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Derrama : ¿ A quién corresponde el pago?
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La cuestión aquí no es cuándo hay que exigir el pago de la derrama sino cuándo es exigible, cosa distinta. La derrama es exigible cuando establezca la Junta. Si la junta no establece fecha, no hay obligación a plazo por lo que es exigible desde que el acuerdo es ejecutivo.
El encargado de materializar ese acuerdo es el administrador (no el Presidente) porque tiene la competencia para realizar los cobros y los pagos.
El certificado no sabemos en qué términos se expidió. Actualmente es habitual referirse solamente a estar al corriente, como también es habitual que se haga referencia a gastos extraordinarios aprobados.
Por último, que la vivienda responda de la deudas no pagadas es una garantía como puede serlo una hipoteca. Eso no implica que el dueño del piso pase a ocupar la posición del deudor. Si así fuese, la ley no diría que responde la vivienda sino que diría que responde directamente su nuevo propietario. Si la deuda es del anterior, hay que actuar contra él por todos los procedimientos legales y sin dejadez de los mismos. Solamente cuando no hubiera forma de cobrar al anterior (por ejemplo, por insolvencia) cabría ir contra el nuevo propietario.
El encargado de materializar ese acuerdo es el administrador (no el Presidente) porque tiene la competencia para realizar los cobros y los pagos.
El certificado no sabemos en qué términos se expidió. Actualmente es habitual referirse solamente a estar al corriente, como también es habitual que se haga referencia a gastos extraordinarios aprobados.
Por último, que la vivienda responda de la deudas no pagadas es una garantía como puede serlo una hipoteca. Eso no implica que el dueño del piso pase a ocupar la posición del deudor. Si así fuese, la ley no diría que responde la vivienda sino que diría que responde directamente su nuevo propietario. Si la deuda es del anterior, hay que actuar contra él por todos los procedimientos legales y sin dejadez de los mismos. Solamente cuando no hubiera forma de cobrar al anterior (por ejemplo, por insolvencia) cabría ir contra el nuevo propietario.
Juan S.
La cuestión primigenia era responder a la pregunta de a QUIEN LE CORRESPONDE PAGAR, siendo la respuesta que si no se emitieron los recibos antes de la adquisición de la vivienda debe pagar el comprador
El debate adicional es el referente al momento en el que el Administrador de la Finca debe emitir al cobro los recibos si la derrama aprobada corresponde a la ejecución de obras (pues es este el único supuesto en el que le corresponde efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes). En todos los demás, le corresponde al Presidente, salvo que la Junta encomiende expresamente esa función al Administrador.
Sostienes que el momento de la emisión de los recibos debe ser el que acuerde la Junta y ninguna objeción tengo al respecto.
Sigues diciendo que a falta de acuerdo la emisión debe realizarse desde que el acuerdo es ejecutivo y también estoy de acuerdo, pero no del modo ni en el sentido que sostienes, por lo siguiente:
1º.- Momento en el que el acuerdo es ejecutivo.- Si el acuerdo no precisa para su aprobación de mayorías cualificadas, es exigible desde el día siguiente al que se aprobó.
2º.- Si para su aprobación precisa de mayorías cualificadas que exijan que deba notificarse a los propietarios ausentes -art. 17.8 de la LPH- no se sabrá el resultado de la votación hasta transcurrido este plazo, momento en el que podrá ser ejecutivo.
3º.- Ejecución del acuerdo.
La cuestión a analizar es la referida a la adopción del acuerdo por la Junta general de Propietarios y su reflejo en el acta.
Si la Junta de Propietarios ha fijado plazos de vencimiento para atender el pago de la derrama, habrá que estar a dichos plazos para emitir los recibos (si alguno de los plazos hubiera vencido, deberá reflejarse en el certificado de deudas).
Si la Junta de Propietarios hubiera aprobado la obra y el presupuesto sin fijar plazos de vencimiento para exigir el pago de la derrama, la cuestión se complica.
Sostienes que, si no se hubiera aprobado vencimiento alguno, dicho acuerdo será ejecutivo desde el día siguiente a la aprobación del acuerdo lo que obliga al Administrador a emitir el recibo en un breve plazo (máximo un mes).
Podría replicar que la obligación de pago nacerá cuando la deuda sea líquida, vencida y exigible y al no haber fijado la Junta una fecha de vencimiento, no se puede exigir el pago convirtiendo el acuerdo en estéril por un motivo formal.
No obstante lo anterior, parece que en este caso se encomendó la gestión del acuerdo al Administrador.
