nuevo destino, es necesario el voto unanime de todos los copropietarios.
La Cominnidad de Propietarios o un Comunero, puede solicitar subvenciones , que favorezcan a la Comunidad , si perjudican responderá por ellas.
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01/02/2007 21:29
Saludos al Foro.
Solo 3 consultas breves. Me urge.

1ª ¿Si para pagar las obras de la ITE pueden obligar a un vecino a vender un Bien Común (Porteria) porque la Comunidad no tiene dinero y no quieren aumentar las Derramas propias para ello ?

RESPUESTA.- NO

2ª ¿Si ante la negativa a dicha venta del Bien Común ¿ puede la Comunidad requerir autorización judicial para que medie en dicho requisito de unanimidad para ello? ¿Dicho vecino puede ser obligado por el Juez a venderlo?

RESPUESTA.- EN PRINCIPIO ME INCLINO POR LA RESPUESTA NEGATIVA YA QUE SE TRATA DE UN ELEMENTO COMÚN.

3ª Si la Comunidad de Propietarios solicita a la Comunidad de Madrid y/o Ayuntamiento una subvencion para las obras de la ITE ; y un vecino no quiere solicitar dicha subvención ¿ Le conceden las subvenciones al resto de los vecinos (si les correspondiese por ingresos)?

EN ESE CASO LA SOLICITUD DE LA SUBVENCIÓN LA HARÍA EL PRESIDENTE EN NOMBRE DE LA COMUNIDAD PORQUE PARA ELLO ÚNICAMENTE REQUIERE MAYORÍA Y EN CASO DE OTORGARSE, SE CONCEDERÍA A LA COMUNIDAD EN GENERAL, BENEFICIANDO A TODOS Y CADA UNO DE SUS MIEMBROS.
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01/02/2007 21:43
Muchas GRACIAS dickTurpin.

PERO HAY NOVEDADES, Me acaba de informar un abogado, que el Juez puede obligarnos a vender el Bien Comun si LA COMUNIDAD SE DECLARA EN DEUDA, y eso es lo que pretenden, puesto que debemos 2 millones por las obras de la ITE y ahora la dueña de un local nos ha denunciado para arreglarle la poceria y cuesta otros 2 millones.

ANTE ESTA NUEVA SITUACION Parece que PODEMOS perder el juicio de mediacion .

Pero podeis decirme QUE MOTIVO TENGO QUE DAR AL JUEZ cuando me pregunte por que no queremos vender el BIEN COMUN para tener alguna posibilidad de ganar?

ESTOY PERDIDA y lo veo un poco negro .....
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01/02/2007 21:45
He tenido un lapus grave QUERIA DECIR si la comunidad se declara en QUIEBRA, NO EN deuda.....
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02/02/2007 09:30
Muy claro lo tiene que tener tu abogado para haber hecho una manifestación de ese tipo. Lo cierto es que él puede estudiar la documentación de la Comunidad de Propietarios y yo no, pero debo hacerte las siguientes consideraciones por si te sirven de ayuda:

1º. Cabe la posibilidad de que la vivienda del portero sea una finca registral independiente que tenga asignada una cuota de participación en el edificio. En ese caso, seríais copropietarios de la vivienda todos y cada uno de los propietarios, constituyendo la misma un elemento privativo.

En ese supuesto habría un condominio sobre la misma y en efecto, cualquiera podría solicitar la división del mismo y la venta de la vivienda.

¿Cómo saber si ese es el caso? Tienes que averiguar si la vivienda tiene una cuota de participación en gastos comunes asignada.

Muy particularmente dudo que esa sea la figura pero ante una manifestación tan clara como la que dices te ha hecho tu abogado, es una posibilidad.


2º. También cabe el supuesto de que el título constitutivo del edificio tenga prevista la posibilidad de la obligación de vender la vivienda del portero en caso de supresión del servicio y sea esa la razón por la que tu abogado te haya transmitido dicha noticia.


3º. Lo usual es que la vivienda sea un elemento común, no por naturaleza, sino por destino y en consecuencia podría desafectarse la vivienda del portero, pero como dicha desafectación afecta al título constitutivo de la propiedad horizontal es preciso que se adopte un acuerdo de la Junta de Propietarios que entiendo debe adoptarse por UNANIMIDAD ya que es uno de los comprendidos en el párrafo 1º de la norma 1ª del artículo 17 de la Ley.