Una cosa es que el acuerdo sea ejecutivo y otra su gestión, y al Administrador compete decidir el momento en el que va a emitir al cobro los recibos, siéndole de aplicación las reglas del mandato en cuanto a que, en ausencia de instrucción precisa sobre la emisión de los recibos, deberá hacer todo lo que, según la naturaleza del negocio, haría un buen padre de familia (art. 1719 Cc).
Y en el desarrollo de esa gestión, me parece razonable que necesite comunicar a todos los propietarios con carácter previo, las fechas en las que tiene prevista la emisión y hasta es posible que tenga que hacer una prospección entre los propietarios para tratar de elegir las fechas que mejor se adapten a la economía de la mayoría.
Y sabido es que el Administrador giró los recibos al cobro a los dos meses de haberse aprobado el acuerdo, plazo que reitero, me parece más que razonable no existiendo disposición legal alguna que le obligue a girar los recibos en una fecha concreta a falta de acuerdo.
Respecto a las posibles diferencias entre comprador y vendedor, es una cuestión que sí atañe a la Comunidad por ser ésta quien ha emitido el certificado de deuda por medio de su Secretario con el Vº Bº del Presidente y al respecto, insisto en que el certificado debe hacer referencia a si el propietario/vendedor está al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude a fecha de emisión del certificado, sin que la Ley exija reflejar en el certificado la existencia de derramas futuras.
Espero haberlo explicado bien.
Saludos.
La cuestión primigenia era responder a la pregunta de a QUIEN LE CORRESPONDE PAGAR, siendo la respuesta que si no se emitieron los recibos antes de la adquisición de la vivienda debe pagar el comprador
El debate adicional es el referente al momento en el que el Administrador de la Finca debe emitir al cobro los recibos si la derrama aprobada corresponde a la ejecución de obras (pues es este el único supuesto en el que le corresponde efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes). En todos los demás, le corresponde al Presidente, salvo que la Junta encomiende expresamente esa función al Administrador.
Sostienes que el momento de la emisión de los recibos debe ser el que acuerde la Junta y ninguna objeción tengo al respecto.
Sigues diciendo que a falta de acuerdo la emisión debe realizarse desde que el acuerdo es ejecutivo y también estoy de acuerdo, pero no del modo ni en el sentido que sostienes, por lo siguiente:
1º.- Momento en el que el acuerdo es ejecutivo.- Si el acuerdo no precisa para su aprobación de mayorías cualificadas, es exigible desde el día siguiente al que se aprobó.
2º.- Si para su aprobación precisa de mayorías cualificadas que exijan que deba notificarse a los propietarios ausentes -art. 17.8 de la LPH- no se sabrá el resultado de la votación hasta transcurrido este plazo, momento en el que podrá ser ejecutivo.
3º.- Ejecución del acuerdo.
La cuestión a analizar es la referida a la adopción del acuerdo por la Junta general de Propietarios y su reflejo en el acta.
Si la Junta de Propietarios ha fijado plazos de vencimiento para atender el pago de la derrama, habrá que estar a dichos plazos para emitir los recibos (si alguno de los plazos hubiera vencido, deberá reflejarse en el certificado de deudas).
Si la Junta de Propietarios hubiera aprobado la obra y el presupuesto sin fijar plazos de vencimiento para exigir el pago de la derrama, la cuestión se complica.
Sostienes que, si no se hubiera aprobado vencimiento alguno, dicho acuerdo será ejecutivo desde el día siguiente a la aprobación del acuerdo lo que obliga al Administrador a emitir el recibo en un breve plazo (máximo un mes).
Podría replicar que la obligación de pago nacerá cuando la deuda sea líquida, vencida y exigible y al no haber fijado la Junta una fecha de vencimiento, no se puede exigir el pago convirtiendo el acuerdo en estéril por un motivo formal.
No obstante lo anterior, parece que en este caso se encomendó la gestión del acuerdo al Administrador.
Una cosa es que el acuerdo sea ejecutivo y otra su gestión, y al Administrador compete decidir el momento en el que va a emitir al cobro los recibos, siéndole de aplicación las reglas del mandato en cuanto a que, en ausencia de instrucción precisa sobre la emisión de los recibos, deberá hacer todo lo que, según la naturaleza del negocio, haría un buen padre de familia (art. 1719 Cc).
Y en el desarrollo de esa gestión, me parece razonable que necesite comunicar a todos los propietarios con carácter previo, las fechas en las que tiene prevista la emisión y hasta es posible que tenga que hacer una prospección entre los propietarios para tratar de elegir las fechas que mejor se adapten a la economía de la mayoría.
Y sabido es que el Administrador giró los recibos al cobro a los dos meses de haberse aprobado el acuerdo, plazo que reitero, me parece más que razonable no existiendo disposición legal alguna que le obligue a girar los recibos en una fecha concreta a falta de acuerdo.
Respecto a las posibles diferencias entre comprador y vendedor, es una cuestión que sí atañe a la Comunidad por ser ésta quien ha emitido el certificado de deuda por medio de su Secretario con el Vº Bº del Presidente y al respecto, insisto en que el certificado debe hacer referencia a si el propietario/vendedor está al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude a fecha de emisión del certificado, sin que la Ley exija reflejar en el certificado la existencia de derramas futuras.
Espero haberlo explicado bien.
Saludos.
A la pregunta primigenia, la respuesta no es la que tú dices, esa es la respuesta tuya y de algún otro. Yo ya dije que debe pagar el vendedor.
El debate adicional viene de motivar la respuesta anterior, no es independiente de ella.
Vuelvo a decir que no se trata de cuándo debe emitir los recibos el administrador sino de cuándo podría emitirlos por ser exigible la derrama.
De acuerdo con la LPH corresponden al administrador los cobros y los pagos. En este caso, la ejecución del acuerdo es un cobro, no otra cosa, por eso es el administrador el que gira los recibos y no el presidente.
No sostengo que si no hay acuerdo sobre la fecha de pago de la derrama, al día siguiente el Administrador deba emitir los recibos. Es mucho más fácil, el día que el acuerdo es ejecutivo (formalizada el acta), el administrador PUEDE emitir los recibos por ser ejecutivo el acuerdo. Si los emite con posterioridad, habrá de dirigirlos a quienes vienen obligados al pago. Por cierto, dado que el vendedor está obligado a comunicar la venta a la comunidad, el administrador podría haber agilizado el cobro de la derrama.
P.D. Nadie dijo que la derrama sea para realizar una obra. Pudiera ser para indemnizar una responsabilidad civil, por ejemplo.
El debate adicional viene de motivar la respuesta anterior, no es independiente de ella.
Vuelvo a decir que no se trata de cuándo debe emitir los recibos el administrador sino de cuándo podría emitirlos por ser exigible la derrama.
De acuerdo con la LPH corresponden al administrador los cobros y los pagos. En este caso, la ejecución del acuerdo es un cobro, no otra cosa, por eso es el administrador el que gira los recibos y no el presidente.
No sostengo que si no hay acuerdo sobre la fecha de pago de la derrama, al día siguiente el Administrador deba emitir los recibos. Es mucho más fácil, el día que el acuerdo es ejecutivo (formalizada el acta), el administrador PUEDE emitir los recibos por ser ejecutivo el acuerdo. Si los emite con posterioridad, habrá de dirigirlos a quienes vienen obligados al pago. Por cierto, dado que el vendedor está obligado a comunicar la venta a la comunidad, el administrador podría haber agilizado el cobro de la derrama.
P.D. Nadie dijo que la derrama sea para realizar una obra. Pudiera ser para indemnizar una responsabilidad civil, por ejemplo.
Juan S. A la pregunta primigenia, la respuesta no es la que tú dices, esa es la respuesta tuya y de algún otro. Yo ya dije que debe pagar el vendedor.
RESPUESTA.- Es al comprador. No lo digo yo. Lo dice de forma reiterada la doctrina jurisprudencial porque aunque te parezca mal, el momento de exigibilidad es la emisión del recibo al cobro y en este caso está claro que el Administrador lo giró a los dos meses.
Tú eres quien introduce el debate sosteniendo que el Administrador debió girar el recibo antes.
Hay que distinguir entre el carácter ejecutivo y la efectiva ejecución del acuerdo y en caso de no aprobarse vencimiento alguno, le corresponde al Administrador ejecutar el acuerdo conforme a la regla contenida en el artículo 1719 del Cc y no conforme a lo que a ti te parezca.
Si se tratara de indemnizar una responsabilidad civil, al haberse producido el devengo de la misma con anterioridad a la celebración de la junta en la que se aprueba la derrama para su pago, le correspondería pagar al vendedor y el Secretario de la comunidad con el Vº Bº del Presidente debió incluirlo en el certificado al tratarse de una deuda anterior a la emisión del mismo. Es una cuestión diferente la que ahora expones.
Y reitero que, en puridad, si no se aprobó vencimiento (que yo imagino que sí), el pago de la derrama no será exigible siendo estéril el acuerdo.