Pero es que además, debes pensar que probablemente alguna de las viviendas del edificio habrán sido adquiridas mediando un préstamo con garantía hipotecaria y dicho préstamo grava no solo el elemento privativo, sino que también grava los elementos comunes inherentes al mismo, como lo es la vivienda del portero.

En ese caso habría que preguntarse si es necesario para la desafectación de la vivienda y su posterior enajenación el consentimiento de los titulares del derecho real de hipoteca (los bancos) que grave alguno de los pisos o locales privativos del inmueble.

La respuesta es negativa, si bien la resolución de la Dirección General de los Registros de 13 de junio de 1998 se ha ocupado del tema al declarar que el consentimiento no es necesario, pero la finca formada seguirá afecta, en las cuotas correspondientes, a las hipotecas en cuestión. Dicha resolución es ratificada por la de 28 de febrero de 2000 (BOE 23 de marzo), lo que significa que NO podríais vender la vivienda libre de cargas y gravámenes sin consentimiento de los bancos.

Por otra parte dicha desafectación acarrearía otra consecuencia cual es la reasignación de las cuotas de participación en el edificio de todos los elementos privativos, lo que también exige la adopción de un acuerdo unánime.

Por lo expuesto, salvo los dos primeros apartados de mi contestación, no comparto la opinión de tu abogado y ningún Juez puede obligarte a vender.

Por otro lado no existe ningún procedimiento de mediación judicial. Quizá me estás hablando de un acto de conciliación, pero en ese caso el Juez te preguntará si hay avenencia con las pretensiones de los demandantes o no. En ese caso tienes total libertad para elegir y por supuesto, puedes decir NO, sin que el Juez te pueda obligar a decir lo contrario.

Para finalizar te diré que no se de donde te sacas las cosas y me da la sensación de que o bien funcionas con muchísima rumorología, o bien tus temores hacen que tu imaginación se dispare, ya que las Comunidades de Propietarios carecen de personalidad jurídica y consecuentemente NO PUEDEN DECLARARSE EN CONCURSO (quiebra para que lo entiendas) EN NINGÚN CASO. Eso lo puedes comprobar en la Ley 22/2003, de 9 de julio Concursal.

Saludos.
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02/02/2007 14:54
Que poca, mejor muy poca idea tienen algunos, madre mia, las subvenciones son de caracter individual!!!!!, auqnue eso si, el expediente lo tenga que abrir el presidente o administrador en su nombre en su defecto.
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02/02/2007 16:55
La solicitud de ayuda o subvención la hace el presidente en nombre de la comunidad, y dentro de esa solicitud, se adhieren los propietarios, eso sí , si ellos quieren. Ahora bien, si la ayuda obtenida ha minorado, en el importe que en el acuerdo de concesión de la subvención corresponde a cada uno de los pisos, exclusivamente, la contribución al coste de las obras, que en proporción al coeficiente de participación en el edificio, corresponde a los vecinos que se adhirieron a la solicitud, entonces, dicha ayuda se atribuirá a estos vecinos.
Por el contrario, si la ayuda ha minorado la contribución de todos los vecinos, entonces, se atribuirá a todos ellos en función de su coeficiente de participación.
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02/02/2007 19:23
Gracias por vuestras respuestas, tal vez mi falta de practica en el lenguaje tecnico en el que os moveis, me hace dificil entender todo lo que decis a la primera... estoy releyendo para comprenderlo bien.

Pero informo que el abogado solo estuvo conmigo media hora y solo lleve el acta de la ultima reunion y la convocatoria de la proxima. Asi los datos que tenia eran los que yo intente explicarle lo mejor posible.

Los datos que yo se explicar es que la Porteria que quieren vender esta incluida en nuestras escrituras cuando se compro la casa en 1969 como bien comun.por lo tanto no existe escritura de la porteria. Lleva casi 20 años sin ningun uso y para venderla hay que habilitarla haciendo obras (2 millones).
Y quieren a la vez segregarla de un local que actualmente esta alquilado con renta antigua. Y quieren vender la porteria y/o local junto o separado. Y venderselo a la persona que tiene alquilado el local por 24 millones (la suma de ambos local y porteria tendra 57 metros maximo).

espero que con estos datos podais comprender mejor mi angustia, por es MUY COMPLICADO.

Si ahora se os ocurre alguna explicacion mas estoy encantada de seguir aprendiendo de estos temas tan complejos.
La proxima reunion la tengo el martes y no se que va a pasar, de momento que van a votar en mayoria para textualmente dice la convocatoria "RECABAR AUTORIZACION JUDICIAL PARA REQUISITO DE UNANIMIDAD".