RESPUESTA.- Es al comprador. No lo digo yo. Lo dice de forma reiterada la doctrina jurisprudencial porque aunque te parezca mal, el momento de exigibilidad es la emisión del recibo al cobro y en este caso está claro que el Administrador lo giró a los dos meses.
Tú eres quien introduce el debate sosteniendo que el Administrador debió girar el recibo antes.
Hay que distinguir entre el carácter ejecutivo y la efectiva ejecución del acuerdo y en caso de no aprobarse vencimiento alguno, le corresponde al Administrador ejecutar el acuerdo conforme a la regla contenida en el artículo 1719 del Cc y no conforme a lo que a ti te parezca.
Si se tratara de indemnizar una responsabilidad civil, al haberse producido el devengo de la misma con anterioridad a la celebración de la junta en la que se aprueba la derrama para su pago, le correspondería pagar al vendedor y el Secretario de la comunidad con el Vº Bº del Presidente debió incluirlo en el certificado al tratarse de una deuda anterior a la emisión del mismo. Es una cuestión diferente la que ahora expones.
Y reitero que, en puridad, si no se aprobó vencimiento (que yo imagino que sí), el pago de la derrama no será exigible siendo estéril el acuerdo.
Además, tú lo dices muy bien:
Te copio y pego: "Es mucho más fácil, el día que el acuerdo es ejecutivo (formalizada el acta), el administrador PUEDE emitir los recibos por ser ejecutivo el acuerdo. Si los emite con posterioridad, habrá de dirigirlos a quienes vienen obligados al pago" Y yo te respondo. Como el Administrador los ha emitido con posterioridad (a los dos meses) ¿quién estará obligado al pago?
El art.17.11 establece que las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras y el momento de exigibilidad no es el de la aprobación del acuerdo, sino el de la emisión de los recibos.
Tú estás introduciendo por tanto otro debate. El de la responsabilidad del Administrador frente al comprador, pero en mi opinión no tiene ninguna porque no está obligado a certificar la existencia de una derrama cuyo pago todavía no ha exigido la comunidad, en caso de no haberse aprobado vencimiento, por razones obvias, y caso de haberse aprobado, habrá que estar al mismo, lo cual no costa en la consulta.
Te copio y pego: "Es mucho más fácil, el día que el acuerdo es ejecutivo (formalizada el acta), el administrador PUEDE emitir los recibos por ser ejecutivo el acuerdo. Si los emite con posterioridad, habrá de dirigirlos a quienes vienen obligados al pago" Y yo te respondo. Como el Administrador los ha emitido con posterioridad (a los dos meses) ¿quién estará obligado al pago?
El art.17.11 establece que las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras y el momento de exigibilidad no es el de la aprobación del acuerdo, sino el de la emisión de los recibos.
Tú estás introduciendo por tanto otro debate. El de la responsabilidad del Administrador frente al comprador, pero en mi opinión no tiene ninguna porque no está obligado a certificar la existencia de una derrama cuyo pago todavía no ha exigido la comunidad, en caso de no haberse aprobado vencimiento, por razones obvias, y caso de haberse aprobado, habrá que estar al mismo, lo cual no costa en la consulta.
Diccionario leído.
Una cosa es la fecha en la que el acuerdo es ejecutivo y otra cosa es el momento en el que el Administrador pasa el recibo al cobro.
Lo hace a los dos meses ¿no?
Consecuentemente debe pagarlo quien era propietario a fecha de su emisión del recibo de pago, digas lo que digas.
La otra cuestión que introduces es que el Administrador debió girarlo antes. Es tu opinión. La mía es que debió girarlo atendiendo a los acuerdos adoptados en junta (estoy seguro de que fijaron vencimiento) y si no lo fijaron, a falta de instrucciones deberá seguir su propio criterio porque la LPH nada dice al respecto, siendo de aplicación las reglas del mandato previstas en el Código Civil y no la interpretación que haces con calzador.
Saludos.
Una cosa es la fecha en la que el acuerdo es ejecutivo y otra cosa es el momento en el que el Administrador pasa el recibo al cobro.
Lo hace a los dos meses ¿no?
Consecuentemente debe pagarlo quien era propietario a fecha de su emisión del recibo de pago, digas lo que digas.
La otra cuestión que introduces es que el Administrador debió girarlo antes. Es tu opinión. La mía es que debió girarlo atendiendo a los acuerdos adoptados en junta (estoy seguro de que fijaron vencimiento) y si no lo fijaron, a falta de instrucciones deberá seguir su propio criterio porque la LPH nada dice al respecto, siendo de aplicación las reglas del mandato previstas en el Código Civil y no la interpretación que haces con calzador.
Saludos.