MUCHAS GRACIAS :-)

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02/02/2007 19:25
Entonces la respuesta es la que te he dado a partir del mi punto 3º.

No pueden recabar la autorización judicial sin tu cosnentimiento, se pongan como se pongan.
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02/02/2007 19:28
muchas gracias por tu rapidez de respuesta.
voy a leerlo e imprimirlo para entenderlo bien.
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02/02/2007 19:41
Entonces Dick Turpin quieres decir con tu ultima frase "NO PUEDEN RECABAR LA AUTORIZACION JUDICIAL SIN TU CONSENTIMIENTO" que cuando yo vote que No estamos de acuerdo con ir al Juez no pueden hacerlo??? y ya esta, con nuestro voto en contra de ir al Juez no pueden llevarnos a mediar al Juez ?????

Entiendo que deben estar de acuerdo ambas partes (todos lo vecinos y nosotros) para ir al Juez???

Perdona mi torpeza, soy MUY NOVATA y se me nota ;-)
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02/02/2007 19:49
Lo que quiero decir es que con tu voto en contra de vender, no pueden vender.

Ellos pueden aprobar por mayoría ir al Juez, pero el Juez tampoco podrá obligarte ni condenarte a modificar tu voto. Si no quieres vender, nadie puede obligarte. Ni siquiera el Juez. Lo que no podrás evitar es que vayan al Juzgado si quieren ir.
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02/02/2007 19:56
Ahora me queda claro. Superagradecida.

Me encanta el funcionamiento del Foro cuando las respuestas coinciden casi tras poner las preguntas.

Seguro que tendre que hacer mas uso del foro tras la reunion del martes... veremos que nos espera...

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02/02/2007 20:19
En lo referente a la subvención, sigue la respuesta de consejogratis. Es mejor y más acertada que la mía.
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04/02/2007 10:13
Perdonarme que insista en el tema de la UNANIMIDAD a la venta del Bien Comun.

Pero ayer estuve en la Oficina de la Vivienda de la Comunidad de Madrid y me vuelven a decir que si, que el juez puede obligarnos a vender y que tendremos que demostrarle al Juez nuestros motivos para no vender.

Como ya os dije hay por medio una denuncia de la dueña del local (que quiere comprar el bien comun) que nos ha llegado del Ayuntamiento y eso puede ser lo que tome el Juez como motivo de obligarnos... ¿Es cierto?

Recomendarme que MOTIVO tengo que dar el martes en la reunion (que es lo que constara en acta) que es lo que llevara la Comunidad al Juez y tendremos que demostrar.

Yo creia que era tan facil como decir que no queremos perder un bien comun, puesto que no nos hemos opuesto a pagar las obras de la ITE ni nos hemos opuesto a hacer las obras. ¿ No es suficiente?

Espero vuestras recomendaciones....

Muchissimas gracias
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05/02/2007 11:26
Es que debes diferenciar los conceptos:

1º. En los supuestos en que hay un bien común, es posible obligar a un copropietario a vender el mismo.

Sin embargo, en el caso que me estás planteando, no es tan clara la posibilidad por lo siguiente:

1º. La vivienda del portero constituye un elemento común por destino y por tanto no es un elemento privativo.

2º. Hay que desafectarlo previamente y la desafectación de elementos comunes requiere la adopción del acuerdo por unanimidad.

3º. Estará grabado como elemento común que es, por las hipotecas que haya de las viviendas privativas.

4º. Habrá que modificar las cuotas de contribución en gastos comunes del resto de elementos privativos, lo cual requiere también acuerdo unánime. ¿Un Juez va a decidir cual va a ser la nueva cuota de participación?


Por otra parte no estás obligada a decir en junta el motivo por el que te niegas a votar a favor de la venta. Simplemente tienes que decir hacer constar en acta tu negativa sin más explicaciones.


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05/02/2007 18:56
Gracias Dick Turpin, me quedo mas tranquila con tu ultima explicacion.

Pero no sabes lo que es tener a 12 vecinos vociferando contra tu voto en contra.... es muy dificil dar explicaciones en esa situacion.... Todos preguntando PORQUE, que sin motivo no nos podemos negar, que si somos vecinos insolidarios, malos vecino, bla bla bla ... Hay que vivirlo .... te hacen sentir culpable si no das motivos....
Mañana es el gran dia, veremos como esta el patio :-)
Gracias de nuevo

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